Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.132.514/01
Zaak-/rolnummer rechtbank : 2144360 / VV EXPL 13-383
Zaak-/rolnummer rechtbank : 2144360 / VV EXPL 13-383
Arrest d.d. 22 april 2014 (bij vervroeging)
inzake
STICHTING MAASDELTA GROEP,
gevestigd te Spijkenisse,
appellante,
hierna te noemen: Maasdelta,
advocaat: mr. R.W.F. Heijmeriks te Spijkenisse,
tegen
[naam],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. I.J. van Meggelen te Spijkenisse .
Het geding
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 16 augustus 2013,
- het tussenarrest van 17 september 2013, waarbij een comparitie van partijen werd gelast,
- het tussenarrest van 17 september 2013, waarbij een comparitie van partijen werd gelast,
- de memorie van grieven met vier grieven (met producties),
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 30 oktober 2013,
- de memorie van antwoord (met producties),
- de akte van Maasdelta (met producties) en
- de memorie van antwoord (met producties),
- de akte van Maasdelta (met producties) en
- de akte van antwoord van [geïntimeerde].
Vervolgens is arrest bepaald.
Vervolgens is arrest bepaald.
Beoordeling van het hoger beroep
1.
De feiten die de kantonrechter (hierna: de voorzieningenrechter) in het bestreden kort gedingvonnis van 30 juli 2013 heeft vastgesteld staan niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan uitgaat.
2.
Kort en zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang, gaat het geschil om het volgende.
(2.1) [geïntimeerde] huurt van Maasdelta de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning).
(2.2) Op 16 april 2013 is een hennepkwekerij op de eerste etage van de woning ontmanteld naar aanleiding van een melding en een warmtemeting door Stedin. Hierbij zijn blijkens rapportage van de politie 68 hennepplanten, 6 stuks armatuur, 13 assimilatielampen, 1 schakelbord, 9 tijdschakelaars, 5 transformators, 1 luchtafzuiger, 2 slakkenhuizen, 2 ventilatoren, 1 temperatuur ventilatieregelaar, 2 dompelpompen, 1 waterton, 6 stuks groeimiddelen, 4 thermometers/hygrometers en 1 weegschaal aangetroffen.
De fraudespecialist van Stedin heeft namens Stedin aangifte gedaan van diefstal van stroom. Tevens heeft de fraudespecialist van Stedin omtrent de gevaarzetting gerapporteerd (productie 2 bij akte van Maasdelta), waarbij hij in zijn rapport heeft vermeld dat de elektrische installatie van de hennepkwekerij zeer onprofessioneel was aangelegd, waardoor gevaar bestond voor elektrocutie, kortsluiting en brand.
(2.3) Maasdelta heeft zowel een bodemprocedure als de onderhavige kortgedingprocedure aanhangig gemaakt, onder meer strekkende tot veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning. Onduidelijk is hoe het met de bodemprocedure staat. In de onderhavige kort gedingprocedure heeft de voorzieningenrechter, na ter zake gevoerd verweer, het spoedeisend belang bij ontruiming in kort geding niet aanwezig geacht en de gevraagde voorziening geweigerd. De voorzieningenrechter heeft ten overvloede nog overwogen dat ook bij aanwezigheid van voldoende spoedeisend belang de vordering niet toewijsbaar zou zijn geweest omdat mogelijk de bodemrechter de afweging in het voordeel van [geïntimeerde] zou laten uitpakken.
(2.1) [geïntimeerde] huurt van Maasdelta de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning).
(2.2) Op 16 april 2013 is een hennepkwekerij op de eerste etage van de woning ontmanteld naar aanleiding van een melding en een warmtemeting door Stedin. Hierbij zijn blijkens rapportage van de politie 68 hennepplanten, 6 stuks armatuur, 13 assimilatielampen, 1 schakelbord, 9 tijdschakelaars, 5 transformators, 1 luchtafzuiger, 2 slakkenhuizen, 2 ventilatoren, 1 temperatuur ventilatieregelaar, 2 dompelpompen, 1 waterton, 6 stuks groeimiddelen, 4 thermometers/hygrometers en 1 weegschaal aangetroffen.
De fraudespecialist van Stedin heeft namens Stedin aangifte gedaan van diefstal van stroom. Tevens heeft de fraudespecialist van Stedin omtrent de gevaarzetting gerapporteerd (productie 2 bij akte van Maasdelta), waarbij hij in zijn rapport heeft vermeld dat de elektrische installatie van de hennepkwekerij zeer onprofessioneel was aangelegd, waardoor gevaar bestond voor elektrocutie, kortsluiting en brand.
(2.3) Maasdelta heeft zowel een bodemprocedure als de onderhavige kortgedingprocedure aanhangig gemaakt, onder meer strekkende tot veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning. Onduidelijk is hoe het met de bodemprocedure staat. In de onderhavige kort gedingprocedure heeft de voorzieningenrechter, na ter zake gevoerd verweer, het spoedeisend belang bij ontruiming in kort geding niet aanwezig geacht en de gevraagde voorziening geweigerd. De voorzieningenrechter heeft ten overvloede nog overwogen dat ook bij aanwezigheid van voldoende spoedeisend belang de vordering niet toewijsbaar zou zijn geweest omdat mogelijk de bodemrechter de afweging in het voordeel van [geïntimeerde] zou laten uitpakken.
3.
Maasdelta heeft vier grieven aangevoerd. De eerste drie grieven betreffen de kwestie van het spoedeisend belang, de vierde grief richt zich tegen de overweging ten overvloede.
Beoordeling van de grieven
Beoordeling van de grieven
4.
Het hof stelt het volgende voorop. [geïntimeerde] heeft erkend dat zij hennep en apparatuur heeft aangeschaft om hennep te kweken in haar woning. De in rechtsoverweging 2.2 vermelde rapportage heeft zij niet weersproken. Het hof concludeert daarom, mede gelet op de bij ontmanteling aangetroffen apparatuur, dat er sprake was van een commerciële hennepplantage in de woning. Aldus staat vast dat [geïntimeerde] in ernstige mate is tekortgekomen in de nakoming van haar verplichtingen uit huurovereenkomst (strijd met artikel 7:213 BW), waarbij zij bovendien gevaarzettend bezig is geweest. In beginsel is daarom ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd.
Het hof gaat er van uit dat na de ontmanteling van de hennepkwekerij in de woning, het brandgevaar niet meer bestaat. Een spoedeisende voorziening in kort geding kan dan ook niet worden gebaseerd op concreet brandgevaar. Maasdelta heeft echter betoogd dat zij (nog steeds) een zeer groot belang heeft bij handhaving van haar
‘zero tolerancebeleid’en dat daarbij een onmisbaar element is dat zo spoedig mogelijk tot ontruiming wordt gekomen. Veelal gaan betrokkenen in zo’n situatie in op een aanbod van Maasdelta om vrijwillig te ontruimen, maar als dat niet gebeurt moet Maasdelta op korte termijn tot ontruiming kunnen overgaan. Het kort geding is daartoe bij uitstek aangewezen omdat een bodemprocedure te lang duurt en het effect dan weg is, aldus nog steeds Maasdelta.
Het hof gaat er van uit dat na de ontmanteling van de hennepkwekerij in de woning, het brandgevaar niet meer bestaat. Een spoedeisende voorziening in kort geding kan dan ook niet worden gebaseerd op concreet brandgevaar. Maasdelta heeft echter betoogd dat zij (nog steeds) een zeer groot belang heeft bij handhaving van haar
‘zero tolerancebeleid’en dat daarbij een onmisbaar element is dat zo spoedig mogelijk tot ontruiming wordt gekomen. Veelal gaan betrokkenen in zo’n situatie in op een aanbod van Maasdelta om vrijwillig te ontruimen, maar als dat niet gebeurt moet Maasdelta op korte termijn tot ontruiming kunnen overgaan. Het kort geding is daartoe bij uitstek aangewezen omdat een bodemprocedure te lang duurt en het effect dan weg is, aldus nog steeds Maasdelta.
5.
Het hof is, anders dan de voorzieningenrechter, van oordeel dat het belang van Maasdelta om een effectief
‘zero tolerancebeleid’te kunnen voeren onder omstandigheden kan meebrengen dat er voldoende spoedeisendheid is bij een voorziening in kort geding. Aannemelijk is immers dat het met een dergelijk beleid beoogde effect (afschrikwekkende werking en signaal richting medehuurders en omwonenden dat het aan de orde zijnde gedrag door de betrokken sociale woningbouwvereniging niet wordt getolereerd) eerder wordt bereikt indien de ontruiming snel plaatsvindt (“lik op stuk”). Voorwaarde voor het aannemen van spoedeisendheid is wel dat sprake is (geweest) van een ernstige tekortkoming, zoals in het onderhavige geval, en dat boven redelijke twijfel verheven is dat de huurovereenkomst in de (mogelijk nog aanhangig te maken) bodemprocedure zal worden beëindigd. Mede gelet op de ernst van de tekortkoming kan in zo’n geval van de verhuurder in redelijkheid niet worden verlangd dat de huurder nog langer gebruik maakt van het gehuurde, ook al is de huurovereenkomst nog niet rechtsgeldig geëindigd.
‘zero tolerancebeleid’te kunnen voeren onder omstandigheden kan meebrengen dat er voldoende spoedeisendheid is bij een voorziening in kort geding. Aannemelijk is immers dat het met een dergelijk beleid beoogde effect (afschrikwekkende werking en signaal richting medehuurders en omwonenden dat het aan de orde zijnde gedrag door de betrokken sociale woningbouwvereniging niet wordt getolereerd) eerder wordt bereikt indien de ontruiming snel plaatsvindt (“lik op stuk”). Voorwaarde voor het aannemen van spoedeisendheid is wel dat sprake is (geweest) van een ernstige tekortkoming, zoals in het onderhavige geval, en dat boven redelijke twijfel verheven is dat de huurovereenkomst in de (mogelijk nog aanhangig te maken) bodemprocedure zal worden beëindigd. Mede gelet op de ernst van de tekortkoming kan in zo’n geval van de verhuurder in redelijkheid niet worden verlangd dat de huurder nog langer gebruik maakt van het gehuurde, ook al is de huurovereenkomst nog niet rechtsgeldig geëindigd.
6.
Uit het bepaalde in artikel 6:265, lid 1 BW volgt, dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming.
7.
[geïntimeerde] heeft (in lijn met de voorzieningenrechter), betoogd dat er tal van omstandigheden in haar persoonlijke levenssfeer zijn, die deze uitzondering rechtvaardigen. Zij heeft in dit verband gesteld:
(i) Zij is de hennepkwekerij niet begonnen uit puur winstbejag.
(ii) Zij heeft (als bijstandsmoeder) deze beslissing genomen om uit de schulden te blijven, om de rekeningen te kunnen betalen.
(iii) Zij zal nooit meer een dergelijke fout maken.
(iv) Bij ontruiming komt zij als alleenstaande moeder met haar kinderen, waaronder een eenjarig meisje, op straat te staan. Zij zal nergens anders een huurwoning kunnen betrekken, terwijl het haar aan financiële middelen ontbreekt om elders een woning opnieuw in te richten.
(i) Zij is de hennepkwekerij niet begonnen uit puur winstbejag.
(ii) Zij heeft (als bijstandsmoeder) deze beslissing genomen om uit de schulden te blijven, om de rekeningen te kunnen betalen.
(iii) Zij zal nooit meer een dergelijke fout maken.
(iv) Bij ontruiming komt zij als alleenstaande moeder met haar kinderen, waaronder een eenjarig meisje, op straat te staan. Zij zal nergens anders een huurwoning kunnen betrekken, terwijl het haar aan financiële middelen ontbreekt om elders een woning opnieuw in te richten.
8.
De argumenten (i) tot en met (iii) zijn ontoereikend. [geïntimeerde] heeft willens en wetens de beslissing genomen om zich met het (strafbare) hennepkweken in te laten. De omstandigheid dat zij hiermee haar schulden heeft betaald/willen betalen vormt geen verontschuldiging. Ten minste had toch van [geïntimeerde] gevergd mogen worden dat zij daartoe andere (legale) wegen had gezocht. Dat zij dit heeft gedaan, is gesteld noch gebleken. Argument (iv) is voorts onvoldoende onderbouwd en dient bovendien te worden gerelativeerd in die zin, dat [geïntimeerde] naast haar dochtertje van 1 jaar, volwassen zonen in de woning heeft wonen. Alhoewel een ontruiming ingrijpende gevolgen kan hebben, zijn de gestelde persoonlijke omstandigheden naar het voorlopig oordeel van het hof niet van dien aard dat deze een uitzondering op de hoofdregel van artikel 6:265 BW rechtvaardigen. Het hof acht dan ook boven redelijke twijfel verheven dat de bodemrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal overgaan.
Onder deze omstandigheden en gelet op het gevoerde
‘zero tolerance-beleid’kan van Maasdelta niet worden gevergd dat [geïntimeerde] nog langer gebruik maakt van de woning.
Slotsom
Onder deze omstandigheden en gelet op het gevoerde
‘zero tolerance-beleid’kan van Maasdelta niet worden gevergd dat [geïntimeerde] nog langer gebruik maakt van de woning.
Slotsom
9.
De slotsom is dan ook dat de grieven slagen. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. De gevorderde ontruiming zal alsnog worden toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn op een maand zal worden gesteld en de dwangsom gematigd zal worden tot € 25,-- per dag met een maximum van € 4.000,--. Hierbij past een kostenveroordeling ten laste van [geïntimeerde].
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 30 juli 2013;
en opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt [geïntimeerde] om de woning aan de [adres] te [plaats] binnen één maand na betekening van dit arrest, met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken te ontruimen en ontruimd te houden, onder verbeurte van een dwangsom van
- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Maasdelta tot op 30 juli 2013 begroot op € € 94,79 aan kosten uitbrengen dagvaarding,
- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Maasdelta tot op heden begroot op € 94,79 aan kosten uitbrengen dagvaarding,
€683,-- aan griffierecht en € 1.788,-- aan salaris advocaat;
€683,-- aan griffierecht en € 1.788,-- aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, J.E.H.M. Pinckaers en
E.M. Dousma-Valk, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 april 2014 in aanwezigheid van de griffier.
E.M. Dousma-Valk, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 april 2014 in aanwezigheid van de griffier.