ECLI:NL:GHDHA:2018:1359

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.211.590/01

Rolnummer rechtbank : 5138975 RL EXPL 16-16763

arrest van 12 juni 2018

inzake

de Stichting DUWO,

gevestigd te Delft,

appellante,

hierna te noemen: DUWO,

advocaat: mr. T.A. Nieuwenhuijsen te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. J. Biemond te Den Haag.

Het geding

1. Voor het verloop van het geding tot aan het tussenarrest van 19 september 2017 verwijst het hof naar dat arrest. De in dat arrest bevolen comparitie van partijen heeft niet plaatsgevonden. [geïntimeerde] heeft vervolgens bij memorie van antwoord met producties gereageerd op de grieven van DUWO. Daarna heeft DUWO nog een akte uitlaten producties genomen, waarop [geïntimeerde] heeft gereageerd bij antwoordakte. Vervolgens is arrest bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep

2. Het hof gaat uit van de volgende feiten.

a. DUWO is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet. Haar woningenbestand bestaat voor een belangrijk deel uit studentenwoningen. DUWO voert ten aanzien van haar studentenwoningen een actief doorstromingsbeleid. Sinds 2007 sluit DUWO met studenten nog slechts zogenoemde campuscontracten af, dat wil zeggen huurovereenkomsten die voldoen aan de vereisten van (thans) artikel 7:274d BW en die daarmee na het einde van de studie van de huurder wegens dringend eigen gebruik opgezegd kunnen worden. DUWO wenst ook doorstroming te bevorderen van woningen die vóór 2007 aan studenten zijn verhuurd, waarbij de huurovereenkomst niet voldoet aan de vereisten van artikel 7:274d BW. Aan die betreffende huurders legt DUWO kort samengevat de keuze voor om ofwel alsnog een campuscontract te accepteren, ofwel, indien de huurder inmiddels niet langer student is, de huurovereenkomst te beëindigen.

DUWO verhuurt onder meer woningen in het complex gelegen aan de Van Hasseltlaan te Delft. Dit complex bestaat uit onzelfstandige en zelfstandige woonruimtes. Op de voorpagina van het oorspronkelijke bestek voor de bouw van het complex, van 1 oktober 1971, is opgenomen:
“bestek en voorwaarden voor het bouwen van 859 studenteneenheden c.a.”.Op 7 september 1971 is ten behoeve van de blokken H, J en K van het complex een vergunning verleend voor het bouwen van
“een complex studentenwoningen”.

In een memo van de gemeente Delft van 28 december 1998 is onder meer het volgende opgenomen:

“Studerende starters

Met DuWo is afgesproken dat de vrijkomende Hat-éénheden aan de van Hasseltlaan (…) aangeboden worden via het aanbodmodel aan studerende starters (…).”

Op 21 juli 2003 is tussen DUWO als verhuurder en [geïntimeerde] als huurder een huurovereenkomst gesloten ter zake van de zelfstandige woonruimte aan de [adres]. Het betreft een zogeheten Hat-eenheid. [geïntimeerde] heeft bij het sluiten van de huurovereenkomst een kopie van zijn collegekaart van de Technische Universiteit Delft aan DUWO verstrekt.

Bij brief van 15 november 2012 heeft DUWO [geïntimeerde] geïnformeerd over het aangescherpte doorstromingsbeleid voor studentenwoningen en heeft zij [geïntimeerde] de hierboven onder a) bedoelde keuze voorgelegd. Bij brief van 24 april 2013 heeft DUWO de huurovereenkomst opgezegd. Voor het geval [geïntimeerde] nog student is, heeft DUWO de opzegging hierop gegrond dat [geïntimeerde] niet heeft ingestemd met een redelijk aanbod tot het uitbreiden van de huurovereenkomst. Voor het geval [geïntimeerde] niet meer is ingeschreven als student, heeft DUWO zich erop beroepen dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, welk eigen gebruik bestaat uit de verhuur van de woning aan iemand die wel als student is ingeschreven. [geïntimeerde] heeft met deze opzegging niet ingestemd.

Bij brief van haar advocaat van 2 december 2015 heeft DUWO de huurovereenkomst opnieuw en op dezelfde gronden als in 2012, opgezegd. Ook met die opzegging heeft [geïntimeerde] niet ingestemd.

3. DUWO vordert in dit geding de datum vast te stellen waarop de met [geïntimeerde] gesloten huurovereenkomst eindigt en waarop [geïntimeerde] het gehuurde dient te ontruimen. DUWO vordert voorts om [geïntimeerde] te veroordelen aan DUWO de kosten van een gerechtelijke ontruiming te voldoen indien [geïntimeerde] niet vrijwillig voldoet aan de veroordeling tot ontruiming. Tot slot vordert DUWO veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding.

4. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen.

5. In hoger beroep vordert DUWO de vernietiging van het bestreden vonnis en toewijzing van haar in eerste aanleg geformuleerde vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties. DUWO vordert in dit verband voorts het aanbod van DUWO als een redelijk aanbod te kwalificeren en [geïntimeerde] desgewenst nog een terme de grâce te verlenen waarbinnen hij het aanbod van DUWO alsnog kan aanvaarden, en voor het geval die aanvaarding uitblijft, de datum te bepalen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. DUWO heeft in haar memorie van grieven uitdrukkelijk afgezien van haar vordering de uitspraak uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Met
grief 1voert DUWO aan dat haar woningbezit aan de Van Hasseltlaan van meet af aan bestemd is geweest voor studenten. Met
grief 2betoogt DUWO dat zij niet heeft gesteld dat in de huurovereenkomst als voorwaarde is opgenomen dat [geïntimeerde] in de woning mag verblijven wanneer hij als student staat ingeschreven. DUWO heeft aangevoerd dat [geïntimeerde] had moeten begrijpen dat de woning aan hem is toegewezen omdat hij als student stond ingeschreven. Er bestond destijds nog geen belang om in de huurovereenkomst op te nemen dat het om een studentenwoning ging. Met
grief 3komt DUWO op tegen de overweging van de kantonrechter dat blijkens een door [geïntimeerde] overgelegde internet-advertentie de woningen in het wooncomplex bestemd waren voor starters. DUWO wijst erop dat de overgelegde advertentie betrekking had op een andere woning dan de door [geïntimeerde] gehuurde woning. DUWO betwist bovendien dat zij na 1 juli 2002 nog haar aanbod zelfstandige woningen in het complex aan de Van Hasseltlaan op Woonnet Haaglanden heeft geplaatst of in de Woonkrant heeft aangeboden.
Grief 4komt op tegen de conclusie dat niet kan worden vastgesteld dat de woning krachtens de huurovereenkomst bestemd is voor studenten. [geïntimeerde] had moeten begrijpen dat hij uitsluitend vanwege zijn hoedanigheid van student in aanmerking kwam voor de woning. Ook met
grieven 6 en 7(grief 5 ontbreekt) voert DUWO aan dat [geïntimeerde] had moeten begrijpen dat hij de woning uitsluitend als student heeft kunnen huren. Bovendien is het feit dat het om een studentenwoning gaat voldoende voor de conclusie dat [geïntimeerde] gehouden was een campuscontract te sluiten.

6. De grieven zullen gezamenlijk worden behandeld. Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerde] nog steeds als student is ingeschreven aan de TU Delft. Dat betekent dat in dit geding uitsluitend behoeft te worden beoordeeld of het aanbod van DUWO om de huurovereenkomst aan te vullen met een zogenaamd campusbeding, moet worden beschouwd als een redelijk aanbod in de zin van artikel 7:274 lid 1 onder d BW. De stellingen van [geïntimeerde] die betrekking hebben op het dringend eigen gebruik van de woning door DUWO kunnen in zoverre onbesproken blijven.

7. Uit artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder d BW volgt dat de rechter een vordering die ertoe strekt het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt, kan toewijzen indien de huurder niet heeft toegestemd in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte. Voor zover de stellingen van [geïntimeerde] achter randnummer 14 en volgende van de memorie van antwoord inhouden dat hij nimmer gehouden is in te stemmen met wijziging van de gesloten huurovereenkomst, miskent [geïntimeerde] dat een dergelijke weigering grond kan zijn voor beëindiging van de huurovereenkomst. Evenmin heeft DUWO zich op het standpunt gesteld dat de met [geïntimeerde] gesloten overeenkomst reeds een campuscontract is.

8. Bij de brief van 15 november 2012 heeft DUWO aan [geïntimeerde] voorgesteld als aanvulling op de huurovereenkomst op te nemen dat het gehuurde bestemd is voor studenten “als bedoeld in artikel 6:274 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek” en dat het gehuurde na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een student zal worden verhuurd. De strekking van het aanbod van DUWO was aldus, zoals ook uit de brief van 15 november 2012 volgt, de mogelijkheid te openen om de huurovereenkomst na het beëindigen van de studie van [geïntimeerde], te beëindigen, zoals thans voorzien in artikel 7:274d BW.

9. Bij beantwoording van de vraag of het aanbod van DUWO heeft te gelden als een redelijk aanbod, neemt het hof tot uitgangspunt dat met het sluiten van een campuscontract wordt beoogd te bewerkstelligen dat een student de door hem gehuurde woning verlaat op het moment dat hij zijn hoedanigheid van student verliest, zodat de woning weer aan een studerende huurder kan worden toegewezen. In gevallen waarin geen campuscontract is gesloten, heeft DUWO zich ten aanzien van gewezen studenten beroepen op het dringend eigen gebruik van de woning als studentenwoning. Het hof heeft op 13 maart 2018 in drie zaken van gewezen studenten geoordeeld dat DUWO een beroep op dit dringend eigen gebruik toekomt (ECLI:NL:GHDHA:2018:442, 443 en 444). Uitsluitend voor de vraag of een verhuiskostenvergoeding moet worden toegekend, heeft het hof van belang geacht of de huurder de woning als student heeft gehuurd.

10. Het sluiten van een campuscontract loopt vooruit op een dergelijk algemeen beroep op het dringend eigen gebruik van de woning voor verhuur aan studenten, omdat met het sluiten van een campuscontract reeds thans wordt overeengekomen dat de huurovereenkomst na beëindiging van de inschrijving als student kan worden beëindigd. Omdat in het licht van de arresten van 13 maart 2018 moet worden aangenomen dat DUWO een beroep op het dringend eigen gebruik zou kunnen toekomen op het moment dat [geïntimeerde] zijn inschrijving als student beëindigt, mag van hem als studerende huurder van een studentenwoning in beginsel ook reeds thans worden verlangd een campuscontract te sluiten.

11. Bij dat oordeel neemt het hof de volgende passages in de parlementaire toelichting op (de voorloper van het huidige) artikel 7:274d BW in aanmerking:

“Het onderhavige wetsvoorstel heeft onmiddellijke werking voor lopende huurovereenkomsten, uiteraard mits die huurovereenkomsten voldoen aan de eisen, zoals gesteld in het voorgestelde artikel 274, lid 4,van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Wat betreft de toepasselijkheid van het voorgestelde artikel 274, lid 4, onderdeel 3°, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek zal daaraan in de regel niet zijn voldaan. In dat geval kan langs

de weg van «het doen van een redelijk aanbod» in de zin van artikel 274, lid 1, onderdeel d, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek worden bereikt dat het betreffende beding alsnog in de huurovereenkomst wordt opgenomen.”

(Kamerstukken II, 2003-2004, 29707, nr. 3, p. 5-6)

En:

“Wij gaan ervan uit dat verhuurders die thans reeds aan studenten verhuren, bij het sluiten van een nieuw huurcontract gebruik zullen maken van de mogelijkheid om een campuscontract te sluiten. Verwacht mag worden dat (sociale) verhuurders, die zich thans niet of niet alleen richten op studentenhuisvesting, eveneens van de mogelijkheid gebruik zullen gaan maken. Bovendien heeft de nieuwe regeling onmiddellijke werking voor lopende huurcontracten.

Daarbij kan worden gedacht aan de mogelijkheid dat de verhuurder die aan een student verhuurt, aan deze een redelijk aanbod kan doen om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan. In dat nieuwe huurcontract moet dan worden bedongen dat woonruimte bestemd is

voor studenten (voorgestelde artikel 274 lid 4 onder 1°), dat de huurder op verzoek van de verhuurder een bewijs van inschrijving aan een onderwijsinstelling moet overleggen (voorgestelde artikel 274 lid 4 onder 2°) en dat de woonruimte na beëindiging van de huur opnieuw aan een student zal worden verhuurd (voorgestelde artikel 274 lid 4 onder 3°). Stemt de huurder niet in met een redelijk aanbod, dan zal de verhuurder bij de rechter beëindiging van de huurovereenkomst kunnen vorderen op grond van artikel 274 lid 1 onder d. De rechter wijst de vordering toe, als hij van oordeel is dat het aanbod redelijk is.”

(Kamerstukken II, 2004-2005, 29707, nr. 6, p. 2)

Uit deze passages kan worden afgeleid dat de wetgever van oordeel is dat van een student die ten tijde van de invoering van het “campuscontract” in de wet al huurder was van een studentenwoning, in beginsel verwacht mag worden in te stemmen met de aanvulling zoals DUWO ook aan [geïntimeerde] heeft voorgelegd.

12. Het hof acht het, op grond van het bestek en de verleende vergunning, voldoende aannemelijk dat het complex aan de Van Hasseltlaan is bedoeld en gebouwd als studentencomplex. Die bedoeling blijkt – ook voor het blok waarin de woning van [geïntimeerde] is gelegen - mede uit het feit dat in het memo van 28 december 1998 is neergelegd dat vrijkomende Hat-eenheden aan de Van Hasseltlaan weer zullen worden toegewezen aan
studerendestarters, en uit het onvoldoende weersproken feit dat de wooneenheden aan de Van Hasseltlaan vanaf in ieder geval 2002 alleen via de zogenaamde Kamerwinkel, gevestigd in de aula van de TU Delft, gehuurd konden worden. Het enkele feit dat in ieder geval gedurende meerdere jaren ook aan anderen dan studenten zelfstandige woningen in het complex zijn verhuurd, doet aan die oorspronkelijke bestemming niet af, terwijl het DUWO bovendien vrijstaat het complex weer uitsluitend voor studenten te bestemmen, ook wanneer dat, zoals [geïntimeerde] stelt, buitenlandse studenten zijn.

13. Reeds op grond van het bovenstaande moet worden aangenomen dat van [geïntimeerde] mag worden verwacht een campuscontract te sluiten. De vraag of hij begrepen moet hebben dat hij uitsluitend als student in aanmerking kwam voor de woning aan de Van Hasseltlaan, is daarvoor, ook volgens de hierboven geciteerde passages uit de parlementaire toelichting, niet van doorslaggevend belang.

14. Het aanbod om een campuscontract te sluiten kan echter niet als een redelijk aanbod worden gekwalificeerd indien moet worden geconcludeerd dat de positie van [geïntimeerde] in negatieve zin afwijkt van de positie van gewezen studenten ten aanzien van wie DUWO zich op dringend eigen gebruik kan beroepen. Dat die situatie zich voordoet, heeft [geïntimeerde] evenwel onvoldoende onderbouwd. [geïntimeerde] heeft zich in dit verband in de eerste plaats op het standpunt gesteld dat zijn status op de woningmarkt verandert van doorstromer naar starter. In de Huisvestingsverordening van de gemeente Delft (Gemeenteblad 2015, nr. 65607) is als definitie van starter echter opgenomen (artikel 1 onder ll):
“een woningzoekende die op dag dat het woningaanbod wordt gepubliceerd geen zelfstandige woonruimte leeg achterlaat voor verkoop of verhuur.”Aan die definitie zal [geïntimeerde] niet voldoen wanneer hij zijn woning verlaat, omdat hij wel degelijk een zelfstandige woning voor verhuur achterlaat. Uit artikel 19 van de Huisvestingsverordening volgt verder dat voor [geïntimeerde] als doorstromer bij toewijzing van woonruimte de inschrijfduur en het aantal jaren woonduur op het moment van inschrijving geldt, met een maximum van 5 jaar. Ook daarmee onderscheidt [geïntimeerde] zich niet van de gewezen studenten ten aanzien van wie DUWO zich op een dringend eigen gebruik kan beroepen. Tot slot en anders dan [geïntimeerde] kennelijk veronderstelt, zal het aanvaarden van een campuscontract niet behoeven te leiden tot het doorhalen van zijn inschrijving als woningzoekende. Artikel 13, lid 7 onder b van de Huisvestingsverordening laat de mogelijkheid open dat de inschrijving voortduurt.

15. Het hof is gelet op het bovenstaande dan ook van oordeel dat [geïntimeerde] onvoldoende heeft onderbouwd dat het aanvaarden van het campuscontract voor hem gevolgen heeft die nadeliger zijn dan de gevolgen die beëindiging van de huurovereenkomst op grond van een dringend eigen gebruik zou hebben na beëindiging van de inschrijving als student. Het aanbod van DUWO heeft daarom als redelijk te gelden.

16. [geïntimeerde] wijst er terecht op dat de woning na zijn vertrek weer aan een student zal moeten worden verhuurd. Het voorstel van DUWO voorziet erin dat een bepaling van die strekking in de huurovereenkomst zal worden opgenomen. Onder die omstandigheden kan niet op grond van de stellingen van [geïntimeerde] over de wijze van verhuur van andere woningen in het complex worden aangenomen dat het aanbod van DUWO niet redelijk is. Indien DUWO na beëindiging van de (gewijzigde) huurovereenkomst met [geïntimeerde] de woning in strijd met deze bepaling aan een niet-studerende huurder zal verhuren, zal alsdan moeten worden bezien welke consequenties dat heeft.

17. [geïntimeerde] heeft zich nog beroepen op zijn huisrecht, zoals beschermd door artikel 8 EVRM. Dat recht gaat evenwel niet zover dat van een gewezen student niet mag worden verlangd zijn studentenwoning te verlaten voor een andere student. [geïntimeerde] heeft bovendien op geen enkele wijze onderbouwd dat hij, na afronding van zijn in 2003 aangevangen studie, niet in staat zal zijn om een reguliere woning te vinden.

18. Tegen de achtergrond van het bovenstaande slagen de grieven. Nu [geïntimeerde] het aanbod van DUWO niet heeft geaccepteerd, kan de vordering tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt, worden toegewezen. Het vonnis van de kantonrechter moet daarom worden vernietigd en de vordering van DUWO moet alsnog worden toegewezen. Het hof ziet evenwel aanleiding [geïntimeerde] een terme de grâce van één maand te gunnen om het aanbod alsnog te aanvaarden, bij gebreke waarvan de huurovereenkomst ten einde zal komen op 1 december 2018.

19. Het bewijsaanbod van [geïntimeerde] heeft geen betrekking op feiten die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden en wordt reeds om die reden gepasseerd.

20. [geïntimeerde] heeft te gelden als de in het ongelijk gestelde partij en dient daarom te worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep en in eerste aanleg. Bij de in eerste aanleg gevorderde afzonderlijke veroordeling van [geïntimeerde] om de kosten van een gerechtelijke ontruiming te voldoen heeft DUWO geen belang. Voor die kosten – conform en op vertoon van het proces-verbaal van ontruiming – biedt onderstaande veroordeling een executoriale titel (HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, rov. 3.5).

Beslissing

Het hof:

- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 15 februari 2017,

en
opnieuw rechtdoende:

- stelt [geïntimeerde] in de gelegenheid om binnen één maand na de datum van dit arrest de bij de brief van DUWO van 15 november 2012 gevoegde aanvulling op de huurovereenkomst te aanvaarden;

en
indien [geïntimeerde] van die gelegenheid geen gebruik maakt:

stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen DUWO en [geïntimeerde] betreffende de woonruimte aan de [adres] zal eindigen vast op 1 december 2018;
veroordeelt [geïntimeerde] om binnen veertien dagen na betekening van dit arrest, doch niet eerder dan 1 december 2018, het gehuurde te ontruimen;

in alle gevallen:

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van DUWO tot op 15 februari 2017 begroot op € 117,- aan griffierecht, € 96,01 aan explootkosten en € 400,- aan salaris advocaat;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van DUWO tot op heden begroot op € 716,- aan griffierecht, € 99,21 aan explootkosten en € 1.611,- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, J.E.H.M. Pinckaers en J.J. van der Helm en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 juni 2018 in aanwezigheid van de griffier.