Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.186.710/01
Zaaknummer rechtbank : 4042744 CV EXPL 15-15935
Arrest van 14 maart 2017
inzake
1. V.O.F. [X] ,
gevestigd te [plaats] ,
2. [Y] ,
wonende te [woonplaats] ,
3. [Z] ,
wonende te [woonplaats] ,
appellanten,
hierna te noemen: [V.O.F. X c.s.] ,
advocaat: mr. E. den Hartog te Rotterdam,
tegen
Marcan Vastgoed II B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Marcan,
advocaat: mr. Th.C. Visser te Amsterdam.
Het verdere verloop van het geding
Voor het verloop van het geding tot aan 26 april 2016 verwijst het hof naar zijn arrest van die datum. Bij dat arrest is een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 14 juni 2016 en daarvan is proces-verbaal opgemaakt.
Bij memorie van grieven heeft [V.O.F. X c.s.] twee grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft Marcan de grieven bestreden.
Vervolgens hebben partijen op 26 januari 2017 de zaak doen bepleiten, [V.O.F. X c.s.] door mr. den Hartog, voornoemd, en Marcan door mr. Visser, voornoemd, beiden aan de hand van overgelegde pleitnotities. Ten slotte is arrest bepaald.
De verdere beoordeling van het hoger beroep
1. De door de kantonrechter in het vonnis van 13 november 2015 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.1
Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is ingegaan op 1 april 1996 voor de duur van vijf jaar, welke huurtermijn steeds is verlengd met huurperioden van vijf jaar. De huurovereenkomst liep derhalve tot 31 maart 2016.
1.2
In de huurovereenkomst is het volgende van belang zijnde beding opgenomen:
“9.2 Indien verhuurder gedurende de huurperiode voornemens is het pand [adres] , waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt, te koop aan te bieden, dan zal verhuurder gehouden zijn deze onroerende zaak als eerste aan huurder te koop aan te bieden gedurende een termijn van tenminste dertig dagen. Indien huurder het aanbod niet aanvaard heeft dan wel partijen geen overeenstemming hebben kunnen bereiken, dan is verhuurder vrij de onroerende zaak aan derden te koop aan te bieden, mits niet tegen een lagere koopprijs dan die, waarvoor huurder de onroerende zaak werd aangeboden.”
1.3
Op 3 juli 2014 is er tussen Green Retail House B.V. (de voormalig verhuurder van [V.O.F. X c.s.] ) en Marcan een koopovereenkomst voor het gehuurde tot stand gekomen. In deze koopovereenkomst is onder “Bijzondere bepalingen” onder meer opgenomen:
“Opgaven door verkoper
Artikel 2
Verkoper garandeert:
(…)
g. Met betrekking tot het verkochte bestaan heden geen verplichtingen uit huurkoopovereenkomsten, opties en/of contractuele voorkeursrechten en deze zullen evenmin bestaan bij het ondertekenen van de leveringsakte. (…)”
1.4
In de leveringsakte van 15 oktober 2014 is in artikel 6 onder “Garanties van verkoper” onder meer opgenomen:
“(…)
b. het verkochte wordt overgedragen onder gestanddoening van gemelde huurovereenkomsten welke aan koper en verkoper bekend zijn. Bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bestaande huurovereenkomsten is nadien niet door toedoen van verkoper gewijzigd en is geen actie tot huurvermindering aangekondigd.
(…)
d. voor verkoper bestaan ten opzichte van derden geen verplichtingen uit hoofde van een voorkeursrecht of optierecht; (…)”
1.5
Bij brief van 26 februari 2015 is de huurovereenkomst door Marcan opgezegd tegen 31 maart 2016 op grond van door Marcan gesteld dringend eigen gebruik.
1.6
[V.O.F. X c.s.] heeft niet ingestemd met de opzegging.
2. In eerste aanleg heeft Marcan in conventie gevorderd het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal zijn geëindigd en [V.O.F. X c.s.] te veroordelen het gehuurde uiterlijk op dat tijdstip te ontruimen, een en ander met veroordeling van [V.O.F. X c.s.] in de kosten.
3. [V.O.F. X c.s.] heeft in reconventie gevorderd een verklaring voor recht dat Marcan jegens [V.O.F. X c.s.] onrechtmatig heeft gehandeld door te profiteren van de wanprestatie van Green Retail House B.V. en Marcan te veroordelen tot vergoeding van schade die [V.O.F. X c.s.] heeft geleden, zulks primair door levering van het gehele pand voor een koopprijs van
€ 445.000,- of subsidiair door levering van de gehuurde winkelruimte voor een koopsom van € 200.000,-, in beide gevallen met veroordeling van Marcan om de kosten van splitsing voor haar rekening te nemen op straffe van een dwangsom en met veroordeling van Marcan in de proceskosten.
4. De kantonrechter heeft bij vonnis van 13 november 2015 in conventie beslist dat de huurovereenkomst eindigt op 31 maart 2016 en dat [V.O.F. X c.s.] per die datum het gehuurde dient te ontruimen. Dit deel van het vonnis is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De vordering in reconventie is afgewezen. [V.O.F. X c.s.] is zowel in conventie als in reconventie veroordeeld in de proceskosten.
5. [V.O.F. X c.s.] heeft in hoger beroep gevorderd het bestreden vonnis te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vordering van Marcan af te wijzen en de reconventionele vorderingen van [V.O.F. X c.s.] toe te wijzen, met veroordeling van Marcan in de kosten van beide instanties. [V.O.F. X c.s.] heeft daarbij haar vordering tot veroordeling van Marcan om de kosten van splitsing voor haar rekening te nemen, kennelijk laten vallen.
6. [V.O.F. X c.s.] heeft daartoe twee grieven geformuleerd. De eerste grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat het belang van [V.O.F. X c.s.] bij voortzetting van de huurrelatie moet wijken voor het belang van Marcan bij beëindiging daarvan. De tweede grief is gericht tegen de overweging dat de kantonrechter er vanuit zal gaan dat Marcan niet op de hoogte was een (nog geldend en niet na aanbieding onbenut gelaten) voorkeursrecht voor [V.O.F. X c.s.]
Belangenafweging en dringend eigen gebruik
7. [V.O.F. X c.s.] heeft aangevoerd dat in het kader van de belangenafweging van art. 7:296 lid 3 BW rekening ermee moet worden gehouden dat Marcan binnen drie jaar nadat zij rechtsopvolgster is geworden tot opzegging van de huur is overgegaan. Voorts heeft [V.O.F. X c.s.] aangevoerd (samengevat) dat het enige belang van Marcan is om meer winst te behalen. Dit belang weegt echter niet zo zwaar dat het belang van [V.O.F. X c.s.] om haar activiteiten op dezelfde locatie voort te kunnen zetten en op die wijze te kunnen voorzien in haar levensonderhoud daarvoor moet wijken. De kantonrechter is er volgens [V.O.F. X c.s.] ten onrechte vanuit gegaan dat Marcan het gehuurde daadwerkelijk aanzienlijk zal vergroten. Bovendien is niet onderbouwd dat er daadwerkelijk horeca in het pand kan worden gevestigd. Voorts is van herontwikkeling van het gebied door Marcan geen sprake nu Marcan slechts één pand aan of nabij de [straatnaam] bezit.
8. Voorop moet worden gesteld dat de wachttijd van drie jaar als bedoeld in art. 7:296 lid 2 BW alleen van toepassing is ingeval van een opzegging op grond van dringend eigen gebruik en voor zover sprake is van rechtsopvolging in de eerste contractuele huurperiode (HR 24 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM9758, Toko Mitra, r.o. 3.5). Daarvan is hier geen sprake. Uit de wet of de toelichting daarop kan voorts niet worden afgeleid dat de wachttijd van drie jaar ook geldt voor een opzegging wegens belangenafweging krachtens artikel 7:296 lid 3 BW. Dit aspect kan derhalve geen rol spelen bij de belangenafweging.
9. Voorts is relevant dat bij de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in art.7:290 BW (anders dan bij woonruimte) met name bedrijfseconomische belangen van huurder en verhuurder een rol spelen. Zo kan van een verhuurder van bedrijfsruimte in het geval de noodzaak van renovatie vaststaat niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie (HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338). Marcan heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat de beoogde renovatie zal leiden tot een aanzienlijk hoger rendement doordat de totale oppervlakte zal worden uitgebreid en dat (daarmee) de verhuurbaarheid zal stijgen. Wat daar ook van zij, Marcan heeft niet aangevoerd dat thans of na renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst sprake is van een niet-kostendekkende of verliesgevende exploitatie. Ook kan het belang van Marcan niet worden gevonden in herontwikkeling van de omgeving rond het Centraal Station te [plaats] nu niet weersproken is dat Marcan op of nabij de [straatnaam] slechts één pand bezit. Daar staat tegenover dat [V.O.F. X c.s.] belang heeft bij voortzetting van haar kapsalon binnen de Chinese buurt waar veel van haar klandizie vandaan komt. Onweersproken is dat binnen [plaats] een dergelijke Chinese buurt niet kan worden gevonden zodat onduidelijk is of de Chinese klanten zullen volgen indien de kapsalon op een andere locatie gevestigd is.
Het hof is van oordeel dat het belang van Marcan bij rendementsverhoging onvoldoende is en niet opweegt tegen het belang van [V.O.F. X c.s.] bij voortzetting van haar kapsalon in de Chinese buurt, waarmee zij in haar levensonderhoud voorziet. De grief slaagt derhalve.
10. Evenmin is komen vast te staan dat sprake is van een dringende noodzaak tot renovatie. Dat sprake zou zijn van zodanig achterstallig onderhoud dat renovatie dringend noodzakelijk is, is door Marcan niet onderbouwd en evenmin is aangevoerd en onderbouwd dat de geplande onderhoudswerkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Aan het bewijsaanbod van Marcan komt het hof bij deze stand van zaken niet toe.
11. Nu ook de primaire grondslag niet tot toewijzing van de vordering kan leiden, moet het bestreden vonnis, voor zover daarbij de conventionele vorderingen zijn toegewezen, worden vernietigd. Het hof zal, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Marcan in conventie afwijzen. Daarbij past dat Marcan in de proceskosten van de eerste aanleg (in conventie) dient te worden veroordeeld, vermeerderd met de gevorderde rente en dat [V.O.F. X c.s.] wordt veroordeeld in de kosten van de reconventie.
Voorkeursrecht; profiteren van wanprestatie?
12. [V.O.F. X c.s.] heeft aangevoerd dat Marcan op de hoogte was van het voorkeursrecht gelet op artikel 6 sub b van de leveringsakte. Ook had zij reeds blijkens haar kortgedingdagvaarding op 24 februari 2014 een informatiememorandum ontvangen; onderdeel daarvan was de huurovereenkomst met daarin het voorkeursrecht. Nergens in het dossier blijkt volgens [V.O.F. X c.s.] dat Green Retail House B.V. aan Marcan heeft medegedeeld dat [V.O.F. X c.s.] geen gebruik wenste te maken van haar voorkeursrecht. Voorts is onbegrijpelijk dat de kantonrechter heeft geoordeeld dat Marcan zomaar op die mededeling zou mogen afgegaan. Volgens [V.O.F. X c.s.] rustte op Marcan in dit verband een onderzoeksplicht en behoorde zij dan ook te weten dat Green Retail House B.V. wanprestatie zou plegen jegens [V.O.F. X c.s.]
13. Het handelen met iemand terwijl men weet dat deze door dit handelen een door hem met een derde gesloten overeenkomst schendt, is op zichzelf jegens die derde niet onrechtmatig. Van onrechtmatigheid is pas sprake indien de aangesproken partij weet of behoort te weten dat zijn wederpartij door het sluiten van de desbetreffende overeenkomst, kort gezegd, wanprestatie pleegt jegens een derde, en bovendien sprake is van bijkomende omstandigheden.
Marcan wist dat [V.O.F. X c.s.] een voorkeursrecht had. Gelet op de aan haar door haar verkoper gegeven garantie en de houding van [V.O.F. X c.s.] (zie rechtsoverweging 14) was er echter geen aanleiding voor Marcan te veronderstellen dat haar verkoper in strijd met het aan [V.O.F. X c.s.] verleende voorkeursrecht handelde door het pand aan haar te verkopen. Ook als niettemin (veronderstellenderwijs) ervan moet worden uitgegaan dat Marcan wist van de wanprestatie is er niet zonder meer sprake van onrechtmatig handelen. [V.O.F. X c.s.] heeft gesteld dat in dit geval als bijzondere omstandigheid geldt dat Marcan zich bewust had moeten zijn van het aanmerkelijk nadeel dat zou worden geleden door [V.O.F. X c.s.] indien het voorkeursbeding niet zou worden gerespecteerd. [V.O.F. X c.s.] heeft echter onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij aanmerkelijk nadeel lijdt doordat het pand niet aan haar is aangeboden. In dit verband heeft Marcan immers, onder verwijzing naar productie 10 bij dagvaarding in eerste aanleg, aangevoerd dat [V.O.F. X c.s.] niet voldoende kredietwaardig was om het gehele pand te kopen. Dat [V.O.F. X c.s.] wel in staat was het gehele pand te kopen, heeft zij wel gesteld doch niet nader onderbouwd.
14. [V.O.F. X c.s.] heeft overigens ook geen feiten of omstandigheden aannemelijk gemaakt waaruit zou volgen dat Marcan ten tijde van de levering had moeten begrijpen dat zij (alsnog) aanspraak wilde maken op haar voorkeursrecht en/of een vordering, gebaseerd op het niet-nakomen van dat voorkeursrecht, jegens Green House Retail B.V. wilde instellen. Integendeel, ook nadat in juli 2014 per brief aan [V.O.F. X c.s.] door zowel Marcan als Green Retail House B.V. was medegedeeld dat Marcan de nieuwe verhuurder zou worden, heeft [V.O.F. X c.s.] daartegen geen bezwaar gemaakt. Pas na levering heeft [V.O.F. X c.s.] van haar bezwaar blijk gegeven.
15. Uit het voorgaande volgt dat van profiteren van wanprestatie geen sprake is zodat grief 2 faalt. Het bewijsaanbod van [V.O.F. X c.s.] zal als niet ter zake dienend worden gepasseerd. Het bestreden vonnis zal voor wat betreft de afwijzing van de reconventionele vordering worden bekrachtigd.
16. Nu partijen in hoger beroep over en weer in het ongelijk zijn gesteld ziet het hof aanleiding de proceskosten van het hoger beroep te compenseren.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam van 13 november 2015, doch uitsluitend voor zover daarbij in conventie is bepaald dat de huurovereenkomst eindigt op 31 maart 2016 en [V.O.F. X c.s.] is veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde per die datum en voor zover [V.O.F. X c.s.] in conventie en reconventie is veroordeeld in de proceskosten;
en
in zoverre opnieuw rechtdoende:
in zoverre opnieuw rechtdoende:
- wijst de vorderingen in conventie af;
- veroordeelt Marcan in de kosten van het geding in eerste aanleg in conventie, aan de zijde van [V.O.F. X c.s.] tot op 13 november 2015 begroot op € 375 aan salaris advocaat, bij niet-betaling te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van veertien dagen na de datum van dit arrest;
- veroordeelt [V.O.F. X c.s.] in de kosten van het geding in eerste aanleg in reconventie, aan de zijde van Marcan tot op 13 november 2015 begroot op € 375 aan salaris advocaat;
- bekrachtigt het vonnis voor het overige;
- compenseert de proceskosten van het hoger beroep, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, J.E.H.M. Pinckaers en P. van der Kolk-Nunes en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 maart 2017 in aanwezigheid van de griffier.