Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
derde meervoudige belastingkamer
nummer 98/04205
U i t s p r a a k
op het beroep van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [X] Recreatie B.V. te [Z] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffings- en invorderingsambtenaar van de gemeente [P] (hierna: de Ambtenaar) betreffende na te melden ten aanzien van belanghebbende gegeven beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken.
1. Beschikkingen, bezwaar en geding voor het Hof
1.1. Ten aanzien van belanghebbende is voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 januari 2000 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1 te Z] en de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [b-straat 2 te Z] - bij beschikking - vastgesteld op ƒ 1.833.000 respectievelijk op ƒ 2.052.000.
1.2. Deze beschikkingen zijn, na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij het Hof.
De Ambtenaar heeft een vertoogschrift ingediend. Belanghebbende heeft vervolgens een conclusie van repliek ingezonden en de Ambtenaar een conclusie van dupliek.
1.4. De eerste mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van de eerste enkelvoudige belastingkamer van het Hof van 24 oktober 2000 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord: [belanghebbendes gemachtigde alsmede de Ambtenaar]. De gemachtigde van belanghebbende heeft op die zitting een pleitnota voorgedragen en afschriften daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De inhoud van deze pleitnota dient hier als herhaald en ingelast te worden aangemerkt. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
1.5. Het lid van genoemde enkelvoudige kamer heeft de zaak verwezen naar de meervoudige belastingkamer van het Hof.
1.6. Vervolgens heeft een zogenoemde inlichtingenronde plaatsgehad, waarbij het bepaalde in de artikelen 14, eerst lid, ten tweede en 16 van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken is toegepast.
1.7. De tweede mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van de derde meervoudige belastingkamer van het Hof van 19 september 2002 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord: [belanghebbendes gemachtigde alsmede de Ambtenaar]. Beide partijen hebben ter zitting een pleitnota (met bijlagen) voorgedragen en afschriften daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De inhoud van deze pleitnota's dient hier als herhaald en ingelast te worden aangemerkt.
2. Feiten
Op grond van de gedingstukken en het verhandelde in genoemde zittingen is, als tussen partijen niet in geschil dan wel door één der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan.
2.1. Belanghebbende is één van de zestien dochtervennootschappen van de in [Q] gevestigde vennootschap [A] Internationaal BV. De tot de [A]-groep behorende vennootschappen houden zich sinds 1987 bezig met het verwerven, het beheer en de exploitatie van sportcentra en multifunctionele accommodaties. Het beleid en de directie over de dochtervennootschappen worden gevoerd vanuit [A] Internationaal B.V. De exploitatie van de verworven accommodaties geschiedt door de dochtervennootschappen.
2.2. Belanghebbende exploiteert sedert 1 augustus 1992 de - voorheen door de gemeente [P] (hierna: de gemeente) geëxploiteerde - [sporthal] gelegen aan de b-straat 2 te Z].
2.3. In het kader van het voornemen van de gemeente om bepaalde sportvoorzieningen te privatiseren, is de gemeente in overleg getreden met (de moedermaatschappij van) belanghebbende. Dit overleg heeft erin geresulteerd dat de gemeente en belanghebbende in 1995 met betrekking tot de sporthal alsmede met betrekking tot het [zwembad], gelegen aan de [a-straat 1 te Z], een zogenoemde privatiseringsovereenkomst en een erfpachtsovereenkomst hebben gesloten. Deze overeenkomsten behelzen - voorzover in dezen van belang - het volgende:
- met betrekking tot de sporthal en het zwembad wordt ten behoeve van belanghebbende per 1 september 1995 een recht van erfpacht gevestigd voor de duur van 20 jaren;
- de verschuldigde canon beloopt ƒ 100 per jaar;
- belanghebbende heeft na afloop van de erfpachtstermijn van 20 jaren het recht de sporthal en het zwembad te verwerven voor een bedrag van ƒ 100;
- belanghebbende garandeert de continuïteit van het gebruik van de sporthal en het zwembad als sport- en recreatie-accommodaties in ruime zin alsmede de continuïteit van een goede dienstverlening aan de inwoners van de gemeente voor betaalbare prijzen;
- de gemeente zal - voorzover dat in haar vermogen ligt - geen medewerking verlenen aan de vestiging van een nieuwe sporthal of openbaar zwembad in de gemeente, indien redelijkerwijs te verwachten is dat de exploitatie van de sporthal en het zwembad daardoor negatief wordt beïnvloed;
- de gemeente zal gedurende de eerste 10 jaren jaarlijks een bijdrage in de exploitatiekosten aan belanghebbende betalen van ƒ 225.000 en gedurende het elfde tot en met het twintigste jaar een bijdrage van jaarlijks ƒ 200.000;
- belanghebbende heeft gedurende 5 jaar, ingaande op 1 september 1995, het optierecht voor het verkrijgen in erfpacht van een terrein van ongeveer 12.500 m2, gelegen aan de noordzijde van de sporthal. Bij uitoefening van deze optie geldt voor de verkregen grond een erfpachtscanon van ƒ 8,50 per jaar met een looptijd tot 1 september 2015. Daarna gaat ook die grond in eigendom over voor de som van ƒ 100;
- de aanwezige inventaris en voorraden worden om niet aan belanghebbende overgedragen;
- de gemeente zal ter zake van het achterstallige onderhoud belanghebbende éénmalig een bijdrage van ƒ 100.000 verstrekken;
- de gemeente zal belanghebbende een lening van ƒ 400.000 verstrekken, af te lossen in twintig jaar tegen het door de BNG op 1 september 1995 berekende rentepercentage;
- de door belanghebbende vastgestelde tarieven dienen ter goedkeuring te worden voorgelegd aan een programmacommissie.
2.4 Na het sluiten van deze overeenkomsten zijn bedoelde erfpachtsrechten ten behoeve van belanghebbende gevestigd. Bij de aanvang van het onderhavige tijdvak - 1 januari 1997 - had belanghebbende het genot krachtens beperkt recht van de sporthal en het zwembad.
2.5 Blijkens de door belanghebbende overgelegde jaarrekeningen, heeft zij over de boekjaren 1995/1996, 1996/1997, 1997/1998, 1998/1999 en 1999/2000 een resultaat vóór belastingen behaald van achtereenvolgens: ƒ 119.104 negatief; ƒ 120.920 negatief; ƒ 80.600 negatief; ƒ 104.753 negatief en ƒ 3.600 negatief. In het boekjaar 1996/1997 heeft belanghebbende een bedrag van ƒ 928.540 - waarin is begrepen een bedrag van ƒ 809.035 ter zake van de verbouwing van het zwembad - geïnvesteerd.
2.6 De bedrijfswaarde van de onderhavige onroerende zaken, berekend via de zogenoemde discounted-cash-flow-methode op basis van de gegevens met betrekking tot de boekjaren 1995/1996 tot en met 1999/2000, bedraagt ƒ 584.139.
2.7 De sporthal en het zwembad vormen incourante onroerende zaken.
2.8 De Ambtenaar, die zich op het standpunt stelt dat de waarde van het zwembad en van de sporthal moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde, heeft de waarden per peildatum 1 januari 1992 - welke waarden ingevolge artikel 41, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) worden geacht de waarden per 1 januari 1995 te zijn - vastgesteld op ƒ 1.833.000 onderscheidenlijk op ƒ 2.052.000. Tegen deze waardevaststellingen heeft belanghebbende tevergeefs bezwaar gemaakt.
2.9 In de beroepsfase heeft de Ambtenaar twee, op 6 juni 2001 door [B] (Register-Taxateur) opgemaakte, taxatierapporten overgelegd. In het met betrekking tot het zwembad opgemaakte taxatierapport wordt een gecorrigeerde vervangingswaarde per waardepeildatum verdedigd van ƒ 2.462.000 en in het met betrekking tot de sporthal opgemaakte taxatierapport een gecorrigeerde vervangingswaarde van ƒ 2.921.000. Evenals bij de in de beschikkingen vermelde waardevaststellingen, is in deze taxatierapporten een waarde aan de grond toegekend van - met betrekking tot het zwembad - ƒ 270.000 en - met betrekking tot de sporthal - ƒ 439.000.
2.10 De sloopkosten van de onderhavige opstallen bedragen ongeveer ƒ 209.000.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 Tussen partijen is in geschil of de Ambtenaar de waarden van de onderhavige objecten (te weten ƒ 1.833.000 voor het zwembad en ƒ 2.052.000 voor de sporthal) te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Ambtenaar ontkennend.
3.2 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waaronder de eerdergenoemde pleitnota's (met bijlagen). Hetgeen zij in de zittingen hieraan nog hebben toegevoegd is verwoord in de processen-verbaal van die zittingen. Afschriften van deze processen-verbaal zijn aan deze uitspraak gehecht.
3.3 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en tot vermindering van de vastgestelde waarden tot ƒ 275.605 voor het zwembad en tot ƒ 308.534 voor de sporthal.
3.4 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van zijn uitspraak.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. De Ambtenaar is bij de vaststelling van de waarde van de onderhavige
- niet tot woning dienende - objecten ervan uitgegaan dat deze waarde moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in het derde lid van artikel 17 van Pro de Wet WOZ.
4.2. Belanghebbende herhaalt voor het Hof haar reeds in de bezwaarfase ingenomen standpunt dat, nu sprake is van commerciële exploitatie van de incourante sporthal en het incourante zwembad, voor de bepaling van de WOZ-waarde van deze objecten dient te worden uitgegaan van de bedrijfswaarde van die objecten. Zij verwijst daarbij naar het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 1992, nr. 27 678, BNB 1992/298.
4.3. In dat arrest heeft de cassatierechter (onder meer) beslist dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van een in de commerciële sfeer gebezigde incourante onroerende zaak niet hoger kan worden gesteld dan de bedrijfswaarde, de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt.
4.4. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft belanghebbende onder meer aangevoerd:
- dat zij is gespecialiseerd in het exploiteren van recreatieve objecten;
- dat zij slechts één doel voor ogen heeft, te weten het behalen van zoveel mogelijk winst;
- dat zij de exploitatie van een sportaccommodatie daarom eerst zal aanvaarden indien uit de calculatorische afweging van kansen en risico's een lange termijn winstverwachting volgt;
- dat zulks het geval is met betrekking tot het zwembad en de sporthal;
- dat zij wordt gesteund door een organisatie (moedermaatschappij) met een enorme branche-ervaring op het gebied van marketing, productkennis en -ontwikkeling, en strategisch beleid.
4.5. Het Hof acht deze stellingen, mede gelet op de door belanghebbende overgelegde producties die hieraan steun geven, aannemelijk. Mitsdien moet worden geconcludeerd dat belanghebbende, bezien vanuit haar positie, het zwembad en de sporthal in de commerciële sfeer exploiteert, dat wil zeggen dat deze exploitatie door belanghebbende uitsluitend geschiedt om daarmee winst te behalen.
4.6. Aan deze conclusie doet, anders dan de Ambtenaar betoogt, niet af dat belanghebbende met betrekking tot deze exploitatie is gebonden aan een aantal door de gemeente - via de gesloten overeenkomsten - opgelegde voorwaarden. Evenmin doet daaraan af dat de gemeente met de met belanghebbende gesloten overeenkomsten heeft beoogd het algemeen belang te dienen door het gemeentelijke sport- en recreatievoorzieningenniveau op peil te houden en dat de gemeente belanghebbende in dat kader langdurig subsidieert.
4.7. Gelet op de door belanghebbende in de boekjaren 1995/1996 tot en met 1999/2000 behaalde negatieve resultaten is aannemelijk dat, ondanks de professionele organisatie van belanghebbende, het zwembad en de sporthal op de peildatum voorshands niet rendabel waren te exploiteren. Alsdan bestaat aanleiding deze zaken commercieel af te waarderen tot op lagere bedrijfwaarde en dient de gezochte WOZ-waarde op die bedrijfswaarde te worden vastgesteld.
4.8. De Ambtenaar heeft in dit verband - subsidiair - het standpunt inge-nomen dat de bedrijfswaarde van de onderhavige onroerende zaken gelijk is aan de in de (in 2.9 bedoelde) taxatierapporten berekende gecorrigeerde vervangingswaarden, aangezien bij die berekeningen - overeenkomstig het voorschrift van artikel 4, vierde lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken - rekening is gehouden met de economische situatie in de onderhavige bedrijfstak. Het verschil tussen de in die rapporten genoemde waarden en de bij beschikking vastgestelde waarden kan, zo betoogt de Ambtenaar, als een (extra) functionele correctie voor economische veroudering worden aangemerkt.
4.9. Dit standpunt wordt naar het oordeel van het Hof terecht door belanghebbende bestreden. Bij de vaststelling van de bedrijfswaarde gaat het immers om de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar (zakelijk gerechtigde) zelf heeft. Voor - zoals hier - in de commerciële sfeer gebezigde onroerende zaken volgt de juiste omvang van de correcties voor technische en functionele veroudering uit die bedrijfswaarde (vergelijk HR 5 juni 1996, 30 314, BNB 1996/250). In de van de zijde van de Ambtenaar overgelegde taxatierapporten is op geen enkele wijze rekening gehouden met de met betrekking tot de exploitatie van het zwembad en de sporthal bij belanghebbende bestaande winstverwachtingen. Reeds hierom kan de subsidiaire stellingname van de Ambtenaar niet worden gevolgd.
4.10. Met die winstverwachtingen is wel rekening gehouden in de berekeningen van partijen van de bedrijfswaarde volgens de zogenoemde discounted-cash-flow-methode. Daarom zal het Hof partijen volgen in deze berekeningsmethodiek. Ter zitting van 19 september 2002 hebben partijen nader - eensluidend - geconcludeerd dat de volgens die methode berekende bedrijfswaarde van het zwembad per peildatum ƒ 275.605 beloopt en de bedrijfswaarde van de sporthal ƒ 308.534. Het Hof zal zich met deze conclusies verenigen.
4.11. Nu de bedrijfswaarde van het zwembad en van de sporthal meer beloopt dan de verkoopwaarden van de gronden bij liquidatie (verminderd met de sloopkosten), is een waardevaststelling op die verkoopwaarden niet aan de orde.
4.12. Het beroep van belanghebbende, zo volgt uit het hiervóór overwogene, is gegrond.
5. Proceskosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken. Het Hof stelt deze kosten - van beroepsmatig verleende rechtsbijstand - vast op ƒ4.970 (3,5 punten voor proceshandelingen; ƒ 710 per punt en een wegingsfactor 2).
6. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- vermindert de met betrekking tot de sporthal vastgestelde waarde tot €140.007 (ƒ308.534);
- vermindert de met betrekking tot het zwembad vastgestelde waarde tot €125.064 (ƒ275.605);
- gelast de Ambtenaar aan belanghebbende te vergoeden het door deze betaalde griffierecht van € 36,30 (ƒ 80), en
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 2255,29 (ƒ 4.970), en wijst aan de gemeente [P] als de rechtspersoon die deze kosten aan belanghebbende dient te vergoeden.
Aldus vastgesteld op 31 oktober 2002 te Arnhem door mr. Röben, voorzitter, mr. Den Ouden en mr. Ettema, raadsheren, in tegenwoordigheid van mr. Sitsen als griffier.
(J.M. Sitsen) (J.B.H. Röben)
De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 31 oktober 2002
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt u een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. Het door een belanghebbende betaalde griffierecht voor de vervanging van een mondelinge uitspraak in een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat is verschuldigd voor het indienen van beroep in cassatie.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.