ECLI:NL:GHDHA:2013:1908

• Datum uitspraak: 21 mei 2013
• Publicatiedatum: 23 juni 2013
• Zaaknummer: 200.079.983-01
• Instantie: Gerechtshof Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.A.F. Tan-de Sonnaville; M.J. van der Ven; E.M. Dousma-Valk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur bedrijfsruimte; gebreken en huurprijsvermindering in hoger beroep

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van Keukenmanager B.V. tegen Baan Beheer B.V. inzake een huurgeschil over een bedrijfsruimte in Waddinxveen. Keukenmanager heeft de huurovereenkomst per 1 februari 2012 opgezegd en vordert in hoger beroep een huurprijsvermindering en terugbetaling van te veel betaalde stookkosten. De zaak is gestart met een exploot van 30 december 2010, waarbij Keukenmanager in hoger beroep is gekomen van een vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage van 30 september 2010. In de memorie van grieven van 3 juli 2012 heeft Keukenmanager drie grieven aangevoerd, die door Baan zijn bestreden in de memorie van antwoord.

Het hof heeft vastgesteld dat de belangrijkste feiten door de rechtbank zijn geresumeerd en dat partijen daartegen geen grieven hebben aangevoerd. De huurovereenkomst tussen Keukenmanager en Baan betreft een bedrijfsruimte op de tweede verdieping van een pand aan de Zuidkade 110, inclusief twee parkeerplaatsen. Keukenmanager stelt dat er vanaf het begin ernstige gebreken waren aan de installatie, wat heeft geleid tot onevenredig hoge stookkosten. Baan heeft de grieven van Keukenmanager bestreden en stelt dat de dagvaarding nietig is.

Het hof heeft de vorderingen van Keukenmanager beoordeeld en geconcludeerd dat de gestelde gebreken niet als zodanig zijn aangemerkt onder artikel 7:204 BW. De locatie van de warmtedoorstroommeter en het niet isoleren van de transportleiding zijn niet voldoende om te spreken van een gebrek. Ook de andere door Keukenmanager aangevoerde gebreken zijn niet onderbouwd. Het hof heeft de vorderingen van Keukenmanager afgewezen en het bestreden vonnis bekrachtigd. Keukenmanager is veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep, die zijn begroot op € 649,- aan griffierecht en € 894,- aan salaris advocaat.

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.079.893/01
Zaak- en rolnummer rechtbank : 945044 / VV EXPL 10-905

Arrest van 21 mei 2013

inzake

KEUKENMANAGER B.V.,

gevestigd te Waddinxveen,

appellante,

hierna te noemen: Keukenmanager,

advocaat: mr. J.P.H. Jacobs te Utrecht,

tegen

BAAN BEHEER B.V.,

gevestigd te Waddinxveen,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Baan,

advocaat: mr. W. van Leuveren te Waddinxveen.

Het geding

Bij exploot van 30 december 2010 is Keukenmanager in hoger beroep gekomen van het vonnis van 30 september 2010 dat de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Gouda (hierna: de kantonrechter), tussen partijen heeft gewezen. Bij memorie van grieven van 3 juli 2012, tevens houdende akte wijziging van eis (met productie) heeft Keukenmanager drie grieven tegen het vonnis aangevoerd. Baan heeft de grieven bij memorie van antwoord bestreden.

Ten slotte zijn de stukken overgelegd en heeft Baan arrest gevraagd.

Met Baan is het hof van oordeel dat tot de gedingstukken niet behoren de pleitaantekeningen van de advocaat van Keukenmanager ten behoeve van de comparitie in eerste aanleg. Noch uit het proces-verbaal van comparitie, noch uit het bestreden vonnis blijkt immers dat deze aantekeningen (waarvan Baan betwist dat zij destijds aan haar ter hand zijn gesteld) in eerste aanleg zijn overgelegd.

Beoordeling van het hoger beroep

1.

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. de belangrijkste feiten geresumeerd. Partijen hebben daartegen geen grieven aangevoerd, zodat deze samenvatting ook het hof tot uitgangspunt dient. Met inachtneming hiervan gaat het in dit geding in hoofdzaak om het volgende.

Keukenmanager heeft met ingang van 1 februari 2007 van Baan een bedrijfsruimte gehuurd op de tweede verdieping van het pand aan de Zuidkade 110 te Waddinxveen. Op dezelfde verdieping huurt ook het bedrijf [X] een bedrijfsruimte. Tot het door Keukenmanager gehuurde behoren twee parkeerplaatsen.

Keukenmanager heeft de huurovereenkomst opgezegd per 1 februari 2012.

2.

Na wijziging van eis vordert Keukenmanager in appel, zakelijk weergegeven, 1) dat het hof in verband met de vanaf het begin van de huur aanwezige ernstige gebreken aan de installatie, de door Keukenmanager over de gehele huurperiode te betalen stookkosten vaststelt op 50% van de in totaal door Baan in rekening gebrachte bedragen, althans op een door het hof in goede justitie te bepalen bedrag, met veroordeling van Baan tot terugbetaling van het door Keukenmanager te veel betaalde, en 2) dat het hof de huurprijs met ingang van 28 juli 2008 vermindert met 25%, met veroordeling van Baan tot terugbetaling van het door Keukenmanager te veel betaalde, 3) kosten rechtens.

Naar het hof begrijpt, baseert Keukenmanager de vordering onder 1) op een in haar opdracht opgesteld rapport van WMS Brunata d.d. 1 april 2011, waaruit volgens haar blijkt dat er vanaf het begin een gebrek in de zin van artikel 7:204, tweede lid, BW kleefde aan de (plaatsing van de) warmtedoorstoommeter, met als gevolg dat zij onevenredig hoge servicekosten heeft betaald. Ter onderbouwing van de vordering onder 2) voert Keukenmanager aan dat het gehuurde vanaf het begin vele gebreken kende waardoor haar huurgenot blijvend is verstoord. Hieronder wordt op die gestelde gebreken ingegaan. Baan heeft verweer gevoerd tegen beide vorderingen.

3.

Baan voert primair ten verwere aan dat de dagvaarding nietig is en/of dat Keukenmanager daarom niet in haar vordering kan worden ontvangen, omdat het exploot niet de in artikel 111 lid 2 sub k Rv bedoelde aanzegging bevat (inhoudende onder meer dat bij verschijning een griffierecht zal worden geheven en binnen welke termijn dat moet worden betaald). Dit verweer wordt verworpen nu niet is gesteld noch gebleken dat Baan hierdoor onredelijk in haar belangen is geschaad (zie artikel 122, eerste lid, Rv).

De stookkosten

3.

Zoals de kantonrechter onbestreden heeft overwogen staat als onbetwist vast dat de warmtedoorstroommeter op zich zelf naar behoren functioneert. Voorts is in appel niet langer in geschil dat die meter alléén de warmtedoorstroming naar de tweede verdieping meet. Baan heeft het gemeten verbruik bij Keukenmanager en [X] in rekening gebracht naar rato van het oppervlak van de door hen gehuurde bedrijfsruimten op die verdieping. Keukenmanager meent dat haar te veel in rekening is gebracht en verwijst daartoe naar het rapport van WMS Brunata, waarin wordt geconcludeerd dat er een groot warmteverlies optreedt doordat de warmtedoorstroommeter op de eerste etage is gemonteerd en doordat de transportleiding niet is geïsoleerd. Deze conclusie wordt door Baan niet (gemotiveerd) betwist. Wel klaagt Baan erover dat zij het rapport niet eerder onder ogen heeft gekregen zodat zij zich had kunnen beraden. Wat daar ook van zij (het rapport dateert van 1 april 2011 en de memorie van grieven is van 19 april 2011), voor de stelling van Baan dat Keukenmanager zich niet meer op het rapport kan beroepen omdat zij dit ten onrechte niet reeds vóór het nemen van de memorie van grieven aan Baan heeft doen toekomen (MvA 5.8.), valt in het recht geen steun te vinden. Baan heeft bij memorie van antwoord op het rapport kunnen reageren.

4.

Daarmee komt het hof toe aan de vraag of de locatie van de meter en het niet geïsoleerd zijn van de transportleiding een gebrek opleveren als bedoeld in artikel 7:204, tweede lid, BW, zoals Keukenmanager stelt en Baan betwist. Het hof beantwoordt deze vraag ontkennend. Uit voormeld artikellid volgt immers dat voor het aannemen van een gebrek vereist is dat sprake is van een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten
van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft . Hieruit volgt reeds dat niet elk verlies van gemeten warmte door wijze van plaatsing en (niet) isolering van meter en leidingen, zonder meer een gebrek oplevert, maar dat dit mede afhangt van het soort pand en (daarmee samenhangend) de gerechtvaardigde verwachtingen omtrent het genot. Keukenmanager heeft volstaan met een verwijzing naar het rapport van WMS Brunata en heeft haar stelling dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204, tweede lid, voor het overige in het geheel niet onderbouwd. Zo heeft zij niet toegelicht dat en waarom zij bij het aangaan van de overeenkomst meende te mogen verwachten dat de leidingen waren geïsoleerd en dat zij de doorstroommeter op de tweede etage was geplaatst. Hierop stuit de vordering onder 1) reeds af. In het midden kan dus blijven de vraag of Baan ter zake van het door Keukenmanager gestelde verwijt in gebreke had moeten worden gesteld (verweer Baan MvA 5.8.) en de vraag wat de basis is voor de door Keukenmanager verzochte vermindering van de in rekening gebrachte bedragen met 50%. Dit betekent ook dat de vordering sub 1) niet toewijsbaar is en dat grief 1 wordt verworpen.

Huurprijsvermindering op grond van gebreken?

5.

Volgens Keukenmanager vertoonde het gehuurde (ook) op een aantal andere punten gebreken waardoor haar huurgenot werd verminderd. Op deze stelling is haar vordering sub 2 (huurprijsvermindering) gebaseerd. Het hof zal de gestelde gebreken hieronder bespreken.

6.1.

Keukenmanager stelt dat Baan niet heeft voldaan aan haar plicht om, zonder daarbij nadere voorwaarden te stellen, Keukenmanager te instrueren omtrent het gebruik van de alarminstallatie (geven van de codes en toelichting). Zoals de kantonrechter onbestreden heeft vastgesteld heeft Baan zich bereid getoond de benodigde instructies te geven. Dat daarbij zodanige, onredelijke voorwaarden zijn gesteld dat sprake is van een vermindering van het huurgenot door een “gebrek” als bedoeld in de artikelen 7:207 jo. 7:204, tweede lid, BW, is onvoldoende onderbouwd.

6.2.

Vervolgens komt aan de orde de door Keukenmanager gewenste aparte ingang voor het (kennelijk ook door haar geëxploiteerde) taxibedrijf. Keukenmanager klaagt dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat Baan zonder bouwkundig uitgewerkt plan (Keukenmanager had alleen met een kruisje op een tekening aangegeven waar de deur zou moeten komen) niet hoefde in te stemmen met de plaatsing van een aparte deur. Volgens Keukenmanager is deze overweging onjuist, omdat Baan al schriftelijk hàd ingestemd. Deze klacht faalt. Uit de stukken blijkt slechts dat Baan op zich zelf geen bezwaar had tegen een aparte ingang voor het taxibedrijf. Keukenmanager moest in redelijkheid begrijpen dat er nog overleg gevoerd zou moeten worden over de precieze plek, het soort deur, de materialen etc. Van een tekortkoming van Baan en/of gebrek aan het gehuurde is dan ook geen sprake.

6.3.

Keukenmager stelt voorts dat haar huurgenot stelselmatig werd belemmerd door moedwillige treiterij van medewerkers van Baan in de vorm van het openmaken en/of achterhouden van post en leveranties en het blokkeren van de gehuurde parkeerplaatsen. Deze door Baan gemotiveerd betwiste stelling is onvoldoende onderbouwd. Dat sprake was van zodanige stelselmatige belemmering is, anders dan Keukenmanager stelt, ook niet “evident” op grond van de in eerste aanleg overgelegde foto’s, waarop onder meer een aantal opengemaakte en met plakband dichtgemaakte brieven te zien is. Door wie deze brieven zijn opengemaakt blijkt niet uit de foto’s en evenmin of dit moedwillig is gebeurd. In elk geval kan niet worden geconcludeerd dat op dit punt sprake is van zodanige genotsvermindering als gevolg van tekortkomingen en/of gebreken dat een huurprijsvermindering op zijn plaats zou zijn. Ditzelfde geldt voor de gestelde blokkering van parkeerplaatsen, in welk verband ook van belang is dat de kantonrechter onbestreden heeft vastgesteld dat Baan na klachten van Keukenmanager maatregelen heeft genomen en dat deze maatregelen adequaat zijn.

6.4.

Uit het voorgaande volgt dat ook grieven 2 en 3 falen en dat ook de vordering sub 2) moet worden afgewezen.

Slotsom

6.

De conclusie luidt dat de vermeerderde eis niet kan worden toegewezen en dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Bij deze uitkomst past dat Keukenmanager wordt veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep, waaronder begrepen de (nog te maken) nakosten waarvoor onderstaande veroordeling een executoriale titel geeft (HR 19 maart 2010, LJN: BL1116). Ingevolge artikel 237, derde lid, Rv blijft de vaststelling van de proceskosten door het hof in dit arrest beperkt tot de vóór de uitspraak gemaakte kosten. Conform het verzoek van Baan zal deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het bestreden vonnis;

- veroordeelt Keukenmanager in de proceskosten in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Baan begroot op € 649,- aan griffierecht en € 894,- aan salaris advocaat;

- verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.J. van der Ven en E.M. Dousma-Valk en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 mei 2013 in aanwezigheid van de griffier.