Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.203.268/01
Zaaknummer rechtbank : 4130406 RL EXPL 15-174078
arrest van 11 september 2018
inzake
[naam 1] , mede h.o.d.n. [handelsnaam] ,
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
hierna te noemen: [appellant] ,
advocaat: mr. J-F. Grégoire te Den Haag,
tegen
Nationaal Grondbezit B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Nagron,
advocaat: mr. E.E.W. Danen te Rosmalen.
Het geding
Voor het verloop van het geding tot aan 13 december 2016 verwijst het hof naar het arrest van die datum. Bij dat arrest is een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 7 februari 2017 en daarvan is proces-verbaal gemaakt.
Bij memorie van grieven met producties heeft [appellant] drie grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord met producties heeft Nagron de grieven bestreden. Vervolgens heeft [appellant] nog een akte genomen, waarop Nagron heeft gereageerd bij antwoordakte.
Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak om het volgende:
1.1
[appellant] heeft op 1 augustus 2012 met Nagron een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW aan de [het adres] , bestaande uit een winkelruimte met kelder.
1.2
[appellant] exploiteert in de bedrijfsruimte een winkel, genaamd [handelsnaam] . De kelder wordt gebruikt als opslagruimte voor de handelsvoorraad.
1.3
Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing.
1.4
In de algemene bepalingen is onder meer het volgende opgenomen:
“(…)
11.5
Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van gebreken, die hij niet kende of niet behoorde te kennen bij het aangaan van de huurovereenkomst.
11.6
Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare of onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, weersomstandigheden, stagnatie in de bereikbaarheid van het gehuurde, leegstand elders, stagnatie in de voorziening van gas, water, elektriciteit, warmte, ventilatie of luchtbehandeling, storing van de installaties en apparatuur, in- en uitstroming van gassen of vloeistoffen, brand, ontploffing, tekortkomingen in de leveringen en diensten. Eveneens is verhuurder niet aansprakelijk voor schade aan de persoon of goederen van derden die in het gehuurde aanwezig zijn en huurder vrijwaart verhuurder voor de aanspraken van die derden ter zake.
(…)
11.8
Verhuurder is niet aansprakelijk voor bedrijfsschade van huurder, of voor schade als gevolg van de activiteiten van andere huurders of van belemmeringen in het gebruik van het
gehuurde die derden veroorzaken of voor gebreken die zijn ontstaan doordat huurder zijn
onderhoudsplicht niet is nagekomen.
11.9
Het gestelde in 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade geldt niet bij schade als
gevolg van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van
het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Evenmin
geldt het gestelde in 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade, indien de schade het
gevolg is van een gebrek aan het gehuurde dat verhuurder bij het aangaan van de
huurovereenkomst kende of had behoren te kennen, tenzij het gaat om gebreken waarvan
huurder op de hoogte was of had kunnen zijn door zijn onderzoek als omschreven in 4, welk
gebrek alsdan tussen partijen niet als een gebrek kan worden beschouwd.
(...)"
1.5
In opdracht van de verzekeraar van [appellant] heeft [de expert] van DEKRA Experts
B.V. een schaderapport opgemaakt. Bedoeld rapport vermeldt onder meer:
“Betreft : Waterschade
(...)
Schadeadres : [het adres]
Schadedatum : 23 maart 2013
(...)
Verzekeringsgegevens
(...) Op 15 september 2012 is tevens sprake geweest van waterschade. Hierover hebben wij
u op 11 december 2012 gerapporteerd. (...)
Evenement
Volgens verklaring van de heer [appellant] is reeds vanaf het begin van de huurperiode sprake
geweest van vochtproblemen in de kelder van het pand. Verzekerde heeft dit volgens zijn
verklaring herhaaldelijk kenbaar gemaakt aan de verhuurder. Wij hebben hieromtrent
contact gehad met de verhuurder en met een door de verhuurder ingeschakelde aannemer.
Er zou sprake zijn van grondwater, dat via scheuren in de keldervloer en de kelderwand het
pand binnendringt. De verhuurder zou het probleem wel willen verhelpen, echter, volgens
verklaring van de verhuurder verleent verzekerde vooralsnog geen medewerking. Tijdens
onze inspectie constateerden wij dan ook dat de kelder vol staat met goederen en dat deze,
om de wanden en de vloer van de kelder te kunnen herstellen, eerst ontruimd zal moeten
worden.
Schadeomvang
Tijdens onze inspectie constateerden wij dat als gevolg van de wateroverlast onder andere
schade is ontstaan aan dekens, beddengoed, kleding en decoratiemateriaal. Volgens
verklaring van verzekerde zou het gaan om voor de verkoop bestemde goederen met een
inkoopwaarde van circa EUR 20.000,00 exclusief btw.
Ondanks het feit dat reeds vanaf september 2012 sprake was van vochtproblemen in de
kelder, heeft verzekerde de kelder toch in gebruik gehouden als opslagruimte. Wij
constateerden dat het stuc- en sauswerk van diverse kolommen in de kelder door optrekkend
vocht was aangetast.
Schaderaming
Op grond van onze bevindingen tot dusver adviseren wij u rekening te houden met een
schadebedrag van circa EUR 20.000,00 exclusief btw.
(...)"
1.6
Bij brief van 19 juni 2013 heeft de verzekeraar van [appellant] hem ter zake van de schade met schadedatum 23 maart 2013 als volgt geïnformeerd:
"(...)
Uit het expertiserapport blijkt dat er vanaf het begin van de huurperiode sprake is geweest
van vochtproblemen in de kelder van het pand. De vochtproblemen worden veroorzaakt
door grondwater welke via scheuren in de keldervloer en de kelderwand het pand
binnendringt.
(...), deze oorzaak is echter geen gedekt evenement op onderhavige verzekering. (...)
Gezien het vorenstaande kan ik helaas niet tot vergoeding van de ontstane schade overgaan.
(...)"
1.7
Bij brief van 11 juli 2014 heeft [naam 2] van Rendon Onderhoudsgroep [appellant] onder
meer als volgt bericht:
"(...)
Betreft: Vochtproblemen [het adres]
15 mei 2014 heeft Rendon Onderhoudsgroep heeft bezoek gebracht op het bovengenoemd
adres om daar de vochtproblemen in de kelder te bekijken. Tijdens het betreden van de
kelder was gelijk een zeer muffe lucht waarneembaar, ook was goed te zien dat er op veel
plaatsen vocht- en schimmelplekken op de wanden zaten.
De kelder zit onder het straatniveau en heeft gemetselde wanden en een vloer (beton?) met
een zand/cement afwerklaag. De wanden zijn voorzien van voorzetwanden en ook de vloer
en het plafond zijn voorzien van een afwerking (vloerbedekking & systeemplafond). Op veel
plaatsen zijn de voorzetwanden in een zeer slechte staat doordat de wanden veel last van
vocht hebben gehad.
Tijdens de rondgang was niet goed waarneembaar waar precies de lekkages zitten. Wel is in
de achterste hoek te zien dat er in het verleden al eens geïnjecteerd is door een bedrijf.
De oorzaak van de muffe lucht en de vochtige kelder ligt naar onze mening in het feit dat er
veel te weinig ventilatie in de kelder is en dat de gemetselde wanden bij een te hoge
grondwaterstand niet meer waterdicht zijn ook zijn er op verschillende plekken scheuren te
zien die de lekkage veroorzaken. Rondom de pilaren die vanuit de vloer komen is lekkage te
zien door grondwater om hoog komt.
(...)"
1.8
Bij e-mail van 1 april 2015 van [naam 2] van Rendon Onderhoudsgroep is aan [appellant]
bericht:
“(…) Als aanvulling op het advies van 11 juli 2014 wil ik melden dat de vochtproblemen duidelijk niet van de laatste tijd zijn maar al langere periode (enkele jaren) spelen. Dit is goed te zien aan de vochtplekken op de wanden, vloeren en rondom de pilaren. Ook is op verschillende locaties te zien dat er in het verleden als eens is geïnjecteerd de injectiebedrijven.
(...)"
2. [appellant] heeft in eerste aanleg, na vermeerdering van eis, gevorderd om Nagron bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen tot betaling van
€ 20.000,- exclusief BTW ter zake van de door [appellant] geleden schade aan zijn goederen tot 1 januari 2015, met de wettelijke rente daarover vanaf 1 november 2012, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening;
€ 28.642,- exclusief BTW ter zake van gederfd huurgenot over de periode van 1 augustus 2012 tot en met 31 december 2014, met de wettelijke rente daarover vanaf 1 november 2012, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening;
een in goede justitie te bepalen bedrag ter zake van de na 1 januari 2015 door huurder geleden schade aan zijn goederen alsmede gederfd huurgenot, een en ander als nader ex artikel 612 Rv,
met veroordeling van Nagron in de kosten van het geding.
3. Bij vonnis van 8 augustus 2016 heeft de kantonrechter de vorderingen afgewezen met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. De kantonrechter heeft overwogen – kort gezegd - dat aan Nagron een beroep toekomt op het exoneratiebeding van artikel 11.5 van de algemene bepalingen (zie hierboven onder 1.4.).
4. In hoger beroep heeft [appellant] gevorderd het bestreden vonnis te vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van [appellant] alsnog toe te wijzen, Nagron te veroordelen om al hetgeen [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan Nagron heeft voldaan aan [appellant] (met rente) terug te betalen en Nagron te veroordelen in de kosten van beide instanties, vermeerderd met nakosten en rente.
Ontvankelijkheid
5. Nagron heeft betoogd dat [appellant] niet ontvankelijk is in zijn vordering omdat bij akte van splitsing van 30 augustus 2015 een deel van het vermogen is overgegaan op Nationaal Grondbezit Romeo Foxtrot B.V. Deze rechtspersoon is thans eigenaar en verhuurder.
[appellant] heeft de niet-ontvankelijkheid betwist. Hij heeft onder meer aangevoerd dat Nagron nimmer melding heeft gemaakt van de splitsing, ook niet in eerste aanleg terwijl bij het nemen van de conclusie van antwoord de splitsing kennelijk al een feit was, en dat hij daarvan ook niet op de hoogte was. Nagron kan bovendien wijziging verzoeken van haar aanduiding op de grond dat een partijwisseling heeft plaatsgevonden.
6. Het hof overweegt als volgt. De rechtsopvolging heeft plaatsgevonden lopende de instantie in eerste aanleg. Nagron heeft geen schorsing van het geding ex art. 225 Rv verzocht. Het geding is daarom op haar naam voortgezet en vonnis is gewezen tussen de oorspronkelijke partijen. Het instellen van het hoger beroep tegen Nagron, terwijl een andere rechtspersoon thans eigenaar en verhuurder is, behoeft niet tot niet-ontvankelijkheid te leiden. Gesteld noch gebleken is dat Nagron heeft opgehouden te bestaan. Er is hier derhalve sprake van een partijwisseling. In dat geval geldt ingevolge HR 13 december 2013 (ECLI:NL:HR:1881) dat 1) een procedure in een volgende instantie in beginsel dient plaats te vinden tussen de partijen uit de vorige instantie en 2) indien een procedure in een volgende instantie aanhangig is gemaakt, een verschenen partij wijziging kan verzoeken van haar aanduiding in de procedure op de grond dat een partijwisseling heeft plaatsgevonden. Dat verzoek heeft Nagron niet gedaan. Gelet op het voorgaande acht het hof [appellant] ontvankelijk in zijn vordering jegens Nagron.
Bespreking van de grieven
7. De
eerstegrief is gericht tegen het oordeel dat Nagron zich succesvol heeft geëxonereerd voor gebreken die zij niet kende of behoorde te kennen. [appellant] stelt dat Nagron wel degelijk op de hoogte was van het gebrek/de gebreken bij het aangaan van de huurovereenkomst. In
grief 2betoogt [appellant] dat, doordat Nagron wist van de vochtproblemen en daarover niet heeft gerept terwijl zij wist dat [appellant] de kelder zou gebruiken als opslagplaats voor zijn handelsvoorraad, Nagron op zijn minst bewust roekeloos heeft gehandeld. Om die reden komt een beroep van Nagron op het exoneratiebeding in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
eerstegrief is gericht tegen het oordeel dat Nagron zich succesvol heeft geëxonereerd voor gebreken die zij niet kende of behoorde te kennen. [appellant] stelt dat Nagron wel degelijk op de hoogte was van het gebrek/de gebreken bij het aangaan van de huurovereenkomst. In
grief 2betoogt [appellant] dat, doordat Nagron wist van de vochtproblemen en daarover niet heeft gerept terwijl zij wist dat [appellant] de kelder zou gebruiken als opslagplaats voor zijn handelsvoorraad, Nagron op zijn minst bewust roekeloos heeft gehandeld. Om die reden komt een beroep van Nagron op het exoneratiebeding in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
Grief 3komt op tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet is komen vast te staan dat de verhuurder eerder dan na melding van [appellant] in maart 2013 op de hoogte is geraakt of had moeten zijn van een mogelijk vochtprobleem in de kelder. [appellant] heeft gewezen op een schaderapport van 11 december 2012 waaruit volgt dat al eerder schade is gemeld en is geklaagd bij de verhuurder.
8. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Vast staat dat het gehuurde een gebrek heeft gekend, namelijk wateroverlast in de kelder en dat dit gebrek inmiddels is hersteld. Nagron heeft in artikel 11.5 van de algemene bepalingen aansprakelijkheid uitgesloten voor gebreken die zij niet kende of behoorde te kennen bij het aangaan van de huurovereenkomst. Deze exoneratie geldt dus niet als komt vast te staan dat Nagron het gebrek (de wateroverlast) bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen. Volgens [appellant] is daarvan sprake en volgt dit niet alleen uit het feit dat er eerder vochtproblemen waren in het gehuurde maar ook uit het e-mailbericht van 1 april 2015 van [naam 2] van Rendon Onderhoudsgroep. In aanvulling daarop heeft [appellant] een verklaring overgelegd van een voormalig huurder ( [de voormalig huurder] ). Daaruit volgt volgens [appellant] dat ook deze huurder in 2006 en 2007 kort nadat hij het pand was gaan huren, kampte met lekkage en vochtproblemen. Verder is nog van belang het rapport van Dekra van 20 mei 2013 waaruit volgt dat uit contact met de verhuurder en diens aannemer blijkt dat de problemen voor [appellant] zich reeds kort na ingang van de huurovereenkomst voordeden. Ten slotte is nog relevant, aldus [appellant] , de verklaring van [naam 2] van Rendon Onderhoudsgroep in zijn e-mail van 1 april 2015 waarin deze aangeeft dat de “vochtproblemen duidelijk niet van de laatste tijd zijn maar al langere periode (enkele jaren) spelen. Dit is goed te zien aan de vochtplekken op de wanden, vloeren en rondom de pilaren….” Ook andere huurders in dezelfde straat hadden in dezelfde periode dezelfde vocht/lekkageproblemen, zo volgt volgens [appellant] uit een verklaring van [naam 3] . Nagron heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
9. Naar het oordeel van het hof is de omstandigheid dat zich eerder vochtproblemen in de kelder van het gehuurde hebben voorgedaan, alleen dan relevant indien komt vast te staan dat Nagron geen of onvoldoende maatregelen heeft getroffen om deze vochtproblemen op te lossen en dat het gebrek derhalve ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst nog steeds bestond. Nagron heeft aangevoerd dat in 2009 de muren van de kelder zijn geïnjecteerd en dat in 2010 de gaten in de kelderbak die de vorige huurder ( [de voormalig huurder] ) had gemaakt zijn gedicht. Hierna was de kelder volgens Nagron waterdicht, hetgeen ook volgt uit de mail van 28 november 2012 van [X] Groep, beheerder van de verhuurder, waarin staat dat bij een inspectie is geconstateerd dat alles goed droog was (productie 6 bij inleidende dagvaarding). [appellant] heeft deze stellingen met de overgelegde stukken onvoldoende onderbouwd weersproken. Uit deze stukken volgt weliswaar dat er vochtproblemen in het verleden zijn geweest maar niet dat hiertegen ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst geen of onvoldoende maatregelen waren genomen. [appellant] heeft ook geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat Nagron ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst wist of behoorde te weten dat – ondanks de getroffen maatregelen - de vochtproblemen zouden terugkeren. Mede gelet op de onvoldoende onderbouwd weersproken stelling dat in het najaar van 2012 alles goed droog was, moet er derhalve vanuit worden gegaan dat het gehuurde bij het aangaan van de huurovereenkomst geen gebreken (meer) vertoonde. Het rapport van Dekra van december 2012 kan niet tot een andere conclusie leiden nu dit ziet op een lekkage in september 2012 als gevolg van een balkon van de bovenburen (met schade aan onder meer systeemplafond en stucwerk). Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat er verband bestaat met de vochtproblemen in de kelder. Het rapport van Dekra van 20 mei 2013 bevat een weergave van de eigen verklaring van [appellant] dat hij (vanaf het begin van de huurperiode) herhaaldelijk heeft geklaagd over vochtproblemen in de kelder, maar dit is – mede gelet op de inhoud van voornoemde mail van 28 november 2012 – onvoldoende om aan te nemen dat het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst bestond en dat de verhuurder daarvan op de hoogte was. Het bewijsaanbod van [appellant] dient als niet terzake dienende – nu geen feiten zijn gesteld die, indien bewezen, tot andere oordelen aanleiding geven - te worden gepasseerd.
10. [appellant] heeft voorts nog aangevoerd dat Nagron hem had moeten informeren dat er in het verleden vochtproblemen waren. Het hof is van oordeel dat nu als vaststaand moet worden aangenomen dat op het moment van aangaan van de huurovereenkomst het gehuurde geen gebrek (meer) vertoonde, er geen informatieplicht op de verhuurder rustte. Het beroep op het exoneratiebeding door Nagron is dan ook naar het oordeel van het hof naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar.
Slotsom
11. Uit het voorgaande volgt dat de grieven falen zodat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Bij deze uitkomst past dat [appellant] zal worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 8 augustus 2016;
- wijst de vordering van [appellant] tot terugbetaling van de krachtens het vonnis in eerste aanleg reeds betaalde bedragen af;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Nagron tot op heden begroot op € 1.957,- aan verschotten en € 4.897,50 aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, J.E.H.M. Pinckaers en E.M. Dousma-Valk en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 september 2018 in aanwezigheid van de griffier.