Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-15/1011
Uitspraak van 4 mei 2016
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Lansingerland, de heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 26 augustus 2015, nummer ROT 14/8894 (hierna: de Rechtbank) betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 381.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2014 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Lansingerland (hierna: de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft mede namens zijn echtgenote [A] tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 45. De Rechtbank heeft het beroep van de echtgenote van belanghebbende niet-ontvankelijk verklaard, het beroep van belanghebbende gegrond verklaard, de waarde van de woning nader vastgesteld op € 352.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 294,62.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende heeft is tegen de uitspraak van de Rechtbank op het door hem ingestelde beroep in hoger beroep gekomen. Er is een griffierecht geheven van € 123. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 23 maart 2016. De heffingsambtenaar is verschenen. Van de zijde van belanghebbende is niemand verschenen. Belanghebbende, die door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 27 januari 2016, onder vermelding van plaats, datum en tijdstip is uitgenodigd om op de zitting te verschijnen, heeft op 23 maart 2016, voorafgaand aan de zitting, telefonisch aan een medewerker van de griffie meegedeeld niet ter zitting te zullen verschijnen en daarbij niet om aanhouding van de mondelinge behandeling verzocht. Belanghebbende heeft door middel van een schrijven, met dagtekening 24 maart 2016, zijn afwezigheid bij de zitting aan het Hof bevestigd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning met garage.
3.2.
De heffingsambtenaar heeft in de procedure voor de rechtbank een taxatierapport overgelegd (hierna: het taxatierapport). Het taxatierapport is op 29 januari 2015 opgemaakt door [B] , gediplomeerd WOZ-taxateur. Tot het taxatierapport behoort een matrix die de gegevens van de woning en van drie andere woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) bevat (hierna: de matrix). In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar de matrix aangepast. De aangepaste matrix bevat onder meer de volgende gegevens:
Woning
[C] , [F]
[D]
[E]
Inhoud hoofdgebouw
420 m3
421 m3
437 m3
420 m3
Waarde m3 gecorrigeerd
€ 501
€ 552
€ 599
€ 572
Waarde per m3 100%
€ 501
€ 552
€ 499
€ 520
Waarde
hoofdgebouw
€ 210.340
€ 232.350
€ 261.545
€ 240.054
Bouwjaar
1998
1994
1998
1994
Omschrijving bijgebouwen:
berging, garage, aanbouw, dakterras, water
berging, dakterras
garage
garage, aanbouw
Waarde bijgebouwen
€ 18.000
€ 4.250
€ 12.000
€ 27.646
Perceeloppervlak-te in m2
308 m2
292 m2
209 m2
311 m2
Waarde per m2 gecorrigeerd
€ 401
€ 450
€ 495
€ 445
Waarde per m2 100%
€ 446
€ 450
€ 450
€ 445
Kavelwaarde
€ 123.660
€ 131.400
€ 103.455
€ 138.300
Waarde per 01-01-2103
€ 352.000
€ 368.000
€ 377.000
€ 406.000
Verkoopcijfer
vraagprijs: € 525.000
€ 375.000
€ 375.000
€ 406.000
Verkoopdatum
20-2-2012
3-9-2012
28-2-2013
20-12-2012
L-K-O
2-3-3
3-3-3
4-4-4
3-4-3
De rekenprijs per m2 grond is gebaseerd op de onderstaande staffel:
Kavel in m2
per m2
0 - 300
€ 450
301 - 750
€ 300
meer dan 751
€ 100
Oordeel van de rechtbank
4. De Rechtbank heeft in haar uitspraak op het beroep inzake de beschikking en de aanslag voor het jaar 2014 het volgende – voor zover in hoger beroep van belang – overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder:
“(…)
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning met een aanbouw, een inpandige garage, een dakterras en een berging op een perceel van 370 m² waar van een beperkt deel bestaat uit water.
3. In geschil is de waarde van de woning. Verweerder heeft de waarde vastgesteld op € 381.000,- en heeft ter onderbouwing van deze waarde een taxatierapport van [B] van 29 januari 2015 in het geding gebracht. Eiser bepleit een WOZ-waarde van € 272.000,-.
4. De beroepsgrond dat het bestreden besluit in strijd met artikel 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) niet inzichtelijk maakt wat de reden is dat verweerder eisers bezwaren ongegrond heeft verklaard, slaagt.
4.1 Op grond van artikel 7:11 van de Awb is verweerder gehouden op grond van de gemaakte bezwaren een volledige heroverweging te maken en op grond van artikel 7:12 van de Awb, indien van toepassing, inzichtelijk te maken dat hij zijn besluit desondanks handhaaft. Dat heeft verweerder niet gedaan. In het bestreden besluit gaat verweerder niet inhoudelijk in op de door eiser aangevoerde bezwaren dat onvoldoende rekening is gehouden met het waardedrukkend effect van vochtoverlast en van het op de onroerende zaak gevestigde recht van overpad. Verweerder overweegt daarover slechts het volgende:
“(...) Bij de waardering dient rekening gehouden te worden met de eventuele waardedrukkende werking die uitgaat van vochtoverlast. Bij controle naar aanleiding van uw bezwaarschrift is gebleken dat de waardedrukkende invloed van vochtoverlast voor uw woning voldoende tot uitdrukking komt in de vastgestelde waarde. De onderlinge verschillen tussen uw woning en de vergelijkingsobjecten komen tot uitdrukking in de onderlinge waardeverhouding.
De waardering is uitgevoerd op basis van transactieprijzen van vergelijkbare woningen. Daarbij is door vergelijking rekening gehouden met de verschillen tussen de verkochte woningen en de te waarderen woning, waaronder de eventuele aanwezigheid van een bezwarende erfdienstbaarheid. Bij de waardering is al voldoende rekening gehouden met de op de woning rustende erfdienstbaarheid. (...).”
Hoe met een en ander rekening is gehouden, maakt verweerder echter niet inzichtelijk.
4.2. De beslissing op bezwaar dient te worden vernietigd. Teneinde het geschil zoveel mogelijk finaal te beslechten beziet de rechtbank of de rechtsgevolgen in stand kunnen blijven.
5. De beroepsgrond dat verweerder de WOZ-waarde van € 381.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt, slaagt.
5.1 De WOZ-waarde dient gelijk te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Op verweerder rust de plicht aannemelijk te maken welke prijs de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In beginsel is verweerder gehouden dit te doen aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare woningen, waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum. Het doel en de strekking van de Wet WOZ brengen verder met zich dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald voor elk tijdvak opnieuw. Iedere waarde-bepaling voor een belastingjaar staat dus op zichzelf. Hetgeen eiser heeft aangevoerd over eerdere belastingjaren en het ontbreken van informatie daarover blijft buiten beschouwing omdat in deze procedure alleen belastingjaar 2014, waardepeildatum 1 januari 2013, aan de orde is. 5.2 Verweerder maakt niet aannemelijk dat de vastgestelde waarde niet te hoog is omdat – ook ter zitting – onduidelijk is gebleven hoe de door hem vastgestelde correctie van 10% (wegens het waardedrukkende effect van vochtoverlast en het recht van overpad) is verwerkt in de kavelwaarde in de matrix. Onder in de matrix is uitgegaan van een kavelwaarde van € 139.900, waarop dan volgens verweerder een correctie van 10% (= € 13.980,-) in mindering moet worden gebracht, hetgeen zou neerkomen op een gecorrigeerde kavelwaarde van € 125.820,-. Boven in de matrix is echter uitgegaan van een andere kavelwaarde, namelijk € 132.300,-.
Dat verweerder niet aannemelijk maakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, blijkt overigens ook uit de door hem overgelegde matrix, volgens welke de gemiddelde waarde van de drie vergelijkingsobjecten (100%) € 507,- per m³ en de waarde van de onroerende zaak (100%) hoger is, namelijk € 549,- per m³.
5.3 Eiser maakt de door hem bepleite waarde evenmin aannemelijk. Hij gaat uit van de verkoop van het “tweelingobject” [G] op 15 september 2004 voor € 358.000,- en past daarop, kort gezegd, een indexering toe. De door eiser in dat verband gestelde algemene en regionale waardedaling en marktconformiteit op grond van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen van het CBS zijn in beginsel niet relevant voor de waardebepaling, omdat zij uitgaan van een landelijk of regionaal gemiddelde. Op plaatselijk niveau of wijkniveau kan dit anders liggen. Overigens voldoet een langs deze weg verkregen waarde van een WOZ-object in het algemeen niet aan het WOZ-waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
6. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarde voor de onroerende zaak niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt de rechtbank de waarde schattenderwijs vast op € 352.000,-. Bij de schatting van de waarde heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen.
De inhoud van de woning is 420 m³, exclusief berging, garage, aanbouw en dakterras. Verweerder stelt dat dit door de taxateur destijds is gemeten volgens de geldende NEN-norm (NEN2580). Eiser stelt dit ook volgens die norm te hebben ingemeten. Uit de door hem aan de hand daarvan opgestelde berekening (appendix 10 bij beroepschrift) kan echter niet worden opgemaakt welke inhoud de woning en de hal, die – anders dan eiser voorstaat – tot de woning moet worden gerekend, tezamen hebben, zodat aan die berekening voorbij zal worden gegaan.
Aan de water- en oeverpartij (17 m²) wordt geen waarde toegekend.
Op de onroerende zaak is een recht van overpad gevestigd, dat in totaal 45 m² beslaat, waarbij de onroerende zaak zowel heersend erf (ten laste van een drietal buurpercelen) als lijdend erf is (ten behoeve van drie andere buurpercelen).
Er is sprake van overlast door vocht omdat de woning gedeeltelijk is gebouwd op het binnentalud van een dijk.
Er is sprake van overlast als gevolg van het (commercieel) reinigen van auto’s op het buurperceel. Daardoor ontstaat parkeerdruk op de gemeenschappelijke toegangsweg. Eiser heeft aannemelijk gemaakt dat tot mei 2013 regelmatig auto’s werden gewassen op het buurperceel en dat daarna nog steeds gebeurt, zij het minder vaak. De rechtbank acht aannemelijk dat potentiële kopers hierdoor worden beïnvloed in die zin dat zij voor de onroerende zaak een lagere prijs zouden willen betalen.
7. Het beroep is gegrond. Verweerder dient het griffierecht te vergoeden. Uit het vorenstaande volgt verder dat de rechtsgevolgen niet in stand kunnen blijven.
8. Tevens ziet de rechtbank aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiser in het kader van deze procedure heeft moeten maken.
Op grond van artikel 1, aanhef en onder c, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) komen de reiskosten van eiser voor vergoeding in aanmerking. Het bedrag van deze kosten stelt de rechtbank vast op € 4,62, zijnde de kosten van een reis per openbaar vervoer (metro) van de woonplaats van eiser ( [Z] ) volgens www.9292ov.nl.
Op grond artikel 1, aanhef en onder d, in samenhang met artikel 2, eerste lid, onder d, van het Bpb komen de verletkosten eveneens voor vergoeding in aanmerking. Het bedrag van deze kosten stelt de rechtbank vast op € 290,00 (totaal vier uur in verband met het bijwonen van de zitting waarbij conform de in geding gebrachte kostenspecificatie € 72,50 per uur is gerekend).
Er bestaat geen aanleiding voor vergoeding van kosten die eiser in verband met het bezoeken van een hoorzitting heeft moeten maken nu gesteld noch gebleken is dat er een hoorzitting is gehouden.
De overige kosten die eiser op de kostenspecificatie heeft vermeld komen niet voor vergoeding in aanmerking. Een eventuele kostenveroordeling kan alleen betrekking hebben op de kosten die in de onderhavige procedure zijn gemaakt. Kosten waarvan gesteld is dat zij in eerdere beroepsprocedures zijn gemaakt komen reeds om die reden niet voor vergoeding in aanmerking. Waar het gaat om kosten die in deze procedure zijn gemaakt kan niet worden gezegd dat sprake is van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand als bedoeld in artikel 1, onder a, van het Bpb.
9. Voor schadevergoeding bestaat geen grond.”
4. De beroepsgrond dat het bestreden besluit in strijd met artikel 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) niet inzichtelijk maakt wat de reden is dat verweerder eisers bezwaren ongegrond heeft verklaard, slaagt.
4.1 Op grond van artikel 7:11 van de Awb is verweerder gehouden op grond van de gemaakte bezwaren een volledige heroverweging te maken en op grond van artikel 7:12 van de Awb, indien van toepassing, inzichtelijk te maken dat hij zijn besluit desondanks handhaaft. Dat heeft verweerder niet gedaan. In het bestreden besluit gaat verweerder niet inhoudelijk in op de door eiser aangevoerde bezwaren dat onvoldoende rekening is gehouden met het waardedrukkend effect van vochtoverlast en van het op de onroerende zaak gevestigde recht van overpad. Verweerder overweegt daarover slechts het volgende:
“(...) Bij de waardering dient rekening gehouden te worden met de eventuele waardedrukkende werking die uitgaat van vochtoverlast. Bij controle naar aanleiding van uw bezwaarschrift is gebleken dat de waardedrukkende invloed van vochtoverlast voor uw woning voldoende tot uitdrukking komt in de vastgestelde waarde. De onderlinge verschillen tussen uw woning en de vergelijkingsobjecten komen tot uitdrukking in de onderlinge waardeverhouding.
De waardering is uitgevoerd op basis van transactieprijzen van vergelijkbare woningen. Daarbij is door vergelijking rekening gehouden met de verschillen tussen de verkochte woningen en de te waarderen woning, waaronder de eventuele aanwezigheid van een bezwarende erfdienstbaarheid. Bij de waardering is al voldoende rekening gehouden met de op de woning rustende erfdienstbaarheid. (...).”
Hoe met een en ander rekening is gehouden, maakt verweerder echter niet inzichtelijk.
4.2. De beslissing op bezwaar dient te worden vernietigd. Teneinde het geschil zoveel mogelijk finaal te beslechten beziet de rechtbank of de rechtsgevolgen in stand kunnen blijven.
5. De beroepsgrond dat verweerder de WOZ-waarde van € 381.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt, slaagt.
5.1 De WOZ-waarde dient gelijk te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Op verweerder rust de plicht aannemelijk te maken welke prijs de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In beginsel is verweerder gehouden dit te doen aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare woningen, waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum. Het doel en de strekking van de Wet WOZ brengen verder met zich dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald voor elk tijdvak opnieuw. Iedere waarde-bepaling voor een belastingjaar staat dus op zichzelf. Hetgeen eiser heeft aangevoerd over eerdere belastingjaren en het ontbreken van informatie daarover blijft buiten beschouwing omdat in deze procedure alleen belastingjaar 2014, waardepeildatum 1 januari 2013, aan de orde is. 5.2 Verweerder maakt niet aannemelijk dat de vastgestelde waarde niet te hoog is omdat – ook ter zitting – onduidelijk is gebleven hoe de door hem vastgestelde correctie van 10% (wegens het waardedrukkende effect van vochtoverlast en het recht van overpad) is verwerkt in de kavelwaarde in de matrix. Onder in de matrix is uitgegaan van een kavelwaarde van € 139.900, waarop dan volgens verweerder een correctie van 10% (= € 13.980,-) in mindering moet worden gebracht, hetgeen zou neerkomen op een gecorrigeerde kavelwaarde van € 125.820,-. Boven in de matrix is echter uitgegaan van een andere kavelwaarde, namelijk € 132.300,-.
Dat verweerder niet aannemelijk maakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, blijkt overigens ook uit de door hem overgelegde matrix, volgens welke de gemiddelde waarde van de drie vergelijkingsobjecten (100%) € 507,- per m³ en de waarde van de onroerende zaak (100%) hoger is, namelijk € 549,- per m³.
5.3 Eiser maakt de door hem bepleite waarde evenmin aannemelijk. Hij gaat uit van de verkoop van het “tweelingobject” [G] op 15 september 2004 voor € 358.000,- en past daarop, kort gezegd, een indexering toe. De door eiser in dat verband gestelde algemene en regionale waardedaling en marktconformiteit op grond van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen van het CBS zijn in beginsel niet relevant voor de waardebepaling, omdat zij uitgaan van een landelijk of regionaal gemiddelde. Op plaatselijk niveau of wijkniveau kan dit anders liggen. Overigens voldoet een langs deze weg verkregen waarde van een WOZ-object in het algemeen niet aan het WOZ-waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
6. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarde voor de onroerende zaak niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt de rechtbank de waarde schattenderwijs vast op € 352.000,-. Bij de schatting van de waarde heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen.
De inhoud van de woning is 420 m³, exclusief berging, garage, aanbouw en dakterras. Verweerder stelt dat dit door de taxateur destijds is gemeten volgens de geldende NEN-norm (NEN2580). Eiser stelt dit ook volgens die norm te hebben ingemeten. Uit de door hem aan de hand daarvan opgestelde berekening (appendix 10 bij beroepschrift) kan echter niet worden opgemaakt welke inhoud de woning en de hal, die – anders dan eiser voorstaat – tot de woning moet worden gerekend, tezamen hebben, zodat aan die berekening voorbij zal worden gegaan.
Aan de water- en oeverpartij (17 m²) wordt geen waarde toegekend.
Op de onroerende zaak is een recht van overpad gevestigd, dat in totaal 45 m² beslaat, waarbij de onroerende zaak zowel heersend erf (ten laste van een drietal buurpercelen) als lijdend erf is (ten behoeve van drie andere buurpercelen).
Er is sprake van overlast door vocht omdat de woning gedeeltelijk is gebouwd op het binnentalud van een dijk.
Er is sprake van overlast als gevolg van het (commercieel) reinigen van auto’s op het buurperceel. Daardoor ontstaat parkeerdruk op de gemeenschappelijke toegangsweg. Eiser heeft aannemelijk gemaakt dat tot mei 2013 regelmatig auto’s werden gewassen op het buurperceel en dat daarna nog steeds gebeurt, zij het minder vaak. De rechtbank acht aannemelijk dat potentiële kopers hierdoor worden beïnvloed in die zin dat zij voor de onroerende zaak een lagere prijs zouden willen betalen.
7. Het beroep is gegrond. Verweerder dient het griffierecht te vergoeden. Uit het vorenstaande volgt verder dat de rechtsgevolgen niet in stand kunnen blijven.
8. Tevens ziet de rechtbank aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiser in het kader van deze procedure heeft moeten maken.
Op grond van artikel 1, aanhef en onder c, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) komen de reiskosten van eiser voor vergoeding in aanmerking. Het bedrag van deze kosten stelt de rechtbank vast op € 4,62, zijnde de kosten van een reis per openbaar vervoer (metro) van de woonplaats van eiser ( [Z] ) volgens www.9292ov.nl.
Op grond artikel 1, aanhef en onder d, in samenhang met artikel 2, eerste lid, onder d, van het Bpb komen de verletkosten eveneens voor vergoeding in aanmerking. Het bedrag van deze kosten stelt de rechtbank vast op € 290,00 (totaal vier uur in verband met het bijwonen van de zitting waarbij conform de in geding gebrachte kostenspecificatie € 72,50 per uur is gerekend).
Er bestaat geen aanleiding voor vergoeding van kosten die eiser in verband met het bezoeken van een hoorzitting heeft moeten maken nu gesteld noch gebleken is dat er een hoorzitting is gehouden.
De overige kosten die eiser op de kostenspecificatie heeft vermeld komen niet voor vergoeding in aanmerking. Een eventuele kostenveroordeling kan alleen betrekking hebben op de kosten die in de onderhavige procedure zijn gemaakt. Kosten waarvan gesteld is dat zij in eerdere beroepsprocedures zijn gemaakt komen reeds om die reden niet voor vergoeding in aanmerking. Waar het gaat om kosten die in deze procedure zijn gemaakt kan niet worden gezegd dat sprake is van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand als bedoeld in artikel 1, onder a, van het Bpb.
9. Voor schadevergoeding bestaat geen grond.”
Geschil, standpunten en conclusies
5.1.
In hoger beroep is in geschil of
1e. de door de heffingsambtenaar in hoger beroep verdedigde waarde van de woning van
€ 352.000 te hoog is;
2e. de Rechtbank het bedrag van de proceskosten van belanghebbende waarin zij de heffingsambtenaar heeft veroordeeld, op een te laag bedrag heeft vastgesteld;
3e. de Rechtbank het verzoek van belanghebbende om de heffingsambtenaar te veroordelen tot vergoeding van de door belanghebbende geleden schade ten onrechte heeft afgewezen.
5.2.
Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend. Ter onderbouwing van zijn standpunt voert hij – samengevat – het volgende aan. De Rechtbank heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe de waarde rekenkundig is opgebouwd en heeft ten onrechte niet meegewogen dat de woning een dijkwoning is, waardoor de woning een grotere hal heeft dan een standaardwoning. Ook heeft de Rechtbank niet meegewogen dat de woning een laag aantal m2 per m3 heeft door het steile schuine dak. De inhoud van de woning inclusief de hal is 455 m3. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte andere maten gehanteerd dan in vorige jaren en heeft voor het eerst ten onrechte een waarde van € 2.000 aan het dakterras toegekend. De waarde van de woning dient te worden berekend aan de hand van de verkoop van [G] in 2004. Voorts verzoekt belanghebbende het Hof om hem een integrale vergoeding van nadelen, kosten en schade toe te kennen.
5.3.
De heffingsambtenaar heeft de standpunten van belanghebbende gemotiveerd weersproken.
5.4.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 272.000 en tot veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft gemaakt, berekend op € 9.512,88 exclusief wettelijke rente.
5.5.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot afwijzing van het verzoek van belanghebbende om integrale vergoeding van kosten.
Beoordeling van het geschil
De waarde van de woning
6.1.
De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
6.2.
De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem in hoger beroep voorgestane waarde van € 352.000 niet te hoog is. Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
6.3.
Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de door de heffingsambtenaar in hoger beroep verdedigde waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsobjecten). Het Hof is van oordeel dat met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft inhoud hoofdgebouw, kaveloppervlakte en bijgebouwen bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening is gehouden. De overige verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn in de matrix tot uitdrukking gebracht in factoren voor ligging (L), kwaliteit (K) en onderhoud (O). Nu de aan de woning toegekende correctiefactoren lager zijn dan of gelijk zijn aan de correctiefactoren die aan de vergelijkingsobjecten zijn toegekend, heeft toepassing van de correctiefactoren geleid tot een waarde van de woning die lager is dan de waarde waartoe de herleiding zonder toepassing van de correctiefactoren zou hebben geleid. Hoewel de correctiefactoren en het daaraan bij de waardebepaling toegekende gewicht niet met marktgegevens zijn onderbouwd heeft de heffingsambtenaar, gelet op wat hij overigens over de woning en de vergelijkingsobjecten heeft aangevoerd, naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat met de neerwaartse correctie van de waarde van de woning die het gevolg is van de toepassing van de correctiefactoren, bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten op andere punten dan inhoud, oppervlakte en bijgebouwen.
6.4.
Hetgeen belanghebbende ter betwisting van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Hierbij overweegt het Hof het volgende.
6.5.
De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een te kleine inhoud van de woning kan hem niet baten reeds omdat deze stelling, bij juistbevinding, niet tot een lagere waarde van de woning dan de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde kan leiden. Het door belanghebbende doorslaggevend geachte verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [G] is niet geschikt om bij de bepaling van de waarde van de woning op waardepeildatum te worden gebruikt omdat het op 5 september 2004, dat wil zeggen circa 8,7 jaar vóór de waardepeildatum, is gerealiseerd. De omstandigheid dat in de procedure voor het jaar 2012 door de heffingsambtenaar andere inhoudsgegevens zijn vermeld dan die welke hij in de onderhavige procedure heeft aangevoerd, is geen reden om de door de Rechtbank vastgestelde en door de heffingsambtenaar overgenomen waarde voor het jaar 2014 in neerwaartse zin bij te stellen. Zou dit anders zijn, dan zouden bij de onderbouwing van de vastgestelde waarde van een onroerende zaak voor een bepaald jaar gemaakte fouten en de daaraan door de rechter voor de waarde van dat jaar verbonden gevolgen de heffingsambtenaar in alle daarop volgende jaren kunnen worden tegengeworpen. Anders dan belanghebbende meent, was de heffingsambtenaar niet verplicht hem meer informatie over andere woningen te verstrekken dan hij heeft gedaan. De opvatting dat de heffingsambtenaar, door zich aan te sluiten bij de door de Rechtbank schattenderwijs vastgestelde waarde, heeft gehandeld in strijd met enig algemeen verbindend voorschrift of rechtsbeginsel, vindt geen steun in feiten of het recht. Ook hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd met betrekking tot de onderbouwing door de heffingsambtenaar van de door hem in hoger beroep verdedigde waarde kan de daaruit door belanghebbende getrokken conclusie dat deze waarde te hoog is, niet dragen.
6.6.
Gelet op het vorenoverwogene behoeft de vraag of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is, geen behandeling (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300)
Proceskosten en schadevergoeding Rechtbank
6.7.
De Rechtbank is voorts naar het oordeel van het Hof voor de toekenning van proceskosten terecht uitgegaan van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb). Voor toekenning van een (proces)kostenvergoeding in afwijking van de forfaitaire bedragen van het Besluit is grond indien het bestuursorgaan het verwijt treft dat het een beschikking of uitspraak geeft respectievelijk doet of in rechte handhaaft, terwijl op dat moment duidelijk is dat die beschikking of uitspraak in een daartegen ingestelde procedure geen stand zal houden (‘tegen beter weten in procederen’) of indien het bestuursorgaan het verwijt treft dat hij in vergaande mate onzorgvuldig heeft gehandeld (vgl. HR 4 februari 2011, nr. 09/02123, ECLI:NL:HR:2011:BP2975). Naar het oordeel van het Hof treft de heffingsambtenaar niet één van deze verwijten. De Rechtbank heeft naar het oordeel van het Hof ook terecht geen grond voor schadevergoeding aanwezig bevonden.
Slotsom
6.8.
Het hoger beroep is ongegrond.
Proceskosten
7. Aangezien het hoger beroep ongegrond is en ook overigens geen feiten en omstandighedenheden zijn gesteld die, indien aannemelijk bevonden, toekenning van een proceskostenvergoeding en/of een schadevergoeding in hoger beroep zouden kunnen rechtvaardigen, wijst het Hof het verzoek van belanghebbende om de heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een proceskosten- en/of schadevergoeding af.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. G.J. van Leijenhorst, mr. J.J.J. Engel en mr. S.E. Postema in tegenwoordigheid van de griffier mr. F.A. Mijnans. De beslissing is op 4 mei 2016 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.