Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 08/00038
uitspraakdatum: 15 september 2009
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X en Y te Z (hierna: belanghebbenden)
tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank) van 14 december 2007, nummer AWB 07/9, in het geding tussen belanghebbenden
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zeewolde (hierna: de Ambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: wet WOZ) heeft de Ambtenaar bij beschikking met dagtekening 28 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 1 te Q (hierna: de onroerende zaak) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2005, naar de waardepeildatum van 1 januari 2003, vastgesteld op € 89.400.
1.2 Belanghebbenden hebben tijdig bezwaar gemaakt tegen deze beschikking. De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar op 10 november 2006 de bezwaren van belanghebbenden ongegrond verklaard.
1.3 Belanghebbenden zijn tegen deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbenden bij haar uitspraak van 14 december 2007 ongegrond verklaard.
1.4 Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Het onderzoek ter zitting bij het Hof heeft plaatsgehad op 29 april 2009 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord X, als belanghebbende en als gemachtigde van Y, alsmede de Ambtenaar. Het hoger beroep van belanghebbenden met het nummer 08/00037 is gelijktijdig behandeld met het onderhavige hoger beroep. Van hetgeen in deze zitting is besproken, is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
1.6 Voorafgaand aan de zitting hebben belanghebbenden een stuk (met bijlagen) gedateerd 19 april 2009 en bij het Hof binnengekomen op 21 april 2009 ingediend dat op 21 april 2009
aan de Ambtenaar is doorgezonden.
2. De vaststaande feiten
2.1 De onroerende zaak betreft een vrijstaande recreatiewoning, dat in het jaar 1976 is gebouwd. De recreatiewoning heeft een bruto inhoud van 120 m3 met een daarbij geplaatste berging van 10 m3 en een eigen terras, parkeerplaats, tuin en erf. De onroerende zaak staat op een naturistenpark met een totale terreinoppervlakte van vier hectaren tachtig aren twee en negentig centiaren, welk terrein eigendom is van de Vereniging van Eigenaren Bungalowpark A (hierna: de VVE).
2.2 Belanghebbenden hebben, als leden van de voornoemde VVE, appartementsrecht op en zijn gebruikers van de onroerende zaak. Het appartementsrecht geeft het exclusieve gebruiksrecht op de onroerende zaak, welke een/achtenzeventigste onverdeeld aandeel in de eigendom van de VVE vertegenwoordigt. Als leden van de VVE hebben belanghebbenden de beschikking over een perceel van 460 m2.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 Tussen partijen is in geschil of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2003 op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbenden beantwoorden deze vraag bevestigend, de Ambtenaar ontkennend.
3.2 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.3 De Ambtenaar heeft in zijn uitspraak op het tegen de beschikking ingediende bezwaarschrift de vastgestelde waarde gehandhaafd. De Ambtenaar heeft ter verdediging hiervan bij zijn verweerschrift in eerste aanleg een taxatierapport gedagtekend 16 februari 2007 overgelegd, opgesteld door B (gediplomeerd WOZ-taxateur; hierna: de WOZ-taxateur), waarin de waarde van de onroerende zaak wordt getaxeerd op € 89.400.
3.4 In de cijfermatige onderbouwing van het taxatierapport heeft de WOZ-taxateur drie referentiewoningen opgevoerd gelegen aan de b-straat 1, 2 en 3. De referentiewoningen betreffen alle op het onder 2.1 genoemde naturistenpark gelegen recreatiewoningen. De referentiewoningen hebben alle een bruto inhoud van 120 m3. In vergelijking met de onroerende zaak beschikken de referentiewoningen over kleinere percelen variërend van 280 m2 tot 300 m2. De referentiewoningen zijn op of rond de waardepeildatum verkocht voor
€ 69.000, € 67.500 respectievelijk € 74.873. In het taxatierapport heeft de WOZ-taxateur geen onderbouwing gegeven van de bij zijn waardering gehanteerde prijzen per kubieke meter en prijzen per vierkante meter.
3.5 Ter zitting heeft de Ambtenaar verklaard dat hij ter zake van het bij de onroerende zaak behorende perceel is uitgegaan van een grondstaffel, inhoudende dat de eerste 450 m2 zijn gewaardeerd op € 100 per m2 en de overige vierkante meters op € 75 per m2. De inhoud van de onroerende zaak is vergelijkbaar met die van de referentiewoningen. Uitgaande van een inhoud van 120 m3 x € 350 per m3, is bij de waardeopbouw gerekend met een bedrag van € 42.000 per woning.
3.6 Belanghebbenden hebben zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Daartoe hebben zij de stelling ingenomen dat de Ambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de bijzondere omstandigheid dat zich een wijziging van het gedoogbeleid van de gemeente heeft voorgedaan ten aanzien van de permanente bewoning van de onroerende zaak. Voorts hebben belanghebbenden gesteld dat de Ambtenaar in het onderhavige geval ten onrechte uitgaat van de veronderstelling dat een grotere kaveloppervlakte leidt tot een hogere waarde van een onroerende zaak.
3.7 Belanghebbenden hebben ter onderbouwing van hun onder 3.6 genoemde stellingen bij hun beroepschrift in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door C, register taxateur (hierna: de taxateur) en gedagtekend 13 april 2007 waarin de taxateur, uitgaande van de waardepeildatum van 1 januari 2005, tot een waarde van € 70.000 concludeert. In de cijfermatige onderbouwing heeft de taxateur drie referentiewoningen opgevoerd, gelegen aan de c-straat 1, 2 en 3 welke woningen op 7 april 2006 voor € 60.000, op 24 augustus 2006 voor € 76.000 respectievelijk op 10 oktober 2005 voor
€ 75.000 zijn verkocht. De met betrekking tot de referentiewoningen ter beschikking staande kaveloppervlakten variëren van 280 m2 tot 300 m2. Voorts hebben belanghebbende in hoger beroep bijlagen, aangeduid als producties 2a tot en met 2c, overgelegd waarin meerdere verkooptransacties zijn opgevoerd die tot stand zijn gekomen nadat het nieuwe beleid bekend was gemaakt.
3.8 In hoger beroep hebben belanghebbenden, in aanvulling op het onder 3.7 genoemde taxatierapport en bijlagen, een taxatiecertificaat overgelegd gedagtekend 27 maart 2008 en eveneens opgesteld door de onder 3.7 genoemde taxateur, waarin de taxateur concludeert tot een waarde van € 65.000, uitgaande van de waardepeildatum van 1 januari 2003.
3.9 In aanvulling op het genoemde taxatierapport en –certificaat hebben belanghebbenden voorts gesteld dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld nu de Ambtenaar geen rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van een onderhoudsreserve welke onderdeel uitmaakt van het vermogen van de VVE waarin belanghebbenden deelgerechtigd zijn. Ter onderbouwing van hun stelling hebben belanghebbenden een verklaring van de VVE gedagtekend 22 april 2008 overgelegd, waarin de VVE verklaart dat op 1 januari 2003 sprake is van een onderhoudsreserve van € 6.549.
3.10 Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, van de uitspraak van de Ambtenaar en tot een waarde van € 58.600.
3.11 De Ambtenaar concludeert, tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2003.
4.2 Op grond van artikel 19, eerste lid, onderdeel van de wet WOZ dient een verandering die zich tussen de waardepeildatum en het begin van het tijdvak waarvoor de waarde geldt, als gevolg van een specifieke voor de onroerende zaak geleden omstandigheid voordoet, steeds in aanmerking te worden genomen.
4.3 Van de onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
4.4 Op de Ambtenaar rust de bewijslast de waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken. Het Hof acht de Ambtenaar gelet op het hiernavolgende niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast.
4.5 De Ambtenaar heeft bij de waardevaststelling van de onroerende zaak als uitgangspunt genomen dat de beschikbaarheid van een groter kaveloppervlak per definitie een hogere waarde van de onroerende zaak tot gevolg heeft. Uitgaande van een grondstaffel van € 100 per vierkante meter voor de eerste 450 vierkante meter en voor de overige vierkante meters van € 75 per vierkante meter verdedigt de Ambtenaar de door hem voorgestane waarde. Tegenover de met verkoopcijfers onderbouwde stelling van belanghebbenden dat de door de Ambtenaar voorgestane invloed van de beschikbare percelen zeer beperkt is, heeft de Ambtenaar gesteld dat hij - bij gebrek aan wetenschap - ervan uit is gegaan dat de door belanghebbenden aangedragen verkoopprijzen uitsluitend betrekking hebben op de aankoop van het appartementsrecht en niet zien op de verkrijging van de ter beschikking staande grond. Zoals reeds onder 4.4 is overwogen rust de bewijslast op de Ambtenaar en daarmee de last om aannemelijk te maken dat de invloed van de beschikbaarheid van een groter perceel in het onderhavige geval tot een hogere waarde leidt. Nu de Ambtenaar geen onderzoek heeft gedaan naar de omstandigheden waaronder de verkooptransacties hebben plaatsgevonden, in het bijzonder of die transacties, behalve een recht op exclusief gebruik van een recreatiebungalow, mede hebben omvat het exclusief gebruik van de daarbij behorende grond en een relatief recht op het gebruik van de niet-exclusieve gedeelten van het naturistenpark, acht het Hof de Ambtenaar te dezen niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd.
4.6 De wijziging van het beleid van de gemeente ter zake van de permanente bewoning van recreatiewoningen is een bijzondere omstandigheid, waarvan de invloed zich specifiek en rechtstreeks op de onroerende zaak van belanghebbenden richt en waarmee rekening dient te worden gehouden (vergelijk Hoge Raad 14 juni 2002, nr. 36.747, Belastingblad 2002/865). De Ambtenaar heeft gesteld dat uit de door hem opgevoerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen volgt dat het door de gemeente met ingang van 26 augustus 2003 gewijzigde beleid geen waardedaling met zich heeft gebracht. De door de Ambtenaar ter onderbouwing van die stelling opgevoerde verkoopprijzen betreffen echter alle transacties die dateren van vóór de bekendmaking van het gewijzigde beleid op 26 augustus 2003 en zijn in dit verband naar het oordeel van het Hof niet bruikbaar.
4.7 De Ambtenaar heeft bij de waardevaststelling van de onroerende zaak evenmin rekening gehouden met de, door de Ambtenaar niet bestreden, aanwezigheid van een onderhoudsreserve bij de VVE van bedoelde onroerende zaak. Zijn stelling dat de onderhoudsreserve in de verkoopprijzen van de referentiewoningen verdisconteerd zit en dat hiermee geen rekening hoeft te worden gehouden bij de waardevaststelling, is onjuist. Uit het arrest van de Hoge Raad van 8 september 1993, nr. 29.300, Belastingblad 1993/667 volgt dat de invloed van de aanwezigheid van een dergelijke reserve dient te worden uitgeschakeld door met dat gedeelte van de verkoopprijzen dat aan die reserve kan worden toegekend geen rekening te houden. Immers het gedeelte van de verkoopprijzen dat betrekking heeft op een dergelijke reserve, maakt geen deel uit van de prijs die betaald wordt voor (het recht op) de onroerende zaak zelf.
4.8 Nu de Ambtenaar de waarde van de onroerende zaak onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof oordelen in hoeverre belanghebbenden de door hen verdedigde waarde aannemelijk hebben gemaakt.
4.9 Het Hof is van oordeel dat het door belanghebbenden overgelegde taxatierapport en de nadere aanvullingen daarop kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak. In het taxatierapport komt de taxateur tot de conclusie dat de waarde van de onroerende zaak op de peildatum € 65.000 bedraagt. Nu de deskundigheid van de taxateur te dezen niet is bestreden, acht het Hof de taxateur ter zake deskundig en dient ervan te worden uitgegaan dat de taxateur bij de waardevaststelling van de onroerende zaak rekening heeft gehouden met alle voor de waardering van belang zijnde omstandigheden, waaronder de aanwezigheid van een onderhoudsreserve bij de VVE van de onroerende zaak. Een lagere waarde dan voorgestaan door de door belanghebbenden ingeschakelde taxateur voorstaat, acht het Hof op grond van het hiervoor overwogene niet aangewezen.
slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5. Kosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Gelet daarop bedragen de proceskosten van het bezwaar en (hoger) beroep bestaande uit het aangetekend versturen van poststukken, het opstellen van een taxatierapport en de reis- en verblijfkosten voor het deelnemen aan de zittingen een bedrag van € 841,70. Omdat het Hof uitgaat van twee samenhangende zaken (zaaknummer 08/00037 en 08/00038), zal de helft van dit bedrag in onderhavige procedure moeten worden vergoed.
6. Beslissing
Het Gerechtshof
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- verklaart het tegen de uitspraak van de Ambtenaar ingestelde beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een waarde van € 65.000;
- veroordeelt de Ambtenaar tot de door belanghebbenden gemaakte proceskosten vastgesteld op een bedrag van € 420,85;
- gelast dat de Ambtenaar de door belanghebbenden in beroep gestorte griffierecht van € 38 vergoed, en wijst de gemeente Zeewolde aan als de rechtspersoon die deze kosten dient te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Lamens, voorzitter, mr. J.A. Monsma en mr. W.A.P. Nieuwenhuizen, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
De beslissing is op 15 september 2009 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(C.E. te Brake) (J. Lamens)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16 september 2009
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.