ECLI:NL:GHARL:2026:3741

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.349.252/01

zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Groningen 10898120

arrest van 9 juni 2026

in de zaak van

[huurder]

die woont in [woonplaats]

die bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie en eiser in reconventie,

hierna:
[huurder]

advocaat: mr. W. Wallinga

[verhuurder]

die is gevestigd in [vestigingsplaats]

die bij de kantonrechter optrad als eiseres in conventie en verweerster in reconventie,

hierna:
[verhuurder]

advocaat: mr. I.R. van der Rest

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

[huurder] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, op 17 september 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep van [huurder]
het anticipatie exploot van [verhuurder]
de memorie van grieven (met producties)
de rolbeschikking van 11 maart 2025
de memorie van antwoord (met producties)
het tussenarrest van 24 juni 2025, waarbij een enkelvoudige mondelinge behandeling na antwoord is bepaald
het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 2 december 2025 is gehouden.

Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1

[huurder] huurt sinds 2015 van [verhuurder] een bedrijfspand aan [adres] in [plaats] . Eind 2021 is een nieuwe huurovereenkomst ondertekend, waarin een hogere huurprijs is opgenomen. In de tweede helft van 2022 heeft [huurder] enkele termijnen voor de huurprijs en de alarminstallatie niet betaald. [verhuurder] wil dat [huurder] de betalingsachterstand voldoet.

2.2

[huurder] is van mening dat hij geen betalingsachterstand heeft. Volgens [huurder] is afgesproken dat hij de hogere huurprijs pas hoeft te betalen nadat [verhuurder] verduurzamingswerkzaamheden in het bedrijfspand heeft uitgevoerd. Dat is niet gebeurd. Bovendien heeft [huurder] allerlei werkzaamheden in het bedrijfspand uitgevoerd die volgens hem door [verhuurder] moeten worden betaald. Daarnaast heeft het bedrijfspand geen energielabel C, waardoor [huurder] schade heeft geleden die [verhuurder] moet vergoeden. Als [huurder] een betalingsachterstand heeft, kan dat volgens hem worden verrekend met het bedrag dat [verhuurder] nog aan hem moet betalen.

2.3

[verhuurder] is een procedure gestart bij de kantonrechter, waarna [huurder] in reconventie ook vorderingen heeft ingesteld.

2.4

Na uitleg van de nieuwe schriftelijke huurovereenkomst heeft de kantonrechter geoordeeld dat [huurder] zijn stellingen over wat partijen over de inhoud van de huurovereenkomst hebben afgesproken, onvoldoende heeft onderbouwd. [huurder] is niet toegelaten tot het leveren van tegenbewijs. Vervolgens is de kantonrechter uitgegaan van de door [verhuurder] bij wijziging van eis gevorderde betalingsachterstand aan huur (€ 18.703,59) en alarmkosten (€ 2.581,14). Een van de vorderingen van [huurder] op [verhuurder] is toegewezen (€ 493,91) en verrekend met de schuld van [huurder] aan [verhuurder] . De hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten (€ 982,91) heeft de kantonrechter aangepast aan het toegewezen bedrag. [huurder] is veroordeeld € 21.773,73 met wettelijke rente aan [verhuurder] te betalen. De vorderingen van [huurder] zijn afgewezen. [huurder] is veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie.

2.5

[huurder] is in hoger beroep gekomen. [huurder] wil met het hoger beroep dat de vorderingen (in conventie) van [verhuurder] alsnog worden afgewezen en dat de vorderingen (in reconventie) van [huurder] worden toegewezen.

2.6

Het hof zal [huurder] toelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen de stelling dat de verhoogde huurprijs in de nieuwe huurovereenkomst vanaf 1 januari 2022 verschuldigd is en niet pas betaald hoeft te worden als [verhuurder] verduurzamingswerkzaamheden heeft uitgevoerd. Verder geldt voor het gebruik van het bedrijfspand niet de verplichting dat een energielabel C moet zijn afgegeven. De vorderingen van [huurder] betreffende de omkasting van de energiemeters, het herstel van het hekwerk en het kappen en verwijderen van twee bomen worden afgewezen. Na de feiten te hebben vastgesteld, licht het hof deze beslissingen toe.

3.De feiten

3.1

[verhuurder] is eigenaresse van een bedrijfspand aan [adres] in [plaats] . Het pand bestaat uit een grote hal, drie kantoorruimtes, een kantine en een wasruimte met toiletten. Tot 2012 had [verhuurder] het bedrijfspand in gebruik voor haar onderneming in staalconstructies. Nadat [verhuurder] in 2012 hiermee was gestopt, is zij het bedrijfspand gaan verhuren.

3.2

[huurder] exploiteert een onderneming in een eenmanszaak onder de naam “ [naam1] ”, die knip-, buig- en vlechtwerken van betonijzer voor funderingen en vloeren maakt. De bedoeling is dat zijn zoon [betrokkene 1] , die ook in de onderneming werkzaam is, op enig moment de onderneming in de eenmanszaak overneemt.

3.3

[verhuurder] heeft met ingang van 1 september 2015 aan [naam1] het bedrijfspand verhuurd. De schriftelijke huurovereenkomst, opgesteld aan de hand van het ROZ model versie 2015 voor 7:230a BW bedrijfsruimte, vermeldt [verhuurder] als verhuurder en zoon [betrokkene 1] “handelende als toekomstig rechtsgeldig vertegenwoordiger van de eenmanszaak [naam1] en tot die tijd voor zichzelf” als huurder.

3.4

In deze schriftelijke huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen. De contractuele bestemming is “bedrijfsruimte voor het vervaardigen en het in werk stellen van knip-, buig-, en vlechtwerken van betonijzer” (artikel 1.2). De huurovereenkomst is aangegaan voor drie jaar tot en met 31 augustus 2018 met de mogelijkheid tot verlenging met drie jaar tot en met 31 augustus 2021 (artikelen 3.1 en 3.2). De aanvangshuurprijs bedraagt € 42.500,- per jaar te vermeerderen met btw (artikel 4 lid Pro 1). Jaarlijks kan de huurprijs worden geïndexeerd, voor het eerst op 1 september 2016 (artikel 4 lid Pro 5). Aanpassing van de huurprijs aan de markt kan voor het eerst op 1 september 2021 (artikel 12). Gebouwen met een industriefunctie behoeven geen energielabel (artikel 13). De huurder heeft gedurende de laatste zes maanden van de eerste huurtermijn een recht van eerste koop van het bedrijfspand voor € 450.000,- k.k. (artikel 17). De huurder moet het abonnement en onderhoudscontracten voor de alarmering (meldkamer, onderhoud, analoge telefoonlijn, alarmopvolging) voortzetten en de kosten daarvan betalen (artikel 18). Op de huurovereenkomst is van toepassing de algemene voorwaarden volgens het ROZ model, versie 2015 (artikel 2.1).

3.5

Aan het einde van de eerste huurtermijn van drie jaar heeft [huurder] geen gebruik gemaakt van het recht van eerste koop en is de huurovereenkomst met drie jaar verlengd.

3.6

Op 17 oktober 2018 heeft ambtenaar [naam2] - werkzaam als toezichthouder/adviseur energiebesparing op de afdeling Vergunningverlening, Toezicht en Handhaving van de [gemeentenaam] - met [huurder] gesproken over energiebesparende maatregelen in het bedrijfspand. Afgesproken is dat [huurder] een concept Plan van Aanpak zal opstellen. Dit is vastgelegd in de e-mail van 18 oktober 2018 van [naam2] aan [huurder] . [huurder] heeft [verhuurder] hierover onder meer bij e-mail van 4 december 2018 geïnformeerd. [verhuurder] heeft diezelfde dag [huurder] laten weten dat een adviseur van Essent voor het bedrijfspand een vrijblijvend bespaaradvies zal geven. [verhuurder] heeft een bespreking met ambtenaar [naam2] , [huurder] en [verhuurder] voorgesteld.

3.7

Op 16 juli 2021/24 augustus 2021 hebben [betrokkene 1] [huurder] namens [naam1] en [verhuurder] aan de huurovereenkomst van 2015 een allonge toegevoegd en ondertekend, waarin is overeengekomen dat in afwijking van de huurovereenkomst de (tweede) termijn afloopt op 31 december 2021.

3.8

In een e-mail van 28 oktober 2021 heeft [makelaar] , die de belangen van [verhuurder] behartigt, [huurder] gemeld geen telefonisch contact met zoon [betrokkene 1] te kunnen krijgen. Volgens deze e-mail kan [huurder] de financiering voor de aankoop van het bedrijfspand niet rond krijgen en is onduidelijk wat [huurder] nu wil. [verhuurder] wil het bedrijfspand leeg of met een langdurige huurovereenkomst verkopen. Volgens [makelaar] eindigt de huurovereenkomst formeel op 1 januari 2022 en als hij geen reactie ontvangt, wordt ervanuit gegaan dat [huurder] het bedrijfspand dan zal hebben verlaten.

3.9

Na een herinneringsmail van 10 november 2021 heeft [makelaar] op
25 november 2021 telefonisch contact met [huurder] gehad. Na dat telefoongesprek heeft [makelaar] in een e-mail van die dag aan zoon [betrokkene 1] een huurvoorstel gedaan. Dit voorstel houdt onder meer in:

de verhuur met ingang van 1 januari 2022 voor 5 jaar met 5 optiejaren tegen een aanvangshuurprijs van € 4.500,- ex btw per maand met indexering;
een recht van koop van het bedrijfspand voor € 525.000,- k.k. tot 1 juli 2022;
[verhuurder] zal de kantoorruimte verduurzamen “wanneer jullie niet tot koop overgaan”. Het verduurzamen bestaat uit het aanbrengen van “dub. glas (…), spouwmuurisolatie en ledverlichting”;
de huurder zal voor 1 februari 2022 buitenverlichting, asfalt en hek herstellen (“zoals eerder overeengekomen”) en de meterkast repareren;
vervanging door de huurder van alle verlichting door Led verlichting, met name in de bedrijfshal, waarbij wordt verwezen naar een e-mail van de gemeentelijk ambtenaar [naam2] van 23 april 2017.

In de e-mail wordt gevraagd per ommegaande te reageren of met het voorstel wordt ingestemd, waarna [makelaar] de huurovereenkomst met het recht van koop zal opstellen.

3.1

Op 29 december 2021 hebben [verhuurder] , [makelaar] , [huurder] en zoon [betrokkene 1] in de kantoorruimte van het bedrijfspand gesproken over de (concept)huurovereenkomst. Op die dag is tijdens of kort na de bespreking de (nieuwe) huurovereenkomst ondertekend. In deze nieuwe huurovereenkomst staat, net als in het concept, [huurder] (en dus niet zoon [betrokkene 1] ) als huurder vermeld. De huurovereenkomst is ook door [huurder] ondertekend.

3.11

In de tweede schriftelijke huurovereenkomst, ook opgemaakt volgens het ROZ model versie 2015, is onder meer het volgende opgenomen:

de contractduur is 5 jaar tot en met 31 december 2026 met een aansluitende periode van 5 jaar tot en met 31 december 2031, waarna de huurovereenkomst met steeds 5 jaar wordt verlengd (artikelen 3.1 en 3.2);
de aanvangshuurprijs bedraagt € 54.000,- per jaar te vermeerderen met btw (artikel 4.1);
jaarlijks kan de huurprijs worden geïndexeerd, voor het eerst op 1 september 2023 (artikel 4 lid Pro 5);
aanpassing van de huurprijs aan de markt kan voor het eerst per 1 januari 2027 (artikel 12).
de huurder heeft tot 1 juli 2022 een recht van eerste koop van het bedrijfspand voor € 525.000,- k.k. (artikel 17).
in het geval de huurder het bedrijfspand niet koopt zal verhuurder de kantoorruimte verduurzamen door het aanbrengen van dubbel glas, spouwmuurisolatie en ledverlichting (artikel 18);
de huurder zal vóór 1 februari 2022 de buitenverlichting, asfalt en hek herstellen en de meterkast repareren (artikel 18);
“tevens is met huurder overeengekomen (zie mail [naam2] d.d. 23 april 2017) dat alle verlichting, met name in de hal, vervangen wordt door Led verlichting.” (artikel 18)

Gelijkluidend aan de eerste huurovereenkomst zijn gebleven de contractuele bestemming van de bedrijfshal (artikel 1.2), dat gebouwen met een industriefunctie geen energielabel behoeven (artikel 13), de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden volgens ROZ model versie 2015 (artikel 2 lid Pro 1) en de kosten van de alarminstallatie (artikel 18).

Verder bevat de huurovereenkomst in artikel 6.1 een bepaling dat huurder verplicht is een waarborgsom van € 16.335,- te betalen. In de versie van de huurovereenkomst, overgelegd bij de dagvaarding in eerste aanleg, is dit bedrag met pen doorgestreept.

3.12

Op 10 januari 2022 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen ambtenaar [naam2] , [verhuurder] en [huurder] . In een e-mail van 11 januari 2022 heeft ambtenaar [naam2] aangegeven dat [huurder] de zogeheten drijver van de inrichting is en daardoor op grond van de Wet Milieubeheer de verantwoordelijke is die er voor moet zorgdragen dat de energiebesparende maatregelen met een terugverdientijd van <5 jaar worden uitgevoerd. Verder wordt in de brief gemeld dat op 27 oktober 2021 een toezichtbezoek in het bedrijfspand is geweest en dat toen is geconstateerd dat onvoldoende is gedaan om de in 2019 gemaakte afspraken over energiebesparende maatregelen uit te voeren. De gemeente heeft daarna een last onder dwangsom uitgevaardigd. In de e-mail wordt gemeld dat op basis van het gesprek de invordering van de dwangsom is opgeschort tot eind februari 2022.

3.13

[huurder] heeft in 2022 de nieuwe huurprijs van € 5.445,- incl. btw per maand aan [verhuurder] betaald. De huurprijs is per 1 september 2023 verhoogd naar € 6.234,53 incl. btw per maand.

3.14

[huurder] heeft in ieder geval in 2023 drie maanden huur en twee termijnen voor de alarminstallatie niet betaald. [huurder] is onder meer bij brieven van 11 mei 2023, 20 juli 2023 en 20 december 2023 aangemaand de betalingsachterstand te voldoen.

3.15

Met facturen van 2 oktober 2023 heeft [huurder] aan [verhuurder] in rekening gebracht de kosten van de huur van een hoogwerker (€ 493,91 incl. btw) en de omkasting van de elektriciteitsmeters (€ 6.192,16 incl. btw). Enkele dagen later heeft [huurder] in de aan [verhuurder] verzonden factuur van 6 oktober 2023 de kosten voor de huur van een hoogwerker en zaagmachines in verband met uitgraven en afvoeren van twee bomen (€ 1.986,92) opgenomen. [verhuurder] heeft deze facturen niet betaald.

3.16

Op of omstreeks 1 december 2023 heeft [verhuurder] de eigendom van het bedrijfspand aan een derde overgedragen.

3.17

Op of omstreeks 15 mei 2024 heeft Energielabel Utiliteitsbouw in opdracht van [huurder] een onderzoek naar het energielabel van het bedrijfspand uitgevoerd. In het rapport van 15 mei 2024 wordt geconcludeerd dat het bedrijfspand energielabel G heeft.

4.De toelichting op de beslissing van het hof

De omvang van het appel

4.1

[verhuurder] heeft na vermindering en vermeerdering van eis bij de kantonrechter gevorderd [huurder] te veroordelen tot betaling van de huurachterstand (€ 18.703,59) en de kosten van de alarminstallatie (€ 2.581,14). Verder heeft [verhuurder] gevorderd betaling van de buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente over de onbetaald gelaten bedragen.

4.2

[huurder] heeft de vordering van [verhuurder] betwist en onder meer aangevoerd dat [verhuurder] € 49.474,11 met wettelijke handelsrente aan hem verschuldigd is. Dit bedrag bestaat uit:

€ 493,91 incl. btw aan kosten van de huur van een hoogwerker;
€ 6.192,18 incl. btw aan de omkasting van de elektriciteitsmeters;
€ 1.986,82 incl. btw aan kosten voor de huur van een hoogwerker en zaagmachines in verband met het uitgraven en afvoeren van twee bomen;
€ 40.801,20 incl. btw aan kosten voor teveel betaalde huur in 2022 en 2023 en vergoeding van schade aan te hoge energiekosten over de periode 2015 t/m 2023.

Als [huurder] een schuld aan [verhuurder] heeft, kan volgens [huurder] die schuld met het bedrag dat [verhuurder] aan hem moet betalen worden verrekend.

Op basis van dit verweer en uitgaande van de door [verhuurder] bij dagvaarding gevorderde bedragen heeft [huurder] bij de kantonrechter in reconventie gevorderd:

primair (voor zover het beroep op verrekening in conventie slaagt) [verhuurder] te veroordelen tot betaling van € 32.436,80, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;
subsidiair (voor zover het beroep op verrekening in conventie niet slaagt) [verhuurder] te veroordelen tot betaling van € 49.474,11, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente.

4.3

De kantonrechter heeft in het vonnis in conventie [huurder] veroordeeld tot betaling van € 21.773,73 met de wettelijke rente, bestaande uit de huurschuld, onbetaalde termijnen van de alarminstallatie en de buitengerechtelijke incassokosten, onder aftrek van de tegenvordering van [huurder] betreffende de huur van de hoogwerker. De vorderingen van [huurder] in reconventie zijn afgewezen. [huurder] is veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie.

4.4

[huurder] heeft negen genummerde grieven tegen het vonnis van de kantonrechter geformuleerd. De grieven richten zich niet tegen de verschuldigdheid van de termijnen voor de alarminstallatie en de buitengerechtelijke incassokosten.

4.5

[verhuurder] is niet opgekomen tegen de beslissing van de kantonrechter dat [verhuurder] de factuur van 2 oktober 2023 van € 439,91 voor de huur van een hoogwerker heeft te betalen en verrekend wordt met de betalingsachterstand van [huurder] .

4.6

[huurder] vordert in hoger beroep het vonnis van de kantonrechter te vernietigen, de vorderingen van [verhuurder] in conventie af te wijzen en alsnog de vorderingen van [huurder] in reconventie toe te wijzen.

4.7

Het hof zal de grieven hierna thematisch behandelen.

Door energielabel G geen huur verschuldigd?

4.8

[huurder] heeft tijdens de mondelinge behandeling bij het hof betoogd dat volgens de publiekrechtelijke regelgeving voor het gebruik van het bedrijfspand sinds januari 2023 energielabel C is vereist. Doordat het bedrijfspand energielabel G heeft, is het bedrijfspand niet voor gebruik geschikt. [huurder] meent dat hij hierdoor geen huur verschuldigd is.

4.9

[verhuurder] voert aan dat [huurder] deze stelling voor het eerst na de memoriewisseling op de mondelinge behandeling bij het hof heeft betrokken. Dat is volgens haar op grond van de zogeheten twee conclusie regel te laat, zodat deze stelling buiten behandeling moet blijven.

4.1

Het hof volgt [verhuurder] hierin niet. In de memorie van grieven onder nummer 7, derde alinea heeft [huurder] de stelling betrokken dat hij door het ontbreken van het energielabel C niet gehouden is huur te betalen voor een pand dat formeel niet in gebruik had mogen worden genomen. [verhuurder] heeft deze stelling van [huurder] onderkend door die in de memorie van antwoord onder 3.1 te herhalen. Vervolgens heeft [verhuurder] in de memorie van antwoord onder de nummers 3.18 en 3.19 een beroep gedaan op de uitzonderingen op het verbod tot gebruik als het bedrijfspand geen energielabel C heeft. [huurder] heeft daardoor op voor [verhuurder] kenbare wijze al in de memorie van grieven een beroep op deze stelling gedaan. Dat deze stelling niet in een van de genummerde grieven is uitgewerkt, maakt dat niet anders. Voldoende is dat de stelling een kenbaar bezwaar inhoudt tegen het vonnis van de kantonrechter en daarvan is in dit geval sprake. Het hof zal de stelling van [huurder] dan ook inhoudelijk beoordelen.

4.11

Gedurende de looptijd van de eerste schriftelijke huurovereenkomst en op het moment dat de tweede schriftelijke huurovereenkomst op 1 januari 2022 inging tot het moment waarop [verhuurder] geen eigenaar meer was van het pand - dus gedurende de gehele periode waarop het geschil over de verschuldigdheid van de huur betrekking heeft - gold het Bouwbesluit van 29 januari 2011 houdende vaststelling van voorschriften met betrekking tot het bouwen, gebruiken en slopen van bouwwerken (het Bouwbesluit 2012).

Op grond van artikel 5.11 lid 1 van het Bouwbesluit 2012 is het vanaf 1 januari 2023 verboden om een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken zonder een geldig energielabel als bedoeld in het Besluit van 24 november 2006 tot implementatie van de richtlijn betreffende de energieprestatie van gebouwen (Besluit energieprestatie gebouwen).

Dit verbod tot gebruik is niet van toepassing in een aantal gevallen die zijn beschreven in de leden 2 tot en met 4 van artikel 5.11 van het Bouwbesluit. Zo geldt het verbod niet voor een kantoorgebouw met een gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties kleiner dan 50% van de totale gebruiksoppervlakte aan gebruiksfuncties van het gebouw waarvan het kantoorgebouw deel uitmaakt (lid 2). Het verbod tot gebruik geldt ook niet als de totale gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan in het kantoorgebouw of in het gebouw waarvan het kantoorgebouw deel uitmaakt kleiner is dan 100 m² (lid 3).

In het Bouwbesluit is de term ‘kantoorgebouw’ omschreven. Een ‘kantoorgebouw’ is een gebouw of gedeelte daarvan met uitsluitend een of meer kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan (artikel 1.1 sub 3). Een ‘kantoorfunctie’ is een gebruiksfunctie voor administratie (artikel 1.1 sub 2). Een ‘nevenfunctie’ is een gebruiksfunctie die ten dienste staat van – in dit geval – de kantoorfunctie (artikel 1.1 sub 2).

Het Bouwbesluit en Besluit energieprestatie gebouwen zijn per 1 januari 2024 vervallen.

4.12

Sinds 1 januari 2024 geldt het Besluit van 3 juli 2018, houdende regels over bouwwerken in de fysieke leefomgeving (Besluit bouwwerken leefomgeving). In artikel 3.87 lid 1 Besluit bouwwerken leefomgeving is het verbod tot gebruik van een kantoorgebouw zonder een geldig energielabel opgenomen. De leden 2 tot en met 4 van artikel 3.87 van het Bouwbesluit bouwwerken leefomgeving bevatten dezelfde uitzonderingen op dit verbod tot gebruik als in het Bouwbesluit.

In artikel 1.1 van het Besluit bouwwerken leefomgeving wordt voor de begrippen verwezen naar bijlage 1. In die bijlage zijn de definities van ‘kantoorfunctie’, ‘kantoorgebouw’ en ‘nevengebruiksfunctie’ gelijkluidend aan de definities in het Bouwbesluit.

4.13

Tussen partijen is niet in geschil dat als het bedrijfspand onder het bereik van artikel 5.11 lid 1 Bouwbesluit (oud) en artikel 3:87 lid 1 Besluit Pro bouwwerken leefomgeving valt voor het gebruik energielabel C is vereist.

4.14

[verhuurder] beroept zich op de uitzonderingen op het verbod tot gebruik. Volgens [verhuurder] heeft het gehele bedrijfspand een oppervlakte van ca 1.000 m². Het overgrote deel is de bedrijfshal. Daarnaast zijn er twee kleine kantoorruimtes met een oppervlakte van 98 m². Ter ondersteuning heeft [verhuurder] overgelegd een plattegrond van het bedrijfspand, waarin onder meer de gebruiksfuncties kantoor en kantine zijn aangegeven.

4.15

[huurder] heeft de plattegrond en de daarin opgenomen gebruiksfuncties niet bestreden. Verder heeft [huurder] ter zitting verklaard dat het oppervlakte van de bedrijfshal meer dan 50% van het totale bedrijfspand is. Daarmee is ook volgens [huurder] het oppervlakte van de ruimtes voor de gebruiksfunctie kantoor minder dan 50%. Weliswaar heeft [huurder] verwezen naar het door hem bij de kantonrechter overgelegde rapport van Energielabel Noord van 29 mei 2024, maar [huurder] heeft niet toegelicht waarom in dat rapport - in afwijking van zijn eigen verklaring ter zitting en de door [verhuurder] overgelegde plattegrond - wordt uitgegaan van 100% gebruiksfunctie kantoor en slechts een gebruiksoppervlakte van 232 m².

4.16

Dit betekent dat in ieder geval de uitzondering van artikel 5:11 lid 2 Bouwbesluit Pro 2012 (oud) en artikel 3.87 lid 2 Besluit bouwwerken leefomgeving van toepassing is. Daardoor geldt voor het gebruik van het bedrijfspand niet de eis dat het bedrijfspand vanaf 1 januari 2023 energielabel C moet hebben. De andersluidende stelling van [huurder] wordt daarom verworpen.

Uitleg huurovereenkomst en tegenbewijs

4.17

Aan de vordering tot betaling van de huurschuld heeft [verhuurder] nakoming van de betalingsverplichting in de huurovereenkomst ten grondslag gelegd. [huurder] heeft in de procedure bij de kantonrechter erkend dat hij de huurprijs over de maanden september tot en met november niet heeft betaald. Volgens [huurder] is een lagere huurprijs verschuldigd dan waarop [verhuurder] aanspraak maakt. [huurder] voert aan dat hij de in de huurovereenkomst genoemde verhoogde huurprijs pas verschuldigd is als [verhuurder] verduurzamingswerkzaamheden heeft uitgevoerd. In reconventie heeft [huurder] bij de kantonrechter gevorderd dat het door hem teveel betaalde bedrag aan huur wordt terugbetaald.

De kantonrechter heeft [huurder] niet gevolgd in de door hem bepleite uitleg van de huurovereenkomst. [huurder] komt tegen deze beslissing op.

4.18

Voor de beoordeling van dit geschil moet de huurovereenkomst worden uitgelegd. Het hof stelt voorop dat bij de uitleg van de huurovereenkomst niet alleen gekeken moet worden naar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen in de huurovereenkomst. Voor de beantwoording komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenaamde Haviltex maatstaf)^[1].

Ook geldt dat bij de uitleg van de huurovereenkomst steeds van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar wat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, en dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen in het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben. Verder komt bij de uitleg betekenis toe aan de aard van de afspraken, de omvang en gedetailleerdheid ervan, de wijze van totstandkoming en de overige bepalingen. Ten slotte speelt bij de uitleg ook een rol hoe partijen na het sluiten van de overeenkomst feitelijk hebben gehandeld.

4.19

De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 4.5 van het vonnis overwogen dat de schriftelijke huurovereenkomst een onderhandse akte in de zin van artikel 157 Rv Pro is en dat de in zo’n akte opgenomen verklaring tussen partijen dwingend bewijs oplevert, waartegen tegenbewijs openstaat. Volgens de kantonrechter geven de bewoordingen van de huurovereenkomst volledig steun aan de door [verhuurder] bepleite uitleg van de huurovereenkomst dat de verhoogde huurprijs meteen op 1 januari 2022 is ingegaan en niet pas verschuldigd wordt nadat door [verhuurder] verduurzamingswerkzaamheden zijn uitgevoerd. Uit de huurovereenkomst volgt duidelijk dat per 1 januari 2022 een huurprijs van € 4.500,- exclusief btw per maand verschuldigd is en de huurovereenkomst levert daarmee dwingend bewijs op, waardoor het op de weg van [huurder] ligt om tegenbewijs te leveren, aldus de kantonrechter in rechtsoverweging 4.5. Tegen deze overweging is niet gegriefd.

4.2

Vervolgens is de kantonrechter in rechtsoverweging 4.6 van het vonnis nagegaan of [huurder] in de gelegenheid moet worden gesteld tegenbewijs te leveren. Volgens de kantonrechter heeft [huurder] de door [verhuurder] bepleite uitleg van de huurovereenkomst onvoldoende gemotiveerd betwist. [huurder] is daarom door haar niet toegelaten tot het leveren van tegenbewijs. [huurder] komt terecht tegen dit oordeel van de kantonrechter op.

4.21

[huurder] heeft aangevoerd, dat de door [makelaar] opgestelde concept-huurovereenkomst op 29 december 2021 is besproken en dat [huurder] bij die gelegenheid heeft verklaard dat hij de verhoogde huurprijs alleen wilde betalen als [verhuurder] eerst de in de huurovereenkomst opgenomen verduurzamingswerkzaamheden zou uitvoeren. [verhuurder] heeft daarmee ingestemd, waarna [huurder] in goed vertrouwen dat deze afspraak was gemaakt de huurovereenkomst heeft ondertekend. Nadien heeft [huurder] naar zijn zeggen [verhuurder] herhaaldelijk op deze afspraak gewezen. [huurder] heeft aangeboden in ieder geval zijn zoon [betrokkene 1] en zichzelf, die op de bespreking aanwezig waren, als getuigen te laten horen. Daarmee heeft [huurder] feiten en omstandigheden gesteld die, indien bewezen, de door hem verdedigde uitleg van de huurovereenkomst kunnen dragen. [huurder] heeft dan ook voldoende gesteld om tot tegenbewijs te worden toegelaten. In dat geval is de rechter gehouden [huurder] in de gelegenheid te stellen tegenbewijs te leveren.^[2]Anders dan [verhuurder] kennelijk veronderstelt, kan bij de beoordeling van de vraag of tegenbewijs moet worden toegelaten niet worden meegewogen de mogelijke uitkomst van het tegenbewijs, al dan niet in samenhang met de reeds aanwezige bewijsmiddelen.

Is het beroep op de verhoogde huurprijs naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar?

4.22

In het geval [huurder] in het tegenbewijs niet slaagt en het er voor moet worden gehouden dat de verhoogde huurprijs vanaf 1 januari 2022 verschuldigd is, rijst de vraag of het beroep van [verhuurder] op de contractueel overeengekomen verhoogde huurprijs naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De kantonrechter heeft dit verweer van [huurder] in rechtsoverweging 4.7 van het vonnis verworpen. [huurder] komt tegen dit oordeel op.

4.23

Het hof stelt voorop dat op grond van artikel 6:248 lid 2 BW Pro een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel niet van toepassing is voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Deze maatstaf brengt mee dat de rechter bij de beoordeling van dit beroep terughoudendheid moet betrachten en van die terughoudend in zijn motivering moet blijken.

4.24

In dit geval waren partijen bij aanvang van de huurverhouding op 1 september 2015 een huurprijs van € 42.500,- per jaar excl. btw overeengekomen. Deze huurprijs kon jaarlijks worden geïndexeerd, maar [verhuurder] heeft van die mogelijkheid (kennelijk) geen gebruik gemaakt. In de (eerste) huurovereenkomst was ook overeengekomen dat na ommekomst van de verlengde periode de huurprijs (per 1 september 2021, later gewijzigd in 1 januari 2022) kon worden aangepast aan de markt. Van deze mogelijkheid is gebruik gemaakt door in de (tweede) huurovereenkomst de jaarlijkse huurprijs per 1 januari 2022 te verhogen naar € 54.000,- excl. btw per jaar. De mogelijkheid tot jaarlijkse indexering vanaf
1 september 2016 weggedacht is dat een verschil van € 11.500,- excl. btw per jaar. Rekening houdend met de (kennelijk ongebruikte) contractuele mogelijkheid tot indexering tot en met 2021 is de verhoogde huurprijs een relatief beperkte extra verhoging.

Op zichzelf was ook voor [huurder] kenbaar dat in de nieuwe huurovereenkomst een hogere huurprijs was opgenomen dan in de eerste huurovereenkomst van 2015 stond en heeft hij met die hogere huurprijs ingestemd. [huurder] is ook vanaf januari 2022 de verhoogde huurprijs gaan betalen.

[huurder] heeft in ieder geval niet toereikend onderbouwd aangevoerd dat een dergelijke nieuwe huurprijs, waarbij nog geen verduurzamingswerkzaamheden waren uitgevoerd, niet marktconform is.

Uitgaande van de veronderstelling dat de verhoogde huurprijs al gold voordat [verhuurder] de verduurzamingswerkzaamheden uitvoerde, heeft de kantonrechter terecht overwogen dat [huurder] nakoming had kunnen vorderen van de op [verhuurder] rustende contractuele verplichting in artikel 18 van Pro de huurovereenkomst verduurzamingswerkzaamheden uit te voeren.

[verhuurder] is na het ingaan van de nieuwe huurovereenkomst in ieder geval begonnen met verduurzamingswerkzaamheden. Uit de overgelegde stukken blijkt dat [verhuurder] in april 2022 nieuwe lichtbakken heeft aangebracht waarin lampen voor ledverlichting konden worden geplaatst en in het najaar van 2022 schilderwerkzaamheden heeft laten uitvoeren. Verder blijkt dat [verhuurder] haar werkzaamheden tot het plaatsen van dubbel glas en spouwmuurisolatie heeft opgeschort nadat [huurder] ook niet het lagere bedrag aan huur en de termijnen voor de alarminstallatie betaalde die hij volgens zijn eigen stellingen verschuldigd was.

Van een grote ongelijkheid tussen partijen bij het tot stand komen van de huurovereenkomst tussen partijen is geen sprake. [verhuurder] verhuurde slechts één pand dat zij eerder zelf in gebruik heeft gehad. [huurder] handelde in het kader van zijn bedrijf. Weliswaar heeft [verhuurder] zich laten bijstaan door een bedrijfsmakelaar, maar die mogelijkheid had [huurder] ook, hoewel hij daar kennelijk om hem moverende redenen van heeft afgezien.

4.25

Het voorgaande leidt niet tot een zodanige bijzondere situatie dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid
onaanvaardbaaris dat [verhuurder] - ook in het geval nog niet (alle) door [huurder] gewenste verduurzamingswerkzaamheden zijn uitgevoerd - zich beroept op de contractueel overeengekomen hogere huurprijs.

Hogere energiekosten?

4.26

[huurder] heeft aangevoerd dat hij hogere energiekosten heeft betaald doordat [verhuurder] tekort is geschoten in haar contractuele verplichtingen. [huurder] wil dat [verhuurder] wordt veroordeeld tot betaling van die hogere energiekosten. In hoger beroep heeft [huurder] het verwijt aan [verhuurder] toegespitst op het ontbreken van een energielabel C.

4.27

Het hof heeft hiervoor al overwogen dat voor het gebruik van het bedrijfspand vanaf 1 januari 2023 een energielabel C geen verplichting is. Van een tekortkoming aan de zijde van [verhuurder] is geen sprake.

4.28

Bij de kantonrechter heeft [huurder] aan [verhuurder] daarnaast het verwijt gemaakt dat hij hogere energiekosten had doordat verduurzamingswerkzaamheden achterwege bleven. De kantonrechter heeft dat verwijt verworpen en daartegen is [huurder] in het kader van zijn vordering niet opgekomen.

Moet [verhuurder] factuur voor werkzaamheden aan omkasting elektriciteitsmeters en hekwerk betalen?

4.29

[huurder] heeft gevorderd [verhuurder] te veroordelen tot betaling van zijn factuur van 2 oktober 2023, waarin € 6.192,18 aan [verhuurder] in rekening is gebracht voor de werkzaamheden met betrekking tot de omkasting van de elektriciteitsmeters en het hekwerk. De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 4.13 van het vonnis deze vordering afgewezen. [huurder] komt hiertegen op.

4.3

Het hof stelt voorop dat [huurder] zich in artikel 18 van Pro de huurovereenkomst onder meer heeft verplicht de meterkast en het hekwerk te repareren. Het repareren van de meterkast hield in het aanbrengen van een omkasting. Niet in geschil is dat [huurder] deze werkzaamheden heeft uitgevoerd. Op 2 oktober 2023 heeft [huurder] voor zijn werkzaamheden een factuur van € 6.192,18 aan [verhuurder] verzonden.

4.31

[verhuurder] betwist dat deze werkzaamheden voor haar rekening komen en, voor zover zij daarvoor heeft te betalen, betwist zij het in rekening gebrachte bedrag (aantal uren, uurtarief en kosten gebruikte materiaal). [verhuurder] heeft aangevoerd dat de omkasting van de elektriciteitsmeters door [huurder] was verwijderd waardoor een gevaarlijke situatie was ontstaan. Mede in verband met de verzekeringen diende de omkasting weer te worden aangebracht. Verder heeft [huurder] schade aan het hekwerk toegebracht en was hij verplicht deze schade te herstellen. Het verweer van [verhuurder] is ondersteund met een ter zitting bij de kantonrechter afgelegde mondelinge verklaring van [makelaar] , de e-mail van [makelaar] van 25 november 2021 en de schriftelijke verklaring van [makelaar] van 30 april 2025.

4.32

Naar het oordeel van het hof brengt een redelijke uitleg van de huurovereenkomst mee dat op degene die verplicht is bepaalde werkzaamheden uit te voeren ook de kosten daarvan moet dragen, tenzij anders is overeengekomen. Een reden voor het opnemen van een verplichting aan de huurder om specifieke werkzaamheden uit te voeren, kan zijn om de huurder in staat te stellen door hem veroorzaakte schade zelf te herstellen waardoor de kosten lager kunnen uitvallen dan in het geval de verhuurder die werkzaamheden door derden laat uitvoeren en de huurder de kosten daarvan moet betalen. Het verweer van [verhuurder] is in lijn met deze mogelijkheid. Gelet op het gemotiveerde verweer lag het op de weg van [huurder] om zijn stelling nader feitelijk te onderbouwen. Dat is achterwege gebleven. Aan bewijslevering komt ook het hof daardoor niet toe. De kantonrechter heeft terecht deze vordering afgewezen.

Moet [verhuurder] factuur voor verwijdering van twee bomen betalen?

4.33

[huurder] heeft gevorderd [verhuurder] te veroordelen tot betaling van de factuur van 6 oktober 2023 van € 1.986,82 voor het verwijderen van twee bomen. De kantonrechter heeft volgens [huurder] deze vordering ten onrechte afgewezen.

4.34

[huurder] heeft niet bestreden de overweging van de kantonrechter dat ter zitting was gebleken dat deze werkzaamheden in 2016/2017 zouden zijn uitgevoerd. Volgens [huurder] vormden die twee bomen een gevaarlijke situatie en heeft hij daarover met [verhuurder] overleg gehad. Vervolgens heeft [verhuurder] aan [huurder] opdracht gegeven die twee bomen te verwijderen wat hij ook heeft gedaan. De omstandigheid dat [huurder] pas in 2023 voor deze werkzaamheden heeft gefactureerd acht [huurder] voor de vraag of [verhuurder] de kosten moet betalen niet relevant. [huurder] biedt aan getuigenbewijs te leveren over de met [verhuurder] gemaakte afspraak over het verwijderen van de bomen.

4.35

[verhuurder] heeft deze vordering van [huurder] gemotiveerd bestreden. Zo heeft [verhuurder] aangevoerd niet te weten om welke bomen het gaat en of die bomen op haar terrein stonden. Ook betwist [verhuurder] dat [huurder] daarover met haar overleg heeft gehad en dat zij voor het verwijderen van de bomen opdracht heeft gegeven. [verhuurder] betwist de factuur (uurtarief, aantal werkuren, ingehuurde apparaten). [verhuurder] acht de vordering niet aannemelijk doordat zij eerst in 2023 een factuur krijgt voor werkzaamheden waarvoor in 2016/2017 opdracht zou zijn gegeven, die toen ook zouden zijn uitgevoerd en die voor haar rekening zouden komen.

4.36

Gelet op deze gemotiveerde betwisting lag het op de weg van [huurder] ter onderbouwing van zijn vordering nadere feiten en omstandigheden aan te voeren, wat achterwege is gebleven. Het hof komt daardoor aan bewijslevering niet toe.

Conclusie

4.37

Het hof zal [huurder] toelaten tot het leveren van tegenbewijs.

4.38

Nadat bewijslevering heeft plaatsgevonden zal het hof daarop beslissen en de overige grieven VI t/m IX behandelen.

5.De beslissing

Het hof:

5.1

Het hof laat [huurder] toe tot het leveren van tegenbewijs tegen de stelling dat de verhoogde huurprijs vanaf 1 januari 2022 verschuldigd is en niet pas verschuldigd is als [verhuurder] verduurzamingswerkzaamheden heeft uitgevoerd;

5.2

Als getuigen worden gehoord, zal raadsheer-commissaris mr. D.H. de Witte de getuigen verhoren in het Paleis van Justitie aan het Wilhelminaplein 1 in Leeuwarden. Partijen moeten daar zelf bij aanwezig zijn;

5.3

[huurder] moet op dinsdag 7 juli 2026 (roldatum) laten weten hoeveel getuigen deze wil laten horen met opgave van de verhinderdagen van die getuigen, van partijen en van hun advocaten in de periode augustus t/m oktober 2026. Daarna stelt het hof de dag en het tijdstip van het verhoor vast. Dat gebeurt ook als de opgave onvolledig is;

5.4

[huurder] moet de namen en woonplaatsen van de getuigen ten minste een week voor het getuigenverhoor aan [verhuurder] en de griffier van het hof opgeven;

5.5

Een partij die tijdens het getuigenverhoor nieuwe stukken wil indienen, moet het hof en de wederpartij daarvan uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een kopie sturen;

5.6

Het hof houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.H. de Witte, H. de Hek en J.E. Wichers, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

9 juni 2026.

Hoger beroep over huurprijsverhoging en verduurzamingsverplichtingen bedrijfspand