Uitspraak
RECHTBANK ‘S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/1013 WOZ
Uitspraakdatum: 24 april 2008
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X.], wonende te [Z.], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P.], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 1 te [Z.] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 456.182. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar mede geacht te zijn gericht tegen de aanslagen.
1.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 8 april 2005 het bezwaar gedeeltelijk gegrond verklaard en de waarde en de aanslagen gehandhaafd.
1.3. Eiser heeft daartegen bij brief van 18 januari 2006, ontvangen bij de rechtbank op 19 januari 2006, beroep ingesteld.
1.4. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.5. Verweerder heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan eiser.
1.6. Het eerste onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 januari 2007. Eiser is daar in persoon verschenen, vergezeld door [...]. Verweerder is daar, met kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. De zaak AWB 06/1015 WOZ (erven [A.]) is met instemming van partijen gelijktijdig ter zitting behandeld.
Eiser heeft ter zitting een pleitnota met bijlagen voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank. Naar aanleiding van het verhandelde ter zitting heeft de rechtbank het onderzoek ter zitting geschorst en bepaald dat het vooronderzoek zal worden hervat.
1.7. Van het ter zitting verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift van de pleitnota, de bijbehorende bijlagen en het proces-verbaal is aan partijen verzonden.
1.8. Verweerder heeft bij brief met bijlagen van 16 februari 2007 op die stukken gereageerd. Een afschrift hiervan is verstrekt aan eiser.
1.9. Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 juli 2007. Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is daar [...] verschenen. De zaak AWB 06/1015 WOZ (erven [A.]) is met instemming van partijen gelijktijdig ter zitting behandeld.
Eiser heeft ter zitting een stuk overgelegd aan de rechtbank en aan verweerder. Verweerder heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van dit stuk. Naar aanleiding van het verhandelde ter zitting heeft de rechtbank het onderzoek ter zitting geschorst en bepaald dat het vooronderzoek zal worden hervat. Eiser is hierbij in de gelegenheid gesteld nadere bewijsstukken over te leggen.
1.10. Van het ter zitting verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift aan partijen is verzonden.
1.11. Eiser heeft bij brief van 31 juli 2007 een aantal bewijsstukken overgelegd, waarvan een afschrift is verstrekt aan verweerder. Bij brief van 31 augustus 2007 heeft verweerder daarop gereageerd. Een afschrift daarvan is aan eiser verstrekt.
1.12. Het derde onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 februari 2008 te
's-Gravenhage. Eiser is daar in persoon verschenen. Hij heeft [deskundige K.] meegebracht als deskundige. Van dit laatste heeft eiser voorafgaand aan de zitting mededeling gedaan. Namens verweerder is daar [...] verschenen. De zaak AWB 06/1015 WOZ (erven [A.]) is gelijktijdig ter zitting behandeld.
Eiser heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan verweerder. Voorts heeft [deskundige K.] ter zitting als deskundige een verklaring afgelegd, welke is opgenomen in de door eiser overgelegde pleitnota. Verweerder heeft ter zitting een stuk overgelegd aan de rechtbank en aan eiser. Eiser heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van dit stuk.
1.13. Naar aanleiding van een door de rechtbank ter zitting gedaan verzoek heeft verweerder na afloop van de zitting nog een kopie van de publicatie van de Verordening onroerende-zaakbelastingen [P.] 2005 overgelegd. Een afschrift hiervan wordt tezamen met de uitspraak ter kennisneming aan eiser verzonden.
2. Feiten
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een vrijstaand woonhuis met bijgebouwen, alsmede een perceel grond van 2140 m2 en een perceel water van 1260 m2. Het perceel grond grenst aan een doorgaand vaarwater (de [sloot]), waarvan het perceel water deel uit maakt. Langs de [sloot] ligt een veendijk (hierna: de kade). De oppervlakte van het tot de onroerende zaak behorende deel van de kade is 310 m2. De ondergrond van het woonhuis en de bijgebouwen heeft een oppervlakte van 156 m2.
Het perceel grond loopt vanaf de kruin van de kade af naar een enkele meters lager gelegen sloot, de zogeheten teensloot. Aan de andere zijde van de teensloot ligt het [a-straat].
3. Geschil
3.1. In geschil is of verweerder:
1e. de wettelijke bepalingen op grond waarvan bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van waterverdedigings- en waterbeheersingswerken die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning (hierna: de vrijstelling), juist heeft toegepast;
2e. de waarde van de onroerende zaak ook overigens niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
3.2. Eiser beantwoordt beide vragen ontkennend en voert daartoe - samengevat - het volgende aan. Met uitzondering van de ondergrond van het woonhuis en de bijgebouwen had verweerder de tot de onroerende zaak behorende grond bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak buiten aanmerking moeten laten, omdat deze grond deel uitmaakt van een waterverdedigingswerk dat in beheer is bij het [Hoogheemraadschap]). Verweerder heeft bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en vergelijkingsobjecten. De door verweerder vastgestelde waarde staat niet in een juiste verhouding tot de waarde die bij de vorige waarderingsronde voor het waardetijdvak 2001 tot en met 2004 is vastgesteld.
3.3. Verweerder beantwoordt de onder 3.1. genoemde vragen bevestigend en voert daartoe - samengevat - het volgende aan. De tot de onroerende zaak behorende grond, met uitzondering van de kadegrond, wordt niet beheerd door een orgaan, instelling of dienst van een publiekrechtelijk rechtspersoon. Derhalve is de vrijstelling uitsluitend van toepassing op de kadegrond. De vastgestelde waarde van € 456.182 is eerder te laag dan te hoog. Uit de door hem overgelegde matrix met gegevens inzake de onroerende zaak en de vergelijkingspanden [a-straat] 4A, 5 en 9 volgt dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum ten minste € 533.200 is.
3.4. Voor de verdere onderbouwing van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
3.5. Niet tussen partijen in geschil is dat de [sloot] een openbare waterweg is en dat mitsdien het gedeelte van de [sloot] dat tot de onroerende zaak behoort, groot 1.260 m2, bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak buiten aanmerking dient te worden gelaten.
4. Beoordeling van het geschil
Met betrekking tot het eerste geschilpunt
4.1. Ingevolge artikel 18, vierde lid, van de Wet WOZ en artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van waterverdedigings- en waterbeheersingswerken die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning. Dezelfde vrijstelling geldt, naar volgt uit artikel 220d, eerste lid, aanhef en onderdeel g, van de Gemeentewet en artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel g, van de Verordening onroerende-zaakbelastingen [P.] 2005, bij de bepaling van de heffingsmaatstaf van de onroerendezaakbelastingen.
4.2. Beide partijen nemen het standpunt in dat het tot de onroerende zaak behorende perceel grond deel uitmaakt van een waterverdedigingswerk. Voorts stellen beide partijen zich op het standpunt dat de kade wordt beheerd door een orgaan, instelling of dienst van een publiekrechtelijke rechtspersoon, te weten het Hoogheemraadschap. Nu deze standpunten geen blijk geven van een onjuiste rechtsopvatting, sluit de rechtbank zich daarbij aan. Derhalve beperkt het eerste geschilpunt zich nader tot de vraag of naast de kade ook de overige tot de onroerende zaak behorende grond (hierna: de overige grond) in beheer is bij het Hoogheemraadschap.
4.3.1. Een redelijke verdeling van de bewijslast brengt mee dat eiser, die stelt dat de overige grond wordt beheerd door het Hoogheemraadschap, tegenover de gemotiveerde betwisting van deze stelling door verweerder, het beheer van de overige grond door het Hoogheemraadschap aannemelijk maakt.
4.3.2. Hiertoe heeft eiser een brief overgelegd, gericht aan eiser en afkomstig van [waarnemend hoofd] van de afdeling Waterkeringen van het Hoogheemraadschap. Uit deze brief leidt de rechtbank af dat het Hoogheemraadschap het tot zijn taak rekent de kade periodiek op te hogen, maatregelen te treffen om beschadiging van het waterverdedigingswerk te voorkomen en toezicht te houden op de staat van het waterverdedigingswerk en de naleving van de keur, doch het gewone onderhoud van de overige grond als een verantwoordelijkheid van eiser beschouwt. Deze lezing van de brief stemt overeen de verklaring van eiser ter zitting dat het Hoogheemraadschap, naast de periodieke ophoging van de kade, grondboringen (sonderingen) dient uit te voeren om de stabiliteit van het waterverdedigingswerk te meten en voorts, indien zich ooit een grondverschuiving of –uitspoeling zal voordoen die ten gevolge heeft dat het waterverdedigingswerk daardoor in de [sloot] wegglijdt of dreigt weg te glijden, gehouden zal zijn verdergaande maatregelen te treffen om het waterverdedigingswerk te herstellen dan wel de dreigende beschadiging van het waterverdedigingswerk te voorkomen. Voorts hebben eiser en [deskundige K.] - zelf ook wonend aan het [a-straat] - ter zitting verklaard dat, voor zover hun kennis reikt, het Hoogheemraadschap in het gedeelte van het waterverdedigingswerk dat parallel aan het [a-straat] is gelegen, nimmer sonderingen heeft uitgevoerd en met betrekking tot dit gedeelte evenmin ooit verdergaande maatregelen in de zo-even bedoelde zin heeft getroffen.
4.3.3. Daarnaast heeft eiser ter onderbouwing van zijn standpunt dat de overige grond wordt beheerd door het Hoogheemraadschap diverse andere stukken overgelegd, waaronder een excerpt van de Keur van het Hoogheemraadschap en een kopie van een op 26 mei 1871 verleden notariële akte, waarin voor zover hier van belang, is vastgelegd dat de toenmalige eigenaar van het land langs de [sloot] en het Groot-Waterschap van [plaats Q.], een rechtsvoorganger van het Hoogheemraadschap, zijn overeengekomen dat het Groot-Waterschap van [plaats Q.] de “kade voortdurend en ten eeuwigen dage [zal] onderhouden”.
4.4.1. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de overige grond wordt beheerd door het Hoogheemraadschap. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
4.4.2. In de onder 4.1. genoemde bepalingen is geen nadere invulling gegeven aan de woorden “worden beheerd door”. Naar het oordeel van de rechtbank dient aan de hand van de aard en omvang van de feitelijk door of vanwege het Hoogheemraadschap met betrekking tot de overige grond verrichte handelingen te worden bepaald of er sprake is van beheer in de hier bedoelde zin. De bevoegdheden en plichten van het Hoogheemraadschap met betrekking tot het waterverdedigingswerk acht de rechtbank in dit verband slechts relevant indien en voor zover zij tot werkzaamheden van of vanwege het Hoogheemraadschap met betrekking tot de overige grond hebben geleid dan wel naar redelijke verwachting zullen leiden.
4.4.3. Uit de door eiser overgelegde stukken en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd leidt de rechtbank af dat de door of vanwege het Hoogheemraadschap tot op heden met betrekking tot de overige grond verrichte werkzaamheden zich hebben beperkt tot het houden van toezicht en dat deze werkzaamheden in de toekomst, naast het houden van toezicht, naar redelijke verwachting uitsluitend zullen bestaan uit het voorkomen of herstellen van een doorbraak van de waterkering. Alle andere werkzaamheden met betrekking tot de overige grond dient eiser uit te (laten) voeren. Het louter uitoefenen van toezicht op de overige grond is niet aan te merken als beheer van de overige grond in de hier bedoelde zin (vergelijk Hof Arnhem, 29 januari 2004, nr. 01/03246, Belastingblad 2004/552, en Rechtbank ‘s-Gravenhage, 8 september 2006, nr. 06/734, Belastingblad 2007/16). Ook het voorkomen van een doorbraak van de waterkering of het herstellen van de waterkering na een doorbraak, al dan niet in combinatie met de zo-even genoemde toezichthoudende taak, is onvoldoende om van beheer van de overige grond door het Hoogheemraadschap te spreken. Bij dit laatste neemt de rechtbank in aanmerking dat uit de door eiser overgelegde stukken en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd niet blijkt dat het risico op een doorbraak van de waterkering in de komende decennia meer dan verwaarloosbaar groot is, noch dat het voorkomen of herstellen van de gevolgen van een dergelijke doorbraak tot substantiële werkzaamheden met betrekking tot de overige grond zal leiden.
4.5. Gelet op hetgeen onder 4.1. tot en met 4.4. is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de vrijstelling juist heeft toegepast.
Met betrekking tot het tweede geschilpunt
4.6.1. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, met de door hem overgelegde matrix met gegevens inzake de onroerende zaak en de woningen [a-straat] 4A, 5 en 9 (hierna: de vergelijkingsobjecten) en hetgeen hij ter onderbouwing en toelichting daarvan heeft aangevoerd, in het van hem verlangde bewijs geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
4.6.2. Naar volgt uit de matrix is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum, indien deze op de in de matrix aangegeven wijze wordt afgeleid uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, aanmerkelijk hoger dan de vastgestelde waarde. Met de door eiser genoemde verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak is bij de herleiding van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten tot de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak de verkoopprijzen van de genoemde vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn.
4.6.3. Dat verweerder de gegevens inzake de drie vergelijkingsobjecten pas in de beroepsfase aan zijn standpunt ten grondslag heeft gelegd, verdient weliswaar niet de schoonheidsprijs, doch is anderzijds ook weer niet zo onzorgvuldig dat de rechtbank aan deze gegevens voorbij zou moeten gaan.
4.7. Naar het oordeel van de rechtbank faalt ook eisers stelling dat de door verweerder vastgestelde waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die bij de vorige waarderingsronde voor het waardetijdvak 2001 tot en met 2004 is vastgesteld. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende.
Een herleiding van de waarde op de waardepeildatum, welke uitgaat van de in een eerdere taxatieronde naar een eerdere waardepeildatum vastgestelde waarde, kan niet als een op artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ gebaseerde methode van waardebepaling worden beschouwd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van de feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen zonder dat daarbij betekenis wordt toegekend aan de in een eerdere taxatieronde naar een eerdere waardepeildatum vastgestelde waarde.
4.8. Gelet op hetgeen onder 4.6. en 4.7. is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
Conclusie
4.9. Het beroep is ongegrond.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 24 april 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. G.J. van Leijenhorst, mr. J.M. Vink en mr. J.E.M.G. van Wezel in tegenwoordigheid van mr. A.J. Kwestro, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.