Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer: 200.222.227/01
Zaak/-rolnummer rechtbank: 6155747 / 17-17214
Arrest van 25 september 2018
in de zaak van:
Winkelcentrum Ypenburg C.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
hierna te noemen: Ypenburg ,
advocaat: mr. P.P. Hart te Den Haag,
tegen
Hoogvliet Beheer B.V.,
kantoor houdende te Hazerswoude-Rijndijk,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Hoogvliet ,
advocaat: mr. T.H.G. Steenmetser te Amsterdam.
Het geding
1. Bij exploot van 24 augustus 2017 is Ypenburg in hoger beroep gekomen van het vonnis in kort geding van de kantonrechter te Den Haag van 28 juli 2017. In het exploot zijn vier grieven aangevoerd tegen het vonnis. Bij arrest van 19 september 2017 is een comparitie van partijen bevolen. Deze comparitie heeft geen doorgang gevonden. Hoogvliet heeft vervolgens bij memorie van antwoord de grieven van Ypenburg bestreden. Daarna heeft Ypenburg een akte genomen waarop Hoogvliet bij antwoordakte heeft gereageerd. Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
2. Het gaat in deze zaak, voor zover in hoger beroep nog van belang, om het volgende.
3. Voor 17 april 2015 verhuurde Ypenburg winkelruimte in het winkelcentrum Ypenburg gelegen aan de Oude Kustlijn 82 te Den Haag aan Plus Vastgoed B.V. (hierna: Plus ).
4. In artikel 1.3 van de huurovereenkomst met Plus was als bestemming van het
gehuurde bepaald:
(…) winkelruimte conform Burgerlijk Wetboek, boek 7, artikel 290 ten Pro behoeve van de exploitatie van een full-service supermarkt conform de landelijke PLUS -formule. (…)
5. In de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst met Plus was onder meer het volgende bepaald:
6.13.1 Het is huurder niet toegestaan:
(…)
d. wijzigingen of voorzieningen aan te brengen in, op of aan het gehuurde (…) die voor andere huurders of omwonenden tot overlast leiden dan wel deze hinderen in hun gebruik.
(…)
6.13.2.1 Huurder zal verhuurder te allen tijde tijdig schriftelijk informeren over elke verandering of toevoeging die huurder in, aan of op het gehuurde wenst aan te brengen of te hebben, zoals (…)
(…)
6.13.2.3 Huurder heeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder nodig voor het geheel of gedeeltelijk veranderen van de inrichting of gedaante van het gehuurde, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd.
6. In april 2015 hebben Ypenburg , Plus en Hoogvliet een “Overeenkomst overdracht huurcontract” (hierna: de indeplaatsstellingsovereenkomst) ondertekend waarbij Plus alle aanspraken, rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst per 17 april 2015 heeft overgedragen aan Hoogvliet .
7. In artikel 9 van Pro de indeplaatsstellingsovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
Met directe ingang dient voor artikel 1.3 als opgenomen in de huurovereenkomst(dit is de huurovereenkomst tussen Ypenburg en Plus , hof)
gelezen te worden:
gelezen te worden:
“Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte ex artikel 7:290 BW Pro ten behoeve van de exploitatie van een full-service supermarkt conform de regionale Hoogvliet -formule. (…)
8. In hetzelfde winkelcentrum verhuurt Ypenburg winkelruimte aan de heer [huurder II] (hierna: [huurder II] ). In de tussen [huurder II] en Ypenburg gesloten huurovereenkomst met ingangsdatum 1 januari 2014 is in artikel 9.5 het volgende bepaald (hierna: de exclusiviteitsbepaling):
In de branchering van het winkelcentrum is slechts plaats voor één slijterij/wijnhandel. Daaronder wordt verstaan een winkel of andere verkoopgelegenheid waarvoor een drankvergunning benodigd is op grond van de drank- en horecawet en die aan te merken is als slijterij/wijnhandel. Verhuurder bevestigt dat huurder in het winkelcentrum deze positie van slijterij/wijnhandel exclusief inneemt. Verhuurder verbindt zich derhalve, zolang de huurovereenkomst met huurder voortduurt, in het winkelcentrum geen tweede slijterij/wijnhandel toe te staan. Huurder zal op deze bepaling geen beroep kunnen doen indien en voor zover de thans in het winkelcentrum gevestigde supermarkten ( Plus en Jumbo ) op basis van de thans bestaande huurcontracten in de thans bestaande vestigingen een verkooppunt inrichten waarvoor een drankvergunning nodig is. Met andere woorden is de enige uitzondering op de exclusiviteit mogelijk wanneer de bestaande huurders op
basis van de bestaande huurcontracten een drankenverkooppunt willen en mogen inrichten. Indien verhuurder een beroep op deze uitzondering doet, rust op verhuurder de bewijslast dat de (identiteit van) de betreffende huurder en het huurcontract niet zijn gewijzigd sedert de inwerkingtreding van het onderhavige contract tussen verhuurder en huurder.
9. In mei 2017 heeft Hoogvliet in het gehuurde een scheidingswand met een toegangsdeur geplaatst en in de aldus ontstane afzonderlijke ruimte een slijterij ingericht.
10. Bij vonnis van 12 juli 2107 heeft de kantonrechter in het door [huurder II] tegen Ypenburg aangespannen kort geding Ypenburg op straffe van een dwangsom onder meer verboden in strijd te handelen met de exclusiviteitsbepaling en geboden maatregelen te treffen zodat de exploitatie van een slijterij in de vestiging van Hoogvliet wordt gestaakt en de slijterij ongedaan wordt gemaakt.
11. Bij exploot van 18 juli 2017 heeft Ypenburg Hoogvliet in kort geding gedagvaard voor de kantonrechter en gevorderd Hoogvliet op straffe van een dwangsom te gebieden de exploitatie van de slijterij te staken en de slijterij ongedaan te maken, met veroordeling van Hoogvliet in de kosten, de nakosten daaronder begrepen. Aan die vorderingen heeft Ypenburg onder meer ten grondslag gelegd dat Hoogvliet tekortschiet in de nakoming van de met haar overeengekomen bestemming. Een slijterij valt niet onder een full-service supermarkt. Supermarkten mogen geen drank met een alcoholpercentage van meer dan 15% verkopen, met uitzondering van wijn. Indien en zodra een supermarkt een aparte ruimte voor een slijterij inricht, is er geen sprake meer van een supermarkt, maar van een slijterij, waarvoor bovendien expliciet een vergunning is vereist. Een full-service supermarkt is volgens de omschrijving van het Centraal Bureau Levensmiddelenhandel een supermarkt met veel service met een bovengemiddelde prijsstelling. Een full-service supermarkt is en blijft echter een supermarkt. Een slijterij dient volgens de wettelijke bepalingen een afzonderlijke ruimte te zijn waarvoor een drankvergunning is afgegeven. De geldende bestemming van een full-service supermarkt laat niet toe dat daar een slijterij voor de verkoop van sterk alcoholische dranken wordt gevestigd, ook al wordt verwezen naar de regionale formule van Hoogvliet . Niet alle vestigingen van Hoogvliet hebben een slijterij. Hoogvliet heeft voorts in strijd met artikel 6.13.2.3 van de algemene bepalingen gehandeld door zonder toestemming het gehuurde te verbouwen en een aparte winkelruimte voor de exploitatie van een slijterij in te richten.
12. Bij vonnis in kort geding van 28 juli 2017 heeft de kantonrechter de vorderingen van Ypenburg afgewezen. Daartoe heeft de kantonrechter onder meer overwogen dat een uitleg van de bestemmingsbepaling als door Hoogvliet gegeven (namelijk dat het begrip full-service supermarkt inhoudt dat de supermarkt een slijterijafdeling mag hebben, hof) voor de hand ligt en dat Ypenburg dat ook redelijkerwijs had moeten verwachten. Daarbij houdt de kantonrechter rekening met de volgende feiten en omstandigheden.
- Volgens de eigen stellingen van Ypenburg hebben 52 van de 67 regionale winkels van Hoogvliet een slijterij, dus kennelijk hoort een slijterij bij de “ Hoogvliet -formule”.
- “ Full-service” betekent volledige dienstverlening, waaronder volgens normaal spraakgebruik ook aanpalende diensten als bijvoorbeeld een stomerij, een drogisterij-afdeling, en pakjesafhaalservice en een slijterij horen. Dat bij deze diensten/verkooppunten vaak apart afgerekend moet worden en deze in de winkel gesitueerd zijn na de kassa’s, betekent niet dat deze geen onderdeel uitmaken van de supermarkt.
- Veel supermarkten, niet alleen van Hoogvliet , hebben slijterijen.
- Het ligt voor de hand dat Ypenburg tegenover haar verschillende huurders dezelfde uitleg van het bestemmingsbegrip “full-service”-supermarkt hanteert. Plus had een zelfde bestemming in haar huurovereenkomst met Ypenburg staan en die bestemming is door Ypenburg zo begrepen dat Plus een slijterij in het gehuurde mocht exploiteren. Anders had Ypenburg met [huurder II] immers geen uitzondering hoeven af te spreken voor Plus .
- In het kort geding tussen [huurder II] en Ypenburg heeft Ypenburg zich op het standpunt gesteld dat Hoogvliet op grond van haar huurovereenkomst zonder meer gerechtigd was een slijterij te gaan exploiteren en Hoogvliet heeft onbestreden gesteld dat zij dit in eerdere contacten tegenover Hoogvliet heeft bevestigd.
13. Het exploiteren van een slijterij in het gehuurde is dus naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet in strijd met de overeengekomen bestemming. Het enkele feit dat Hoogvliet de supermarkt eerst enkele jaren heeft geëxploiteerd zonder slijterij, betekent niet dat dit geen onderdeel meer uitmaakt van de overeengekomen bestemming. De kantonrechter hoeft niet te onderzoeken of Hoogvliet op grond van de algemene voorwaarden toestemming nodig heeft voor de verbouwing en deze heeft verkregen omdat eventuele strijd met de algemene voorwaarden niet tot toewijzing van de vordering kan leiden. Ypenburg vordert immers geen ongedaanmaking van de verbouwing. Het is haar te doen om staking van de exploitatie van de slijterij.
13. In hoger beroep vordert Ypenburg vernietiging van het vonnis en, opnieuw, uitvoerbaar bij voorraad, rechtdoende, haar vorderingen alsnog toe te wijzen, met veroordeling van Hoogvliet in de proceskosten van de beide instanties en met veroordeling van Hoogvliet tot terugbetaling van de proceskosten die Ypenburg op grond van het bestreden vonnis aan Hoogvliet heeft voldaan.
13. De eerste grief klaagt over de vaststelling door de kantonrechter dat Hoogvliet na verbouwing een hoek heeft ingericht waar zij sterke drank verkoopt. Ypenburg betoogt dat dit een te beperkte en daardoor onjuiste weergave is van hetgeen Hoogvliet daadwerkelijk heeft gedaan. Hoogvliet heeft een scheidingswand met toegangsdeur geplaatst, waarachter de slijterij, met eigen personeel en een eigen kassa, zich bevindt. Dit is volgens Hoogvliet relevant omdat men zich kan voorstellen dat Hoogvliet daarvoor wel degelijk toestemming van de verhuurder nodig heeft.
13. Aangezien het hof in dit arrest bij de vaststelling van de feiten (rov. 9) is uitgegaan van de plaatsing van een scheidingswand met toegangsdeur, heeft Ypenburg verder geen belang bij de behandeling van deze grief. Of Hoogvliet toestemming nodig had voor de verbouwing komt hierna aan de orde.
13. De tweede grief is gericht tegen de toepassing door de kantonrechter van het Haviltex-criterium en tegen het oordeel en de daarvoor gegeven gronden dat de uitleg van de bestemmingsbepaling door Hoogvliet voor de hand ligt en Ypenburg dat ook redelijkerwijs had moeten verwachten. Voorts wordt met de grief geklaagd over het oordeel van de kantonrechter dat het exploiteren van een slijterij in het door Hoogvliet gehuurde niet in strijd is met de overeengekomen bestemming. Ypenburg betoogt allereerst dat de kantonrechter miskent dat Ypenburg en Hoogvliet geen van beide bij de totstandkoming van de huurovereenkomst betrokken zijn geweest. De oorspronkelijke contactspartijen waren RaFo V.O.F. en Plus . De bedoeling van partijen en hun verwachtingen zijn derhalve irrelevant. Onder deze omstandigheden ligt het, in lijn met de door de Hoge Raad ontwikkelde CAO-norm, in de rede om tot een objectieve uitleg van de geldende bestemming te komen. Daarbij kan tevens gewicht worden toegekend aan de wijze waarop Plus en Hoogvliet tien respectievelijk twee jaar uitvoering aan de huurovereenkomst hebben gegeven. Vervolgens dient te worden bepaald of partijen in het kader van de indeplaatsstelling, met de omzetting van de Plus -formule naar de Hoogvliet -formule, hebben beoogd de geldende bestemming aan te passen. Een supermarkt is een zelfbedieningswinkel waar voedingsmiddelen worden verkocht. Nergens is te lezen dat een supermarkt een slijterij omvat. Full-service wil zeggen dat men voor al zijn voedingsmiddelen en huishoudelijke artikelen bij een supermarkt terecht kan, niet dat men in een supermarkt sterke drank kan kopen. Hoogvliet is aangesloten bij de CBL Code “Verantwoorde alcoholverkoop in de supermarkt”. Op bladzijde 3 laatste alinea van die code staat letterlijk dat sterke drank niet in de supermarkt mag worden verkocht. Ypenburg heeft bij de indeplaatsstelling ingestemd met aanpassing van de bestemming van Plus - naar Hoogvlietformule. Gelet op de eigen betrokkenheid van partijen bij deze aanpassing kan men hier, voor het bepalen van de betekenis van deze aanpassing, wel nagaan welke zin partijen redelijkerwijs over en weer aan deze aanpassing mochten toekennen en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Ypenburg heeft er geen moment bij stilgestaan dat zij, door in te stemmen met deze aanpassing, de exploitatie van een slijterij mogelijk maakte. Natuurlijk zou Hoogvliet haar supermarkt volgens haar eigen formule gaan exploiteren en niet volgens die van Plus . Hoogvliet heeft de komst van een slijterij bij de gesprekken over de indeplaatsstelling niet aan de orde gesteld. Het is niet redelijk om aan te nemen dat Ypenburg zonder dat dit op enigerlei wijze is besproken stilzwijgend met de komst van een slijterij heeft ingestemd.
13. Het gaat in dit geding om de uitleg van een bepaling in een overeenkomst, te weten artikel 9 van Pro de indeplaatsstellingsovereenkomst. Het hof stelt daarbij voorop dat bij een dergelijke uitleg groot gewicht kan toekomen aan de taalkundige betekenis van gekozen bewoordingen, maar dat de overige omstandigheden van het geval steeds kunnen meebrengen dat een andere (dan de taalkundige) betekenis aan de bepaling van de overeenkomst moet worden gehecht. Beslissend daarbij is de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8101, NJ 2013/214 en HR 7 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:260, NJ 2015/274).
19. Ypenburg heeft geen grief gericht tegen de overwegingen van de kantonrechter dat veel supermarkten slijterijen hebben en dat, volgens de eigen stellingen van Ypenburg , 52 van de 67 regionale winkels van Hoogvliet een slijterij hebben. Ook uit de CBL Code “Verantwoorde alcoholverkoop in de supermarkt” (prod. 5 bij de inleidende dagvaarding, blz. 10 bovenaan) blijkt dat er “supermarkten (zijn) die een slijterijafdeling hebben waar (ook) sterk alcoholische drank wordt verkocht.” Met de zinsnede op bladzijde 3 van de code dat sterke drank niet in de supermarkt mag worden verkocht, is kennelijk alleen bedoeld dat de sterke drank niet in dezelfde ruimte als de overige producten van de supermarkt mag worden verkocht maar alleen in een afzonderlijke ruimte. Ypenburg heeft evenmin de onderbouwde stelling van Hoogvliet bestreden dat sterke drank tot het assortiment van Hoogvliet behoort. Hoogvliet heeft immers bij memorie van antwoord als productie 3 een folder van Hoogvliet overgelegd waarin ook sterke drank wordt aangeboden. Ypenburg is daarop in haar (na de memorie van antwoord genomen) akte niet ingegaan. Dat Hoogvliet de sterke drank ingevolge de toepasselijke regelgeving alleen in een van de andere producten afgescheiden gedeelte van de door Hoogvliet gehuurde ruimte mag verkopen, maakt niet dat de verkoop van sterke drank niet tot het assortiment van Hoogvliet behoort. De conclusie moet derhalve zijn dat de verkoop van sterke drank tot de Hoogvlietformule behoort. Dat partijen tijdens de onderhandelingen over de indeplaatsstellingsovereenkomst niet uitdrukkelijk hebben gesproken over sterke drank en Ypenburg daar niet bij heeft stilgestaan, kan niet afdoen aan de in artikel 9 van Pro de indeplaatsstellingsovereenkomst afgesproken bestemming, te weten “winkelruimte (…) ten behoeve van de exploitatie van een full-service supermarkt conform de regionale Hoogvliet -formule”. Gesteld noch gebleken is immers dat partijen een andere bestemming hebben bedoeld of voor ogen stond dan de bestemming die in artikel 9 van Pro de indeplaatsstellingsovereenkomst is bepaald. Naar het voorlopig oordeel van het hof in dit kort geding heeft Ypenburg derhalve niet aannemelijk gemaakt dat de verkoop van sterke drank door Hoogvliet in het gehuurde in strijd is met de tussen Ypenburg en Hoogvliet in artikel 9 van Pro de indeplaatsstellingsovereenkomst afgesproken bestemming. De tweede grief faalt derhalve en behoeft voor het overige geen bespreking.
20. De derde grief keert zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet behoeft te worden onderzocht of Hoogvliet op grond van de algemene voorwaarden toestemming nodig heeft voor de verbouwing en deze heeft verkregen omdat eventuele strijd met de algemene voorwaarden niet tot toewijzing van de vordering kan leiden nu Ypenburg geen ongedaanmaking van de verbouwing vordert maar het haar te doen is om staking van de exploitatie van de slijterij. Ypenburg betoogt dat zij wel degelijk ongedaanmaking van de verbouwing vordert. Hoogvliet heeft in strijd met artikel 6.13.2.3 van de algemene bepalingen gehandeld door zonder toestemming tot verbouwing over te gaan en door een aparte winkelruimte ten behoeve van de exploitatie van een slijterij in te richten. Hoogvliet heeft de algemene voorwaarden voorts geschonden door in strijd met het verbod van artikel 6.13.1 sub d van de algemene bepalingen wijzigingen in het gehuurde aan te brengen die een andere huurder, te weten [huurder II] , hindert in zijn gebruik en door in strijd met artikel 6.13.2.1 van de algemene bepalingen Ypenburg niet tijdelijk schriftelijk te informeren over haar voornemen tot veranderingen en toevoegingen in het gehuurde.
20. In artikel 6.13.2.3 van de algemene bepalingen is bepaald dat de huurder de voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig heeft voor het geheel of gedeeltelijk veranderen van de inrichting of gedaante van het gehuurde, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. Hoogvliet heeft gesteld dat zij twee zeer eenvoudige wanden heeft geplaatst op de bestaande vloer zonder constructieve aanpassingen (memorie van antwoord, alinea 21). Ypenburg heeft die stelling niet bestreden (zie de akte van Ypenburg van 7 november 2017, alinea’s 6 en 7). In het licht hiervan is niet aannemelijk geworden dat er sprake is van veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur alleen met noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt en dus ook niet dat voor die veranderingen en toevoegingen de voorafgaande schriftelijke toestemming van Ypenburg was vereist. Nu dergelijke veranderingen en toevoegingen niet aannemelijk zijn geworden, kan het eventueel niet voldoen aan artikel 6.13.2.1 van de algemene bepalingen niet leiden tot toewijzing van de vordering tot ongedaanmaking. Het is in dit geding ook niet aannemelijk geworden dat [huurder II] overlast of hinder heeft van de door Hoogvliet geplaatste wanden. Dat [huurder II] concurrentie ondervindt van de door Hoogvliet in de afgesloten ruimte geëxploiteerde slijterij levert geen overlast of hinder op in de zin van artikel 6.13.1 sub d van de algemene bepalingen.
20. De vierde grief is gericht tegen de afwijzing van de vorderingen en de proceskostenveroordeling en mist zelfstandige betekenis zodat die geen verdere bespreking behoeft.
23. De slotsom is dat de grieven falen en het vonnis zal worden bekrachtigd met veroordeling van Ypenburg in de kosten van de procedure in hoger beroep. De vordering tot terugbetaling van de door Ypenburg op grond van het bestreden vonnis betaalde proceskosten zal worden afgewezen.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het bestreden vonnis;
- wijst af het in hoger beroep gevorderde;
- veroordeelt Ypenburg in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Hoogvliet bepaald op € 716,- aan griffierecht en op € 1.611,- aan salaris voor de advocaat;
- verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.E.H.M. Pinckaers, M.A.F. Tan-de Sonnaville en J.J. van der Helm en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 september 2018 in aanwezigheid van de griffier.