Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.152.265/01
Rekestnummer rechtbank : 2490677 VZ VERZ 13-8799
beschikking van 26 januari 2015
in de zaak van
[appellant]
wonende te Hendrik-Ido-Ambacht,
verzoeker,
nader te noemen: [appellant],
advocaat: mr. H.D.E. Kaasjager te Den Haag,
tegen:
GEMEENTE HENDRIK-IDO-AMBACHT,
zetelende te Hendrik-Ido-Ambacht,
verweerster,
hierna te noemen: de Gemeente
advocaat: mr. A.C.G. Kaijen te Dordrecht.
Het geding
Bij beroepschrift (met producties), ter griffie ingekomen op 11 juli 2014, is [appellant] in hoger beroep gekomen van de beschikking van 14 april 2014, die door de rechtbank Rotterdam, sector kanton (hierna: de kantonrechter) is gegeven tussen partijen. In het beroepschrift heeft [appellant] een grief (met enkele subklachten), tegen de bestreden beschikking aangevoerd. De Gemeente heeft een verweerschrift (met producties) ingediend en de grieven bestreden. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 december 2014. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens is uitspraak bepaald.
Beoordeling van het hoger beroep
De door de kantonrechter in rechtsoverwegingen 2 (2.1 tot en met 2.9) van de bestreden beschikking) vastgestelde feiten staan niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.
Het gaat in deze zaak, kort en zakelijk weergegeven, om het volgende.
(2.1) Centraal in dit geding staat de vraag welk huurregime van toepassing is op de sinds september 2006 door [appellant] van de Gemeente gehuurde bedrijfsruimte (een kassencomplex op circa 10.000 m² grond) aan [adres](hierna ook: het gehuurde). Het gehuurde ligt in een gebied dat de Gemeente wil herontwikkelen tot bedrijventerrein, evenals het naastgelegen perceel aan [adres 2], dat in eigendom toehoort aan [appellant].
(2.2) [het gehuurde] was tot in 2006 eigendom van de heer Los, die aldaar een caravanstalling exploiteerde. De Gemeente heeft [het gehuurde] (met het kassencomplex) in 2006 gekocht van de heer Los in het kader van de herontwikkeling van het gebied. De Gemeente is ook met [appellant] in onderhandeling getreden over de aankoop van zijn perceel aan [adres 2]. Op perceel[adres 2]bevinden zich naast het woonhuis van [appellant] tevens enkele opstallen die bij [appellant] in gebruik zijn als bedrijfsruimten voor de detailhandelsverkoop van vloerbedekking en de verhuur van (trouw)koetsen. De onderhandelingen tussen de Gemeente en [appellant] over de aankoop van perceel [adres 2] hebben (nog) niet tot overeenstemming geleid. De Gemeente heeft in 2006 ingestemd met de verhuur aan [appellant] van perceel[het gehuurde] (met kassen) voor een bedrag van € 34.000,-- per jaar. De huurovereenkomst is mondeling tot stand gekomen. Een door de Gemeente opgesteld huurcontract is door partijen niet getekend. Dit huurcontract had als opschrift “OVEREENKOMST VAN HUUR EN VERHUUR OVERIGE BEDRIJFSRUIMTE zijnde bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (Object: caravanstalling[het gehuurde] te Hendrik-Ido-Ambacht)”.
In dit huurcontract was onder meer de hiervóór genoemde huursom opgenomen.
Sinds de aanvang van de huurovereenkomst tussen partijen heeft [appellant] het gehuurde als caravanstalling in gebruik (evenals de heer Los daarvóór). Tevens gebruikt [appellant] het gehuurde als stalling voor zijn (antieke) koetsen. Het kassencomplex is sindsdien toegankelijk via perceel [adres 2] en een (door [appellant] aangelegde) brug tussen de beide percelen, zodat de toegang tot het terrein voor de woning op het perceel[het gehuurde], waar de heer Los bleef wonen, privé bleef.
(2.3) De Gemeente heeft de huurovereenkomst met [appellant] betreffende het kassencomplex aan[het gehuurde] opgezegd tegen 1 september 2013 met gelijktijdige aanzegging van de ontruiming tegen dezelfde datum. [appellant] heeft zich vervolgens tot de kantonrechter gewend, met een voorwaardelijk verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn. Het verzoek van [appellant] strekte primair tot
niet-ontvankelijkverklaring, omdat het gehuurde volgens [appellant] bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: 290-bedrijfsruimte) betreft. Subsidiair heeft [appellant] verzocht de ontruimingstermijn te verlengen.
De kantonrechter is in de thans bestreden beslissing tot het oordeel gekomen dat het gehuurde moet worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230a BW, waarbij de ontruimingstermijn is verlengd tot 1 september 2014.
(2.1) Centraal in dit geding staat de vraag welk huurregime van toepassing is op de sinds september 2006 door [appellant] van de Gemeente gehuurde bedrijfsruimte (een kassencomplex op circa 10.000 m² grond) aan [adres](hierna ook: het gehuurde). Het gehuurde ligt in een gebied dat de Gemeente wil herontwikkelen tot bedrijventerrein, evenals het naastgelegen perceel aan [adres 2], dat in eigendom toehoort aan [appellant].
(2.2) [het gehuurde] was tot in 2006 eigendom van de heer Los, die aldaar een caravanstalling exploiteerde. De Gemeente heeft [het gehuurde] (met het kassencomplex) in 2006 gekocht van de heer Los in het kader van de herontwikkeling van het gebied. De Gemeente is ook met [appellant] in onderhandeling getreden over de aankoop van zijn perceel aan [adres 2]. Op perceel[adres 2]bevinden zich naast het woonhuis van [appellant] tevens enkele opstallen die bij [appellant] in gebruik zijn als bedrijfsruimten voor de detailhandelsverkoop van vloerbedekking en de verhuur van (trouw)koetsen. De onderhandelingen tussen de Gemeente en [appellant] over de aankoop van perceel [adres 2] hebben (nog) niet tot overeenstemming geleid. De Gemeente heeft in 2006 ingestemd met de verhuur aan [appellant] van perceel[het gehuurde] (met kassen) voor een bedrag van € 34.000,-- per jaar. De huurovereenkomst is mondeling tot stand gekomen. Een door de Gemeente opgesteld huurcontract is door partijen niet getekend. Dit huurcontract had als opschrift “OVEREENKOMST VAN HUUR EN VERHUUR OVERIGE BEDRIJFSRUIMTE zijnde bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (Object: caravanstalling[het gehuurde] te Hendrik-Ido-Ambacht)”.
In dit huurcontract was onder meer de hiervóór genoemde huursom opgenomen.
Sinds de aanvang van de huurovereenkomst tussen partijen heeft [appellant] het gehuurde als caravanstalling in gebruik (evenals de heer Los daarvóór). Tevens gebruikt [appellant] het gehuurde als stalling voor zijn (antieke) koetsen. Het kassencomplex is sindsdien toegankelijk via perceel [adres 2] en een (door [appellant] aangelegde) brug tussen de beide percelen, zodat de toegang tot het terrein voor de woning op het perceel[het gehuurde], waar de heer Los bleef wonen, privé bleef.
(2.3) De Gemeente heeft de huurovereenkomst met [appellant] betreffende het kassencomplex aan[het gehuurde] opgezegd tegen 1 september 2013 met gelijktijdige aanzegging van de ontruiming tegen dezelfde datum. [appellant] heeft zich vervolgens tot de kantonrechter gewend, met een voorwaardelijk verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn. Het verzoek van [appellant] strekte primair tot
niet-ontvankelijkverklaring, omdat het gehuurde volgens [appellant] bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: 290-bedrijfsruimte) betreft. Subsidiair heeft [appellant] verzocht de ontruimingstermijn te verlengen.
De kantonrechter is in de thans bestreden beslissing tot het oordeel gekomen dat het gehuurde moet worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230a BW, waarbij de ontruimingstermijn is verlengd tot 1 september 2014.
[appellant] klaagt in hoger beroep over het oordeel van de kantonrechter dat er geen sprake is van huur en verhuur van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW. Deze klacht wordt verworpen. Het hof overweegt hiertoe het volgende.
Het hof stelt het volgende voorop. Vaststaat dat [appellant], evenals zijn voorganger, het gehuurde van meet af aan met name gebruikt als caravanstalling. Een caravanstalling als zodanig behoort niet tot een van de in art. 7:290 lid 2 BW vermelde categorieën bedrijven. Anders dan [appellant] lijkt te willen stellen kan een eventuele plaatsgebondenheid van het bedrijf dan niet alsnog tot toepasselijkheid van afdeling 7.4.6 BW leiden (HR 19 maart 1993, NJ 1993/508; ECLI:NL:HR:1993:ZC0901), nog daargelaten dat [appellant] niet voldoende heeft onderbouwd dat het bedrijf plaatsgebonden is.
De stellingen van [appellant] zijn bovendien ontoereikend voor de conclusie dat partijen niettemin hebben beoogd afdeling 7.4.6 BW van toepassing te doen zijn op de huurverhouding in kwestie. In dit verband is het volgende van belang. De Gemeente heeft met kracht van argumenten naar voren gebracht dat de bestemming ‘caravanstalling’ ook de bestemming is die door de Gemeente is beoogd en door partijen is overeengekomen. [appellant] stelt hier (met verwijzing naar het niet ondertekende huurcontract, waarin naar het huurregime van artikel 7: 230a BW wordt verwezen) in feite slechts tegenover dat partijen het niet eens zijn geworden over het toepasselijke huurregime, dat hij het huurcontract daarom niet heeft willen tekenen, dat het dispuut is blijven liggen en partijen zich het belang van deze rechtsvraag onvoldoende hebben gerealiseerd.
Dat het dispuut over het huurregime zou zijn blijven liggen betekent niet dat een gebruiksbestemming is overeengekomen die valt onder een van de in art. 7:290 lid 2 BW vermelde categorieën bedrijfsruimte. Dit geldt temeer, nu [appellant] niet heeft gesteld welke concrete andere gebruiksbestemming (dan gebruik als caravanstalling) partijen zijn overeengekomen en [appellant] het gehuurde bovendien van meet af aan als caravanstalling is gaan gebruiken
Het hof tekent hierbij nog aan dat de Gemeente bovendien een (niet onlogische) verklaring voor het ontbreken van ondertekening van het huurcontract heeft gegeven. Partijen hebben, aldus de Gemeente, in 2006 geen overeenstemming kunnen bereiken over de verwerving van het perceel van [appellant] (aan [adres 2]) door de Gemeente, zodat de tijdelijke huurovereenkomst ten aanzien van[het gehuurde], die daar een uitvloeisel van was en over de hoofdlijnen waarvan partijen het eens waren (zie onder meer de huurprijs), in de vergetelheid is geraakt.
Dat het dispuut over het huurregime zou zijn blijven liggen betekent niet dat een gebruiksbestemming is overeengekomen die valt onder een van de in art. 7:290 lid 2 BW vermelde categorieën bedrijfsruimte. Dit geldt temeer, nu [appellant] niet heeft gesteld welke concrete andere gebruiksbestemming (dan gebruik als caravanstalling) partijen zijn overeengekomen en [appellant] het gehuurde bovendien van meet af aan als caravanstalling is gaan gebruiken
Het hof tekent hierbij nog aan dat de Gemeente bovendien een (niet onlogische) verklaring voor het ontbreken van ondertekening van het huurcontract heeft gegeven. Partijen hebben, aldus de Gemeente, in 2006 geen overeenstemming kunnen bereiken over de verwerving van het perceel van [appellant] (aan [adres 2]) door de Gemeente, zodat de tijdelijke huurovereenkomst ten aanzien van[het gehuurde], die daar een uitvloeisel van was en over de hoofdlijnen waarvan partijen het eens waren (zie onder meer de huurprijs), in de vergetelheid is geraakt.
[appellant] heeft hiernaast nog aangevoerd dat hij een entrepreneur is en dat hij een aantal bedrijfsactiviteiten mixt, dat hij vloerbedekking verkoopt, (trouw)koetsen verhuurt en caravans laat stallen en dat hij zijn bedrijf ziet als een fiscale en economische eenheid.
Dat het bedrijf van [appellant] een fiscale en economische eenheid is en dat [appellant] zijn bedrijfsactiviteiten ‘mixt’, is door de Gemeente betwist en door [appellant] niet voldoende onderbouwd. Dat sprake is van verschillende (soorten) bedrijfsactiviteiten, waaronder de verkoop van vloerbedekking, dat [appellant] een brugverbinding heeft aangebracht tussen de percelen aan [adres 2] en [het gehuurde], dat de caravans die op[het gehuurde] worden gestald via het perceel [adres 2] worden aan- en afgevoerd en dat de Gemeente tegen een en ander niet heeft geprotesteerd, is onvoldoende om te kunnen concluderen dat partijen het gehuurde contractueel tot bedrijfsruimte in de zin van afdeling 7.4.6 BW hebben bestemd. Er is immers geen aanwijzing dat de Gemeente ermee heeft ingestemd dat het gehuurde werd bestemd om samen met de andere door [appellant] gebruikte bedrijfsruimten (gelegen op perceel [adres 2]) als bedrijfsruimte te worden gebruikt – hetgeen [appellant] zelf ook erkent –, zodat niet is voldaan aan de voorwaarden die gelden voor het aannemen van ‘connexiteit’ (ECLI:NL:HR:2012:BU5602). Het hof tekent hierbij aan dat instemming van de Gemeente in dit verband ook alleen relevant had kunnen zijn indien zij betrekking zou hebben gehad op gebruik van het gehuurde in samenhang met door [appellant] als 290-bedrijfsruimte gebruikte ruimten op perceel [adres 2]. Uit hetgeen door [appellant] is aangevoerd, leidt het hof af dat alleen de ruimten die [appellant] aldaar gebruikt voor de verkoop van vloerbedekking als zodanig kunnen worden gekwalificeerd. Ten slotte voert [appellant] aan dat hij nooit heeft ingestemd met het feit dat de caravanstalling werd aangeduid als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW. Nu het bestaan van de huurovereenkomst ten aanzien van de caravanstalling niet in geschil is en – zoals hiervoor is overwogen – de huurovereenkomst niet onder het regime van afdeling 7.4.6 BW valt, is daarmee echter de toepasselijkheid van art. 7:230a BW gegeven, ook al zou dat niet de bedoeling van [appellant] zijn geweest.
Dat het bedrijf van [appellant] een fiscale en economische eenheid is en dat [appellant] zijn bedrijfsactiviteiten ‘mixt’, is door de Gemeente betwist en door [appellant] niet voldoende onderbouwd. Dat sprake is van verschillende (soorten) bedrijfsactiviteiten, waaronder de verkoop van vloerbedekking, dat [appellant] een brugverbinding heeft aangebracht tussen de percelen aan [adres 2] en [het gehuurde], dat de caravans die op[het gehuurde] worden gestald via het perceel [adres 2] worden aan- en afgevoerd en dat de Gemeente tegen een en ander niet heeft geprotesteerd, is onvoldoende om te kunnen concluderen dat partijen het gehuurde contractueel tot bedrijfsruimte in de zin van afdeling 7.4.6 BW hebben bestemd. Er is immers geen aanwijzing dat de Gemeente ermee heeft ingestemd dat het gehuurde werd bestemd om samen met de andere door [appellant] gebruikte bedrijfsruimten (gelegen op perceel [adres 2]) als bedrijfsruimte te worden gebruikt – hetgeen [appellant] zelf ook erkent –, zodat niet is voldaan aan de voorwaarden die gelden voor het aannemen van ‘connexiteit’ (ECLI:NL:HR:2012:BU5602). Het hof tekent hierbij aan dat instemming van de Gemeente in dit verband ook alleen relevant had kunnen zijn indien zij betrekking zou hebben gehad op gebruik van het gehuurde in samenhang met door [appellant] als 290-bedrijfsruimte gebruikte ruimten op perceel [adres 2]. Uit hetgeen door [appellant] is aangevoerd, leidt het hof af dat alleen de ruimten die [appellant] aldaar gebruikt voor de verkoop van vloerbedekking als zodanig kunnen worden gekwalificeerd. Ten slotte voert [appellant] aan dat hij nooit heeft ingestemd met het feit dat de caravanstalling werd aangeduid als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW. Nu het bestaan van de huurovereenkomst ten aanzien van de caravanstalling niet in geschil is en – zoals hiervoor is overwogen – de huurovereenkomst niet onder het regime van afdeling 7.4.6 BW valt, is daarmee echter de toepasselijkheid van art. 7:230a BW gegeven, ook al zou dat niet de bedoeling van [appellant] zijn geweest.
Slotsom
7. Uit het voorgaande vloeit voort dat de klachten worden verworpen. De bestreden beschikking zal worden bekrachtigd. Hierbij past een kostenveroordeling ten laste [appellant].
Het hof:
- bekrachtigt de bestreden beschikking;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 704,-- aan verschotten en € 1.788,-- aan salaris advocaat.
Deze beschikking is gegeven door: mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, T.G. Lautenbach en
H.J. Rossel en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 januari 2015.
H.J. Rossel en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 januari 2015.