ECLI:NL:GHDHA:2015:1056

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-14/00592

Uitspraak d.d. 29 april 2015

in het geding tussen:

[X] te [Z], belanghebbende,

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de heffingsambtenaar,

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 8 mei 2014, nummer SGR 13/10625, betreffende de hierna te vermelden beschikking en aanslag.

Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [A] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 646.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2013 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) van de gemeente [A].

1.2.

Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Hiertegen is door belanghebbende beroep bij de rechtbank ingesteld. Ter zake daarvan is € 44 griffierecht geheven.

1.4.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1.

Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Ter zake daarvan is € 122 griffierecht geheven. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

2.2.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 4 februari 2015, gehouden te Den Haag. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

In hoger beroep is, op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:

3.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning (bouwjaar 1926) met twee dakkapellen en een berging/schuur. De inhoud van de woning is ongeveer 580 m3. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 261 m2.

3.2.

Op 1 januari 2012 heeft belanghebbende de economische eigendom van de woning aan haar ex-echtgenoot overgedragen voor een koopprijs van € 580.000.

3.3.

In de akte van 9 januari 2012, waarin de koop- en verkoopovereenkomst is vastgelegd, is, voor zover in hoger beroep van belang, het volgende opgenomen:

"(…)

AFLEVERING, ECONOMISCHE OVERDRACHT

Het verkochte wordt geacht vanaf één januari tweeduizend twaalf (1 jan. 2012) in economische zin overgedragen te zijn aan koper, met het gevolg dat alle baten en lasten, voor zover uit deze akte niet het tegendeel volgt, voor rekening en risico van koper met ingang van die datum (1 jan. 2012).

De overeenkomst van koop en verkoop van de economische overdracht is gesloten onder de navolgende bedingen:

BEDINGEN

(…)

Juridische overdracht

Artikel 8.

1. De akte van levering, vereist voor de overdracht in eigendom van het verkochte, wordt door koper bepaald op een hem gelegen tijdstip.

2. (…)."

3.4.

De heffingsambtenaar heeft in de procedure bij de rechtbank een taxatierapport overgelegd (hierna: het taxatierapport). Tot het taxatierapport behoort de hieronder samengevatte matrix (hierna: de matrix) met gegevens van de woning en van vier naar de opvatting van de heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten). Het Hof heeft ter wille van de leesbaarheid en de begrijpelijkheid aan de matrix twee tussentotalen toegevoegd: de berekende waarde van het hoofdgebouw en de berekende waarde van het perceel.

[Y]

[B]

[C]

[D]

[E]

Bouwjaar

1926

1927

1926

1927

Inhoud hoofdgebouw

580 m3

576 m3

589 m3

528 m3

717 m3

Rekenprijs per m3

€ 630

€ 876

€ 623

€ 485

€ 585

Berekende waarde hoofd-

gebouw

€ 365.400

€ 504.576

€ 366.947

€ 256.080

€ 419.445

m2 grondoppervlak

261 m2

199 m2

202 m2

647 m2

361 m2

Rekenprijs per m2

€ 1.040

€ 1.390

€ 1.375

€ 806

€ 919

Berekende waarde per- ceel

€ 271.440

€ 276.610

€ 277.750

€ 541.482

€ 331.759

Rekenprijs bijgebouwen

€ 10.000 (2x dakkapel, berging/schuur)

€ 22.500 (garage, dakkapel)

€ 8.500 (3x dakkapel)

Vlokcodering ligg/kwalit/onderh

4 / 3 / 3

4 / 4 / 4

4 / 3 / 3

4 / 2 / 3

3 / 2 / 3

WOZ-waarde

€ 646.000

Verkoop-

datum

09-01-2012 (alleen economische eigendom)

04-07-2011

22-12-2011

10-10-2011

02-11-2011

Verkoopprijs

€ 580.000

€ 800.000

€ 655.000

€ 825.000

€ 760.000

Geschil in hoger beroep en standpunten van partijen

4.1.

In hoger beroep is in geschil de waarde in het economische verkeer van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende staat een waarde voor van € 580.000. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde terecht is vastgesteld op € 646.000.

4.2.

Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

5.1.

Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, alsmede tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 580.000 wordt vastgesteld en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.

5.2.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Oordeel van de rechtbank

6. De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, overwogen:

"
WOZ-waarde

8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

9. [De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de heffingsambtenaar], gelet op de door hem overgelegde matrix, het taxatieverslag, de foto’s en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Naar het oordeel van de rechtbank is de woning aan de [C] te [A] voor wat betreft bouwjaar, ligging en uitstraling een met de woning goed vergelijkbare woning. Met de matrix maakt [de heffingsambtenaar] aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit het bij de verkoop van de in die matrix genoemde vergelijkingsobject [C] behaalde verkoopprijs, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen voor wat betreft de ligging, oppervlakte en de inhoud. [Belanghebbende] heeft met het enkele stellen niet aannemelijk gemaakt dat de stand van de huizen aan de [C] beter is dan die van de huizen aan de [Y] en evenmin dat er bij de [Y] sprake is van een meer doorgaande weg, welke verdere invloed zouden moeten hebben op de vastgestelde waarde. De enkele stelling dat de huizen aan [C] in het algemeen voor hogere prijzen verkocht worden dan de huizen aan de [Y], leidt de rechtbank evenmin tot het oordeel dat waarde te hoog is vastgesteld, de verkoopprijs van de woning aan [D] (verkocht voor € 825.000) vormt voor de juistheid van die stelling geen aanwijzing, nu de woning aan [D] een hoekwoning is met een groter kaveloppervlak. Met deze verschillen heeft [de heffingsambtenaar] bij de waardebepaling rekening gehouden.

10. De in 2 hiervoor vermelde koopprijs kan niet als WOZ-waarde in aanmerking worden genomen. De overeenkomst tussen (gewezen) echtgenoten is geen in de vrije markt tot stand gekomen transactie, daarbij gaat het om de overdracht van alleen de economische en niet de juridische eigendom. De rechtbank laat het verkoopcijfer van de woning aan de [F] te [A] buiten beschouwing nu de verkoopdatum 18 februari 2014 te ver van de waardepeildatum is gelegen. De waarde kan evenmin worden afgeleid aan de hand van cijfers van het CBS gelet op hetgeen in 8 hiervoor is overwogen."

Beoordeling van het hoger beroep

7.1.

De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

7.2.

De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.

7.3.

Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Uit hetgeen de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof heeft verklaard, maakt het Hof op dat de heffingsambtenaar bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten als volgt te werk is gegaan. De verkoopprijs van elk vergelijkingsobject is verminderd met de rekenprijs van de grond (aantal m2 grond vermenigvuldigd met een rekenprijs per m2) alsmede met de rekenprijs van de tot het object behorende bijgebouwen (waaronder mede verstaan aanbouwen en opbouwen). Het resterende deel van de verkoopprijs is de berekende waarde van het hoofdgebouw van het vergelijkingsobject. De berekende waarde is gedeeld door het aantal m3 inhoud van het hoofdgebouw. Dit resulteerde in een rekenprijs per m3 inhoud. Uit de rekenprijzen per m3 inhoud van de vergelijkingsobjecten is de rekenprijs per m3 inhoud van de woning afgeleid. Deze is vermenigvuldigd met de inhoud van de hoofdgebouw van de woning in m3, met als resultaat de berekende waarde van het hoofdgebouw van de woning. Bij de berekende waarde van het hoofdgebouw van de woning zijn vervolgens de berekende waarden van de bijgebouwen en de berekende waarde van de grond (aantal m2 vermenigvuldigd met een rekenprijs per m2) opgeteld, met als uitkomst de vastgestelde waarde van de woning.

7.4.

Naar het oordeel van het Hof voldoet de onder 7.3 geschetste waarderingsmethode niet aan de daaraan voor de toepassing van de Wet WOZ te stellen eisen. De bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten gebruikte m2-prijzen voor de grond en rekenprijzen voor de bijgebouwen zijn niet onderbouwd met marktcijfers of andere objectieve, voor het Hof toetsbare gegevens. Hetzelfde geldt voor de herleiding van de m3-prijs van het hoofdgebouw van de woning uit de berekende m3-prijzen van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten. Bij die herleiding heeft de heffingsambtenaar correcties voor verschillen in ligging, kwaliteit en onderhoud toegepast op basis van een door hem als ‘vlokcodering’ aangeduid stelsel van factoren. Hij heeft echter nagelaten deze factoren alsmede het daaraan door hem toegekende gewicht te onderbouwen met objectieve voor het Hof toetsbare gegevens. Verder heeft de heffingsambtenaar bij de herleiding van de m3-prijs van het hoofdgebouw van de woning uit de berekende m3-prijzen van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten herberekeningen van de rekenprijzen per m3 uitgevoerd om rekening te houden met de waardeontwikkeling tussen de verkoopdata en de waardepeildatum alsmede met de afname van de aan een m3 inhoud toe te kennen rekenprijs naar de mate waarin het aantal m3 inhoud stijgt. Deze herreberekeningen zijn niet uitgewerkt en evenmin met objectieve voor het Hof toetsbare gegevens onderbouwd.

7.5.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar ten onrechte de bij de verkoop van de economische eigendom van de woning aan de ex-echtgenoot op 9 januari 2012 overeengekomen prijs van € 580.000 niet betrokken bij het bepalen van de waarde van de woning. Het Hof stelt hierbij voorop dat in een geval als het onderhavige waarin de te waarderen woning kort na de waardepeildatum is verkocht, in de regel ervan moet worden uitgegaan dat de waarde van de woning overeenkomt met de voor de woning overeengekomen prijs, tenzij de partij die zich daarop beroept – in dit geval de heffingsambtenaar – feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. De enkele omstandigheid dat de waardering volgens een methode van systematische vergelijking met andere woningen tot een andere waarde dan de voor de woning overeengekomen prijs zou leiden, maakt dit niet anders (vgl. HR 29 november 2000 nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). De omstandigheid dat de op 9 januari 2012 behaalde verkoopprijs van de woning tot stand is gekomen tussen twee ex-echtgenoten, betekent niet dat deze prijs afwijkt van, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen. Uit hetgeen over en weer door partijen over deze verkoop is aangevoerd maakt het Hof op dat belanghebbende en haar voormalige echtgenoot zich bij de onderhandeling over de verkooprijs niet anders hebben opgesteld dan twee van elkaar onafhankelijke partijen die ieder ernaar streven een voor haar- of hemzelf zo gunstig mogelijke uitkomst te bereiken. De omstandigheid dat niet de juridische maar de economische eigendom van de woning is verkocht, is naar het oordeel van het Hof evenmin een bijzondere omstandigheid op grond waarvan de heffingsambtenaar de bij de verkoop van de woning bedongen verkoopprijs bij de bepaling van de waarde van de woning buiten beschouwing kon laten. Andere redenen voor het voorbijgaan aan de bij de verkoop van de woning bedongen verkoopprijs zijn gesteld noch gebleken.

7.6.

Gelet op hetgeen onder 7.3 tot en met 7.5. is overwogen, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.

7.7.

Nu de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde waarde niet te laag is. Het Hof overweegt daarover het volgende.

7.8.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde niet hoger kan zijn dan € 580.000, zijnde het bedrag waarvoor zij de economische eigendom van de woning op 1 januari 2012 heeft verkocht aan haar ex-echtgenoot. Hierin volgt het Hof belanghebbende niet. Naar volgt uit het overwogene onder 7.5, komt de bij de verkoop van de economische eigendom van de woning overeengekomen prijs overeen met de waarde op waardepeildatum van het verkochte. Deze prijs dient echter, om te voldoen aan de waarderingsficties van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, te worden gecorrigeerd voor het feit dat de levering van de juridische eigendom van de woning is uitgesteld tot een nader door de koper te bepalen datum. Belanghebbende heeft, tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt dat de invloed van dit feit op de waarde van de woning als bedoeld onder artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, te verwaarlozen is. Gelet hierop is belanghebbende niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat de door haar verdedigde waarde niet te laag is. Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

7.9.

Nu geen van beide partijen naar het oordeel van het Hof erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, stelt het Hof, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, in het bijzonder de op 9 januari 2012 overeengekomen verkoopprijs van (uitsluitend) de economische eigendom van de woning, de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs vast op € 600.000.

Slotsom

7.10.

Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep gegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.

Proceskosten en griffierecht

8.1.

Het Hof acht termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.960 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de rechtbank en voor het Hof (4 punten à € 490 x 1 (gewicht van de zaak)) en € 244 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase (1 punt à € 244 x 1 (gewicht van de zaak)). Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.

8.2.

Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 44, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 122 te worden vergoed.

Beslissing

Het Gerechtshof:

vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
wijzigt de beschikking aldus dat de daarbij vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 600.000;
vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 2.204;
gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 166 aan griffie-recht te vergoeden.

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. G.J. van Leijenhorst, J.J.J. Engel en J.E.H.M. Pinckaers, in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.A. Brits. De beslissing is op 29 april 2015 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

-
- de naam en het adres van de indiener;

-
- de dagtekening;

-
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

-
- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.