Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.141.223/01
Rekestnummer rechtbank : EA 11-738
beschikking van 30 september 2014
inzake
1.
[naam 1],
[naam 1],
2.
[naam 2],
[naam 2],
beiden wonende te Amsterdam,
verzoekers in hoger beroep,
hierna gezamenlijk te noemen: [verzoeker] en [verzoekster] ,
advocaat: mr. K. Kroon te Amsterdam,
tegen
Vereniging van Eigenaren gebouw “ [gebouw X] ”,
gevestigd te Amsterdam,
verweerster in hoger beroep,
hierna te noemen: de VvE,
advocaat: mr. H.C. Koops te Amsterdam.
Het geding
Voor het procesverloop in de eerdere feitelijke instanties verwijst het hof naar hetgeen de Hoge Raad in zijn beschikking van 1 november 2013 (ECLI:NL:HR:2013:1078) heeft overwogen.
Bij deze beschikking heeft de Hoge Raad de tussen partijen gegeven beschikkingen van het gerechtshof te Amsterdam van 31 januari 2012 en 26 juni 2012 vernietigd en het geding ter verdere behandeling en beslissing verwezen naar dit hof.
Bij nadere akte na beschikking Hoge Raad d.d. 1 november 2013 (met producties), ingekomen ter griffie van het hof op 31 januari 2014, hebben [verzoeker] en [verzoekster] geconcludeerd, kort gezegd, tot vernietiging van de tussen partijen gegeven beschikking van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 21 juli 2011 en, opnieuw rechtdoende, vernietiging van een aantal in de VvE-vergadering van 19 april 2011 genomen besluiten. Bij akte na cassatie en verwijzing heeft de VvE geconcludeerd, zo begrijpt het hof, tot bekrachtiging van voornoemde beschikking van de kantonrechter.
Ter zitting van 30 juni 2014 hebben partijen de zaak doen bepleiten aan de hand van overgelegde pleitnota’s, [verzoeker] en [verzoekster] door mr. S.P. Dalmolen, advocaat te Amsterdam en de VvE door mr. Koops, voornoemd.
Beoordeling van het hoger beroep na cassatie
1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.1
[verzoeker] en [verzoekster] zijn eigenaren van een appartementsrecht dat deel uitmaakt van het in zes appartementsrechten gesplitste gebouw, plaatselijk bekend [adres 1 t/m 6] , gelegen op de locatie van een voormalige scheepswerf te Amsterdam.
1.2
De notariële akte van splitsing van 18 december 2002, waarbij de VvE is opgericht, bepaalt onder andere:
“B. Voorgenomen splitsing in appartementsrechten.
Splitsingstekening.
De gerechtigde wenst over te gaan tot de splitsing van het gebouw met de daarbij behorende grond in appartementsrechten (...). Aan deze akte is daartoe een uit één (1) blad bestaande tekening als bedoeld in artikel 5:109 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek gehecht. Op die tekening zijn met de cijfers 1 tot en met 6 de gedeelten van het gebouw met aanbehoren aangegeven die bestemd zullen zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. (...)(...)D. Omschrijving appartementsrechten.
Het gebouw met de daarbij behorende grond zal worden gesplitst in de volgende appartementsrechten:
(...)
3. het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte, gelegen in de kelder, op de begane grond en op de eerste verdieping van het gebouw, plaatselijk bekend [adres 3] te Amsterdam (...);
(...)”
1.3
De aan de splitsingsakte gehechte splitsingstekening toont drie plattegronden, aangeduid als “kelder”, “begane grond” en “eerste verdieping”. Ieder van die plattegronden bestaat uit lijnen waarvan de meeste dik zijn en enkele dun. Op ieder van die plattegronden zijn de cijfers 1 tot en met 6 ingetekend.
1.4
Het toepasselijke modelreglement bepaalt onder andere:
“Artikel 9
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:
a. (...) de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels (...), (...) de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, de balkonconstructies, (...) de terrassen en de gangen, de daken, (...) het hek- en traliewerk voor zover het geen privé tuinafscheidingen betreft, (...).
(...)
2. Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden.
Artikel 10
Indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.”
1.5
Op 19 april 2011 heeft de vergadering van de VvE besloten dat de daken van de waterkamers, de loopbruggen naar de daken van de waterkamers en de steiger als gemeenschappelijke ruimtes worden aangemerkt. Voorts heeft de vergadering besloten om [verzoeker] en [verzoekster] geen toestemming te verlenen voor het aanbrengen van wijzigingen aan het dak en voor het aanleggen van zwevende vlonders met terrasfunctie op het dak van de waterkamer.
2. [verzoeker] en [verzoekster] hebben in eerste aanleg verzocht, voor zover thans nog van belang, de besluiten die op 19 april 2011 door de vergadering zijn genomen, te weten:
a. het besluit waaruit voortvloeit dat de ruimte boven de waterkamer als gemeenschappelijke zaak/gedeelte kwalificeert;
b. het besluit tot vaststelling van de loopbruggen als gemeenschappelijke zaken/gedeelten;
c. het besluit tot vaststelling van de voortuinen achter de muur als gemeenschappelijke zaken/gedeelten;
op grond van artikel 5:130 BW te vernietigen dan wel te verklaren voor recht dat voornoemde besluiten (sub a-c) nietig zijn.
2.1
Bij beschikking van 21 juli 2011 heeft de kantonrechter de vordering (bedoeld is: de verzoeken) afgewezen.
2.2
[verzoeker] en [verzoekster] hebben tegen deze beschikking hoger beroep ingesteld. Bij eindbeschikking van 26 juni 2012 heeft het hof Amsterdam de bestreden beschikking bekrachtigd. Het hof Amsterdam heeft in een tussenbeschikking van 31 januari 2012, bij de beoordeling of de in het aangevallen besluit van de vergadering bedoelde gedeelten gemeenschappelijk dan wel privé zijn, mede betrokken de ontwerptekeningen van de architect, een bouwaanvraag en een bouwvergunning met bijlagen.
2.3
[verzoeker] en [verzoekster] hebben tegen de beschikkingen van het hof Amsterdam cassatieberoep ingesteld. Bij beschikking van 1 november 2013 heeft de Hoge Raad onder meer overwogen:
“3.4.1 Onderdeel 2.1 klaagt dat het hof in rov. 2.9 en 2.10 van zijn tussenbeschikking is uitgegaan van een onjuiste maatstaf door bij de beantwoording van de vraag of gedeelten van het gebouw al dan niet voor afzonderlijk gebruik zijn bestemd, mede acht te slaan op andere stukken dan de splitsingsstukken.
3.4.2
Het onderdeel slaagt. Het hof heeft in rov. 2.7 van zijn tussenbeschikking terecht tot uitgangspunt genomen dat voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed bepalend is hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening) (vgl. HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5223, NJ 2011/58), en dat het bij de uitleg daarvan aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening (vgl. HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933, NJ 2011/111). De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Het hof heeft dan ook van een onjuiste rechtsopvatting blijk gegeven door voor zijn oordeel welke gedeelten gemeenschappelijk zijn, mede betekenis toe te kennen aan andere dan in de openbare registers ingeschreven stukken, waarnaar niet in de splitsingsstukken wordt verwezen.
3.5.1
Onderdeel 2.2 strekt ten betoge dat, indien zich een tegenstrijdigheid aandient tussen de splitsingstekening en de omschrijving in de splitsingsakte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw, aan de splitsingstekening in beginsel beslissende betekenis moet worden toegekend.
3.5.2
Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. In geval van tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening kan niet op voorhand ervan worden uitgegaan dat hetzij de akte van splitsing, hetzij de splitsingstekening de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan juist weergeeft. De rechter zal aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen – waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende gedeelten zijn omschreven in de tekst van de akte onderscheidenlijk zijn weergegeven in de splitsingstekening, en hetgeen overigens uit de splitsingsstukken valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan – en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening. Onjuist is derhalve dat in beginsel beslissende betekenis moet worden toegekend aan hetgeen kan worden afgeleid uit de splitsingstekening. Het onderdeel faalt.”
2.4
De Hoge Raad heeft voormelde beschikkingen van het hof Amsterdam vernietigd en het geding naar dit hof verwezen ter verdere behandeling en beslissing.
3.1
Ter beoordeling van het hof ligt derhalve thans voor of de ruimte boven de waterkamer, de loopbruggen en de voortuinen (buitenruimte) achter de muur dienen te worden aangemerkt als privégedeelten dan wel gemeenschappelijke gedeelten of zaken van de appartementen, hetgeen dient te worden vastgesteld aan de hand van de door de Hoge Raad in rechtsoverwegingen 3.4.2 en 3.5.2 van zijn beschikking weergegeven maatstaf.
3.2
Bij de uitleg van de splitsingsstukken stelt het hof voorop dat er in het appartementengebouw ‘ [gebouw X] ’ alle appartementen naast en niet (ook) boven elkaar zijn gelegen. Aangezien splitsing in een dergelijk geval niet strikt noodzakelijk is, ziet het hof hierin een aanwijzing voor de bedoeling van de opstellers van de splitsingsakte om bepaalde gedeelten van het gebouw gemeenschappelijk te maken.
3.3
Voorts stelt het hof vast dat de bij de splitsingsakte horende splitsingstekening vrijwel geen details bevat. De appartementen zijn alle per verdieping met een vetgedrukte lijn omlijnd en worden aangegeven met een cijfer oplopend van 1 tot en met 6. Verder bevat de splitsingstekening geen details over de indeling, onder meer niet over de indeling van de appartementen in binnen- en buitenruimten. Het enige bijzondere detail is de uitsparing bij appartement 3 in het vet omlijnde gedeelte ter hoogte van de toegang tot de gezamenlijke waterafvoerpomp.
3.4
Met betrekking tot de ruimte boven de waterkamer moet het hof ervan uitgaan dat het een ‘ruimte’ betreft die onderdeel uitmaakt van de in het geding zijnde appartementsrechten. De VvE heeft bij hof Amsterdam immers wel betoogd dat deze ‘ruimte’ juridisch geen ‘goed’ is waarvan men eigenaar kan zijn of dat vatbaar is voor splitsing, maar de verwerping van dat verweer ligt besloten in het oordeel van het hof Amsterdam dat de ruimte boven de waterkamer als gemeenschappelijk moet worden gekwalificeerd. Tegen deze verwerping is in cassatie niet opgekomen, zodat na cassatie van de juistheid van dat oordeel moet worden uitgegaan.
3.5
Alle splitsingsstukken (de splitsingsakte, de splitsingstekening en het modelreglement) in samenhang beziend, komt het hof tot het oordeel dat er meer aanwijzingen zijn om de ruimte boven de waterkamer, de loopbruggen en de voortuinen (buitenruimte) achter de muur als gemeenschappelijke gedeelten te beschouwen dan als privégedeelten. Daartoe overweegt het hof in de eerste plaats dat de splitsingstekening zo weinig gedetailleerd is dat daaruit niet veel meer valt op te maken dan de bedoeling om de zes naast elkaar gelegen appartementen globaal aan te duiden. Indien het de bedoeling was geweest om de vet omlijnde gedeelten op de splitsingstekening volledig aan te wijzen als privégedeelten, strookt deze niet met de tekst van de splitsingsakte. Op pagina 5 van de splitsingsakte is immers bepaald dat aan artikel 11 van het Modelreglement een vierde zin wordt toegevoegd, luidende:
“Uit het oogpunt van veiligheid zal het niet zijn toegestaan om op enigerlei wijze de gemeenschappelijke ruimten alsmede vluchtwegen door het plaatsen van voorwerpen of andere obstakels te blokkeren (fietsen, vuilniszakken en (verplaatsbare) bloembakken daaronder begrepen), anders dan met schriftelijke toestemming van de Vereniging van Eigenaren.”
Uit de tekst van de splitsingsakte volgt derhalve dat het bij de splitsing de bedoeling was om meerdere gemeenschappelijke ruimten en vluchtwegen te creëren, die niet (zonder toestemming van de VvE) door obstakels geblokkeerd mogen worden. Op de tekening is slechts één smalle doorgang naast appartement 1 niet vet omlijnd (naast de toegang tot de waterpomp, maar die kan niet als vluchtweg dienen). De (niet gedetailleerde) splitsingstekening strookt derhalve niet met de tekst van de splitsingsakte, die uitgaat van meerdere gemeenschappelijke ruimten/vluchtwegen, zodat naar het oordeel van het hof aan de splitsingstekening geen doorslaggevende betekenis mag worden toegekend.
3.6
Met betrekking tot de loopbrug overweegt het hof als volgt. Tussen partijen staat vast dat de ‘loopbrug’ waar partijen op doelen ligt op het dak van de daaronder gelegen gang naar de waterkamer, dat op dit dak vlonderdelen zijn aangebracht en dat de “loopbrug” niet alleen dienst doet als loopverbinding naar de steiger, maar ook als terras. Aangezien in artikel 9 van het Modelreglement zowel daken als terrassen tot de gemeenschappelijke gedeelten worden gerekend, zijn de door partijen als ‘loopbrug’ aangeduide gedeelten van de appartementen als gemeenschappelijk te beschouwen.
3.7
Ten aanzien van de ruimte direct achter de muur die de appartementen aan de voorzijde van de openbare weg scheidt, overweegt het hof als volgt. Deze buitenruimte is gelegen boven de voorslaapkamers van de appartementen en vormt derhalve constructief het dak van die slaapkamers. Functioneel vormt deze ruimte het entreegebied tot de appartementen en heeft deze het karakter van een kleine binnenplaats. Naar het oordeel van het hof dient ook dit gebied te worden gezien als een dak/terras in de zin van artikel 9 van het Modelreglement, en is het daarmee eveneens een gemeenschappelijke ruimte.
3.8
Ook de ‘ruimte’ boven de waterkamer dient als gemeenschappelijk gedeelte te worden aangemerkt. Een ruimte kan op grond van artikel 1 onder f Modelreglement immers pas tot het privégedeelte van de appartementen worden gerekend indien het blijkens de splitsingsakte bestemd is of wordt om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Noch de splitsingsakte, noch het Modelreglement, bevat naar het oordeel van het hof een aanwijzing dat de ruimte boven de waterkamer is of wordt bestemd om als afzonderlijk gedeelte te worden gebruikt. Zoals hiervoor is overwogen kan een dergelijke bestemming evenmin uit enkel de splitsingstekening worden afgeleid. Op grond van het bepaalde in artikel 1 onder d Modelreglement is in dat geval sprake van een gemeenschappelijk gedeelte van het gebouw.
3.9
Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de conclusie dat de kantonrechter de verzoeken van [verzoeker] en [verzoekster] terecht bij beschikking van 21 juli 2011 heeft afgewezen. Het hof zal die beschikking daarom bekrachtigen, met veroordeling van [verzoeker] en [verzoekster] in de kosten van de procedure in hoger beroep na cassatie.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt de tussen partijen gegeven beschikking van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, van 21 juli 2011;
- veroordeelt [verzoeker] en [verzoekster] in de kosten van de procedure in hoger beroep (zowel bij het hof Amsterdam als bij het hof Den Haag), tot op heden aan de zijde van de VvE begroot op € 649,00 aan griffierecht en € 4.023,00 aan salaris advocaat.
Deze beschikking is gegeven door mrs. J.E.H.M. Pinckaers, A.E.A.M. van Waesberghe en C.G. Beyer-Lazonder en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 september 2014 in aanwezigheid van de griffier.