Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 10/00233
uitspraakdatum: 1 februari 2011
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Zutphen van 28 april 2010, nr. 08/1715 WOZ,
in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Apeldoorn (hierna: de Ambtenaar),
betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z, naar de waardepeildatum 1 januari 2007 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 630.000. De beschikking is bekendgemaakt en verenigd in één geschrift met een aanslag onroerende-zaakbelastingen ten bedrage van € 547,56.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende, dat op grond van artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt geacht mede te zijn gericht tegen die aanslag, heeft de Ambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en kennelijk ook de aanslag gehandhaafd.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Zutphen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij voornoemde uitspraak van 28 april 2010 ongegrond verklaard.
1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft daarop een conclusie van repliek ingediend. De Ambtenaar heeft een conclusie van dupliek ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 december 2010 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de Ambtenaar.
1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak a-straat 1 te X (hierna: het object). Het object betreft een vrijstaande semi-bungalow van het bouwjaar 1953, met een inhoud van 440 m³, met garage en schuur, gelegen op een perceel van 660 m². Belanghebbende heeft het object op 12 februari 2007 (hierna: de aankoopdatum) aangekocht voor een bedrag van € 629.875. Het transport heeft op 4 juni 2007 daarop volgend plaatsgevonden.
2.2 De Ambtenaar heeft ter gelegenheid van de procedure bij de Rechtbank een taxatierapport overgelegd, waarin de waarde van het object per 1 januari 2007 is vastgesteld op € 620.000. Blijkens dit op 19 februari 2009 gedateerde taxatierapport is de getaxeerde waarde zowel gebaseerd op de aankoopprijs van het object zelf als op de verkoopcijfers van drie woningen die eveneens zijn gelegen aan de a-straat te Z, die op 18 september 2006, 1 augustus 2007 respectievelijk 3 september 2007 zijn verkocht.
2.3 De Rechtbank heeft geoordeeld dat de door belanghebbende voor het object betaalde koopprijs van € 629.875 de waarde in het economische verkeer van dat moment weergeeft, en de Ambtenaar gevolgd in zijn betoog dat de WOZ-waarde enigszins te hoog is vastgesteld gelet op de betaalde koopprijs en de - uit de marktgegevens afgeleide - prijsstijging tussen de peildatum 1 januari 2007 en de aankoopdatum. Nu noch belanghebbende noch de Ambtenaar is geslaagd in het bewijs van de door hen verdedigde waardestijging van het object tussen de peildatum en de verkoopdatum, heeft de Rechtbank - uitgaande van een in goede justitie vastgestelde waardestijging over die periode van 2 percent - op grond van artikel 26a van de Wet WOZ geen reden aanwezig geoordeeld de bij beschikking vastgestelde waarde te verminderen. Het beroep van belanghebbende is ongegrond verklaard.
2.4 Ter zitting van het Hof heeft de Ambtenaar aangegeven dat hij – gelet op het arrest van de Hoge Raad 22 oktober 2010, nr. 43 934, LJN BC 4335 – thans in hoger beroep een waarde van het object per peildatum voorstaat van € 620.000.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 In geschil is de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2007.
3.2 Belanghebbende betoogt dat:
- landelijke noch gemeentelijke gemiddelden van waardestijgingen representatief zijn voor het specifieke marktsegment waarin zijn object zich bevindt en stelt dat de waardestijging in de periode van 1 januari 2007 tot 4 juni 2007 ruim 16 percent is geweest;
- niet de aankoopdatum maar de transportdatum moet dienen als uitgangspunt bij de vaststelling van de waardestijging sinds de waardepeildatum, en voorts dat
- de door de gemeente gehanteerde referentiepanden onvoldoende vergelijkbaar zijn.
3.3 Belanghebbende verdedigt in hoger beroep een waarde van € 539.000. De Ambtenaar staat een waarde voor van € 620.000.
3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Ingevolge artikel 17, eerste lid van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt de waarde bepaald op de waarde die aan een onroerende zaak wordt toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft volgens vaste jurisprudentie als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ter verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2 In een geval waarin een belanghebbende een woning kort na de waardepeildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde overeenkomt met de door hem betaalde prijs (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35 797, LJN AA8610, BNB 2001/52). Dit is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en bij betwisting aannemelijk maakt, waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.
4.3 Belanghebbende heeft het object zes weken na de peildatum gekocht. Gelet op de in 4.2 geformuleerde regel dient dan ervan te worden uitgegaan dat de waarde overeenkomt met de door belanghebbende betaalde prijs van € 629.875. Belanghebbende heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd die leiden tot de conclusie dat de koopsom niet een waarheidsgetrouwe afspiegeling vormt van de waarde op de vrije verkoopmarkt op het moment van koop. Nu het in de markt niet ongebruikelijk is dat de feitelijke levering enige tijd daarna plaatsvindt doet daar naar het oordeel van het Hof in beginsel niet aan af dat de levering eerst op 4 juni 2007 heeft plaatsgevonden. Dat dit in het onderhavige geval anders zou zijn en partijen beoogd hebben op 12 februari 2007 de waarde te bepalen die het object zou hebben op 4 juni 2007, heeft belanghebbende met hetgeen hij op dit punt naar voren heeft gebracht, niet aannemelijk gemaakt.
4.4 Belanghebbende betoogt dat, gelet op de waardeontwikkeling vanaf 1 januari 2007, de koopsom niet de waarde weergeeft. De Ambtenaar kan dit betoog in zoverre onderschrijven dat de waardeontwikkeling meebrengt dat de waarde per 1 januari 2007, in afwijking van de koopsom, moet worden vastgesteld op € 620.000, hetgeen neerkomt op een waardestijging van 1,5 percent in een periode van zes weken. Het Hof acht deze waardestijging door de Ambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt. Naar het oordeel van het Hof is daarmee in voldoende mate rekening gehouden met de prijsstijging die zich, mede gelet op de verkoopprijzen van de twee in 2007 verkochte referentiepanden (dat deze panden als referentieobjecten kunnen dienen acht het Hof voldoende aannemelijk gemaakt), op het specifieke segment van de onroerendgoedmarkt in Z 2007 heeft voorgedaan. Nu belanghebbende betoogt dat hiermee onvoldoende rekening is gehouden met de waardeontwikkeling vanaf 1 januari 2007, rust op hem de last dat aannemelijk te maken. Belanghebbende heeft in dit verband gewezen op de door hem aangedragen wiskundige methode van hedonische regressie analyse. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende daarmee niet aannemelijk gemaakt dat bij een waarde van € 620.000 onvoldoende rekening is gehouden met de waardeontwikkeling vanaf 1 januari 2007.
4.5 Gelet op het vorenstaande is het Hof van oordeel dat een waarde van € 620.000 niet te hoog is. Het hoger beroep van belanghebbende is gegrond. Al hetgeen belanghebbende overigens naar voren heeft ingebracht maakt dit niet anders. Nu in dit geval koopdatum en koopprijs bekend zijn, doet aan voornoemd oordeel niet af dat in andere gevallen waarin dergelijke gegevens ontbreken, bij de vergelijking met de prijzen van vergelijkingsobjecten wordt uitgegaan van de transportdatum in plaats van de koopdatum.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande dient de vastgestelde waarde te worden verminderd tot € 620.000.
5. Kosten
Belanghebbende heeft geen gebruik gemaakt van beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Overige kosten die op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen, zijn niet gesteld.
6. Beslissing
Het Hof
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
– verklaart het beroep tegen de uitspraak van de Ambtenaar op het bezwaar van belanghebbende gegrond en vernietigt die uitspraak;
– vermindert de vastgestelde waarde tot € 620.000;
– gelast dat de gemeente Apeldoorn het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 39 (beroep) en € 111 (hoger beroep) aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C.M. de Kroon, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van mr. N. ten Broek als griffier.
De beslissing is op 1 februari 2011 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(N. ten Broek) (M.C.M. de Kroon)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 3 februari 2011
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.