Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
eerste meervoudige belastingkamer
nummer 02/01370 (WOZ)
U i t s p r a a k
op het beroep van [X] te [Z] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Raalte (hierna: de Ambtenaar) op het bezwaarschrift van belanghebbende betreffende de beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004, beschikkingsnummer [01].
1. Beschikking, bezwaar en geding voor het Hof
1.1. Belanghebbende heeft met dagtekening 27 april 2001 een beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 - naar de waardepeildatum 1 januari 1999 - ontvangen met betrekking tot haar woning.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de voornoemde waardebeschikking tijdig bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft bij de bestreden uitspraak de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende is van deze uitspraak tijdig in beroep gekomen bij het Hof. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van de derde enkelvoudige belastingkamer van het gerechtshof van 20 juni 2003 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord [belanghebbendes dochter en schoonzoon, als gemachtigden van belanghebbende, alsmede de heffingsambtenaar].
1.5. Het Hof heeft de zaak verwezen naar de eerste meervoudige belastingkamer. Beide partijen hebben tijdens de zitting van 20 juni 2003 verklaard geen nadere mondelinge behandeling van de zaak te wensen.
2. Feiten
Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast.
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [a-weg 1 te Z]. Het betreft een voormalige bedrijfswoning, waarvan de eigendom in 1984, bij de beëindiging van het bedrijf van belanghebbende en haar inmiddels overleden echtgenoot, naar privé is overgegaan en die sedertdien in gebruik is als privé-woning.
2.2. Belanghebbendes dochter en schoonzoon hebben het bedrijf overgenomen. Bij besluit van burgemeester en wethouders van Raalte d.d. 4 december 1984 is bouwvergunning verleend voor de bouw van de woning [a-weg 2]. Deze nieuwe bedrijfswoning, die is gelegen tegenover belanghebbendes woning aan de andere zijde van de inrit, wordt bewoond door belanghebbendes dochter en schoonzoon.
2.3. Aan de verlening van de bouwvergunning voor de nieuwe bedrijfswoning is de voorwaarde verbonden dat de woning van belanghebbende zal worden uitgesloopt - dat wil zeggen onbewoonbaar zal worden gemaakt - binnen drie maanden nadat de bewoning hiervan door het echtpaar [X] of de langstlevende echtgenoot is gestaakt. Deze voorwaarde is vastgelegd in een overeenkomst met de gemeente Raalte. Aan deze overeenkomst is een kettingbeding verbonden.
2.4. Aan belanghebbendes onroerende zaak is de woonbestemming onttrokken. Er mag daar ter plekke slechts één woning staan, in casu de nieuwe bedrijfswoning van belanghebbendes dochter en schoonzoon.
2.5. De Ambtenaar heeft zich bij het geven van de voormelde waardebeschikking ingevolge de Wet WOZ op het standpunt gesteld dat de waarde van belanghebbendes onroerende zaak overeenkomstig artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ op de waardepeildatum 1 januari 1999 € 161.545 bedraagt.
2.6. Belanghebbende bestrijdt deze waardevaststelling. In 1989 is de onderhavige onroerende zaak voor het eerst getaxeerd ten behoeve van de onroerend-goedbelastingen. Na bezwaar is de waarde toen vastgesteld op f 50.000. Deze waarde is sedertdien voor de heffing van de onroerendezaakbelastingen en voor de toepassing van de Wet WOZ, gedurende zestien jaar door de gemeente gehandhaafd. Belanghebbende had de verwachting dat de waarde gedurende haar leven ƒ 50.000 (€ 22.689) zou blijven. Deze verwachting is niet gestoeld op door de gemeente opgewekt vertrouwen.
2.7. De perceeloppervlakte van belanghebbendes onroerende zaak bedraagt 1255 m². Omdat de onroerende zaak na belanghebbendes overlijden niet meer mag worden bewoond, kan het perceel niet worden verkocht als bouwkavel voor de bouw van een woning. Het zou wel als landbouwgrond kunnen worden verkocht. De prijs van landbouwgrond bedraagt ƒ 3,50 (€ 1,59) per m². De verkoopprijs van het perceel als landbouwgrond zou, hiervan uitgaande, ƒ 4.392,50 (€ 1.995,45) bedragen. De sloopkosten van het pand bedragen 1255 x € 97 = € 121.735. De sloopkosten overtreffen derhalve de verkoopprijs van het perceel als landbouwgrond.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1. Tussen partijen is in geschil of de waarde van belanghebbendes onroerende zaak dient te worden bepaald uitgaande van het huidige gebruik als woning, zoals de Ambtenaar bepleit, dan wel uitgaande van een bestemming tot landbouwgrond, zoals belanghebbende bepleit. Indien het gelijk is aan de Ambtenaar zijn partijen het erover eens dat de waarde van de onroerende zaak € 161.545 bedraagt, zoals bij de bestreden beschikking is vastgesteld. Indien het gelijk is aan belanghebbende bedraagt de waarde volgens hen nihil.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Zij hebben daaraan ter zitting toegevoegd hetgeen in het als bijlage bij deze uitspraak gevoegde proces-verbaal is vermeld.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de waarde van de onderhavige onroerende zaak tot nihil. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van zijn uitspraak.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als peildatum 1 januari 1999.
4.2. Tot staving van de door hem verdedigde waarde heeft de Ambtenaar in zijn verweerschrift aangevoerd dat met een eventuele waardedrukkende of waardeverhogende werking van een beperkt recht ingevolge het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ geen rekening wordt gehouden. Het bedoelde voorschrift gaat er immers vanuit dat de volle en onbezwaarde eigendom van de zaak zou kunnen worden overgedragen. In dit verband wijst de Ambtenaar op de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 1998, nr. 33212, Belastingblad 1999/93.
4.3. In de onder 4.2. bedoelde procedure stond de vraag centraal in hoeverre in het kader van de waardebepaling ten behoeve van de heffing van de onroerende-zaakbelastingen aan een - in het betreffende geval uit bepalingen van Maatschappelijk Gebonden Eigendom voorvloeiende - beperking van de vervreemdingsbevoegdheid zoals een antispeculatiebeding, al dan niet versterkt met een kettingbeding, een waardedrukkende invloed dient te worden toegekend. De Hoge Raad overwoog met betrekking tot de bedoelde vraag het volgende:
3.3. (…) In het wettelijke stelsel van de onroerendezaakbelastingen past veeleer, (…) als maatstaf voor het al dan niet toekennen van waardedrukkende invloed aan een zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichting aan te houden of door die verplichting de omvang van het genot van de zaak, en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, beperkt wordt. Aan die maatstaf voldoet niet een beperking van de vervreemdingsbevoegdheid, zoals het onderhavige antispeculatiebeding, ongeacht of het beding is versterkt met een kettingbeding.
4.4. Het Hof kan de Ambtenaar in zijn onder 4.2. verwoorde betoog niet volgen. Anders dan de Ambtenaar kennelijk meent vloeit uit de onder 2.3. bedoelde overeenkomst niet een beperking van de vervreemdingsbevoegdheid, vergelijkbaar met een antispeculatiebeding, voort. Dat de onderhavige onroerende zaak niet als woning kan worden verkocht vloeit niet voort uit de overeenkomst, doch uit de op de onroerende zaak rustende bestemming. De bestemming van "woning" is immers per het tijdstip van verlening van de onder 2.2. genoemde vergunning aan de onderhavige onroerende zaak komen te ontvallen. De overeenkomst strekt er slechts toe dat in het onderhavige geval door de gemeente wordt gedoogd dat de onroerende zaak, in strijd met de daarop rustende bestemming, door belanghebbende wordt gebruikt als woning. Door middel van het in de overeenkomst opgenomen kettingbeding wordt verzekerd dat dit gebruik uitsluitend ten aanzien van belanghebbende wordt gedoogd. Het gedogen is derhalve persoonsgebonden.
4.5. Zoals de Hoge Raad heeft overwogen in zijn uitspraak van 20 december 2002, nr. 37 558, Belastingblad 2003/127, brengt het feit dat een door de gemeente gevoerd gedoogbeleid persoonsgebonden is, mee dat de waardedrukkende invloed van het bestemmingsplan zich, ondanks dat gedogen, ten volle doet gelden omdat immers iedere potentiële koper ermee heeft te rekenen dat de gemeente dat plan jegens hem zal willen handhaven.
4.6. Uit het voorgaande vloeit voort dat het gelijk aan belanghebbende is.
5. Proceskosten
Het Hof acht termen aanwezig de Ambtenaar te veroordelen in de reis- en verblijfkosten die belanghebbende in verband met de behandeling van zijn beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. Het Hof stelt deze kosten vast op € 20.
6. Beslissing
Het gerechtshof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- vermindert de vastgestelde waarde tot nihil;
- gelast de gemeente Raalte aan belanghebbende het door haar gestorte griffierecht ten bedrage van € 29 te vergoeden;
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 20 en wijst de gemeente Raalte aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2003 te Arnhem door mr. N.E. Haas, voorzitter, mr. drs. F.J.P.M. Haas en mr. J.A. Monsma, raadsheren, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.
(J.L.M. Egberts) (N.E. Haas)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 15 juli 2003
Ieder van de partijen kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.