Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.122.898/01
Rolnummer rechtbank : 1152898 / 12-7710
Arrest van 22 juli 2014
inzake
[huurder],
wonende te Den Haag,
appellant,
hierna te noemen: [huurder],
advocaat: mr. R.M. van der Zwan te Den Haag,
tegen
STICHTING VESTIA GROEP, h.o.d.n. Vestia Den Haag Scheveningen,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Vestia,
advocaat: mr. R. van Kessel te Den Haag.
Het geding
Voor de gang van zaken tot 9 april 2013 wordt verwezen naar het tussenarrest van die datum, waarbij een comparitie van partijen werd gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 5 juni 2013. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. [huurder] heeft in verband hiermee nog producties overgelegd. Vervolgens heeft [huurder] bij memorie van grieven zes grieven aangevoerd. De grieven zijn bestreden door Vestia bij memorie van antwoord (met producties). Hierna hebben partijen arrest gevraagd. Vestia heeft daartoe het procesdossier overgelegd.
Beoordeling van het hoger beroep
1.
De door de rechtbank in rechtsoverwegingen 2.1 tot met 2.5 van het bestreden vonnis van 28 november 2012 vastgestelde feiten staan niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan uitgaat.
2.
Kort en zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang, gaat het geschil om het volgende.
[huurder] huurt sinds 1 augustus 2011 van Vestia een woning aan de [adres] in Den Haag (hierna: de woning) tegen een huurprijs van laatstelijk € 350,05 per maand.
Vanaf oktober 2012 heeft [huurder] maandelijks slechts ongeveer de helft van de verschuldigde huur betaald. Vestia heeft vervolgens bij de kantonrechter een procedure aanhangig gemaakt, waarbij zij heeft gevorderd ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning, betaling van de huurachterstand, rente en buitengerechtelijke incassokosten ad € 178,50. De kantonrechter heeft deze vorderingen bij het thans bestreden vonnis van 28 november 2012, uitvoerbaar bij voorraad, toegewezen. De kantonrechter heeft daarbij het beroep van [huurder] op opschorting wegens gebreken vanaf aanvang van de huurovereenkomst (een ernstige muizenplaag en overige gebreken) afgewezen. De kantonrechter heeft daartoe, kort gezegd, overwogen dat de muizenplaag inmiddels is bestreden, terwijl Vestia voldoende inspanningen heeft verricht om de overige gebreken te herstellen. [huurder] heeft de woning in januari 2013 ontruimd.
[huurder] huurt sinds 1 augustus 2011 van Vestia een woning aan de [adres] in Den Haag (hierna: de woning) tegen een huurprijs van laatstelijk € 350,05 per maand.
Vanaf oktober 2012 heeft [huurder] maandelijks slechts ongeveer de helft van de verschuldigde huur betaald. Vestia heeft vervolgens bij de kantonrechter een procedure aanhangig gemaakt, waarbij zij heeft gevorderd ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning, betaling van de huurachterstand, rente en buitengerechtelijke incassokosten ad € 178,50. De kantonrechter heeft deze vorderingen bij het thans bestreden vonnis van 28 november 2012, uitvoerbaar bij voorraad, toegewezen. De kantonrechter heeft daarbij het beroep van [huurder] op opschorting wegens gebreken vanaf aanvang van de huurovereenkomst (een ernstige muizenplaag en overige gebreken) afgewezen. De kantonrechter heeft daartoe, kort gezegd, overwogen dat de muizenplaag inmiddels is bestreden, terwijl Vestia voldoende inspanningen heeft verricht om de overige gebreken te herstellen. [huurder] heeft de woning in januari 2013 ontruimd.
3.
[huurder] heeft met zijn grieven voormelde overwegingen van de kantonrechter bestreden, een en ander zoals hierna zal worden besproken. [huurder] heeft in het verlengde hiervan gesteld dat hij niet toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen, omdat hij tot opschorting gerechtigd was, zodat ten onrechte de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming is uitgesproken, terwijl hij eveneens ten onrechte in de proceskosten is veroordeeld. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4.
Het hof stelt voorop dat niet is geklaagd over de veroordeling tot betaling van de huurachterstand, terwijl evenmin huurprijsvermindering en/of schadevergoeding is gevorderd. Dit alles is dus voor het hof uitgangspunt.
5.
Overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:206 lid 1 BW is de verhuurder in beginsel gehouden op verlangen van de huurder gebreken in de zin van artikel 7:204 BW te verhelpen. Voldoet de verhuurder niet aan die verplichting, dan heeft de huurder op grond van het bepaalde in artikel 6:52 lid 1 BW de bevoegdheid om de nakoming van zijn verplichting tot huurbetaling geheel of gedeeltelijk op te schorten, tot aan het moment dat de verhuurder de gebreken zal hebben hersteld. Daarbij geldt dat de hoogte van het bedrag waarvan betaling wordt opgeschort in overeenstemming behoort te zijn met de ernst van de gebreken en de mate waarin het huurgenot door het bestaan van de niet verholpen gebreken wordt verminderd. Voor een succesvol beroep op opschorting is niet vereist dat de verhuurder in gebreke is gesteld. Wel dient de huurder die geconfronteerd wordt met een gebrek de verhuurder vooraf op de hoogte te stellen van dat gebrek. Het is in beginsel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de huurder zonder dergelijke melding zijn verplichting tot huurbetaling opschort. Alleen als de huurder stelt en bewijst dat de verhuurder reeds in voldoende mate met het gebrek bekend was om tot het nemen van maatregelen over te gaan, is de huurder bevoegd tot opschorting zonder dat hij het gebrek vooraf bij de verhuurder heeft gemeld (HR 6 juni 1997; ECLI:NL:HR:1997:ZC2389). Voorts geldt dat een beroep op opschorting ook kan worden gedaan bij wijze van verweer in een door de verhuurder aangespannen procedure tot nakoming van de huurbetalingsverplichting (HR 8 maart 2002; ECLI:NL:HR:2002: AD7343).
6.
In deze zaak is komen vast te staan dat er reeds bij aanvang van de huurovereenkomst sprake was van een ernstige muizenplaag. [huurder] heeft dit gemotiveerd gesteld en Vestia heeft dit niet bestreden, terwijl uit de door Vestia bij memorie van antwoord overgelegde producties bovendien blijkt dat Vestia in ieder geval al in maart 2011 Rentokil had ingeschakeld ter bestrijding van ongedierte en toen dus kennelijk al (voorafgaande aan de huurovereenkomst met [huurder]) van deze plaag op de hoogte was.
In het licht hiervan neemt het hof als vaststaand aan dat er sprake was van een gebrek en dat gedurende de muizenplaag sprake was van vermindering van huurgenot bij [huurder]. Enige opschorting van de huurpenningen was dan ook gerechtvaardigd, maar de mate waarin (de helft van de huursom) en met name de lange duur ervan – ook nadat de muizenplaag was verholpen – is buitenproportioneel geweest en voldoet niet aan de hiervóór in rechtsoverweging 5 genoemde maatstaf. [huurder] heeft nog gesteld dat de overige door hem genoemde gebreken (defecte bel, ontbrekende plinten op toilet, ontbrekende kitnaden, schimmelplekken slaapkamer, verzakte vloer woonkamer, lekkageschade plafond gang) de voortdurende opschorting rechtvaardigden. Deze stelling gaat niet op. Niet alleen heeft Vestia onweersproken gesteld dat zij vóór de comparitie in eerste aanleg al meerdere afspraken met [huurder] heeft proberen te maken, maar dat [huurder] steeds niet thuis gaf of niet wilde meewerken, maar ook staat vast dat Vestia, nadat ter comparitie afspraken waren gemaakt, diverse malen een aannemer/de reparatiedienst heeft ingeschakeld om de gebreken op te nemen en uit te voeren, maar dat [huurder] geweigerd heeft de voorgestelde werkzaamheden te laten verrichten. Ook staat vast dat Vestia een schoonmaakbedrijf heeft langs gestuurd. Onder deze omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om Vestia tegen te werpen dat er nog sprake was van gebreken, nu het herstel ervan door [huurder] zelf werd belemmerd. Dit wordt niet anders door de stelling van [huurder] (memorie van grieven 11, 12 en 22) dat de voorgestelde werkzaamheden – kort gezegd – slechts oppervlakkig waren en louter dienden ter camouflage van de werkelijke problemen. Niet alleen wordt dit door Vestia bestreden, maar bovendien moet [huurder] aan Vestia tenminste de gelegenheid bieden tot afdoende herstel. Hiervan is geen, dan wel onvoldoende sprake geweest.
In het licht hiervan neemt het hof als vaststaand aan dat er sprake was van een gebrek en dat gedurende de muizenplaag sprake was van vermindering van huurgenot bij [huurder]. Enige opschorting van de huurpenningen was dan ook gerechtvaardigd, maar de mate waarin (de helft van de huursom) en met name de lange duur ervan – ook nadat de muizenplaag was verholpen – is buitenproportioneel geweest en voldoet niet aan de hiervóór in rechtsoverweging 5 genoemde maatstaf. [huurder] heeft nog gesteld dat de overige door hem genoemde gebreken (defecte bel, ontbrekende plinten op toilet, ontbrekende kitnaden, schimmelplekken slaapkamer, verzakte vloer woonkamer, lekkageschade plafond gang) de voortdurende opschorting rechtvaardigden. Deze stelling gaat niet op. Niet alleen heeft Vestia onweersproken gesteld dat zij vóór de comparitie in eerste aanleg al meerdere afspraken met [huurder] heeft proberen te maken, maar dat [huurder] steeds niet thuis gaf of niet wilde meewerken, maar ook staat vast dat Vestia, nadat ter comparitie afspraken waren gemaakt, diverse malen een aannemer/de reparatiedienst heeft ingeschakeld om de gebreken op te nemen en uit te voeren, maar dat [huurder] geweigerd heeft de voorgestelde werkzaamheden te laten verrichten. Ook staat vast dat Vestia een schoonmaakbedrijf heeft langs gestuurd. Onder deze omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om Vestia tegen te werpen dat er nog sprake was van gebreken, nu het herstel ervan door [huurder] zelf werd belemmerd. Dit wordt niet anders door de stelling van [huurder] (memorie van grieven 11, 12 en 22) dat de voorgestelde werkzaamheden – kort gezegd – slechts oppervlakkig waren en louter dienden ter camouflage van de werkelijke problemen. Niet alleen wordt dit door Vestia bestreden, maar bovendien moet [huurder] aan Vestia tenminste de gelegenheid bieden tot afdoende herstel. Hiervan is geen, dan wel onvoldoende sprake geweest.
7.
De omstandigheid dat [huurder] psychotisch is, was Vestia naar haar zeggen niet bekend. Bovendien ligt dit, hoe betreurenswaardig ook voor [huurder], in zijn risicosfeer.
8.
Voor de duidelijkheid overweegt het hof nog als volgt.
Opschorting is een verweermiddel tegen een vordering van de wederpartij tot nakoming. Het leidt niet tot bevrijding maar tot uitstel van de eigen verplichting tot nakoming. Een beroep op opschorting kan worden gebruikt als pressiemiddel om de verhuurder aan te sporen de gebreken te herstellen, dan wel als opmaat voor een beroep op huurvermindering of (partiële) ontbinding. Voor huurvermindering langs de weg van artikel 7:207 BW is een daarop gerichte vordering noodzakelijk. Voor (partiële) ontbinding van de huurovereenkomst uit hoofde van artikel 7:210 of 7:279 BW is een daarop gerichte vordering dan wel een buitenrechtelijke verklaring die voldoet aan het bepaalde in artikel 6:276 BW nodig.
Nu [huurder] niet heeft gesteld dat hij een van bovengenoemde vorderingen heeft ingesteld en hiervan ook overigens niet is gebleken, is van opschorting van de verplichting tot huurbetaling in afwachting van een beslissing op een vordering tot huurvermindering of (partiële) ontbinding geen sprake. Ook kan opschorting niet meer dienen om Vestia tot actie te bewegen. Immers het belang van [huurder] daarbij is als gevolg van het inmiddels geëindigd zijn van de huurovereenkomst niet meer aanwezig. Ook dit betekent dat [huurder] geen beroep (meer) kan doen op opschorting, zeker niet in de mate waarin deze heeft plaatsgehad. De grieven van [huurder] falen dan ook.
Opschorting is een verweermiddel tegen een vordering van de wederpartij tot nakoming. Het leidt niet tot bevrijding maar tot uitstel van de eigen verplichting tot nakoming. Een beroep op opschorting kan worden gebruikt als pressiemiddel om de verhuurder aan te sporen de gebreken te herstellen, dan wel als opmaat voor een beroep op huurvermindering of (partiële) ontbinding. Voor huurvermindering langs de weg van artikel 7:207 BW is een daarop gerichte vordering noodzakelijk. Voor (partiële) ontbinding van de huurovereenkomst uit hoofde van artikel 7:210 of 7:279 BW is een daarop gerichte vordering dan wel een buitenrechtelijke verklaring die voldoet aan het bepaalde in artikel 6:276 BW nodig.
Nu [huurder] niet heeft gesteld dat hij een van bovengenoemde vorderingen heeft ingesteld en hiervan ook overigens niet is gebleken, is van opschorting van de verplichting tot huurbetaling in afwachting van een beslissing op een vordering tot huurvermindering of (partiële) ontbinding geen sprake. Ook kan opschorting niet meer dienen om Vestia tot actie te bewegen. Immers het belang van [huurder] daarbij is als gevolg van het inmiddels geëindigd zijn van de huurovereenkomst niet meer aanwezig. Ook dit betekent dat [huurder] geen beroep (meer) kan doen op opschorting, zeker niet in de mate waarin deze heeft plaatsgehad. De grieven van [huurder] falen dan ook.
9.
De slotsom is dat het bestreden vonnis bekrachtigd moet worden. Hierbij past een proceskostenveroordeling ten laste van [huurder].
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het bestreden vonnis;
- veroordeelt [huurder] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Vestia tot op heden begroot op € 683,-- aan verschotten en € 1.788,-- aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, E.M. Dousma-Valk en
T.G. Lautenbach en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 juli 2014 in aanwezigheid van de griffier.
T.G. Lautenbach en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 juli 2014 in aanwezigheid van de griffier.