ECLI:NL:GHARL:2026:3324

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.354.319

zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Nijmegen : 11165930

arrest van 26 mei 2026

in de zaak van

[appellante]( [appellante] )

die woont in [woonplaats1]

advocaat: mr. R.M. Rijpstra

tegen:

[geïntimeerde]( [geïntimeerde] )

die woont in [woonplaats2]

advocaat: mr. D.E.J. Maes

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

[appellante] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Nijmegen, (hierna: de kantonrechter) op 4 april 2025 tussen partijen heeft uitgesproken (hierna: het bestreden vonnis). Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep van 6 mei 2025
de memorie van grieven
de memorie van antwoord
nadere stukken van [appellante] van 18 maart 2026 (wachtwoord voor de USB-stick)
nadere stukken van [appellante] van 26 maart 2026 (producties 8 t/m 10)
nadere stukken van [appellante] van 9 april 2026 (producties 11 t/m 13)
nadere stukken van [appellante] van 13 april 2026 (producties 14)
nadere stukken van [geïntimeerde] van 15 april 2026 (producties 5 en 6)
nadere stukken van [geïntimeerde] van 15 april 2026 (productie 007).

1.2.

Op 22 april 2026 heeft een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1.

[geïntimeerde] huurt een woning van [appellante] . [appellante] wil de huurovereenkomst beëindigen. De vraag is of de daarvoor aangevoerde grondslag tot toewijzing van de vordering van [appellante] moet leiden.

2.2.

[appellante] heeft bij de kantonrechter gevorderd dat de huurovereenkomst zal eindigen per 1 oktober 2024 en dat [geïntimeerde] de woning moet ontruimen, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom. Ook heeft zij gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van een vergoeding, gelijk aan de laatst geldende maandhuur, voor (ieder deel van) iedere maand dat hij na het moment van dagvaarding gebruik blijft maken van de woning totdat hij deze heeft ontruimd. Een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

2.3.

De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen.

2.4.

Het hof zal beslissen dat het hoger beroep van [appellante] faalt en zal haar vorderingen afwijzen. Het hof laat het vonnis van de kantonrechter dus in stand. Het hof licht hierna toe hoe het tot deze beslissing is gekomen.

3.De toelichting op de beslissing van het hof

Wat is er gebeurd?

3.1.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.4 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen bij haar beslissing. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en vormen dus ook in hoger beroep het uitgangspunt. Wel is het zo dat [appellante] bezwaar heeft gemaakt tegen de feitenvaststelling in de zin dat die volgens haar onvolledig is. In dat kader merkt het hof op dat de rechter de relevante feiten selecteert met het oog op de te nemen beslissing, dat de rechter daarbij grote vrijheid toekomt en dat er geen rechtsregel is die de rechter verplicht alle tussen partijen vaststaande feiten te vermelden. In zoverre kan het bezwaar (de grief) dat [appellante] tegen de feitenvaststelling heeft gericht haar dus niet baten. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten komt het erop neer dat het volgende is voorgevallen tussen partijen.

3.2.

[appellante] is sinds 1 april 2021 eigenaresse van de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). [geïntimeerde] huurde de woning ten tijde van de aankoop door [appellante] al lange tijd.

3.3.

Bij brief van 19 april 2021 heeft [appellante] aan [geïntimeerde] laten weten dat zij de nieuwe eigenaar van de woning is. In diezelfde brief zegt [appellante] de huurovereenkomst per 1 november 2021 op wegens dringend eigen gebruik.

3.4.

Op 6 mei 2021 heeft [geïntimeerde] [appellante] laten weten niet akkoord te zijn met de beëindiging van de huurovereenkomst en heeft hij haar erop gewezen dat zij op grond van artikel 7:274 lid 5 onder Pro b BW een wachttijd van 3 jaar in acht diende te nemen.

3.5.

[appellante] heeft de huur vervolgens bij brief van 11 mei 2021 opgezegd per 1 oktober 2024. [geïntimeerde] heeft daarop wederom laten weten niet met de beëindiging van de huurovereenkomst in te stemmen.

3.6.

Op 11 april 2025, na het eindvonnis van de kantonrechter waarbij de vordering van [appellante] was afgewezen, heeft [appellante] een brief gestuurd waarin zij de huurovereenkomst, voor zover vereist, (nogmaals) opzegt per 1 november 2025.

De beoordeling

3.7.

Een vordering tot opzegging van een huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik is niet toewijsbaar als de verhuurder de rechtsopvolger is van de vorige verhuurder en de opzegging is geschied binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht (artikel 7:274 lid 5 onder Pro b BW). [appellante] stelt zich – kort gezegd – op het standpunt dat dit vereiste geen beletsel vormt om gedurende die drie jaar een opzegging aan de huurder te doen toekomen, mits deze opzegging maar wordt gedaan tegen een termijn die rekening houdt met deze drie jaar. Dat betoog faalt. De kantonrechter heeft onder verwijzing naar de relevante kamerstukken toegelicht dat de bedoeling van deze termijn is om te ontmoedigen dat een verhuurde woning wordt aangekocht met het oogmerk om direct daarna een beroep te doen op dringend eigen gebruik. In de door de kantonrechter aangehaalde passage staat: “"
Wij geven er daarom de voorkeur aan, de termijn gedurende welke de koper het verhuurde goed niet in gebruik kan nemen, de vorm te geven vaneen termijn gedurende welke geen opzegging met het oog op eigen gebruik kan worden gedaan.” [onderstreping hof]. Die tekst laat naar het oordeel van het hof geen ruimte voor de uitleg die [appellante] voorstaat. In het betoog van [appellante] dat zij te goeder trouw heeft gehandeld door [geïntimeerde] juist een ruime termijn te geven om nieuwe woonruimte te vinden en [geïntimeerde] hierdoor niet in een slechtere positie is komen te verkeren, ziet het hof onvoldoende aanknopingspunten voor een andere lezing.

3.8.

Het voorgaande betekent dat de opzegging van [appellante] van 11 mei 2021 geen gelding heeft. [appellante] heeft echter nadat de kantonrechter uitspraak heeft gedaan, op 11 april 2025 opnieuw een brief aan [geïntimeerde] gestuurd waarin zij de huurovereenkomst opzegt per 1 november 2025. [geïntimeerde] betoogt dat het hof deze opzegging niet inhoudelijk kan beoordelen omdat het niet is toegestaan om in hoger beroep een nieuwe huuropzegging aan de vordering tot beëindiging van de huur ten grondslag te leggen; daarmee ontneemt [appellante] [geïntimeerde] immers een feitelijke instantie. Daar volgt het hof [geïntimeerde] niet in. In feite betreft het hier een wijziging/vermeerdering van eis (want (subsidiair) beëindiging op basis van deze opzegging tegen een latere datum dan oorspronkelijk gevraagd). Op grond van art. 130 lid 1 Rv Pro juncto art. 353 lid 1 Rv Pro komt aan [appellante] de bevoegdheid toe om haar eis of de gronden daarvan in hoger beroep te wijzigen/vermeerderen. De toelaatbaarheid van een eiswijziging/-vermeerdering moet, zo nodig ambtshalve, mede worden beoordeeld in het licht van de herstelfunctie van het hoger beroep. Daarbij is van belang dat de eiswijziging niet mag leiden tot onredelijke vertraging van het geding en/of tot onredelijke bemoeilijking van de verdediging. Deze eiswijziging/-vermeerdering van [appellante] is opgenomen in haar memorie van grieven, zodat het geding in hoger beroep hierdoor niet wordt vertraagd. Het is juist dat [geïntimeerde] door de eiswijziging/-vermeerdering een feitelijke instantie wordt onthouden, maar dat is inherent aan de herstelfunctie van het hoger beroep en het wettelijk stelsel waarin op de gewijzigde/vermeerderde eis alleen door het hof als feitelijke instantie recht wordt gedaan. [geïntimeerde] kon op deze eiswijziging/-vermeerdering reageren in zijn memorie van antwoord. Daar komt bij dat geen sprake is van een ontoelaatbare uitbreiding van het partijdebat en/of een substantiële uitbreiding van het feitencomplex. De vraag waar het om draait blijft of [appellante] de huurovereenkomst kan opzeggen wegens dringend eigen gebruik. Het feitencomplex dat [appellante] daaraan ten grondslag legt, is voor de nieuwe opzegging niet anders dan voor de (niet rechtsgeldige) eerdere opzegging. [geïntimeerde] wordt hierdoor dus niet bemoeilijkt in zijn verdediging. Bovendien moet worden bedacht dat een verandering of vermeerdering van eis (zelfs nadat van grieven of van antwoord is gediend) toelaatbaar kan zijn, als dat ertoe strekt te voorkomen dat een nieuwe procedure zou moeten worden aangespannen.^[1]Onder deze omstandigheden is het hof van oordeel dat een inhoudelijke beoordeling van de nieuwe opzegging door het hof niet in strijd is met de goede procesorde.

3.9.

Dat [appellante] bij de nieuwe opzegging in 2025 de wettelijke termijn niet in acht heeft genomen, zoals [geïntimeerde] betoogt, kan het hof zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet volgen. Daaraan gaat het hof dus voorbij. Ook het gegeven dat bij de opzegging geen verhuiskostenvergoeding is aangeboden, staat niet aan een inhoudelijke beoordeling van de opzegging in de weg.

3.10.

Dat betekent dat het hof toekomt aan de vraag of is voldaan aan de drie vereisten om de door [appellante] gevorderde beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik toe te kunnen wijzen. Die vereisten houden in i) dat [appellante] aannemelijk maakt dat zij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik (ii) dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en iii) dat daarnaast blijkt dat [geïntimeerde] andere passende woonruimte kan verkrijgen.

3.11.

[appellante] onderbouwt haar beroep op dringend eigen gebruik door er op te wijzen dat zij zich in een onhoudbare thuissituatie bevindt. Zij verblijft sinds 2021 afwisselend bij haar vader (in [woonplaats1] ) en moeder (in [plaats] ) die recentelijk een vechtscheiding hebben doorgemaakt, waarbij sprake is geweest van huiselijk geweld. [appellante] ervaart hiervan nog altijd veel stress. Zij is genoodzaakt tussen haar beide ouders heen en weer te reizen en beschikt niet over één vaste verblijfplaats. Als gevolg van de scheiding is het waarschijnlijk dat de woningen van haar beide ouders zullen moeten worden verkocht. De woonsituatie van [appellante] is daarom uiterst onzeker. Zij weet niet of en wat voor woning haar ouders zullen kunnen betalen en op welke plaats haar ouders zullen gaan wonen. Dit geldt eveneens voor haar moeder en de jongere zus van [appellante] aan wie zij tevens (tijdelijke) woonruimte wil bieden in de woning. De door [appellante] te betalen hypotheek voor de woning wordt slechts beperkt gedekt door de lage huur van € 566,49 die [geïntimeerde] betaalt. [appellante] heeft, gezien haar beperkte financiële middelen, geen mogelijkheid tot het huren of kopen van een andere woning, aldus nog steeds [appellante] .
[geïntimeerde] heeft dit gemotiveerd betwist. Hij heeft er onder meer op gewezen dat de moeder van [appellante] een woning bezit in [plaats] , en dat [appellante] daar zelf woont. Daarbij komt volgens [geïntimeerde] dat er geen hypotheekrecht is gevestigd ten aanzien van de woning. [geïntimeerde] heeft kadasterstukken overgelegd die deze beide stellingen onderbouwen.

3.12.

Het hof overweegt dat [appellante] in het licht van het door [geïntimeerde] gevoerde verweer onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. [appellante] heeft haar financiële situatie nauwelijks toegelicht. Zij heeft alleen gesteld dat haar maandelijkse salaris € 1.500,- per maand bedraagt. Voor wat betreft de kosten die zij maakt voor de woning, heeft zij pas ter gelegenheid van de mondelinge behandeling bij het hof aangegeven dat er geen sprake is van een hypotheek, zoals zij stelde in haar memorie van grieven, maar dat zij rente moet betalen aan haar moeder, omdat zij de woning heeft aangekocht met geld van een door haar moeder aan haar verstrekte lening. Deze lening en bijbehorende verplichtingen heeft zij echter op geen enkele manier onderbouwd. Tijdens de zitting bij het hof wist [appellante] ook niet aan te geven welk bedrag zij maandelijks aan haar moeder betaalt voor rente en/of aflossing. Tegelijkertijd staat [appellante] stelling over haar beperkte financiële ruimte haaks op haar stelling dat de woning grondig gerenoveerd moet worden. Daarover heeft [appellante] tijdens de mondelinge behandeling bij het hof verklaard dat het geld voor die renovatie moet komen van de verkoop van de woning van haar moeder in [plaats] . Dat [appellante] moeder van de verkoopopbrengst van haar woning geen andere passende woning kan kopen (in [plaats] ) waar ook [appellante] haar intrek kan nemen, heeft zij onvoldoende concreet gemaakt. Terwijl het zoeken van een gezamenlijke nieuwe woning wel voor de hand ligt, zeker nu [appellante] eigen moeder tijdens de mondelinge behandeling heeft toegelicht dat het de bedoeling is dat [appellante] en zij in één woning gaan wonen, zodat zij mantelzorg aan [appellante] kan verlenen. [appellante] heeft namelijk diabetes. Een en ander roept vraagtekens op over het gestelde dringend eigen gebruik, welke vraagtekens [appellante] onvoldoende heeft weggenomen.

3.13.

Maar ook als het beroep van [appellante] op dringend eigen gebruik slaagt, leidt dit niet tot een andere uitkomst. Bij beantwoording van de vraag of [appellante] de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar niet kan worden gevergd de huurverhouding voort te zetten, moet het hof namelijk ook de belangen van beide partijen in aanmerking nemen. Bij die belangenafweging wegen de belangen van [geïntimeerde] bij behoud van de woning zwaarder dan die van [appellante] . Dat licht het hof als volgt toe.

3.14.

[geïntimeerde] woont al meer dan vijftig jaar in de woning. Hij is een alleenstaande man en hij heeft een aantal gezondheidsklachten, waaronder MS . Dat maakt dat hij beperkt mobiel is en ook lastig voor zich zelf kan koken. Hij heeft naar het oordeel van het hof terecht aangevoerd zeer gehecht te zijn aan het gehuurde, de buurt en de woonomgeving. Hij is langdurig in de buurt geworteld en heeft daar zijn adresjes waar hij – met korting – kan voorzien in zijn (avond)maaltijden. Ook bevindt de woning zich in de buurt van het OV, waar [geïntimeerde] veel gebruik van maakt. Gelet op zijn ziekte, is dit voor [geïntimeerde] erg belangrijk. Ook staat [geïntimeerde] onder behandeling van het [ziekenhuis] in [plaats] in verband met een netvlies loslating. Het hof kent verder belang toe aan het feit dat gelet op de gezondheid van [geïntimeerde] een verhuizing naar een andere woning niet alleen een fysieke maar ook mentale inspanning vergt, gelet op het feit dat [geïntimeerde] autisme heeft. De door [appellante] aangevoerde belangen, zoals hiervoor in r.o. 3.11 uiteengezet, wegen tegen deze zwaarwegende belangen van [geïntimeerde] niet op. Dat [appellante] haar sociale leven zich volledig in [plaats] bevindt en zij daar regelmatig naar het ziekenhuis moet, maken dat niet anders, gelet op de overweging van het hof dat zij onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat het niet mogelijk is voor haar moeder om van de verkoopopbrengst van haar huidige woning een andere passende woning in [plaats] te kopen waar ook [appellante] haar intrek kan nemen.

3.15.

Voor zover [appellante] zich nog op het standpunt stelt dat [geïntimeerde] de woning verwaarloost en dat daardoor de belangenafweging in haar voordeel zou moeten uitvallen, volgt het hof haar daarin niet. [appellante] heeft die stelling namelijk, tegenover de betwisting daarvan door [geïntimeerde] , onvoldoende onderbouwd. Het enkele feit dat [appellante] wil overgaan tot de uitvoering van een renovatieplan levert overigens in beginsel geen grond op voor dringend eigen gebruik, in de regel ook niet als de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Verder kan de stelling dat [geïntimeerde] zich niet als een goed huurder gedraagt, in deze procedure niet als afzonderlijke grondslag tot een toewijzing van de vordering van [appellante] leiden, nu zij die grondslag niet heeft genoemd in haar opzeggingsbrief van 11 april 2025.

3.16.

De conclusie van een en ander is dat [appellante] niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik en dat ook de belangenafweging in het voordeel van [geïntimeerde] uitvalt. Er is dan ook geen aanleiding voor een inhoudelijke beoordeling van de vraag of voldaan is aan het derde vereiste (beschikbaarheid van andere passende woonruimte voor [geïntimeerde] ). De huurovereenkomst blijft dus in stand en het hof zal de vorderingen van [appellante] afwijzen. Het algemene bewijsaanbod van [appellante] – “bewijs van al haar stellingen” – is onvoldoende concreet en voldoet niet aan de eisen die daaraan in het kader van de stelplicht mogen worden gesteld, zodat het hof daaraan voorbij gaat.

De conclusie

3.17.

Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellante] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.

4.De beslissing

Het hof:

4.1.

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Nijmegen, van 4 april 2025;

4.2.

veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :

€ 362,- aan griffierecht

€ 2.580,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x het toepasselijke tarief II van € 1.290,-);

4.3.

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;

4.4.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.W.J.M. Kemperink, S.B. Boorsma en P.E. Lucassen , en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 mei 2026.

Hoger beroep afwijzing beëindiging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik