Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-11/00161
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 4 april 2012
in het geding tussen:
[X] te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rijnwoude, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage van 26 januari 2011, nummer AWB 10/5603 WOZ, betreffende na te vermelden beschikkingen en aanslagen.
Aanslagen, beschikkingen, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft door middel van twee beschikkingen op één biljet met dagtekening 28 februari 2010 voor het kalenderjaar 2010 de waarde van twee objecten (hierna: de objecten), te weten een woning met bijbehorende grond (hierna: de woning) en een boomkwekerij en theetuin (hierna: het bedrijf), gelegen aan de [a-straat 1] te [Z], op de voet van artikel 17 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) naar de waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op onderscheidenlijk € 570.000 en € 136.000. Op hetzelfde biljet zijn bekendgemaakt de aan belanghebbende opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbe-lastingen voor het jaar 2010 (hierna: de aanslagen).
1.2. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 11 augustus 2010 heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaren tegen de beschikkingen en de aanslagen afgewezen.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 112. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. Bij brief van 10 februari 2012, bij het Hof ingekomen op 13 februari 2012, heeft belanghebbende nadere stukken overgelegd, waarvan door tussenkomst van de griffier afschrift is gezonden aan de Inspecteur.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 22 februari 2012, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is eigenaar van het kadastrale perceel […] sectie [.] nummer […] (hierna: het perceel) dat een oppervlakte heeft van 18.900 m² en zowel grond als water omvat. Op het perceel bevinden zich een vrijstaande woning met een inhoud van 575 m³, een theetuin en een boomkwekerij. Verder bevinden zich op het perceel diverse opstallen waaronder een tuinbouwkas.
3.2. De beschikking betreffende de woning omvat de woning met 600 m² tot de woning behorende grond.
3.3. De beschikking betreffende het bedrijf omvat de tuinbouwkas, 3.550 m² tot het bedrijf (theetuin en boomkwekerij) behorende grond en 14.750 m² cultuurgrond.
3.4. Bij zijn verweerschrift in beroep heeft de Inspecteur een taxatierapport overgelegd waarin de waarde van de woning is geraamd op € 570.000 en die van het aan het bedrijf toe te rekenen deel van het perceel op € 136.000. In het taxatierapport worden een viertal verkopen vermeld van vergelijkbaar geachte objecten. De gerealiseerde verkoopprijzen zijn uitgesplitst naar woning, bijgebouwen en grond. Tevens is een grondstaffel opgenomen.
Object Verkoopdatum en –prijs Inhoud/ waarde per m3 Perceeloppervlakte Bijgebouwen
[b-straat 1] 16-01-2009 600 á 1000 740 Dakkapel,
agrarische berging en
bedrijfswoning € 725.000 € 600.000 € 106.500 tuinhuis
€ 19.250
[c-straat 1] 02-02-2009 505 á 840 1750 Garage,
agrarische aanbouw en
bedrijfswoning € 600.000 € 424.200 € 135.750 schuur
€ 90.100
[d-straat 1] 02-09-2009 555 á 915 1475 Garage
agrarische € 36.500
bedrijfswoning € 675.000 € 507.825 € 131.250
[e-straat 1] 17-07-2009 610 á 790 1580
agrarische
bedrijfswoning € 615.000 € 481.900 € 133.200
Woning € 570.000 575 á 800 600 Dakkapellen
belanghebbende € 460.000 € 96.000 € 14.000
3.5. Belanghebbende heeft in hoger beroep een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 7 juli 2009 door [A], WOZ-taxateur. Deze heeft de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2008 geraamd op € 450.000. Daarbij is uitgegaan van een aan de woning toe te rekenen grondoppervlakte van 2.500 m² en aan opstallen naast de woning, een carport, een berging en 2 schuren. Het rapport is niet voorzien van verkoopcijfers waarop de waardebepaling zou zijn gebaseerd, noch van een herleiding van die verkoopprijzen naar de geraamde waarde.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. Tussen partijen is in geschil of:
- de objecten op de juiste wijze zijn afgebakend; en
- of de waarden van de woning en het bedrijf juist zijn vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt beide vragen ontkennend, de Inspecteur bevestigend.
4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, wijziging van de beschikking betreffende de woning in die zin dat de waarde wordt vastgesteld op € 419.700, subsidiair op € 450.000 en wijziging van de beschikking betreffende het bedrijf in die zin dat de waarde wordt vastgesteld op € 85.530.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
6. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daartoe het volgende overwogen, waarbij belanghebbende als eiser en de Inspecteur als verweerder is aangeduid.
“Objectafbakening
8. De bewijslast in deze rust op verweerder. Verweerder heeft een taxatierapport (hierna: het taxatierapport) overgelegd, opgemaakt op 15 september 2010 door [B], WOZ-taxateur te [Q] waarin de beide objecten worden beschreven. Volgens dit taxatierapport is er een schutting tussen het gedeelte van het perceel dat verweerder aan de woning toerekent en het aangrenzende gedeelte dat verweerder aan de theetuin toerekent
9. Eiser betwist dat er een schutting staat tussen de woning en de theetuin. Ter zitting is vast komen te staan dat er zich tussen de woning en de theetuin een duidelijke afscheiding in de vorm van een haag bevindt. Nu de woning in gebruik is voor privédoeleinden en de theetuin en boomkwekerij in gebruik zijn voor zakelijke doeleinden, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de woning op een juiste wijze van het bedrijf heeft afgebakend.
10. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de theetuin en de boomkwekerij niet als twee afzonderlijke objecten worden aangemerkt. Gesteld noch gebleken is dat er een duidelijke afscheiding is tussen de theetuin en de boomkwekerij. Uit de gedingstukken komt naar voren dat de theetuin en de boomkwekerij over een gemeenschappelijke aanvoerweg beschikken en dat de tuinbouwkassen in gemeenschappelijk gebruik zijn bij de theetuin en de boomkwekerij. De theetuin en de boomkwekerij worden verder voor hetzelfde organisatorische doel – het drijven van een onderneming – gebruikt. Zo de theetuin en de boomkwekerij wel als twee afzonderlijke onroerende zaken moeten worden gezien, moeten deze onroerende zaken op de voet van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ tot één onroerende zaak worden samengevoegd.
11. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de objecten op een juiste wijze heeft afgebakend.
Cultuurgronduitzondering en glastuinbouwuitzonderingen
12. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen.
13. De tuinbouwkassen dienen te worden aangemerkt als gebouwde eigendommen. Dit heeft tot gevolg dat de waarde van de ondergrond van deze tuinbouwkassen in aanmerking dient te worden genomen bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ.
14. Voor de toepassing van de onroerendezaakbelasting gelden daarnaast de glastuinbouwvrijstellingen. Ingevolge artikel 220d, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Gemeentewet wordt de waarde van de ondergrond van glasopstanden die bedrijfsmatig wordt aangewend voor de kweek of teelt van gewassen, zonder de grond daarbij als voedingsbodem te gebruiken, buiten aanmerking gelaten. Ingevolge artikel 220d, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Gemeentewet worden glasopstanden, die bedrijfsmatig worden aangewend voor de kweek of teelt van gewassen, voor zover de grond daarvan bestaat uit ten behoeve van land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond evenmin in aanmerking genomen.
15. Eiser, op wie in deze de bewijslast rust, heeft niet aannemelijk gemaakt dat de tuinbouwkassen en de ondergrond daarvan bedrijfsmatig worden aangewend in de zin van de genoemde bepalingen uit de Gemeentewet. Vast staat dat de tuinbouwkassen zes maanden per jaar in gebruik zijn bij de theetuin. Gedurende die zes maanden worden zij niet aangewend voor de kweek of teelt van gewassen. Eiser stelt dat de tuinbouwkassen de overige zes maanden in gebruik zijn bij de boomkwekerij. Deze enkele stelling heeft eiser tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder niet aannemelijk gemaakt.
16. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat noch de cultuurgronduitzondering noch de glastuinbouwuitzonderingen van toepassing is (zijn). In zoverre heeft verweerder door de cultuurgronduitzondering op 14.750 m² grond toe te passen de waarde eerder te laag dan te hoog vastgesteld.
Waarde van de woning
17. Eiser heeft ter zitting het standpunt ingenomen dat de waarde van de woning hoger dient te worden vastgesteld en voert aan dat hij hier belang bij heeft aangezien de vastgestelde waarde één van de uitgangspunten vormt bij de verstrekking van een hypothecaire geldlening. Wat daar ook van zij, de rechter is niet bevoegd de door verweerder vastgestelde waarde te verhogen. Derhalve faalt ook deze grief.”
Beoordeling van het hoger beroep
Objectafbakening
7.1. Met betrekking tot de objectafbakening is het Hof van oordeel dat de rechtbank met de voormelde rechtsoverwegingen 8 tot en met 11 op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen en maakt deze beslissing tot de zijne. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat, zoals ter zitting is gebleken, de Inspecteur dat deel van de grond en de opstallen aan de woning heeft toegerekend dat niet (mede) dienstbaar is aan de bedrijfsactiviteiten van belanghebbende en zijn echtgenote. Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur op deze wijze bij de objectafbakening een juiste maatstaf gehanteerd. Hetgeen belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd acht het Hof onvoldoende om tot een ander oordeel te komen.
Waardebepaling
7.2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
7.3.1. Op de Inspecteur rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De Inspecteur heeft daartoe overgelegd een taxatierapport waarin de waarde van de woning in het economische verkeer is vastgesteld op € 570.000.
7.3.2. De waarde van de woning is vastgesteld met toepassing van de vergelijkingsmethode. Volgens deze methode wordt de waarde onderbouwd met de prijzen die behaald zijn bij de verkoop van de hiervoor onder 3.4 genoemde vergelijkingspanden, rekening houdend met verschillen in onder meer grootte, onderhoudstoestand en ligging.
7.3.3. Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat met de verschillen in aard en ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
7.3.4. Belanghebbende heeft gesteld dat de waarde van de woning niet kan worden afgeleid uit de door de Inspecteur in aanmerking genomen verkopen omdat het een agrarische bedrijfswoning betreft die niet zonder het (boomkwekerij) bedrijf kan worden verkocht en omdat de gemeente Rijnwoude ter zake geen gedoogbeleid kent. De Inspecteur heeft ter zitting onweersproken verklaard dat de referentieobjecten zonder uitzondering agrarische bedrijfswoningen zijn die zonder het agrarische bedrijf van eigenaar zijn gewisseld. Naar het oordeel van het Hof is de stelling van belanghebbende dan ook ongegrond, in die zin dat de gemeente Rijnwoude kennelijk niet handhavend optreedt tegen de verkoop aan en het gebruik van woningen als de onderhavige door particulieren.
7.3.5. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot het oordeel dat de waarde van de woning tot een te hoog bedrag is vastgesteld. Het Hof merkt daarbij op dat aan het door belanghebbende overgelegde taxatierapport te dezen geen bewijskracht toekomt omdat het een taxatie betreft van de waarde van de woning op een datum die te ver is verwijderd van de waardepeildatum, de taxatie uitgaat van een andere objectafbakening en het taxatierapport geen inzicht geeft in de verkoopgegevens die aan de waardebepaling ten grondslag zijn gelegd.
7.4.1. Ook met betrekking tot de waardebeschikking betreffende het aan de bedrijfsactiviteiten van belanghebbende en zijn echtgenote toe te rekenen deel van het perceel (hierna: het bedrijf) heeft te gelden dat op de Inspecteur de last rust aannemelijk te maken dat hij de waarde van het bedrijf op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. In het daartoe door de Inspecteur overgelegde taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van het bedrijf vastgesteld op € 136.000. Ter ondersteuning van die waarde vermeldt het taxatierapport de verkopen van een tweetal percelen.
7.4.2. De waarde van het bedrijf is vastgesteld met toepassing van de vergelijkingsmethode. Volgens deze methode wordt de waarde onderbouwd met de prijzen die behaald zijn bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten rekening houdend met verschillen in onder meer grootte, onderhoudstoestand en ligging.
7.4.3. Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat met de verschillen in aard en ligging tussen het bedrijf en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan het bedrijf toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en dat de waarde tot een te hoog bedrag is vastgesteld.
7.4.4. Het standpunt van belanghebbende dat de waarde te hoog is vastgesteld gaat primair uit van een andere en, zoals volgt uit hetgeen hiervoor onder 7.1 is overwogen, onjuiste objectafbakening en kan dan ook niet worden gevolgd. Voor het overige steunt belanghebbendes standpunt op zijn constatering dat de door de Inspecteur gehanteerde WOZ-waarderingskaarten door de jaren heen een inconsistent beeld laten zien. Wat daar ook verder van zij, aan waarderingen in eerdere jaren komt voor de waardering in het onderhavige jaar geen betekenis toe. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers met zich mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald met inachtneming van de voor dat kalenderjaar geldende waardepeildatum en, wanneer deze van de waardepeildatum afwijkt, de voor dat kalenderjaar geldende toestandspeildatum. De voor een ander kalenderjaar met inachtneming van een andere waardepeildatum en een andere toestandspeildatum vastgestelde waarde doet, bijzondere omstandigheden daargelaten, niet terzake. Dat zich in dit geval bijzondere omstandigheden in de zo-even bedoelde zin voordoen, is gesteld noch gebleken.
7.5. Met in achtneming van al hetgeen hiervoor is overwogen komt het Hof tot de conclusie dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. Beslist dient te worden als volgt.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.J.J. Engel, B. van Walderveen en H.A.J. Kroon, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 4 april 2012 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.