ECLI:NL:GHARL:2026:4772

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof: 200.358.746/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen: 11283717)

arrest van 21 juli 2026

in de zaak van

[appellante] ( [appellante] )

die woont in [woonplaats1]

advocaat: mr. P.N. Huisman

Stichting Lefier (Lefier)

die gevestigd is in [woonplaats2]

advocaat: mr. I. van Ast

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
- de appeldagvaarding van 9 september 2025;

de memorie van grieven;
de memorie van antwoord;
de akte uitlating van [appellante] van 10 februari 2026.

1.2

Partijen hebben arrest gevraagd, waarna het hof een datum voor arrest heeft bepaald.

2.Waar gaat deze zaak over?

2.1

Tussen Lefier als verhuurder en [appellante] als huurder heeft vanaf 13 oktober 2020

een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot de woning aan de [adres1] te [woonplaats3] . Deze huurovereenkomst is met ingang van 4 februari 2023 beëindigd. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Lefier van toepassing verklaard.

2.2

De maandelijkse huurprijs bedroeg laatstelijk € 597,65, inclusief een voorschot op de

servicekosten van € 5,39.

2.3

In een brief van 24 maart 2021 heeft Lefier aan [appellante] laten weten dat de

aardbevingsgerelateerde versterkingsmaatregelen die in de woning moeten worden genomen ingrijpend zullen zijn, dat Lefier uitgaat van vervanging van de woning , maar dat dat nog niet definitief is omdat zij daarover nog met de Nationaal Coördinator Groningen (hierna: NCG) in bespreking is en daarover nog geen overeenstemming is bereikt.

2.4

In een brief van 26 juli 2021 heeft Lefier aan [appellante] laten weten dat een deel van de geconstateerde schade aan de woning aardbevingsschade betreft en dat binnenkort een

afspraak gemaakt zal worden om deze schade te herstellen.

2.5

[appellante] heeft zich medio 2021 tot de Huurcommissie gewend om een uitspraak te verkrijgen over de redelijkheid van de overeengekomen (aanvangs)huurprijs. Op 25 juni 2021 heeft de rapporteur van de Huurcommissie over de woningwaardering een rapport van onderzoek uitgebracht. Bij voorzittersuitspraak van 5 juli 2021 is geoordeeld dat de aanvangshuurprijs redelijk is, maar dat de woning gebreken heeft en dat de huurprijs verlaagd dient te worden tot 40% van de geldende huurprijs, zijnde een bedrag van € 236,90, te rekenen vanaf de aanvang van de huurovereenkomst per 13 oktober 2020 tot aan de eerste maand nadat de gebreken zijn hersteld.

2.6

Lefier heeft verzet ingesteld tegen deze beslissing. In een uitspraak van de Huurcommissie van 6 oktober 2021 is het verzet gegrond verklaard. De Huurcommissie heeft geoordeeld dat de overeengekomen huurprijs van € 592,26 per maand redelijk is, maar heeft de huurprijs verlaagd naar € 472,81 per maand (80% van de geldende huurprijs) wegens een ernstig gebrek, te weten dat in de woningscheidende wand op de zolderruimte in de top sprake is van scheurvorming in het materiaal (gebrek in de categorie C, nummer 6).

2.7

In een brief van 12 januari 2022 heeft Lefier [appellante] laten weten dat de beslissing van de Huurcommissie meebrengt dat zij over de periode van 13 oktober 2020 tot en met januari 2022 40% te weinig huur in rekening heeft gebracht en dat zij vanaf februari 2022 80% van de huurprijs in rekening zal brengen. Lefier heeft in deze brief aanspraak gemaakt op een nabetaling van € 3.698,85 over genoemde periode. [appellante] heeft dit bedrag niet betaald.

2.8

Omdat Lefier het niet eens was met de beslissing van de Huurcommissie heeft zij zich gewend tot de kantonrechter. [appellante] heeft daarin als tegenvordering gevraagd vast te stellen dat in de woning sprake is van een ernstig gebrek die een (tijdelijke) verlaging van de huurprijs rechtvaardigt. In een vonnis van 21 maart 2023 heeft de kantonrechter geoordeeld dat er sprake was van een gebrek in de woning, bestaande uit scheurvorming in de (woningscheidende) wand op de zolder en dat het redelijk is de huurprijs per 13 oktober 2020 te verlagen tot € 473,81 per maand.

2.9

Op 28 juni 2023 heeft Lefier [appellante] een veertiendagenbrief gestuurd, waarin

zij [appellante] sommeert tot betaling van € 9.725,76 aan achterstallige huur over de periode van 13 oktober 2020 tot en met februari 2023 en daarbij aangegeven dat dit bedrag zal worden vermeerderd met € 861,29 aan buitengerechtelijke incassokosten indien [appellante] dat bedrag niet binnen 15 dagen na bezorging van de brief heeft voldaan.

2.1

In een e-mail van 19 juli 2023 heeft [appellante] aan de incassogemachtigde van Lefier

gevraagd of deze op de hoogte is van het vonnis waarin de huurprijs is verlaagd en de

schade die zij heeft geleden door het achterhouden van informatie bij het aangaan van de

huurovereenkomst. In reactie daarop heeft de incassogemachtigde bij e-mail van 19 juli 2023

aangegeven van dat vonnis op de hoogte te zijn en dat in de uitspraak van de Huurcommissie noch in die van de kantonrechter iets is vermeld over andere schade en dat dit betekent dat de verlaagde huurprijs door [appellante] moet worden voldaan.

2.11

[appellante] heeft hier vervolgens niet meer op gereageerd en is niet tot betaling overgegaan.

3.Het geschil en de beslissing van de kantonrechter

3.1

Lefier heeft bij de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, (hierna: de kantonrechter) gevorderd dat [appellante] wordt veroordeeld tot betaling van
€ 11.823,69, vermeerderd met wettelijke rente, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten, de nakosten daaronder mede begrepen.

3.2

De kantonrechter heeft bij vonnis van 18 maart 2025 Lefier in het gelijk gesteld, haar vordering toegewezen en [appellante] in de proceskosten veroordeeld.

4.De vorderingen en grieven van [appellante]

4.1

vordert in hoger beroep vernietiging van het vonnis van de kantonrechter en dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van Lefier alsnog afwijst, Lefier veroordeelt tot terugbetaling van wat op grond van het vonnis aan haar is betaald en Lefier in de proceskosten van beide instanties veroordeelt.

4.2

[appellante] heeft het vonnis waarvan beroep bestreden met een vijftal grieven, die tot de door haar gewenste beslissing van het hof moeten leiden.

4.3

Het hof zal hierna de grieven zoveel mogelijk thematisch/gebundeld behandelen. De beslissing zal zijn dat het hof de zaak zal aanhouden om partijen in de gelegenheid te stellen zich uit te laten over het voornemen van het hof tot het stellen van prejudiciële vragen aan de Hoge Raad als het gaat om de proceskosten. Die beslissing wordt hieronder toegelicht.

5.De beoordeling

Het beroep op bedrog respectievelijk dwaling

5.1

In eerste aanleg heeft [appellante] zich ter afwering van de vorderingen van Lefier beroepen op bedrog respectievelijk dwaling. Evenals de kantonrechter passeert het hof het door Lefier in dit verband gedane en in hoger beroep gehandhaafde beroep op verjaring omdat het hier niet gaat om een ‘actieve’ vernietigingsvordering maar om een beroep op vernietiging bij wijze van verweer. Uit artikel 3:51 lid 3 BW Pro volgt dat een dergelijk beroep niet aan verjaring onderhevig is.

5.2

Met haar eerste grief komt [appellante] op tegen de afwijzing door de kantonrechter van het door haar bij wijze van verweer gedane beroep op bedrog. Die afwijzing is, kort gezegd, gegrond op het in rov. 4.6 t/m 4.10 van het vonnis vervatte oordeel dat niet is gebleken dat het voor Lefier bij het aangaan van de huurovereenkomst al duidelijk was dat de woning moest worden gesloopt en dat evenmin is gebleken dat de door [appellante] gestelde gebreken er al bij aanvang van de huurovereenkomst waren en door Lefier voor [appellante] zijn verzwegen. In de toelichting op grief 1 worden door [appellante] citaten uit openbare bronnen weergegeven, maar geen van deze citaten wijst erop dat Lefier bij het aangaan van de huurovereenkomst wist dat de woning moest worden gesloopt. De citaten geven evenmin reden om te vermoeden dat de door [appellante] gestelde gebreken er al bij aanvang van de huurovereenkomst waren en toen door Lefier voor [appellante] zijn verzwegen. Tegen dit licht is er geen reden om aan de betwisting door Lefier van het door [appellante] gestelde hogere eisen te stellen dan de kantonrechter heeft gedaan. Met de kantonrechter is het hof verder van oordeel dat het door [appellante] in eerste aanleg overgelegde fotomateriaal niet de conclusie rechtvaardigt dat de bedoelde gebreken bij aanvang van de huurovereenkomst al aan de orde waren. Daarnaast kan zonder nadere toelichting, die door [appellante] niet gegeven is, uit het enkele feit dat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst opnieuw is behangen is, niet de vergaande conclusie worden getrokken dat deze gebreken er toen al waren, laat staan dat Lefier deze bewust aan het oog van [appellante] als nieuwe huurster heeft willen onttrekken. Aan het aanbod van [appellante] om te bewijzen dat de woning voorafgaand aan de verhuur opnieuw is behangen, gaat het hof dan ook voorbij als niet ter zake dienend. De grief faalt.

5.3

Het voorgaande brengt mee dat grief 2 van [appellante] evenmin kan slagen. Omdat door haar geen feiten of omstandigheden zijn aangevoerd waaruit kan worden opgemaakt dat Lefier ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst wist dan wel behoorde te weten van de noodzaak tot sloop van de woning en evenmin is gebleken dat de door [appellante] gestelde gebreken er al bij aanvang van de huurovereenkomst waren, valt niet in te zien dat en waarom ten aanzien van deze aspecten op de voet van artikel 6:228 lid Pro sub b BW een mededelingsplicht bestond aan de zijde van Lefier. Omdat verder gesteld noch gebleken is dat van een dwalingsgeval als bedoeld onder a of c van genoemd artikellid sprake is geweest, gaat het door [appellante] gedane dwalingsberoep niet op.

Wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten

5.4

Over de in de grieven 3 t/m 5 door [appellante] aan de orde gestelde beslissing van de kantonrechter tot toewijzing van de door Lefier gevorderde wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten overweegt het hof als volgt.

5.5

De huurovereenkomst tussen partijen moet, gelet op de hoedanigheid van partijen, worden aangemerkt als een overeenkomst die valt onder het bereik van Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn). Een richtlijnconforme uitleg van artikel 6:233 BW Pro brengt onder meer mee dat de Nederlandse rechter op grond van deze bepaling gehouden is in consumentenzaken, zo nodig ambtshalve, de oneerlijkheid van een beding te beoordelen. Indien de rechter over de daartoe noodzakelijke gegevens, feitelijk en rechtens, beschikt om te vermoeden dat een overeenkomst onder het bereik van de Richtlijn valt en een beding bevat dat oneerlijk is in de zin van de Richtlijn, dient hij daarnaar onderzoek te doen, ook indien daarop gerichte stellingen niet aan de vordering of het verweer ten grondslag zijn gelegd. Dit geldt zowel in eerste aanleg als in hoger beroep. De appelrechter kan bij zijn ambtshalve onderzoek buiten het door de grieven ontsloten gebied treden, maar dient wel de grenzen van de rechtsstrijd van partijen te respecteren, wat betekent dat hij niet tot ambtshalve onderzoek gehouden is als in hoger beroep niet is opgekomen tegen de toe- of afwijzing van de relevante vordering en hij derhalve als appelrechter niet bevoegd is om over die vordering een beslissing te geven. Staan de relevante feiten niet alle vast, dan zal de rechter de instructiemaatregelen moeten nemen die in dit verband nodig zijn om de volle werking van de Richtlijn te verzekeren, wat betreft zowel de toepasselijkheid van de Richtlijn, als de mogelijke oneerlijkheid van het beding. De rechter dient het beginsel van hoor en wederhoor in acht te nemen. Hij dient partijen in de gelegenheid te stellen zich over een en ander uit te laten en, zo nodig, hun stellingen daaraan aan te passen.^[1]

5.6

Wat hiervoor is overwogen ten aanzien van de taak van de rechter lijdt uitzondering indien de consument zich ertegen verzet dat de rechter een contractueel beding dat hij oneerlijk oordeelt, buiten toepassing laat.^[2]Ten slotte is van belang dat als een beding door de rechter als oneerlijk in de zin van Richtlijn wordt aangemerkt, ter onderbouwing van de ter beoordeling voorliggende vordering niet kan worden ‘teruggevallen’ op de (aanvullende) wettelijke regeling die zonder dat beding van toepassing zou zijn geweest.^[3]

5.7

Op de overeenkomst tussen partijen zijn algemene voorwaarden van toepassing. Het is het hof ambtshalve bekend dat het niet ongewoon is dat algemene voorwaarden van verhuurders van woonruimte bedingen bevatten over de verschuldigdheid van rente, buitengerechtelijke kosten en proceskosten, die als oneerlijk zijn te beschouwen in de zin van de Richtlijn. Of dat in dit geval ook zo is, kan het hof niet vaststellen omdat de in dit geval toepasselijke algemene voorwaarden van Lefier niet zijn overgelegd. Lefier heeft er in dit geding ook geen beroep op gedaan of in haar stellingen naar verwezen.

5.8

Uit de grieven en het (ruim geformuleerde) petitum volgt dat [appellante] in hoger beroep mede beoogt op te komen tegen de beslissing van de kantonrechter tot toewijzing van wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten. Bovendien vordert Lefier ook dat [appellante] wordt veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. In geval het hof kennis zou dragen van de toepasselijke algemene voorwaarden van Lefier is niet op voorhand uit te sluiten dat het tot het oordeel zou komen dat een of meer daarin voorkomende bedingen die verband houden met het voorwerp van het geschil oneerlijk zijn en - vooropgesteld dat [appellante] zich daartegen niet zou verzetten - vernietigd moeten worden, ook al heeft Lefier zich niet op deze bedingen beroepen. Dat zou er mogelijk toe leiden dat ook de vorderingen van Lefier tot betaling van wettelijke rente, buitengerechtelijke kosten en/of proceskosten niet (volledig) toewijsbaar zouden zijn.^[4]

5.9

Zoals gezegd is voor ambtshalve toetsing ook vereist dat de rechter moet beschikken over alle juridische en feitelijke gegevens die noodzakelijk zijn om te beoordelen of sprake is van een oneerlijk beding. In dit geval maken de algemene voorwaarden geen deel uit van het procesdossier en worden ze ook niet geheel of gedeeltelijk geciteerd in de processtukken (er wordt ook geen beroep op gedaan), maar blijkt uit het dossier wel dat op de overeenkomst tussen partijen algemene voorwaarden van toepassing zijn. De rechtsvraag rijst of de hiervoor in rov. 5.5 omschreven taak van de rechter in hoger beroep in een geval als hier aan de orde meebrengt dat het hof partijen dient te vragen de algemene voorwaarden alsnog over te leggen, of dat het hof de vorderingen betreffende wettelijke rente, buitengerechtelijke kosten en/of proceskosten in een dergelijk geval kan beoordelen op basis van het aanvullend recht.

5.1

Het hof ziet aanleiding om over dit onderwerp prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad. Het hof denkt aan de volgende (rechts)vragen:

a. Indien in een geschil over een overeenkomst die valt onder de Richtlijn uit het dossier volgt dat algemene voorwaarden van toepassing zijn, maar deze algemene voorwaarden niet door een van partijen zijn overgelegd en er in het geding ook geen beroep op is gedaan of naar is verwezen, brengt de in rov. 5.5 hiervoor omschreven taak van de rechter dan niettemin mee dat de rechter in hoger beroep deze algemene voorwaarden dient op te vragen bij partijen dan wel anderszins van zijn instructiebevoegdheid gebruik behoort te maken?

b. In hoeverre maakt het voor de beantwoording van de vraag onder a. nog verschil of in hoger beroep de verschuldigdheid van wettelijke rente, buitengerechtelijke kosten en/of de proceskosten in eerste aanleg nog ter discussie staan dan wel alleen nog over de proceskosten in hoger beroep moet worden beslist?

5.11

Het hof stelt partijen in de gelegenheid zich bij akte uit te laten over het voornemen van het hof prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad en over de inhoud van deze vragen. De procedure wordt daartoe verwezen naar de rol voor het nemen van een akte door beide partijen, waarna partijen bij gelijktijdig te nemen antwoordaktes kunnen reageren op de akte van de andere partij.

5.12

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden..

6.De beslissing

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 1 september 2026 voor akte uitlating partijen overeenkomstig rov. 5.10 en 5.11, waarna de zaak wordt verwezen naar een rolzitting voor het nemen van antwoordaktes;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, W.F. Boele en P.S. Bakker en is door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2026.

Hoger beroep over huurovereenkomst woonruimte en toetsing oneerlijke bedingen