Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer: 200.270.239/01
Zaak-/rolnummer rechtbank: 7924420 / CV EXPL 19-31487
arrest van 30 maart 2021
inzake
Stichting Maasdelta Groep (MDG),
gevestigd te Spijkenisse,
appellante,
hierna te noemen: Maasdelta,
advocaat: mr. R.W.F. Heijmeriks te Spijkenisse,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam.
Het verloop van de procedure
1. Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
- het dossier van de procedure bij de kantonrechter, waaronder het vonnis van de kantonrechter van 15 november 2019;
- de appeldagvaarding van 28 november 2019;
- het tussenarrest van 7 januari 2020 waarbij een comparitie is gelast;
- de memorie van grieven van Maasdelta;
- het proces-verbaal van de comparitie die is gehouden op 17 juni 2020;
- de memorie van antwoord van [geïntimeerde].
Feiten en achtergronden van de zaak
2. Sinds 7 juni 2011 verhuurt Maasdelta aan [geïntimeerde] de portiekwoning aan de [adres] (hierna: de woning).
3. In de algemene huurvoorwaarden die bij de huurovereenkomst horen, is bepaald dat het de huurder niet is toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, van welke omvang dan ook.
4. Op 25 juni 2019 is de politie met een deurwaarder de woning binnengetreden om executoriaal beslag te leggen in verband met een schuld van [geïntimeerde]. De politie heeft toen 83 hennepplanten ontdekt: 14 in de woning en 69 op het balkon. Ook zijn twee assimilatielampen aangetroffen. In de rapportage van de politie is vermeld dat de stroomvoorziening is onderzocht door een fraude-inspecteur van netwerkbeheerder Stedin. Daaruit bleek dat de stroom voor de hennepplanten legaal werd afgenomen. De rapportage vermeldt ook dat geen sprake was van gevaarzetting.
5. Na het aantreffen van de hennepplanten heeft Maasdelta een kortgedingprocedure aangespannen. Daarbij vorderde zij dat [geïntimeerde] de woning zou ontruimen. Bij vonnis van 26 juli 2019 heeft de kantonrechter te Rotterdam deze vordering afgewezen. Maasdelta is daarvan in hoger beroep gegaan. Het hof Den Haag heeft bij arrest van 31 maart 2020 het vonnis bekrachtigd, omdat - kort gezegd - het hof zich diende te richten naar het vonnis dat inmiddels op 15 november 2019 was gewezen in de bodemzaak (het vonnis dat in deze procedure door Maasdelta wordt bestreden).
De vordering van Maasdelta en de beslissing van de kantonrechter
6. In deze bodemprocedure vordert Maasdelta ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, omdat [geïntimeerde] in strijd met wat tussen partijen is overeengekomen hennep in de woning heeft gekweekt.
7. In het vonnis van 15 november 2019 heeft de kantonrechter de vorderingen van Maasdelta afgewezen. Het oordeel van de kantonrechter komt er kort gezegd op neer dat [geïntimeerde] zijn verplichting om geen hennep te kweken wel heeft geschonden, maar dat ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval niet gerechtvaardigd is. Verder heeft de kantonrechter bepaald dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
De beoordeling in hoger beroep
8. Maasdelta is het niet eens met deze beslissing en is in hoger beroep gekomen. Het hof zal de vraag of de huurovereenkomst ontbonden dient te worden opnieuw beoordelen.
9. Vast staat dat tussen partijen is overeengekomen dat geen hennep in de woning mag worden gekweekt en dat [geïntimeerde] dat toch heeft gedaan. Daarmee staat vast dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van een van zijn verplichtingen.
10. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt voor wederkerige overeenkomsten dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van zijn verplichtingen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [geïntimeerde] heeft een beroep gedaan op deze tenzij-bepaling. Volgens vaste jurisprudentie [1] geldt dat bij beantwoording van de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, alle omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn. Op [geïntimeerde] rust de stelplicht en bewijslast van de omstandigheden die zien op toepassing van de tenzij-bepaling.
11. Als onderbouwing voor zijn standpunt dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is, heeft [geïntimeerde] het volgende aangevoerd. Het ging om kleinschalige teelt voor eigen gebruik. [geïntimeerde] heeft chronische pijnklachten die alleen bestreden kunnen worden met medicinale wiet en daarvoor waren de hennepplanten bedoeld. Hij kweekte zelf, omdat wiet in de coffeeshop duur is. In de woning bevond zich slechts “een zeer klein bakje met 14 plantjes” waarvan de helft mannetjesplanten, die niet bruikbaar zijn, en de andere helft vrouwtjesplanten. Voor zover de plantjes op het balkon niet nodig zouden zijn als vervanging voor de plantjes binnen, zou [geïntimeerde] die uitzetten in de natuur. Hij zou die planten daar dan gaan oogsten. De elektriciteit werd op legale wijze afgenomen en er was geen sprake van gevaarzetting of schade aan de woning. Overlast voor omwonenden was er ook niet. De officier van justitie heeft beslist dat niet tot vervolging zal worden overgegaan “vanwege geringe aard/omvang”, onder de voorwaarde dat [geïntimeerde] gedurende een proeftijd van twee jaar zich niet schuldig zal maken aan enig strafbaar feit. De burgemeester van Maassluis is niet overgegaan tot sluiting van de woning. Maasdelta heeft als verhuurder in feite geen belang meer bij ontbinding van de huurovereenkomst omdat aan de tekortkoming een einde is gekomen. Vrees voor herhaling is er niet, want [geïntimeerde] zal geen hennep in de woning meer kweken als hij de woning mag behouden. De gevolgen van ontbinding van de huurovereenkomst zijn voor [geïntimeerde] ingrijpend: hij leidt nu net, na een paar moeilijke jaren, een stabiel leven en hij heeft geen familie of vrienden bij wie hij terecht kan. Als hij zijn woning kwijtraakt, zal hij vijf jaar op de ‘zwarte lijst’ worden geplaatst en geen andere betaalbare woning kunnen huren. Verder is van belang dat Maasdelta in haar huurvoorwaarden geen sanctie heeft gesteld op overtreding van het verbod van het kweken van hennep. Tussen “niets doen” en een vordering tot ontbinding en ontruiming liggen andere opties, zoals een boete, een waarschuwing of een tweede kansovereenkomst. [geïntimeerde] dacht dat het oogluikend zou worden toegestaan als hij vijf plantjes had, en hij had er geen rekening mee gehouden dat hij zijn woning zou kunnen verliezen.
12. Maasdelta meent dat haar belang bij ontbinding en ontruiming zwaarder moet wegen op grond van het volgende. Maasdelta exploiteert ongeveer 16.000 sociale huurwoningen. Bij het aangaan van huurovereenkomsten wordt altijd duidelijk gemaakt dat het kweken van hennep niet is toegestaan, in welke omvang ook. Maasdelta voert op dit punt een zero-tolerance beleid. Dit beleid is bedoeld om een rustige en stabiele woonomgeving te creëren. Het is immers een feit van algemene bekendheid dat het kweken van hennep in het algemeen leidt tot verpaupering van de omgeving, brandgevaar en aanloop van ongewenste derden. In de praktijk zal Maasdelta, als de aangetroffen hoeveelheid hennepplanten de strafrechtelijke gedooggrens van vijf niet te boven gaat, in veel gevallen niet tot ontbinding van de huurovereenkomst overgaan, maar in plaats daarvan de huurder een tweede kansovereenkomst aanbieden. [geïntimeerde] heeft deze hoeveelheid echter ruim overschreden: hij had in totaal 83 planten. De kantonrechter gaat uit van 14 planten, maar de 69 planten die op het balkon stonden tellen wel degelijk mee. Maasdelta staat op ontbinding van de huurovereenkomst, met name vanwege de totale hoeveelheid planten in combinatie met de omstandigheid dat [geïntimeerde] wist dat hennepkweek niet was toegestaan en hij dit verbod willens en wetens heeft overtreden. Dat er in dit geval geen gevaarzetting of overlast is geweest en dat de elektriciteit ten behoeve van de hennepkwekerij op legale wijze werd afgenomen, is niet van belang. Maasdelta heeft verder de stelling van [geïntimeerde] dat hij hennepplanten kweekte voor eigen gebruik betwist en heeft erop gewezen dat [geïntimeerde] heeft nagelaten om een medische verklaring over te leggen waaruit blijkt dat hij chronische pijn heeft (waarvoor hij wiet nodig heeft).
13. Het hof overweegt als volgt. Binnen in de woning en op het balkon zijn in totaal 83 hennepplanten aangetroffen. Anders dan [geïntimeerde] wil doen geloven, ging het bij de planten die binnen stonden niet om “een zeer klein bakje met veertien plantjes”. Uit de foto’s blijkt dat [geïntimeerde] binnen in de woning twee assimilatielampen had opgehangen met daaronder bakken en potten met planten. Op het balkon, waar 69 planten zijn aangetroffen, zijn bakken en potten te zien met daarin hennepplanten van verschillend formaat. Met het aantal van 83 planten heeft [geïntimeerde] de strafrechtelijke ‘gedooggrens’ van 5 planten fors overschreden.
14. Voor zover [geïntimeerde] heeft bedoeld te betogen dat alleen de planten die binnen stonden echt meetellen, en dat het houden van planten op het balkon niet zo ernstig is omdat hij deze (merendeels) in de natuur zou gaan planten en niet in de woning zou gaan houden, faalt dat betoog. Het in de algemene huurvoorwaarden neergelegde verbod om hennepplanten te kweken, geldt niet alleen voor planten die in de woning worden gehouden, maar ook voor planten op het balkon van de gehuurde woning, ongeacht wat de verdere plannen daarmee zijn. Dat een deel van de planten vanwege hun geslacht niet tot kweeksucces zou kunnen leiden, is evenmin relevant. Het verbod om hennep te kweken betreft alle hennepplanten, ongeacht of het mannelijke of vrouwelijke planten zijn.
15. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg en in hoger beroep verklaard dat hij dacht dat hij vijf planten mocht hebben en dat dit oogluikend werd toegestaan. Daarmee heeft hij de stelling van Maasdelta dat hij wist dat hennepkweek contractueel niet was toegestaan, onvoldoende weersproken. Het hof rekent in het nadeel van [geïntimeerde] zwaar mee dat hij wist dat hennepkweek, zeker op deze schaal, verboden was, maar dat hij dit desondanks toch heeft gedaan. Zijn verklaring dat hij dacht dat vijf plantjes oogluikend zouden worden toegestaan, legt geen gewicht in de schaal, alleen al omdat [geïntimeerde] geen vijf planten (of een paar meer dan dat) had, maar 83: een aantal dat daar fors bovenuit gaat. [geïntimeerde] had moeten weten dat Maasdelta dit bij ontdekking als een ernstige overtreding van het verbod zou aanmerken en tegen hem zou optreden met een daarbij passende sanctie. Zijn stelling dat hij er geen rekening mee hoefde te houden dat Maasdelta ontbinding van de huurovereenkomst zou vorderen, gaat dan ook niet op.
16. Verder weegt mee dat het belang van Maasdelta bij ontbinding van de huurovereenkomst relatief groot is. Maasdelta heeft immers belang bij handhaving van haar zero-tolerance beleid voor hennepkweek. Dit beleid is erop gericht om de leefbaarheid in en om haar woningbezit te waarborgen en het risico op gevaar en overlast voor omwonenden te voorkomen. Als een huurder in de woning mag blijven nadat daar 83 hennepplanten zijn aangetroffen (een forse overschrijding van de strafrechtelijke gedooggrens van 5 planten), kan daarvan het signaal uitgaan dat andere huurders het ook niet zo nauw hoeven te nemen met het anti-hennep beleid van de woningcorporatie. Dat in dit geval (nog) geen overlast (stank of anderszins) was gemeld, de stroom legaal werd afgenomen, er geen gevaarzetting of schade aan de woning was en [geïntimeerde] inmiddels gestopt is met het kweken van hennep, maakt het voorgaande niet anders: ook in dat geval heeft Maasdelta een zwaarwegend belang bij handhaving van haar zero-tolerance beleid. Evenmin is in dit verband relevant of [geïntimeerde] de hennep(plantjes) wel of niet volledig voor eigen gebruik hield.
17. Gelet op het voorgaande, waarbij in het bijzonder betekenis toekomt aan de ernst van de tekortkoming, de omstandigheid dat [geïntimeerde] willens en wetens het verbod heeft overtreden en het belang van Maasdelta bij handhaving van haar beleid ten aanzien van hennepkweek in door haar verhuurde woningen, is het hof van oordeel dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Het belang van [geïntimeerde] om in de woning te kunnen blijven, legt hiertegenover onvoldoende gewicht in de schaal. De toezegging van [geïntimeerde] dat hij geen hennep meer in de woning zal kweken, is evenmin voldoende om tot een ander oordeel te komen.
18. De conclusie van het hof is dat het beroep van [geïntimeerde] op de tenzij-clausule faalt. Het hoger beroep van Maasdelta slaagt dus en het vonnis van de kantonrechter zal worden vernietigd.
19. Het hof zal de huurovereenkomst ontbinden en zal bepalen dat [geïntimeerde] de woning moet ontruimen. Het hof acht in dit geval een ontruimingstermijn van drie maanden gepast.
20. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van de procedure bij de kantonrechter en van de procedure in hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter te Rotterdam van 15 november 2019;
en, opnieuw rechtdoende:
- ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de woning aan de Van Ostadestraat nr. 11b te Maassluis;
- veroordeelt [geïntimeerde] om binnen drie maanden na betekening van dit arrest de woning te ontruimen met al het zijne en de zijnen;
- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in eerste aanleg, aan de zijde van Maasdelta begroot op € 222,07 aan verschotten (bestaande uit € 121,- aan griffierecht en € 101,07 kosten dagvaarding) en € 360,- aan salaris voor de gemachtigde;
- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Maasdelta tot op heden begroot op € 842,05 (bestaande uit € 741,- aan griffierecht en € 101,05 kosten dagvaarding) en € 2.228,- aan salaris voor de advocaat (tarief II x 2 punten).
Dit arrest is gewezen door mrs. H.J.M. Burg, J.E.H.M. Pinckaers en H.J. Rossel en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 maart 2021 in aanwezigheid van de griffier.