Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.137.411/01
Zaak-/rolnummer rechtbank : C/09/442689 / HA ZA 13-541
Arrest van 7 april 2015
in de zaak van:
ARKOEL B.V.,
gevestigd te Monster, gemeente Westland,
appellante,
hierna te noemen: Arkoel,
advocaat: mr. R.N.A.M. Kester te Naaldwijk,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats 1],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. J. J. Blok te 's-Gravenzande.
Het geding
Voor de gang van zaken tot 24 december 2013 wordt verwezen naar het tussenarrest van die datum, waarbij een comparitie van partijen werd gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 18 februari 2014. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt.
Bij memorie van grieven (met productie) heeft Arkoel vijf grieven tegen dit vonnis aangevoerd. [geïntimeerde] heeft de grieven bij memorie van antwoord (met producties) bestreden. Daarna hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
De door de rechtbank in rechtsoverweging 2 (2.1 tot 2.19) van het bestreden vonnis van 16 oktober 2013 vastgestelde feiten staan niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan uitgaat. Wél heeft Arkoel nog - onweersproken - naar voren gebracht dat rechtsoverweging 2.13 en rechtsoverweging 2.14 aanvulling/correctie behoeft. De in rechtsoverweging 2.13 genoemde koopovereenkomst is door [geïntimeerde] op 15 juli 2011 bezorgd bij de heer [naam 1] (hierna [naam 1]), de makelaar van koper [naam 2] (hierna: [naam 2] of koper). Het citaat in rechtsoverweging 2.14 vermeldt “voorwaarden”. Dit moet zijn: “voorwaarde”. Het hof zal van deze aanpassingen uitgaan.
Kort en zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang, gaat het geschil om het volgende.
(2.1) [geïntimeerde] heeft als makelaar van Arkoel bemiddelingswerkzaamheden verricht in verband met de beoogde verkoop van een perceel grond met opstallen in Monster. De heeft geleid tot een mondelinge afspraak in juli 2009 tussen Arkoel (bijgestaan door [geïntimeerde]) als verkoper en [naam 2] (bijgestaan door [naam 1]) als koper, waarbij overeenstemming was bereikt tussen verkoper en koper over de verkoop van een perceel grond met opstallen (vrij van huur), plaatselijk bekend [adres 1] te Monster (hierna: het perceel), voor een bedrag € 170.625,--. Over het moment van levering was geen afspraak gemaakt. Onderhandelingen tussen huurder [naam 4] – deze huurde op dat moment de opstal - en Arkoel om tot een vrijwillige beëindiging van de huur te komen zijn aanvankelijk op niets uitgelopen. Naar aanleiding van een e-mail van koper van 9 december 2009 heeft [geïntimeerde] op 10 december 2009 onder meer aan koper bericht dat de huurovereenkomst inmiddels was opgezegd per expiratiedatum en dat de huurder middels een advocaat in verzet was gekomen.
(2.2) Huurder [naam 4] (hierna: huurder) heeft op 13 juli 2010 aan Arkoel laten weten dat hij alsnog instemde met beëindiging van de huurovereenkomst per 31 augustus 2011. Arkoel (in de persoon van de heer [naam 3]; hierna: [naam 3]) heeft op 31 december 2010 aan [geïntimeerde] gemaild dat huurder had ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst per 31 augustus 2011 en dat huurder zou zorgen voor tijdige ontruiming.
(2.3) [naam 1] heeft per e-mail van 14 juli 2011 voorgesteld dat [naam 2] het perceel (vrij van huur) zou kopen voor € 147.000,--, dit onder de conditie van bodemonderzoek en afspraken omtrent sanering. Vervolgens zijn over en weer voorstellen gedaan tussen partijen, waarbij [geïntimeerde] een op 15 juli 2011 door Arkoel getekend koopcontract heeft gezonden aan [naam 2]. In dit koopcontract stond onder meer vermeld dat Arkoel en [naam 2] op 8 juli 2011 een koopovereenkomst met betrekking tot het perceel hadden gesloten, dat de koopsom € 157.500,-- bedroeg en dat de levering vrij van huur op 15 september 2011 zou plaatsvinden. [naam 1] heeft namens koper nog enige aanpassing voorgesteld.
(2.4) Hierna heeft [geïntimeerde], na overleg met [naam 3] (zie rechtsoverweging 2.15 bestreden vonnis), bij brief van 29 juli 2011 onder meer aan [naam 2] bericht zoals weergegeven in rechtsoverweging 2.16 van het bestreden vonnis. De kern van deze brief was dat koper twee mogelijkheden werden voorgehouden (1) de huidige koopakte wordt getekend, of (2) een nieuwe koopovereenkomst wordt opgesteld voor € 170.000,-- k.k., met dien verstande dat koper de overeenkomst kan ontbinden indien hij verontreiniging constateert.
Gevraagd werd om een reactie vóór 5 augustus, dit met de mededeling dat verkoper anders de huidige overeenkomst ontbonden zou beschouwen.
(2.5) Op de brief van 29 juli 2011 is niet gereageerd.
(2.1) [geïntimeerde] heeft als makelaar van Arkoel bemiddelingswerkzaamheden verricht in verband met de beoogde verkoop van een perceel grond met opstallen in Monster. De heeft geleid tot een mondelinge afspraak in juli 2009 tussen Arkoel (bijgestaan door [geïntimeerde]) als verkoper en [naam 2] (bijgestaan door [naam 1]) als koper, waarbij overeenstemming was bereikt tussen verkoper en koper over de verkoop van een perceel grond met opstallen (vrij van huur), plaatselijk bekend [adres 1] te Monster (hierna: het perceel), voor een bedrag € 170.625,--. Over het moment van levering was geen afspraak gemaakt. Onderhandelingen tussen huurder [naam 4] – deze huurde op dat moment de opstal - en Arkoel om tot een vrijwillige beëindiging van de huur te komen zijn aanvankelijk op niets uitgelopen. Naar aanleiding van een e-mail van koper van 9 december 2009 heeft [geïntimeerde] op 10 december 2009 onder meer aan koper bericht dat de huurovereenkomst inmiddels was opgezegd per expiratiedatum en dat de huurder middels een advocaat in verzet was gekomen.
(2.2) Huurder [naam 4] (hierna: huurder) heeft op 13 juli 2010 aan Arkoel laten weten dat hij alsnog instemde met beëindiging van de huurovereenkomst per 31 augustus 2011. Arkoel (in de persoon van de heer [naam 3]; hierna: [naam 3]) heeft op 31 december 2010 aan [geïntimeerde] gemaild dat huurder had ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst per 31 augustus 2011 en dat huurder zou zorgen voor tijdige ontruiming.
(2.3) [naam 1] heeft per e-mail van 14 juli 2011 voorgesteld dat [naam 2] het perceel (vrij van huur) zou kopen voor € 147.000,--, dit onder de conditie van bodemonderzoek en afspraken omtrent sanering. Vervolgens zijn over en weer voorstellen gedaan tussen partijen, waarbij [geïntimeerde] een op 15 juli 2011 door Arkoel getekend koopcontract heeft gezonden aan [naam 2]. In dit koopcontract stond onder meer vermeld dat Arkoel en [naam 2] op 8 juli 2011 een koopovereenkomst met betrekking tot het perceel hadden gesloten, dat de koopsom € 157.500,-- bedroeg en dat de levering vrij van huur op 15 september 2011 zou plaatsvinden. [naam 1] heeft namens koper nog enige aanpassing voorgesteld.
(2.4) Hierna heeft [geïntimeerde], na overleg met [naam 3] (zie rechtsoverweging 2.15 bestreden vonnis), bij brief van 29 juli 2011 onder meer aan [naam 2] bericht zoals weergegeven in rechtsoverweging 2.16 van het bestreden vonnis. De kern van deze brief was dat koper twee mogelijkheden werden voorgehouden (1) de huidige koopakte wordt getekend, of (2) een nieuwe koopovereenkomst wordt opgesteld voor € 170.000,-- k.k., met dien verstande dat koper de overeenkomst kan ontbinden indien hij verontreiniging constateert.
Gevraagd werd om een reactie vóór 5 augustus, dit met de mededeling dat verkoper anders de huidige overeenkomst ontbonden zou beschouwen.
(2.5) Op de brief van 29 juli 2011 is niet gereageerd.
Arkoel heeft [geïntimeerde] bij dagvaarding van 7 mei 2012 in rechte betrokken met vorderingen zoals weergegeven in rechtsoverweging 3.1 van het bestreden vonnis. Hij stelt zich op het standpunt dat [geïntimeerde] als makelaar beroepsfouten heeft gemaakt, met name door
a) haar te adviseren op 14 juli 2011 opnieuw met [naam 2] in onderhandelingen te treden, terwijl er al in 2009 een gave koopovereenkomst tot stand was gekomen, en
b) de brief van 29 juli 2011 te sturen aan [naam 2] en daarin buiten medeweten van Arkoel te vermelden dat bij gebreke van een reactie vóór 5 augustus 2011 de toen geldende overeenkomst als ontbonden zou worden beschouwd. Door deze brief heeft Arkoel [naam 2] niet meer kunnen houden aan de perfecte overeenkomst van 8 juli 2011, aldus nog steeds Arkoel.
a) haar te adviseren op 14 juli 2011 opnieuw met [naam 2] in onderhandelingen te treden, terwijl er al in 2009 een gave koopovereenkomst tot stand was gekomen, en
b) de brief van 29 juli 2011 te sturen aan [naam 2] en daarin buiten medeweten van Arkoel te vermelden dat bij gebreke van een reactie vóór 5 augustus 2011 de toen geldende overeenkomst als ontbonden zou worden beschouwd. Door deze brief heeft Arkoel [naam 2] niet meer kunnen houden aan de perfecte overeenkomst van 8 juli 2011, aldus nog steeds Arkoel.
De rechtbank heeft geen beroepsfout aangenomen en de vorderingen afgewezen. De rechtbank heeft daartoe overwogen, kort weergegeven en voor zover thans van belang:
(i) de overeenkomst van 14 juli 2009 had nog geen definitieve vorm aangenomen;
(ii) uit de feitelijke gang van zaken na 10 december 2009 blijkt bovendien dat partijen zich toen kennelijk over en weer bevrijd hebben gevoeld;
(iii) op 8 juli 2011 was evenmin een perfecte overeenkomst tot stand gekomen;
(iv) de brief van 29 juli 2011 moet in het licht van het voorgaande worden beschouwd als een finale poging om alsnog met [naam 2] tot een koopovereenkomst te komen. Hoewel de formulering wat ongelukkig is, zijn de twee opties in de brief duidelijk.
(i) de overeenkomst van 14 juli 2009 had nog geen definitieve vorm aangenomen;
(ii) uit de feitelijke gang van zaken na 10 december 2009 blijkt bovendien dat partijen zich toen kennelijk over en weer bevrijd hebben gevoeld;
(iii) op 8 juli 2011 was evenmin een perfecte overeenkomst tot stand gekomen;
(iv) de brief van 29 juli 2011 moet in het licht van het voorgaande worden beschouwd als een finale poging om alsnog met [naam 2] tot een koopovereenkomst te komen. Hoewel de formulering wat ongelukkig is, zijn de twee opties in de brief duidelijk.
Arkoel klaagt met zijn grieven over voormelde oordelen van de rechtbank. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling
Beoordeling van de grieven
Beoordeling van de grieven
Onderzocht moet worden of [geïntimeerde] als makelaar in het kader van de hem verstrekte opdracht al dan niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mocht worden verwacht.
In deze zaak zijn twee fasen in het verkoopproces te onderscheiden.
Fase 1, die in 2009 heeft geleid tot overeenstemming over een koopsom van ongeveer
€ 170.000,--, maar waarbij Arkoel niet kon voldoen aan zijn verplichting het perceel vrij van huur op te leveren. Deze fase is als het ware ‘doodgebloed’. Een en ander heeft toen immers niet geleid tot concrete afspraken over een leveringsdatum, terwijl [naam 2] na de brief van [geïntimeerde] van 10 december 2009 (omtrent de huurder die niet wilde vertrekken) niet meer op levering heeft aangedrongen. Ook van de zijde van Arkoel is het lange tijd stil gebleven. Pas op 31 december 2010 is [geïntimeerde] door Arkoel op de hoogte is gesteld van het feit dat huurder alsnog bereid was per 31 augustus 2011 het gehuurde te ontruimen. Onder deze omstandigheden heeft [geïntimeerde] zich als makelaar redelijkerwijs op het standpunt kunnen stellen dat partijen zich niet meer gebonden voelden aan de afspraken van 2009.
Fase 1, die in 2009 heeft geleid tot overeenstemming over een koopsom van ongeveer
€ 170.000,--, maar waarbij Arkoel niet kon voldoen aan zijn verplichting het perceel vrij van huur op te leveren. Deze fase is als het ware ‘doodgebloed’. Een en ander heeft toen immers niet geleid tot concrete afspraken over een leveringsdatum, terwijl [naam 2] na de brief van [geïntimeerde] van 10 december 2009 (omtrent de huurder die niet wilde vertrekken) niet meer op levering heeft aangedrongen. Ook van de zijde van Arkoel is het lange tijd stil gebleven. Pas op 31 december 2010 is [geïntimeerde] door Arkoel op de hoogte is gesteld van het feit dat huurder alsnog bereid was per 31 augustus 2011 het gehuurde te ontruimen. Onder deze omstandigheden heeft [geïntimeerde] zich als makelaar redelijkerwijs op het standpunt kunnen stellen dat partijen zich niet meer gebonden voelden aan de afspraken van 2009.
Fase 2 is midden 2011 opgestart. Uit de gang van zaken in die fase volgt onmiskenbaar dat er sprake was van een onderhandelingsproces, waarbij nog geen overeenstemming was bereikt over de essentialia van de overeenkomst. De brief van [geïntimeerde] van 29 juli 2009 is kennelijk met name bedoeld geweest om koper over de streep te trekken, echter zonder dat dit tot resultaat heeft geleid. [geïntimeerde] heeft deze brief geschreven na overleg met [naam 3], die het allemaal ‘geneuzel’ vond en die ‘voor de volle mep van € 170.000,-- wilde gaan’. Onder deze omstandigheden is de toonzetting van de brief niet van dien aard dat deze als een beroepsfout kan worden aangemerkt. Het verwijt van Arkoel dat hem hiermee de mogelijkheid is ontnomen om [naam 2] te houden aan de ‘perfecte overeenkomst’ van 8 juli 2011, mist, gelet op het voorgaande, feitelijke
grondslag.
Slotsom
grondslag.
Slotsom
De slotsom is dan ook dat de grieven falen, althans verder niet afzonderlijk behandeld hoeven te worden. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Arkoel zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Hieronder zijn begrepen de eventueel (nog te maken) nakosten (waarvoor onderstaande veroordeling een executoriale titel geeft – ECLI:NL:HR: 2010:BL1116). Ingevolge artikel 237, derde lid Rv blijft de vaststelling van de proceskosten door het hof in dit arrest beperkt tot de vóór de uitspraak gemaakte kosten.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 16 oktober 2013;
- veroordeelt Arkoel in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 299,-- aan verschotten en € 1.788,-- aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.Y. Bonneur en
J.E.H.M. Pinckaers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 april 2015 in aanwezigheid van de griffier.
J.E.H.M. Pinckaers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 april 2015 in aanwezigheid van de griffier.