Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
elfde enkelvoudige belastingkamer
nummer 01/03246 (WOZ)
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
belanghebbende : [X]
te : [Z]
verweerder : de heffingsambtenaar van de gemeente Geldermalsen (hierna: de Ambtenaar)
aangevallen beslissing : uitspraak op bezwaar
betreft : beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004
nummer : [01]
mondelinge behandeling : op 15 januari 2004 te Arnhem
waarbij verschenen : belanghebbende en [de Ambtenaar]
gronden:
1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak - gelegen aan de [a-dijk 1 te Z] - worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1999.
2. De Ambtenaar heeft zich bij het nemen van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de onder 1. bedoelde waarde van belanghebbendes onroerende zaak op de waardepeildatum € 284.520 (ƒ 627.000) bedraagt. Bij de bestreden uitspraak heeft de Ambtenaar de waarde nader vastgesteld op € 269.999 (ƒ 595.000).
3. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft de Ambtenaar bij het verweerschrift een op 10 juni 2002 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [A in dienst bij B Taxaties Vastgoed]. In het rapport wordt geconcludeerd tot een waarde op de peildatum van de onderhavige onroerende zaak van € 269.999 (ƒ 595.000).
4. Belanghebbende heeft eveneens een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door C, NVM-Makelaar o.g. bij C Makelaars o.g.]. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van de onderhavige zaak van in totaal € 239.900 (ƒ 528.670,03), waarbij aan het woonhuis met een inhoud van ± 450 m3 een waarde van € 122.500 is toegekend, aan de ondergrond en erf behorende bij de woning van 470 m3 een waarde van € 96.200, aan de garage met een oppervlakte van ± 25 m2 een waarde van € 4.500, aan een stukje moestuin van 610 m2 een waarde van € 11.300 en aan een stukje dijktalud en [b-rivier]-oever van 120 m2 een waarde van € 5.400.
Objectafbakening
5. Nu de woning met onder- en omliggende grond (gemeente [Q], sectie O, [perceel 02]), de garage en moestuin (gemeente [Q], sectie O, [perceel 03]) en het dijktalud (gemeente [Q], sectie O, [perceel 04]) bij belanghebbende in gebruik zijn en deze percelen naar het oordeel van het Hof naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen, dient het geheel als een samenstel van eigendommen als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel d van de WOZ te worden aangemerkt. Als relevante omstandigheden in vorenbedoelde zin merkt het Hof onder meer aan dat de drie percelen naast elkaar gelegen zijn en dat deze percelen wat gebruiksmogelijkheden betreft aan elkaar dienstbaar (kunnen) zijn. Aan het hiervóór overwogene doet niet af dat de kavel met daarop de garage en de moestuin (perceel [03]) niet direct grenst aan de kavel met de woning (perceel [02]), nu de bereikbaarheid vanaf perceel perceel [02] naar perceel [03] is gewaarborgd door een recht van overpad. Evenmin doet daar aan af dat de woning en het dijktalud (perceel [04]) worden gescheiden door een weg.
Prijsafspraken
6. In beroep voert belanghebbende aan te vrezen dat de waarde bij hertaxatie niet objectief is vastgesteld aangezien de gemeente afspraken heeft gemaakt met het taxatiebureau inzake het niet (geheel) vergoeden van de taxatiekosten bij afwijkende hertaxatiewaarden. Ter onderbouwing heeft belanghebbende in zijn beroepschrift gesteld dat de aanvankelijke waardering van de onroerende zaak is verricht door het bureau [D]. Voorts heeft belanghebbende onbestreden gesteld dat de hertaxatie op 12 juni 2001, die naar aanleiding van het bezwaarschrift heeft plaatsgevonden, eveneens is verricht door voornoemd bureau (de taxateur was [E]) en dat dit bureau later is overgenomen door [B] Taxaties Vastgoed. [A] van laatstgenoemd bureau heeft het pand op 30 mei 2002 opnieuw opgenomen en vervolgens het onder 3. genoemde rapport opgesteld.
7. De Ambtenaar heeft daartegenover in zijn conclusie van repliek onder meer gesteld dat de eerste taxatie van het onderwerpelijke pand niet door een taxateur van [B] Taxaties Vastgoed, maar door een externe, niet bij dat bedrijf werkende taxateur is uitgevoerd. De Ambtenaar heeft deze stelling evenwel niet nader onderbouwd. Deze stelling sluit bovendien niet uit dat de door belanghebbende verstrekte weergave van de gang van zaken met betrekking tot de taxatie en (her)taxaties de juiste is. Het voorgaande leidt het Hof tot de conclusie dat het taxatiebureau dat verantwoordelijk is voor het onder 3. gemelde taxatierapport - als gevolg van de overname van het bureau [D] - geacht moet worden ook de aanvankelijke waardering en de herwaardering in de bezwaarfase te hebben verricht.
8. In augustus 2001 zijn in de Tweede Kamer der Staten Generaal schriftelijk vragen gesteld aan de staatssecretaris van Financiën en de minister van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties over afspraken tussen gemeenten en door hen ingeschakelde taxatiebureaus in het kader van de uitvoering van de WOZ. Een van de vragen luidde:
“Is het waar dat er gemeenten zijn die de vergoeding van de kosten van de hertaxatiebureaus afhankelijk stellen van de uitkomst van de hertaxatie in relatie tot de oorspronkelijke waarde? Zo ja, hoe beoordeelt u die situatie (…)?” .
In het antwoord op die vragen deelt de staatssecretaris onder andere mee dat een aantal gemeenten deze afspraken heeft gemaakt, dat de Waarderingskamer reeds in 1999 het standpunt heeft ingenomen dat bepalingen met een dergelijke strekking onaanvaardbaar zijn, en dat de Waarderingskamer ondertussen heeft aangekondigd te onderzoeken in hoeveel gemeenten garantiebepalingen zijn afgesproken en hoe zij precies luiden (brief van de staatssecretaris van Financiën van 26 september 2001, nr. FIPULI 2001-544, V-N 2001/52.21).
9. Bij een brief van 31 januari 2002 van de staatssecretaris van Financiën aan de Tweede Kamer der Staten Generaal (nr. FIPULI 2002-49M, Belastingblad 2002, blz. 260) zijn de uitkomsten van het onderzoek van de Waarderingskamer naar afspraken tussen gemeenten en door hen ingeschakelde taxatiebureaus over de kosten van hertaxatie in de bezwaarfase aangeboden.
10. In het aan de Tweede Kamer aangeboden rapport wordt door de Waarderingskamer onder meer het volgende bericht:
“ (…)
Het onderzoek is gericht op afspraken die ertoe leiden dat het taxatiebureau geen of minder kosten in rekening brengt voor de hertaxatie in de bezwaarfase indien deze leidt tot een substantiële vermindering van de waarde. Hoewel dergelijke afspraken van gemeentezijde zijn ingegeven door het grote belang dat zij hechten aan goede en geobjectiveerde waardevaststelling, bestaat het gevaar dat daarmee tevens een financieel belang van het taxatiebureau bij de uitkomst van de taxatie ontstaat. Zij zouden immers tot gevolg kunnen hebben dat in de bezwaarfase de waarde niet of onvoldoende wordt verminderd vanwege het enkele feit dat het taxatiebureau de gemaakte kosten niet vergoed krijgt, terwijl die kosten wel vergoed worden als de hertaxatie leidt tot handhaven van de waarde.
(…)
De Waarderingskamer heeft bij alle 504 gemeenten (stand per 1 januari 2001) navraag gedaan naar de toepassing van de genoemde garantiebepalingen.
(…)
Uit het uitgevoerde onderzoek is gebleken dat in oktober 2001 in 75 gemeenten contractueel een bepaling van toepassing was waarbij in een of andere vorm de vergoeding voor de taxatie afhankelijk was van de uitkomst van de taxatie.
(…)
Aan de colleges van burgemeester en wethouders van de desbetreffende gemeenten is gevraagd de toepassing van deze bepalingen te heroverwegen.
(…)
Voorts hebben 24 gemeenten aangegeven dat het schrappen van deze bepaling voor de huidige bezwarenbehandeling niet meer aan de orde was, omdat de behandeling van de bezwaarschriften geheel of grotendeels was afgerond, of dat zij de bepaling niet meer konden of wilden schrappen tijdens de uitvoering van de werkzaamheden.
Deze gemeenten hebben daarbij wel aangegeven dat in de toekomst de bepaling, overeenkomstig de wensen van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), de branche-organisatie van taxatiebedrijven (de werkgroep Vastgoedinformatie van de ONRI/Organisatie van advies- en ingenieursbureaus) en de Waarderingskamer niet meer zal worden gebruikt.
(…)”.
11. Uit bijlage 1 bij het rapport van de Waarderingskamer blijkt dat de gemeente Geldermalsen behoort tot de hiervoor bedoelde 24 gemeenten.
12. In de brief van 31 januari 2002 merkt de staatssecretaris over de prijsafspraken op dat deze clausules niet wenselijk worden geacht: “omdat ze voeding geven aan althans de suggestie van een niet objectieve beoordeling door de taxateur”.
13. De onder 1. gemelde wettelijke bepaling bevat een bindende opdracht aan een met de heffing van belasting belaste ambtenaar om de bedoelde waarde naar objectieve maatstaven vast te stellen. Indien de Ambtenaar voor deze vaststelling gebruik maakt van de kennis en het inzicht van een ter zake deskundige geldt die opdracht evenzeer voor de deskundige. Het Hof neemt hierbij voorts het volgende in aanmerking.
14. In de memorie van toelichting bij de Algemene wet bestuursrecht (Kamerstukken II 1988/89, 21 221, nr. 3) is onder het opschrift ‘Algemeen – Algemene benadering van de rechtsbetrekking burger-bestuur’ aandacht besteed aan die rechtsbetrekking. Daarbij is opgemerkt dat de betrekking tussen burger en bestuur is te beschouwen als een rechtsbetrekking tussen weliswaar naar hun aard verschillende partijen, maar toch als een rechtsbetrekking waarin beide partijen in een wederkerige relatie staan, zodat zij rekening moeten houden met de positie en de belangen van de andere partij.
15. Voor een waardevaststelling als hier aan de orde brengt dit mee, dat de burger erop moet kunnen vertrouwen dat een ambtenaar bij die vaststelling zorgvuldig, objectief en onpartijdig te werk gaat, alle relevante gegevens verzamelt en, indien hij zich laat adviseren door een ter zake deskundige, zich ervan behoort te vergewissen dat die deskundige eveneens zorgvuldig en onpartijdig zijn mening vormt en zich daarbij baseert op objectieve en controleerbare maatstaven.
16. Met inachtneming van hetgeen is overwogen onder 14 en 15 kan niet anders worden geconcludeerd dan dat de gemeente door het maken van prijsafspraken met een door haar ingeschakeld taxatiebureau heeft miskend dat niet kan worden uitgesloten dat bij een tweede of derde taxatie door hetzelfde taxatiebureau, zoals in deze zaak het geval is, een objectieve vaststelling van de waarde onder druk is komen te staan omdat dat bureau bij de uitkomst van een nadere taxatie een zeker financieel belang heeft. Reeds hierom ziet het Hof aanleiding het oordeel van taxateur omtrent de waarde buiten beschouwing te laten. Hetgeen de Ambtenaar in dit verband heeft aangevoerd, onder meer dat hij het betreffende taxatiebureau heeft verplicht om - uitzonderingen daargelaten - ten aanzien van hetzelfde object verschillende taxateurs een waardebepaling te laten uitvoeren, doet hier niet aan af.
17. Nu het oordeel van de door de Ambtenaar ingeschakelde taxateur omtrent de waarde buiten beschouwing wordt gelaten, valt het Hof voor wat betreft de waardevaststelling van de onderhavige onroerende zaak terug op het taxatierapport dat belanghebbende heeft overgelegd. In dat rapport worden aan meerdere gedeelten van de onderhavige onroerende zaak weliswaar afzonderlijke waarden toegekend, doch naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar onvoldoende naar voren gebracht om zijn standpunt te onderbouwen dat de som van die waarden lager is dan de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend ingeval deze als geheel wordt getaxeerd. De omstandigheid dat het rapport niet als doel vermeldt de waardevaststelling in het kader van de WOZ en dat voornoemd rapport geen verkoopcijfers van vergelijkbare objecten bevat, geeft het Hof geen aanleiding daaraan de conclusie te verbinden dat het taxatierapport niet kan dienen ter onderbouwing van de onderhavige waarde. [C] voornoemd heeft immers de waarde in het economische verkeer van de onderhavige zaak bepaald, hetgeen naar het oordeel van het Hof strookt met de onder 1. bedoelde waarde.
Vrijstelling waterverdedigingswerken
18. Ingevolge artikel 2, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken worden bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten: “waterverdedigingswerken die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning”.
19. Belanghebbendes stelt zich op het standpunt dat de onder 18 weergegeven vrijstelling in dezen van toepassing is. Hij voert daartoe aan dat zijn onroerende zaak deels is gelegen op een dijk langs de [b-river] en dat het Waterschap die dijk in beheer heeft. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende als bijlage 4 bij zijn conclusie van repliek een brief gevoegd van [F] van het Waterschap Rivierenland alsmede een kopie van artikel 1 tot Pro en met 7 van het Algemeen Reglement voor het Waterschap Vierstromengebied (nu Rivierenland genaamd) en een kopie van artikel 1 tot Pro en met 6 van de Keur Waterschap Vierstromengebied.
20. De Ambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat het beheer in de zin van de onder 18 weergegeven vrijstellingsbepaling door belanghebbende zelf wordt verricht. Hij voert daartoe aan dat perceel [04] door belanghebbende dient te worden onderhouden en dat het Waterschap controleert of aan de onderhoudsplicht is voldaan; het Waterschap heeft in dit kader slechts een toezichthoudende rol. Omdat de vrijstellingsregeling slechts ziet op het beheer door publiekrechtelijke rechtspersonen en belanghebbende niet als zodanig kan worden beschouwd, meent de Ambtenaar dat de vrijstelling niet van toepassing is.
21. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast om - tegenover de gemotiveerde betwisting door de Ambtenaar - aan te tonen dat zijn onroerende zaak deel uitmaakt van een waterverdedigingswerk dat beheerd wordt door (een rechtsvoorganger van) het Waterschap Rivierenland dan wel een orgaan, instelling of dienst van een andere publiekrechtelijke rechtspersoon. Het Hof heeft daarbij overwogen dat belanghebbende onvoldoende gegevens of stukken heeft verstrekt met betrekking tot de (ligging van de) onderhavige onroerende zaak respectievelijk de dijk waarop die zaak gelegen is, aan de hand waarvan - onder toepassing van de bepalingen in het Algemeen Reglement en de Keur - zou kunnen worden vastgesteld welke taak het Waterschap met betrekking tot belanghebbendes onroerende zaak heeft. Het Hof acht hierbij mede van belang dat de Ambtenaar - zonder bezwaar van belanghebbende - ter zitting een brief van het Waterschap Rivierenland heeft overgelegd waarin is vermeld dat de taak van het Waterschap is beperkt tot het toezicht houden op belanghebbendes perceel, welke werkzaamheid naar het oordeel van Hof minder vergaande plichten en/of bevoegdheden omvat dan “beheren” en daarmee derhalve niet kan worden gelijkgesteld. Belanghebbendes beroep op de vrijstelling faalt derhalve.
Slotsom
22. De vorenstaande overwegingen brengen het Hof tot de slotsom dat voor de waardevaststelling van de onderhavige onroerende zaak moet worden aangesloten bij de waarde zoals die is bepaald door [C] voornoemd, derhalve op € 239.900 (ƒ 528.670,03).
proceskosten:
Belanghebbendes proceskosten zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op € 25.
beslissing:
Het Gerechtshof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 239.900 (ƒ 528.670,03);
- gelast dat de gemeente Geldermalsen aan belanghebbende vergoedt het door deze gestorte griffierecht van € 29;
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 25 en wijst de gemeente Geldermalsen aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op 29 januari 2004 door mr. C.M. Ettema, lid van de elfde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I. Linssen als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier,
(I. Linssen)
Het lid van de voormelde kamer is verhinderd deze uitspraak mede te ondertekenen.
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 13 februari 2004
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het Gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het Gerechtshof verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het Gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.