ECLI:NL:GHDHA:2020:1032

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.264.415/01

Zaaknummer rechtbank : C/10/575007/KG ZA 19-487

Arrest d.d. 19 mei 2020

inzake

SAS VASTGOED B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

appellante,

hierna te noemen: SAS,

advocaat: mr. R.H. de Vries te Capelle aan den IJssel,

tegen

1.
[geïntimeerde 1],

wonende te [woonplaats] ,

2.
STICHTING ZORG VANGNET ROTTERDAM,

gevestigd te Rotterdam,

3.
ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN GELEGEN AAN HET ADRES [adres] ,

geïntimeerden,

hierna zullen geïntimeerden sub 1 en sub 2 gezamenlijk worden aangeduid als [geïntimeerden] (mannelijk enkelvoud, tenzij de context zich daartegen verzet); geïntimeerde sub 1 zal hierna worden aangeduid als [geïntimeerde 1] , geïntimeerde sub 2 als Stichting Zorg en geïntimeerden sub 3 als “de anonieme derden”,

advocaat: voorheen voor alle geïntimeerden mr. J.M. van Hattum (onttrokken), sinds de comparitie van partijen – alleen voor geïntimeerden sub 1 en 2 – mr. J.B. Maliepaard te Rotterdam.

Het geding

Voor de gang van zaken tot aan 3 september 2019 verwijst het hof naar zijn tussenarrest van die datum, waarbij een comparitie van partijen werd gelast. Van deze comparitie, die op 22 oktober 2019 heeft plaatsgevonden, is proces-verbaal opgemaakt. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerden] verweer gevoerd tegen de twee grieven die SAS tegen het vonnis van de voorzieningenrechter van 16 juli 2019 heeft aangevoerd. Hierna heeft SAS nog een akte (met producties) genomen, waarop [geïntimeerden] bij antwoordakte heeft gereageerd. Tot slot is arrest bepaald.

De pleitnota van [geïntimeerde 1] in eerste aanleg ontbrak aanvankelijk maar is nagezonden. Productie 17 bij de memorie van antwoord (verzoek heropening vereffening Stichting Care Takers 4 Better Life) ontbrak eveneens en is ook opgevraagd, maar niet meer toegezonden. Volgens de opgave van [geïntimeerden] behoorde ook tot het dossier een proces-verbaal van de mondelinge behandeling in eerste aanleg, maar bij navraag bleek dat er geen proces-verbaal van die mondelinge behandeling is opgemaakt. Voorts is desgevraagd bevestigd dat er geen productie 16 is (eerste aanleg prod. 1 t/m 15; in appel alleen prod. 17).

Beoordeling van het hoger beroep

Feiten

1. Het gaat in deze zaak, voor zover in hoger beroep van belang, om het volgende.

1.1.

Op 12 december 2012 is de Stichting Care Takers 4 Better Life (hierna: de Stichting Care) eigenaar geworden van het pand aan de [adres] (hierna: het pand). Enige bestuurder van deze stichting was [bestuurder Stichting Care] (hierna: [bestuurder Stichting Care] ). [geïntimeerde 1] en [bestuurder Stichting Care] hebben een affectieve relatie gehad.

1.2.

In het dossier bevindt zich een aantal (door [geïntimeerden] overgelegde) stukken die op 19 december 2012 zijn ondertekend door [geïntimeerde 1] (hierna: de stukken van december 2012). Onder deze stukken staat ook de naam van [bestuurder Stichting Care] , met daarbij een handtekening. Het gaat om de volgende stukken, met onder meer de volgende inhoud:

(i) een stuk getiteld
“Verklaring inzake [adres] aangekocht onroerend goed”:

“(….) Ondergetekenden gaan een samenwerkingsovereenkomst aan om het door [geïntimeerde 1] aangekochte onroerend goed onder te brengen in een stichting zonder winstdoel en of uitkeringen naar het bestuur toe met uitzondering van aantoonbare gemaakte kosten.

(…) De heer [geïntimeerde 1] zal het beheer, verhuur en alles rechtmatig blijven doen als zijnde de investeerder in deze onroerend goed (…). Er is een om niet regeling van toepassing voor [geïntimeerde 1] , vanuit stichting Care Takers 4 Better Life zolang nodig geacht wordt door [geïntimeerde 1] . (…)”

(ii) een vergaderbesluit:

“Per heden is in vergadering besloten de heer [geïntimeerde 1] toe te voegen als voorzitter en Penningmeester in de stichting care takers 4 better life. (…) Het beleggingspand behoort aan de familie [geïntimeerde 1] en is in bruikleen ondergebracht waarvan alle huurinkomsten aan de familie behoren (…)”

(iii) een stuk getiteld
“Hypotheek bindende overeenkomst onder bezwarende titel inzake beleggingspand [adres] voor de familie [geïntimeerde 1] in eigendom aangekocht per 12-12-2012 (….)”:

“(….) Partij 1. Mevrouw [bestuurder Stichting Care] stelt de Stichting Care Takers 4 Better Life beschikbaar om het onroerend goed [adres] in beheer en in eigendom van [geïntimeerde 1] te stellen en te behouden. (…) H. [geïntimeerde 1] is 200 euro per maand gebruikers huur verplicht dan wel te verrekenen met de vaste lasten, zoals, verzekeringen, belastingen en relevante kosten voor het behouden van het pand. (…)”

(iv) een stuk getiteld
“Bindende gebruikers rechten overeenkomst inzake het onroerend goed [adres] (…) Rotterdam tussen Stichting Care Takers 4 Better Life en de heer [geïntimeerde 1] (….)”(hierna: de overeenkomst gebruikersrechten van december 2012):

“(….) [geïntimeerde 1] gaat een overeenkomst aan (…) met de hierboven vermelde stichting dat hij als enige gerechtigde mag en zal optreden inzake de [adres] voor het beheren en verhuren van (…) de ruimte en of het onroerend goed (...) Bovenvermelde gebruikers dienen een verbruiksvergoeding van 200 euro per maand en of anders te voldoen aan de koper/eigenaar om de vaste lasten te kunnen voldoen en of de lasten uit de 200 euro te voldoen zoals de onroerend goed belastingen en alle andere vaste lasten (…)”

1.3.

Eind 2015/begin 2016 is de relatie van [bestuurder Stichting Care] en [geïntimeerde 1] verbroken.

1.4.

Op 3 juli 2017 heeft [geïntimeerde 1] de Stichting Zorg Vangnet Rotterdam, geïntimeerde sub 2, opgericht.

1.5.

Op 10 juli 2017 heeft de Stichting Care (vertegenwoordigd door [bestuurder Stichting Care] ) het pand vrij van huur verkocht aan een bedrijf dat het vóór de levering heeft doorverkocht aan SAS.

1.6.

Eveneens op 10 juli 2017 heeft [geïntimeerde 1] een huurovereenkomst met de Stichting Zorg gesloten met betrekking tot het pand. In de overeenkomst staat vermeld dat de Stichting Zorg een huur van € 300,- per maand moet voldoen op de rekening van de familie [geïntimeerde 1] .

1.7.

Het pand is op 9 augustus 2017 door Stichting Care aan SAS geleverd. [bestuurder Stichting Care] heeft daarna de Stichting Care ontbonden.

1.8.

Nadat [geïntimeerde 1] van de levering aan SAS had gehoord, heeft hij zich als rechtmatige eigenaar/bewoner bij SAS gemeld, onder verwijzing naar voormelde stukken van december 2012.

1.9.

In september 2017 heeft [geïntimeerde 1] conservatoir beslag gelegd op het pand. SAS heeft vervolgens een kort geding aanhangig gemaakt en daarin opheffing van het beslag gevorderd en ontruiming van [geïntimeerden] en de anonieme derden. Bij verstekvonnis van 6 december 2017 is het beslag opgeheven en is [geïntimeerde 1] veroordeeld tot ontruiming. De vordering tot ontruiming is jegens de Stichting Zorg en de anonieme derden afgewezen. [geïntimeerde 1] is in verzet gegaan. Bij verzetvonnis van 31 januari 2018 is zowel de vordering tot opheffing van het beslag als de vordering tot ontruiming jegens [geïntimeerde 1] alsnog afgewezen. De voorzieningenrechter heeft onder meer overwogen dat in geschil is of [geïntimeerde 1] in het pand verblijft op grond van een huurovereenkomst en dat de voorzieningenrechter niet vooruit kan lopen op een eventuele beslissing van de bodemrechter op dat punt.

1.10.

Intussen was [geïntimeerde 1] een bodemprocedure jegens [bestuurder Stichting Care] en SAS begonnen, waarin hij, onder meer, heeft gevorderd de veroordeling van [bestuurder Stichting Care] en SAS tot (terug)levering aan hem van het pand en een verklaring voor recht dat [bestuurder Stichting Care] aansprakelijk is voor de door [geïntimeerde 1] geleden schade als gevolg van de onbevoegde verkoop van het pand aan SAS. Bij vonnis van 17 april 2019 heeft de rechtbank alle vorderingen afgewezen. De rechtbank heeft daarbij onder andere overwogen dat ook indien er vanuit zou worden gegaan dat [bestuurder Stichting Care] niet bevoegd was de woning te verkopen en er grond bestaat voor teruglevering, deze vordering slechts aan de Stichting Care toekomt. De rechtbank is daarom niet meer ingegaan op de eventuele kwade trouw aan de kant van SAS. De rechtbank heeft de stellingen van [geïntimeerde 1] voorts zo begrepen dat hij betoogt dat hij de economisch eigenaar van het pand is. De enkele – door SAS betwiste – omstandigheid dat het pand is gefinancierd met geld van (de familie van) [geïntimeerde 1] betekent echter nog niet dat hij (economisch) gerechtigde was tot het pand, aldus de rechtbank.

1.11.

Hierna heeft SAS het onderhavige kort geding aanhangig gemaakt.

Eerste aanleg

2.1.

Bij inleidende dagvaarding heeft SAS gevorderd – samengevat en zakelijk weergegeven – dat de voorzieningenrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis a) het beslag opheft, b) [geïntimeerden] en de anonieme derden veroordeelt tot ontruiming met al het hunne en de hunnen, dit met een aantal daarbij behorende nevenvorderingen en op straffe van verbeurte van een dwangsom en c) [geïntimeerden] en de anonieme derden veroordeelt in de proceskosten.

SAS heeft aan vordering b) ten grondslag gelegd dat [geïntimeerden] en de anonieme derden geen recht of titel hebben om in het pand te verblijven.

2.2.

[geïntimeerden] en de anonieme derden hebben verweer gevoerd.

2.3.

Bij vonnis van 16 juli 2019 heeft de voorzieningenrechter, voor zover thans van belang, het conservatoir beslag opgeheven, het meer of anders gevorderde afgewezen en bepaald dat iedere partij de eigen kosten draagt. De voorzieningenrechter heeft daarbij onder meer overwogen dat SAS onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [geïntimeerde 1] en de Stichting Zorg zonder recht of titel in het pand verblijven. De voorzieningenrechter heeft verwezen naar de overeenkomst gebruikersrechten van december 2012 en heeft overwogen dat SAS de rechtsgeldigheid van die overeenkomst niet (gemotiveerd) had betwist, evenmin als de stelling van [geïntimeerden] en de anonieme derden dat de verschuldigde huur werd verrekend met de door [geïntimeerde 1] betaalde vaste lasten. Volgens de voorzieningenrechter moet er daarom rekening mee worden gehouden dat in een bodemprocedure zou kunnen blijken dat [geïntimeerde 1] wel degelijk op basis van een geldige titel in het pand verblijft.

Vordering in appel

3.1.

In appel vordert SAS vernietiging van het bestreden vonnis voor zover daarbij de vordering tot ontruiming is afgewezen en de opheffing van het beslag niet uitvoerbaar bij voorraad is verklaard. SAS eist – kort samengevat en zakelijk weergegeven – dat het hof, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest, de vordering tot ontruiming (en de daarbij behorende nevenvorderingen) alsnog toewijst en [geïntimeerden] en de anonieme derden veroordeelt in de kosten van beide instanties.

3.2.

SAS heeft twee grieven aangevoerd. De tweede grief houdt in dat de voorzieningenrechter de opheffing van het beslag ten onrechte niet uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard, zoals door SAS was gevorderd. Deze grief heeft SAS nadien ingetrokken (in haar akte na memorie van antwoord, sub 24) omdat de voorzieningenrechter het vonnis inmiddels alsnog uitvoerbaar bij voorraad had verklaard. Het gaat nu dus alleen nog om de eerste grief. Deze grief is gericht tegen de afwijzing van de vordering tot ontruiming. SAS heeft aangevoerd dat zij het bestaan van de overeenkomst gebruikersrechten van december 2012 ter zitting in eerste aanleg wel degelijk heeft betwist, onder verwijzing naar hetgeen [bestuurder Stichting Care] hierover in de bodemprocedure heeft gesteld. Volgens SAS blijkt uit die stellingen dat de handtekening onder die overeenkomst bij de naam van [bestuurder Stichting Care] niet die van [bestuurder Stichting Care] is en dat [geïntimeerden] en de anonieme derden dus zonder recht of titel in het pand verblijven.

3.3.

Hieronder wordt voor zover nodig ingegaan op de grief en het daartegen door [geïntimeerden] gevoerde verweer. Het hof zal om proceseconomische redenen niet ingaan op de stelling van [geïntimeerden] dat de door SAS na de memorie van antwoord genomen akte wegens strijd met de twee-conclusie-regel (deels) buiten beschouwing moet blijven nu – zoals blijkt uit hetgeen hierna wordt overwogen – ook met inachtneming van deze akte het appel van SAS geen succes heeft.

Beoordeling

4.1.

In de stukken wordt vrij uitvoerig ingegaan op een aantal vragen die in dit geding niet voorliggen en hooguit zijdelings van belang zijn, zoals de vraag of [bestuurder Stichting Care] onbevoegd was het pand namens de Stichting te verkopen, of het pand voor een te lage prijs is verkocht en of het pand zou moeten worden teruggeleverd. Het hof zal deze vragen dan ook buiten beschouwing laten. Kernvraag is of [geïntimeerden] en de anonieme derden rechtmatig in het pand verblijven. [geïntimeerden] heeft zich onder verwijzing naar de stukken van december 2012 (zie r.o. 1.2.) beroepen op met de Stichting Care gemaakte afspraken. Volgens hem is aan deze afspraken ook uitvoering gegeven.

4.2.

Artikel 159 lid 2 Rv brengt mee dat indien de persoon aan wie een stuk als onderhandse akte wordt tegengeworpen, stellig ontkent dat de onder het stuk aanwezige handtekening van hem afkomstig is, aan het stuk geen enkele bewijskracht toekomt, zolang niet bewezen is van wie de handtekening afkomstig is. Betreft het – zoals in dit geval – de handtekening van een ander (i.c. [bestuurder Stichting Care] ), waarvan de echtheid wordt betwist, dan kan worden volstaan met de verklaring dat de echtheid van de ondertekening ‘niet wordt erkend’ (zie artikel 159 lid 2, tweede volzin, Rv en Parl. Gesch. Bewijsrecht, p. 152). De bewijslast met betrekking tot de echtheid van de handtekening rust op degene die zich op het stuk beroept (i.c. [geïntimeerden] ).

4.3.

SAS heeft de echtheid van de handtekening bij de naam van [bestuurder Stichting Care] onder de stukken van december 2012 niet erkend. Dat betekent dat deze stukken geen bewijskracht hebben zo lang [geïntimeerden] niet heeft bewezen dat deze handtekeningen wel degelijk van [bestuurder Stichting Care] afkomstig zijn. In een kort geding is geen plaats voor bewijslevering. Naar het oordeel van het hof is echter niet uit te sluiten dat [geïntimeerden] in een eventuele bodemprocedure het benodigde bewijs wel zou kunnen leveren, door middel van grafologisch onderzoek en/of het doen horen van getuigen.

4.4.

SAS heeft, los van haar betwisting van de echtheid van de handtekening van [bestuurder Stichting Care] , nog een aantal kanttekeningen bij de stukken van december 2012 geplaatst. Voor zover SAS daarmee wil betogen dat nu al vaststaat dat de gestelde afspraken niet zijn gemaakt, althans dat het uitgesloten is dat [geïntimeerden] (en de anonieme derden) in een eventuele bewijslevering van de echtheid van de handtekening van [bestuurder Stichting Care] in de bodemprocedure zal (zullen) slagen, volgt het hof haar daarin niet. Het hof overweegt daartoe als volgt.

4.4.1.

De stelling van SAS dat in het bodemvonnis van 17 april 2019 reeds een beslissing is gegeven op dit punt, is niet juist. Zoals [geïntimeerden] terecht heeft aangevoerd is de rechtbank in dat vonnis niet ingegaan op het bestaan van een verblijfsrecht van [geïntimeerden] en de anonieme derden (zie ook hierboven onder 1.10).

4.4.2.

De stelling van SAS dat de stukken van december 2012 geantedateerd en/of volstrekt ongeloofwaardig zijn, is onvoldoende onderbouwd. Het feit dat de stukken naar de mening van SAS (uitsluitend) in het voordeel van [geïntimeerde 1] (c.s.) zijn, is daartoe onvoldoende, al was het maar omdat een reden daarvoor zou kunnen zijn dat (de familie van) [geïntimeerde 1] het pand heeft gefinancierd, zoals [geïntimeerden] stelt.

4.4.3.

SAS betoogt ook nog dat aan die stukken geen enkele waarde kan worden toegekend omdat [geïntimeerden] bij memorie van antwoord heeft gesteld dat zij in december 2012 zijn opgesteld, nadat de relatie tussen [geïntimeerde 1] en [bestuurder Stichting Care] was verbroken. SAS wijst erop dat dit niet klopt omdat de relatie pas begin 2016 is stukgelopen. Mede gelet op het feit dat [geïntimeerde 1] en [bestuurder Stichting Care] in de bodemprocedure beiden hebben gesteld dat hun relatie in november 2015 is verbroken (bodemdagvaarding sub 34 en conclusie van antwoord sub 37), is goed mogelijk dat (de advocaat van) [geïntimeerden] zich in de memorie van antwoord heeft vergist. Wat daar echter ook van zij, het enkele feit dat deze opmerking in de memorie van antwoord mogelijk niet klopt, is niet voldoende om aan te nemen dat [geïntimeerden] in een te entameren bodemprocedure niet in staat zal zijn de rechtsgeldigheid van de overeenkomsten aan te tonen.

4.4.4.

SAS voert verder aan dat [geïntimeerden] niet over de vereiste vergunningen beschikt om gebruik te maken van het pand op de door hem gestelde wijze. Ook als dit juist is, betekent dit echter nog niet dat de door [geïntimeerden] gestelde afspraken niet bestaan en/of niet langer geldig zijn.

4.4.5.

Tot slot heeft SAS nog betoogd dat Stichting Zorg, anders dan [geïntimeerden] heeft aangevoerd, niet op de Zorgkaart Nederland staat. Ook als dit juist is, betekent dat echter nog niet dat alle stellingen van [geïntimeerden] in strijd met de waarheid zijn.

4.5.

Bij het voorgaande komt dat het evenmin is uitgesloten dat de bodemrechter het bestaan van de door [geïntimeerden] gestelde afspraak uit de feiten en omstandigheden zal afleiden. Zo heeft SAS niet (voldoende gemotiveerd) betwist dat [geïntimeerden] en de anonieme derden ten tijde van de levering aan SAS in het pand verbleven; het feit dat de deurwaarder op verschillende momenten ná de levering niemand aantrof doet daaraan niet af. Uit de overgelegde stukken van de bodemprocedure blijkt dat [geïntimeerde 1] in elk geval al vanaf november 2015 in het pand verbleef. Niet gesteld of gebleken is dat [bestuurder Stichting Care] en/of de Stichting Care zich daar tegen verzet heeft/hebben. Evenmin is betwist dat [geïntimeerde 1] een woonverzekering heeft afgesloten ten aanzien van het pand.

4.6.

De slotsom is dat op voorhand allerminst valt uit te sluiten dat in een bodemprocedure zal komen vast te staan dat [geïntimeerde 1] inderdaad met de toenmalige eigenaar van het pand, de Stichting Care, afspraken heeft gemaakt op grond waarvan [geïntimeerden] en de anonieme derden in het pand mochten verblijven. Uit de stellingen van [geïntimeerden] leidt het hof af dat deze afspraken volgens hem moeten worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst. SAS heeft weliswaar betwist dat de door [geïntimeerden] gestelde afspraken zijn gemaakt, maar zij heeft deze kwalificatie als huurovereenkomst (die is overgenomen door de voorzieningenrechter, zie het bestreden vonnis onder 4.7.) niet afzonderlijk betwist. Het is mogelijk dat ook deze kwalificatie in een bodemprocedure zal komen vast te staan, in welk geval SAS als nieuwe eigenaar de oudere huurrechten van [geïntimeerden] (en de anonieme derden) op grond van artikel 7:226 BW moet respecteren. Het hof voegt hieraan toe dat SAS niet of nauwelijks heeft gereageerd op de stellingen van [geïntimeerden] ten aanzien van de rechten van de Stichting Zorg en de anonieme derden. SAS heeft nog wel aangevoerd dat als de stukken van december 2012 rechtsgeldig zijn, de Stichting Zorg, die in 2017 is opgericht, zich daar niet op kan beroepen. Deze redenering is onjuist, omdat [geïntimeerde 1] in dat geval op grond van die stukken gerechtigd was (delen van) het pand aan de Stichting Zorg en hulpbehoevende derden in gebruik te geven.

Conclusie

4.7.

Het hof begrijpt dat SAS groot belang heeft bij ontruiming. Het hof acht het echter niet voldoende aannemelijk dat de bodemrechter na bewijslevering de vordering tot ontruiming zal toewijzen en zal daarom niet op die beslissing vooruit lopen.

4.8.

De conclusie luidt dat het appel faalt. Hoewel SAS niet (expliciet) heeft gegriefd tegen de compensatie van de proceskosten in eerste aanleg, heeft zij in appel wel gevorderd dat [geïntimeerden] en de anonieme derden in de proceskosten in beide instanties zullen worden veroordeeld. Nu haar grieven falen, zal SAS ook op dat punt niet worden gevolgd. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Bij deze uitkomst past dat SAS in de kosten in appel van [geïntimeerden] zal worden veroordeeld.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het bestreden vonnis van 16 juli 2019;

- veroordeelt SAS in de proceskosten, in appel tot op heden aan de kant van [geïntimeerden] begroot op € 741,- aan griffierecht en € 1.611,- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Dousma-Valk, T.G. Lautenbach en H.M.H. Speyart van Woerden en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. J.E.H.M. Pinckaers, rolraadsheer, op 19 mei 2020 in aanwezigheid van de griffier.