Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.250.851/01
Zaak-, rolnummer rechtbank : 6462808\CV EXPL 17-39081
Arrest van 3 september 2019
in de zaak van
[appellante] ,
wonende te [woonplaats] ,
appellante,
hierna te noemen: [appellante] ,
advocaat: mr. V.M. Weski te Rotterdam,
tegen
de Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Woonstad,
advocaat: mr. K.A.M. Jaspers te Rotterdam.
Het geding
Bij spoedappeldagvaarding van 7 december 2018 is [appellante] in hoger beroep gekomen tegen het vonnis van 23 november 2018, dat de kantonrechter te Rotterdam tussen partijen heeft gewezen. Het exploot bevat zeven grieven tegen dat vonnis. Het exploot bevat ook een verzoek om te bepalen dat het vonnis nog niet ten uitvoer zal worden gelegd zolang niet op het hoger beroep is beslist, maar dat verzoek is ter rolle van 8 januari 2019 ingetrokken. Het verzoek spoedappel is afgewezen. Woonstad heeft de grieven bij memorie van antwoord met een productie bestreden. [appellante] heeft daarna een akte met producties genomen, waarop Woonstad bij akte heeft geantwoord. Tot slot is arrest gevraagd.
De beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.1.
Woonstad heeft met ingang van 3 april 1991 de woning aan de [adres] in [plaatsnaam] (hierna: de woning of het gehuurde) verhuurd aan [X] , toenmalig echtgenoot van [appellante] . [appellante] was van rechtswege medehuurder. Na de echtscheiding van [X] in 2010 is [appellante] in de woning blijven wonen. Woonstad heeft de huurovereenkomst met haar voortgezet. Het gaat om een vierkamerappartement.
1.2.
Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing.
Artikel 7.1 van die voorwaarden bepaalt dat de huurder de woning overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming dient te gebruiken en dat het de huurder niet is toegestaan in de woning hennep te kweken, XTC te produceren, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.
Volgens artikel 7.4 van die voorwaarden dient de huurder er zorg voor te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door hem zelf, door huisgenoten dan wel door personen die zich met zijn goedvinden in of in de directe nabijheid van de woning bevinden.
1.3.
In het kader van een (grootschalig) strafrechtelijk onderzoek, waarin twee meerderjarige zoons (destijds respectievelijk […] en […] ) van [appellante] verdachten waren, heeft de politie op [datum 1] 2016 huiszoeking in het gehuurde gedaan. Toen zijn aangetroffen: een handelshoeveelheid harddrugs (201,9 gram cocaïne en 37 gram heroïne), een handelshoeveelheid soft drugs (ruim een ons hennep), een vuurwapen geladen met scherpe patronen, bundels contant geld met een waarde van ruim € 17.000,-, sieraden en diverse horloges. De […]-jarige zoon die bij [appellante] woonde is daarbij aangehouden. De drugs en het vuurwapen lagen in zijn slaapkamer. Het contante geld lag in bundels in de drie slaapkamers.
1.4.
Bij [appellante] woonde, behalve de hiervoor bedoelde […] -jarige zoon, ook een minderjarige zoon (ten tijde van het vonnis in eerste aanleg […] jaar oud). De […] -jarige zoon kwam bij herhaling bij haar op bezoek.
1.5.
Bij besluit van 13 april 2017 heeft de burgemeester van Rotterdam op grond van art. 13b van de Opiumwet de sluiting van de woning bevolen voor de duur van zes maanden met ingang van 1 mei 2017.
1.6.
[appellante] heeft tegen dat besluit bezwaar gemaakt. Tevens heeft zij bij de voorzieningenrechter (bestuursrecht) een voorlopige voorziening tegen de sluiting van de woning gevraagd, welk verzoek bij vonnis van 25 april 2017 is afgewezen.
1.7.
Het bezwaar van [appellante] tegen de sluiting is ongegrond verklaard en het daartegen ingestelde beroep bij de bestuursrechter heeft evenmin succes gehad.
1.8.
Woonstad heeft bij brief van 8 mei 2017 op de voet van art. 7:231, lid 2 BW de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. [appellante] heeft niet in die ontbinding berust.
1.9.
Daarna heeft Woonstad in kort geding ontruiming van de woning gevorderd. Die vordering is afgewezen bij vonnis van de kantonrechter van 3 augustus 2017. Woonstad heeft tegen dat vonnis hoger beroep ingesteld en de zaak aangebracht tegen 19 december 2017 (rolnummer 200.229.652). In die zaak wordt (ook) heden uitspraak gedaan.
1.10.
Op 15 oktober 2017 is de sluiting van de woning opgeheven en op [datum 2] 2017 heeft [appellante] de sleutels van de woning gekregen. Zij is toen weer in de woning gaan wonen.
2. Woonstad vordert in deze bodemprocedure primair voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen is ontbonden met de brief van 8 mei 2017 en subsidiair de huurovereenkomst te ontbinden. Aan de primaire en subsidiaire vordering heeft Woonstad tevens de vordering tot ontruiming van de woning verbonden.
Volgens Woonstad was het onder de gegeven omstandigheden proportioneel om over te gaan tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Er zijn een grote handelshoeveelheid hard- en softdrugs en een geladen vuurwapen aangetroffen in de woning. Woonstad hanteert een zero-tolerance beleid als het gaat om drugs in haar huurwoningen. Drugs en zeker de handel daarin leiden tot criminaliteit, overlast en verloedering van de leefomgeving. Het woonbelang van [appellante] is ondergeschikt aan de belangen die Woonstad heeft bij ontbinding van de huurovereenkomst. De kans op herhaling van hetgeen zich heeft voorgedaan is aanzienlijk en het woonbelang van [appellante] is al meegewogen bij het nemen van het besluit tot sluiting van de woning door de burgemeester. [appellante] is niet afhankelijk van de woning. Medisch gezien staat niets aan verhuizing in de weg. Zij kan volgens Woonstad wel in [plaatsnaam] , bij een andere woningcorporatie, een andere sociale huurwoning aangeboden krijgen, zij het met aanvullende voorwaarden.
3. In het eindvonnis van 23 november 2018 heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat de huurovereenkomst tussen partijen op 8 mei 2017 buitengerechtelijk is ontbonden. [appellante] is daarbij veroordeeld tot ontruiming van de woning. Kort gezegd achtte de kantonrechter het belang van Woonstad bij ontbinding en ontruiming zwaarwegender dan de door [appellante] aangevoerde belangen. Hij achtte het uitoefenen door Woonstad van de haar gegeven bevoegdheid om tot buitengerechtelijke ontbinding over te gaan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar.
4. Op [datum 3] 2018 is de woning ontruimd. De woning is inmiddels verhuurd aan een derde.
5. De zeven grieven komen er in de kern op neer dat de kantonrechter volgens [appellante] in het kader van de benodigde belangenafweging tussen de belangen van Woonstad bij ontbinding van de huurovereenkomst en de belangen van [appellante] bij voortzetting daarvan de belangen van [appellante] ten onrechte te licht heeft gewogen. [appellante] beroept zich daarbij op art. 8 van Pro het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens (EVRM) en art. 3 van Pro het Internationaal Verdrag inzake de bescherming van het kind (IVRK).
6. Bij de beoordeling van de grieven is uitgangspunt dat Woonstad op grond van het (onherroepelijk geworden) besluit van de burgemeester tot sluiting van de woning op grond van art. 7:231, tweede lid, BW bevoegd was om de huurovereenkomst te ontbinden. Daarover bestaat ook tussen partijen geen discussie.
7. Woonstad vordert primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden is.
Anders dan bij de beoordeling van de subsidiaire vordering strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst door de rechter op grond van art. 6:265, eerste lid, BW is voor een ontbinding van de huurovereenkomst op grond van art. 7:231, tweede lid, BW niet vereist dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit huurovereenkomst. Het enkele feit dat in de woning in strijd is gehandeld met art. 2 of Pro 3 van de Opiumwet en de woning daarom op grond van art. 13b van die wet door de burgemeester is gesloten, geeft de verhuurder de bevoegdheid de huurovereenkomst te ontbinden. Voor de beoordeling van de primaire vordering behoeft dan ook alleen de vraag te worden beantwoord of Woonstad terecht van die bevoegdheid gebruik heeft gemaakt. Dat betekent dat niet de “tenzij-clausule” van art. 6:265, eerste lid, BW moet worden toegepast, maar de toets van art. 6:248, tweede lid, BW: is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Woonstad gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot ontbinding.
8. Bij de beantwoording van die vraag is van groot belang dat [appellante] als gevolg van de ontbinding de woning moet ontruimen. Ontruiming van een woning vormt immers een inmenging in het recht op respect voor de woning van een bewoner, welk recht beschermd wordt door artikel 8 EVRM Pro, zoals [appellante] terecht aanvoert. Een inbreuk op dat woonrecht moet een proportionele maatregel vormen. Het hof moet dus beoordelen of Woonstad met de ontbinding van de overeenkomst (met tot gevolg ontruiming van de woning) een proportionele maatregel nam en of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is dat zij gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot ontbinding.
9. Woonstad heeft van die bevoegdheid gebruik gemaakt op 8 mei 2017.
Op dat moment was Woonstad ermee bekend dat in het kader van een strafrechtelijke onderzoek gericht tegen (onder meer) de inwonende zoon van de huurster van de woning een inval door de politie in de woning had plaatsgevonden, waarbij ook daadwerkelijk handelshoeveelheden hard- en softdrugs waren aangetroffen in combinatie met een geladen vuurwapen en grote hoeveelheden contant geld die verspreid over de drie slaapkamers van de vierkamerwoning lagen. Woonstad heeft expliciet in haar huurvoorwaarden opgenomen dat het de huurder niet is toegestaan in de woning overtredingen van de Opiumwet te plegen. Zij hanteert ook een zero-tolerance beleid als het gaat om drugs in haar huurwoningen, omdat drugs en de handel daarin leiden tot criminaliteit, overlast en verloedering van de leefomgeving. De woning ligt in de wijk Oud-Charlois, een wijk die problemen kent op het gebied van drugsoverlast en onder het gemiddelde scoort op het gebied van veiligheid. De leefbaarheid van de wijk staat onder druk door drugsgerelateerde problemen. Woonstad heeft als sociale woningbouwcorporatie ten opzichte van haar huurders een verplichting aan de leefbaarheid bij te dragen. Door streng op te treden tegen huurders die in de woning overtredingen van de Opiumwet plegen probeert zij een negatieve precedentwerking te voorkomen.
10. Voorts was Woonstad op 8 mei 2017 bekend met zowel het besluit van de burgemeester als de uitspraak van de voorzieningenrechter bestuursrecht van 25 april 2017. In het zienswijzegesprek voorafgaand aan het besluit van de burgemeester is namens [appellante] naar voren gebracht dat haar persoonlijke belangen en die van haar minderjarige zoon in de weg stonden aan de sluiting. De burgemeester achtte die in dit geval ondergeschikt aan onder meer het woon- en leefklimaat in de omgeving van de woning en een kans op herhaling van de overtreding. De voorzieningenrechter bestuursrecht oordeelde daarna dat het door [appellante] bestreden besluit naar verwachting in de bezwaarprocedure in stand zou blijven. In dat oordeel woog de voorzieningenrechter onder meer mee, dat niet gebleken was dat de gezondheid van [appellante] zodanig was dat zij uitsluitend op verblijf in het gehuurde was aangewezen. De voorzieningenrechter achtte [appellante] verantwoordelijk voor de gang van zaken in haar woning en overwoog dat zij afdoende maatregelen diende te treffen teneinde de feiten als hier in geding te voorkomen. Dat zij overdag buitenshuis is en, door cultuur ingegeven, haar zonen niet wenst te controleren, veranderde daar niets aan.
11. Tegen deze achtergrond kan naar het oordeel van het hof niet gezegd worden dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Woonstad op 8 mei 2017 gebruik heeft gemaakt van de haar gegeven bevoegdheid.
12. Op zich is juist dat het voeren van een zero-tolerancebeleid er niet toe mag leiden dat Woonstad geen enkele belangenafweging maakt. Dat zij geen enkele belangenafweging heeft gemaakt is echter niet gebleken.
Woonstad heeft erop gewezen dat de burgemeester bij het nemen van het besluit tot sluiting van de woning het woonbelang van [appellante] heeft meegewogen. Dat op zichzelf ontslaat Woonstad natuurlijk niet van haar eigen verantwoordelijkheid om dat woonbelang onder ogen te zien, temeer nu [appellante] ook nog een minderjarige zoon van […] onder haar hoede had.
Woonstad heeft er wel rekening mee gehouden dat [appellante] en haar minderjarige zoon van een particulier een woning zouden kunnen huren en dat zij zich ook konden (en ook thans nog opnieuw kunnen) melden bij Centraal Onthaal, de opvang voor daklozen van de gemeente Rotterdam. Dat [appellante] ten gevolge van de burgemeesterssluiting op de “zwarte lijst” is geplaatst en daardoor vijf jaar is uitgesloten om op het woningaanbod van Woonstad in de regio Rotterdam-Rijnmond te reageren, is onvoldoende grond om ervan uit te gaan dat zij helemaal geen andere woning (elders) in de regio zal kunnen huren voor haar en haar jongste zoon. Dat Centraal Onthaal tijdens de periode van de burgemeesterssluiting geen woning voor haar kon vinden en zij gedurende die zes maanden bij familie en kennissen moesten slapen, is daarvoor onvoldoende; in die periode betaalde zij immers nog huur voor de woning van Woonstad in de hoop op terugkeer daar naar toe.
13. Dat het gebruik maken van de bevoegdheid tot ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is, betekent dat de huurovereenkomst op 8 mei 2017 is ontbonden.
14. [appellante] heeft onder meer nog aangevoerd dat inmiddels is gebleken dat haar […] -jarige zoon is vrijgesproken van hetgeen hem tenlaste werd gelegd. Echter, met die vrijspraak, zoals die uit het overgelegde strafvonnis blijkt, is niets afgedaan aan de aanwezigheid op 22 november 2016 van de hard- en softdrugs en het vele contante geld in de woning van [appellante] . Bovendien heeft de vrijspraak zich pas na de ontbinding voorgedaan. Dat laatste geldt ook voor de gestelde medische gevolgen van de ontruiming voor [appellante] en de gestelde gevolgen van de ontruiming voor de schoolresultaten van de […] zoon.
Het door [appellante] gestelde is onvoldoende om te kunnen oordelen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Woonstad de ontbinding niet ongedaan maakt en een nieuwe huurovereenkomst voor de woning met [appellante] aangaat.
Het door [appellante] gestelde is onvoldoende om te kunnen oordelen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Woonstad de ontbinding niet ongedaan maakt en een nieuwe huurovereenkomst voor de woning met [appellante] aangaat.
15. Hierop stuiten alle grieven af. Het vonnis zal worden bekrachtigd en [appellante] zal worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het bestreden vonnis;
- veroordeelt [appellante] in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Woonstad bepaald op € 726,- aan griffierecht en op € 1.074,- aan salaris voor de advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, M.A.F. Tan-de Sonnaville en G. Dulek-Schermers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 september 2019 in aanwezigheid van de griffier.