Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.340.414/01
zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen 9878011
arrest van 26 mei 2026
in de zaak van
[appellant]
die woont in [woonplaats]
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de rechtbank optrad als opposant in conventie tevens eiser in reconventie
hierna:
[appellant]
[appellant]
advocaat: mr. B.M.B. Gruppen in Groningen
en
WIMA Vastgoed 1 B.V.
die is gevestigd in Oude Pekela
die ook hoger beroep heeft ingesteld
en bij rechtbank optrad als geopposeerde in conventie en verweerster in reconventie
hierna:
Wima Vastgoed
Wima Vastgoed
advocaat: mr. R.P. van Boven in Assen
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
[appellant] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, op 12 december 2023 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep
- de memorie van grieven
- de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep
- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep
- een akte van [appellant]
- het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 16 juli 2025 is gehouden.
Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1
[appellant] huurt van Wima Vastgoed bedrijfsruimte. [appellant] heeft een huurschuld laten ontstaan die hij volgens Wima Vastgoed moet betalen. Bovendien wil Wima Vastgoed dat de huurovereenkomst wordt beëindigd en [appellant] de bedrijfsruimte ontruimt. [appellant] voert aan dat hij geen huurschuld heeft, omdat de huurprijs vanwege allerlei gebreken - die door Wima Vastgoed niet, niet tijdig of onzorgvuldig zijn hersteld - moet worden verlaagd. Bovendien leidt hij door die gebreken schade die moet worden vergoed.
2.2
Wima Vastgoed is daarop bij de kantonrechter een procedure begonnen, waarbij [appellant] vorderingen in reconventie heeft ingesteld. De kantonrechter heeft in het eindvonnis van 12 december 2023 in conventie [appellant] alleen veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente over de huurschuld van € 8.860,-, buitengerechtelijke kosten en de proceskosten. De vorderingen van [appellant] in reconventie zijn afgewezen.
2.3
[appellant] heeft na het eindvonnis in de bodemprocedure opnieuw een huurschuld laten ontstaan, waarna Wima Vastgoed in kort geding heeft gevorderd [appellant] te veroordelen tot betaling van de nieuwe huurschuld en tot ontruiming van de bedrijfsruimte. De kantonrechter heeft in het kort geding vonnis van 31 oktober 2024 deze vorderingen toegewezen. Op 2 januari 2025 heeft [appellant] de bedrijfsruimte ontruimd.
2.4
[appellant] wil met het (principaal) hoger beroep dat vanaf 1 april 2021 tot het einde van de huurovereenkomst de contractuele huur substantieel wordt verlaagd, hij de teveel betaalde huur terugkrijgt, zijn schade wordt vergoed en Wima Vastgoed in de proceskosten wordt veroordeeld. Wima Vastgoed die (incidenteel) in hoger beroep is gekomen heeft de eis ter zitting verminderd tot alleen de vordering [appellant] te veroordelen in de proceskosten in het incidenteel hoger beroep.
2.5
Het hof zal beslissen dat [appellant] voor de duur van twee maanden terecht aanspraak maakt op een huurprijsvermindering. Het hof verminderd de huurprijs voor die twee maanden met 50%. Wima Vastgoed zal worden veroordeeld het teveel betaalde bedrag aan [appellant] terug te betalen. De overige vorderingen van [appellant] worden afgewezen. In het incidenteel appel zal [appellant] worden veroordeeld in de proceskosten. Na de feiten te hebben vastgesteld, zal het hof de redenen geven die tot deze beslissing hebben geleid.
3.De feiten
3.1
[appellant] heeft van Wima Vastgoed gehuurd de bedrijfsruimte voor het gebruik als horecagelegenheid op de begane grond aan de [adres] in [plaats] .
3.2
Het pand, waartoe de bedrijfsruimte behoort, is bij akte van 20 augustus 1976 gesplitst in appartementsrechten. Boven de bedrijfsruimte zijn twee woningen. In artikel 2 van Pro het splitsingsreglement is onder meer opgenomen dat tot de gemeenschappelijke zaken behoren de technische installaties en alle afvoeren (vuil, riolering, hemelwaterafvoer, gas, elektra, telefoon en water).
3.3
[naam1] B.V. als verhuurder en [naam2] BV als huurder, zijn met ingang van 1 april 2017 een huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte aangegaan. Op zeker moment is Wima Vastgoed verhuurder geworden en werd [appellant] door contractsovername met instemming van Wima Vastgoed opvolgend huurder (zie hierna 3.5).
3.4
In de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen. De contractuele bestemming is horecagelegenheid (artikel 1 lid Pro 3). Tot de verhuur behoort ook de in de bedrijfsruimte aanwezige installaties en voorzieningen (artikel 1 lid Pro 2). De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar met een verlengingsmogelijkheid van nog eens vijf jaar (artikel 2). De huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst is € 2.000,- excl. btw per maand (artikel 3 lid Pro 2). Ten laste van de huurder komt het algehele binnenonderhoud en de dagelijkse reparaties met inbegrip van de voorzieningen en installaties die zich in de bedrijfsruimte bevinden (artikel 4 lid Pro 1). De huurder zal alle voorzieningen treffen die nog niet aanwezig zijn (artikel 4 lid Pro 2). In artikel 5 van Pro de huurovereenkomst is een regeling over aansprakelijkheid en schade opgenomen. De leden 1 en 2 van deze bepaling luiden:
“Lid 1
Huurster aanvaart het gehuurde in de toestand waarin het zich thans bevindt. Verhuurster is niet aansprakelijk voor zichtbare, dan wel onzichtbare gebreken van welke aard dan ook. Verhuurster is niet aansprakelijk voor schade die is ontstaan ten gevolge van gebreken die al bij het aangaan van de huurovereenkomst bestonden.(…)
Lid 2
Huurster is verplicht alle nodige maatregelen te nemen ter voorkoming en/of beperking van schade aan het gehuurde, zoals schade als gevolg van kortsluiting, brand, lekkage, storm, vorst of enig andere weersgesteldheid, in- en uitstroming van gassen en vloeistoffen. (…)”
De horeca-inventaris in de bedrijfsruimte behoort volgens artikel 8 van Pro de huurovereenkomst toe aan de verhuurder of de speelautomatenleverancier. Voor het gebruik van deze inventaris is de huurder geen vergoeding verschuldigd. Bij beschadiging moet de huurder op zijn kosten voor reparatie of vervanging zorgdragen.
Artikel 9 van Pro de huurovereenkomst legt aan de huurder een verplichting tot afname van bier op. Verder rust volgens deze contractsbepaling op de bedrijfsruimte een automatenverplichting.
3.5
Wima Vastgoed, [naam2] BV en [appellant] hebben in augustus 2020 een overeenkomst “indeplaatsstelling huurovereenkomst” getekend. In de tekst is opgenomen dat [appellant] met ingang van 1 september 2020 voor [naam2] BV als huurder in de plaats treedt. [appellant] aanvaardt de bedrijfsruimte “nadrukkelijk in de staat waarin het zich thans bevindt”.
3.6
Volgens uittreksels van de Kamer van Koophandel exploiteert [appellant] een drietal ondernemingen in de bedrijfsruimte. Allereerst de op 1 augustus 2020 opgerichte eenmanszaak GRE-GO. Ten tweede de op 30 december 2021 opgerichte vennootschappen Smakelijk Bezorgd BV en Indian Summer Bar BV. [appellant] is via zijn holding maatschappij [naam4] BV van Smakelijk Bezorgd BV enig aandeelhouder en bestuurder. Indian Summer Bar BV is een gezamenlijke onderneming van [appellant] en [naam3] . Via hun holdingmaatschappijen - [naam4] B.V. en [naam5] BV - zijn zij gezamenlijk bestuurder.
3.7
In ieder geval vanaf maart 2020 is in Nederland vanwege de uitbraak van het zogeheten coronavirus voor enige tijd een (gezondheids)crisis geweest. Dit heeft tot overheidsmaatregelen geleid. Een van die overheidsmaatregelen was dat voor het publiek toegankelijke horecagelegenheden, zoals restaurants en cafés, in de periode tussen 15 maart 2020 en 1 juni 2020 en tussen 14 oktober 2020 en 5 juni 2021 (grotendeels) voor gasten gesloten moesten zijn. Buiten deze periodes hebben op verschillende momenten voor restaurants en cafés beperkende overheidsmaatregelen gegolden, zoals vroegere sluitingstijden en afstandsmaatregelen.
3.8
Op 30 maart 2021 is een forse hoeveelheid water door het plafond in het restaurant gedeelte van de bedrijfsruimte gekomen. [appellant] heeft daarop een bedrijf ingeschakeld die een bypass als noodmaatregel heeft aangelegd. Wima Vastgoed is kort daarna over dit voorval geïnformeerd. In opdracht en voor rekening van Wima Vastgoed is eerst onderzoek naar de oorzaak van de wateroverlast gedaan. Vervolgens zijn in opdracht en voor rekening van Wima Vastgoed herstelwerkzaamheden uitgevoerd. In ieder geval in september 2021 heeft [appellant] er bij Wima Vastgoed over geklaagd dat een aantal herstelwerkzaamheden niet of niet zorgvuldig zijn uitgevoerd. Zo klaagt [appellant] er over dat het herstelde gedeelte van het plafond een andere kleur verf heeft gekregen en het plafond doorhangt op de plekken waar het water doorheen is gelopen. Volgens [appellant] zijn ten onrechte op die plekken de plafonddelen en het daarboven aanwezige isolatiemateriaal niet vervangen en is met overschilderen volstaan. Wima Vastgoed heeft daarop laten weten dat alles netjes is opgeleverd maar dat zij bereid is het plafond opnieuw te stucen en in de door [appellant] nog op te geven kleur egaal te verven. Vervolgens heeft [appellant] - in ieder geval bij e-mail van 16 november 2021 - Wima Vastgoed erop gewezen dat volgens hem Wima Vastgoed ten onrechte de bypass op de hemelafvoer, wat een tijdelijke oplossing was, niet heeft weggehaald. Wima Vastgoed ziet geen reden de in opdracht van [appellant] door een derde aangebrachte bypass te verwijderen. Partijen hebben elkaar over en weer verwijten gemaakt over het al dan niet bekend zijn met de gewenste kleur van het plafond en het al dan niet aanwezig zijn op geplande dagen en tijdstippen om herstelwerkzaamheden uit te voeren.
3.9
Op 22 mei 2021 heeft [appellant] aan Wima Vastgoed ernstige wateroverlast in de kelder gemeld. Het gaat om regenwater dat vervolgens uit de kelder is gepompt. In opdracht en voor rekening van Wima Vastgoed uitgevoerd onderzoek is als oorzaak scheurvorming in de achtergevel aangewezen. Eind september 2021 heeft Wima Vastgoed aan het bedrijf [naam6] BV opdracht gegeven de scheurvorming te dichten. Deze werkzaamheden zijn in oktober 2021 uitgevoerd.
3.1
[appellant] heeft de waterschade in de kelder ten gevolge van de lekkage in mei 2021 net als de waterschade in het restaurantgedeelte in maart 2021 bij zijn verzekeraar gemeld. De verzekeraar heeft bij brief van 15 november 2021 aan [appellant] laten weten dat de verzekering geen dekking biedt voor de waterschade in mei 2021. De redenen daarvoor zijn dat de oorzaak van die schade achterstallig onderhoud is en er bovendien geen sprake is van meerschade ten opzichte van de waterschade van maart 2021.
3.11
In de periode van augustus 2021 tot en met februari 2022 heeft [appellant] niet de contractuele huurprijs van € 2.420,- incl. btw per maand voldaan, maar het lagere bedrag van € 1.500,- per maand. Hierdoor is een huurachterstand ontstaan van € 8.860,-.
3.12
[appellant] is door de door Wima Vastgoed ingeschakelde deurwaarder onder meer bij brieven van 2 november 2021 en 10 januari 2022 aangemaand de huurachterstand met rente en incassokosten te voldoen. [appellant] heeft toen de betalingsachterstand niet voldaan.
3.13
Wima Vastgoed is daarop een gerechtelijke procedure begonnen. Bij dagvaarding van 16 februari 2022 heeft Wima Vastgoed onder meer gevorderd [appellant] te veroordelen tot betaling van de huurschuld met rente, de huurovereenkomst te ontbinden, [appellant] te veroordelen tot ontruiming en tot betaling van een gebruiksvergoeding na de ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de ontruiming. [appellant] is niet verschenen, waarna tegen hem verstek is verleend. Bij verstekvonnis van 29 maart 2022 zijn de vorderingen van Wima Vastgoed grotendeels toegewezen. Dit verstekvonnis is op 1 april 2022 aan [appellant] betekend.
3.14
[appellant] is bij dagvaarding van 29 april 2022 in verzet gekomen en heeft daarbij een aantal vorderingen in reconventie ingesteld. Gelijktijdig heeft [appellant] in kort geding schorsing van de executie van het verstekvonnis gevorderd. Bij vonnis in kort geding van 3 mei 2022 heeft de kantonrechter Wima Vastgoed veroordeeld de executie van het verstekvonnis op straffe van een dwangsom te staken.
3.15
[appellant] heeft Wima Vastgoed via zijn advocaat bij brief van 13 november 2023 laten weten dat in de kelder opnieuw water is gelopen en een hoogte heeft bereikt van circa 40 cm.
3.16
Bij factuur van 19 november 2023 heeft Essent aan [appellant] de jaarafrekening (periode 10 augustus 2022 t/m 25 juli 2023) voor gas en elektra toegezonden. Aan [appellant] is een totaalbedrag in rekening gebracht van € 17.237,20 ex btw, waarvan € 10.044,35 aan gas.
3.17
In de brief van 4 december 2023 heeft [appellant] zich erover beklaagd dat Wima Vastgoed nog geen enkele poging heeft ondernomen om de kelder te inspecteren en te herstellen. [appellant] laat weten dat een dompelpomp in de kelder het overtollige water afvoert maar dat bij regenval op de plek in de kelder waar 2 jaar eerder herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd, opnieuw water in de kelder stroomt.
[appellant] meldt verder dat er een nieuw probleem is. Volgens hem is er een gaslek. Gelet op het hoge gasverbruik dat Essent bij hem in rekening heeft gebracht, heeft [appellant] de indruk dat het gaslek al langer bestaat. Hij heeft het gas afgesloten.
3.18
In het eindvonnis van 12 december 2023 in de verzetprocedure heeft de kantonrechter het verstekvonnis vernietigd en [appellant] veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente over de huurschuld van € 8.860,-, de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten. De overige vorderingen van Wima Vastgoed in conventie - waaronder de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming - zijn afgewezen. De vorderingen van [appellant] in reconventie zijn eveneens afgewezen.
3.19
Wima Vastgoed heeft de kelder in december 2023 voor de gemelde wateroverlast geïnspecteerd en volgens de verklaring van haar beheerder een klein laagje water aangetroffen van ca 2 à 3 mm. Er is een vlakzuigpomp geplaatst om dat laagje water af te voeren. Aan [appellant] is medegedeeld dat in het voorjaar van 2024 de beheerder in een droge periode de kelder opnieuw zal inspecteren.
3.2
Wima Vastgoed heeft voor het gemelde gaslek een installateur ingeschakeld die in februari 2024 de herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd.
3.21
Sinds juli 2024 betaalde [appellant] geen huur meer, waarna de kantonrechter op vordering van Wima Vastgoed in het kort geding vonnis van 31 oktober 2024 [appellant] heeft veroordeeld tot betaling van de nieuwe huurschuld tot en met oktober 2024. [appellant] is ook veroordeeld de bedrijfsruimte te ontruimen, tenzij hij binnen 30 dagen na betekening van het vonnis in kort geding de huurschuld voldoet. Verder is [appellant] veroordeeld tot betaling van de huurprijs tot aan de ontruiming en de buitengerechtelijke incassokosten. De vordering van [appellant] in reconventie Wima Vastgoed te veroordelen tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden is afgewezen.
3.22
Het kort geding vonnis is bij exploot van 13 november 2024 aan [appellant] betekend. [appellant] heeft de toegewezen huurschuld niet betaald. Op 2 januari 2025 heeft [appellant] de bedrijfsruimte ontruimd.
3.23
[appellant] heeft bij brief van zijn advocaat van 13 februari 2025 laten weten dat [appellant] van mening blijft dat Wima Vastgoed in gebreke is gebleven de noodzakelijke herstelwerkzaamheden uit te voeren. [appellant] laat in die brief weten de huurovereenkomst buitengerechtelijk met ingang van 2 januari 2025 te ontbinden.
4.De toelichting op de beslissing van het hof
Omvang appel
4.1
In principaal hoger beroep heeft [appellant] bij memorie van grieven zijn eis gewijzigd en in de memorie van antwoord in het incidenteel appel verminderd. Na deze wijziging en vermindering van eis vordert [appellant] het vonnis van de kantonrechter te vernietigen, de vorderingen van Wima Vastgoed af te wijzen en:
- voor recht te verklaren dat de huurprijs op grond van artikel 7:207 BW Pro vanaf 1 april 2021 met 100% wordt verminderd, althans een zodanige huurprijsvermindering als het hof in goede justitie vaststelt, tot de datum van ontruiming;
- Wima Vastgoed te veroordelen het vanaf 1 april 2021 teveel betaalde bedrag aan huur aan hem terug te betalen;
- Wima Vastgoed te veroordelen tot betaling van schadevergoeding nader op te maken bij staat;
- aan [appellant] een voorschot op de schadevergoeding van € 50.000,- toe te wijzen;
- Wima Vastgoed te veroordelen in de proceskosten.
4.2
Tegen deze eiswijziging heeft Wima Vastgoed geen bezwaar gemaakt en komt het hof ook niet in strijd met de goede procesorde voor, zodat op de gewijzigde eis zal worden beslist.
4.3
In de memorie van grieven heeft [appellant] na een uitvoerig algemeen deel negen grieven geformuleerd. Door de intrekking van twee vorderingen heeft [appellant] geen belang meer bij behandeling van de met die vorderingen samenhangende grief 4. In grief 8 klaagt [appellant] erover dat de kantonrechter hem in de gelegenheid had moeten stellen een (partij)deskundigenbericht te overleggen. [appellant] heeft daartoe in hoger beroep het EBN rapport overgelegd, zodat [appellant] in zoverre bij zijn grief geen belang meer heeft. Of het hof tot bewijslevering aan de zijde van [appellant] toekomst zal hierna worden beslist.
4.4
Wima Vastgoed heeft in de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in het incidenteel appel twee grieven aangevoerd en (opnieuw) gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden en [appellant] te veroordelen de bedrijfsruimte te ontruimen. Aan de ontbinding van de huurovereenkomst legt Wima Vastgoed in hoger beroep ten grondslag zowel de huurachterstand als het strijdig gebruik met de contractuele bestemming.
Nadat deze memorie was genomen is de bedrijfsruimte ontruimd. Partijen zijn beide van mening dat de huurovereenkomst op 2 januari 2025 is geëindigd, maar verschillen van mening wie is te kort geschoten in de verplichtingen uit de huurovereenkomst.
Ter zitting heeft Wima Vastgoed verklaard dat door deze gewijzigde situatie niet meer op de vorderingen tot ontbinding en ontruiming hoeft te worden beslist. Wima Vastgoed houdt echter vast aan de vordering [appellant] te veroordelen in de proceskosten in het incidenteel appel.
Het stond Wima Vastgoed vrij haar eis te verminderen waartegen [appellant] ook geen bezwaar heeft gemaakt. Het hof zal op de in het incidenteel appel gewijzigde eis beslissen.
4.5
Ter zitting heeft [appellant] aangevoerd dat het beroep van Wima Vastgoed op de exoneratieclausule in artikel 5 lid Pro 1, tweede en derde zin van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW Pro).
Wima Vastgoed heeft hiertegen ingebracht dat dit beroep te laat is gedaan en daardoor buiten beschouwing moet worden gelaten.
Voor het antwoord op de vraag of [appellant] dit beroep tijdig heeft gedaan, stelt het hof voorop dat Wima Vastgoed in nummer 7 van de conclusie van antwoord in het verzet de volgens haar relevante bepalingen uit de huurovereenkomst heeft opgesomd, waaronder artikel 5. Wima Vastgoed heeft op dat artikel een beroep gedaan voor het antwoord op de vraag of er een onderhoudsgebrek was dat voor rekening van Wima Vastgoed komt. Artikel 5 lid Pro 1, eerste zin van de huurovereenkomst bevat daarvoor een relevante bepaling. Tegen deze achtergrond heeft het debat zich bij de kantonrechter gericht op de vraag of een gebrek aanwezig is dat niet voor rekening van de huurder komt en waarvoor de verhuurder aansprakelijk is. In het licht van dit debat heeft de kantonrechter in het eindvonnis onder rechtsoverweging 4.10 en volgende ook geoordeeld. Eerst in de memorie van antwoord in het principaal appel heeft Wima Vastgoed een expliciet beroep op de exoneratieclausule in de huurovereenkomst gedaan. De eerste gelegenheid voor [appellant] daarop te reageren was de mondelinge behandeling bij het hof wat zij ook heeft gedaan. Het processuele bezwaar van Wima Vastgoed tegen het beroep van [appellant] op artikel 6:248 lid 2 BW Pro wordt dan ook verworpen.
4.6
Tussen partijen is niet in geschil dat de bedrijfsruimte is te kwalificeren als artikel 7:290 BW Pro bedrijfsruimte. Het hof zal daarvan ook uitgaan.
4.7
Aan de vorderingen tot huurprijsvermindering en schadevergoeding legt [appellant] ten grondslag dat Wima Vastgoed haar onderhoudsverplichting heeft verzaakt door niet, niet tijdig en/of niet zorgvuldig de gebreken in de bedrijfsruimte te herstellen. In de memorie van grieven zijn allerlei gebreken opgesomd. Ter zitting heeft [appellant] verklaard dat aan zijn vorderingen ten grondslag liggen de gebreken ten gevolge van de wateroverlast in maart 2021, in mei 2021 en in november/december 2023 en het gaslek in december 2023. Het hof zal de gestelde gebreken in het licht van die gebeurtenissen in zijn beoordeling betrekken.
Juridisch kader
4.8
Aan de vorderingen van [appellant] tot huurprijsvermindering en schadevergoeding liggen de artikelen 7:207 BW en 7:208 BW ten grondslag.
4.9
Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW Pro kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan tot de dag waarop het gebrek is verholpen.
4.1
De verhuurder is op grond van artikel 7:208 BW Pro verplicht de door een gebrek veroorzaakte schade te vergoeden, indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen, alsmede indien het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen, of toen aan de huurder heeft te kennen gegeven dat de zaak het gebrek niet had.
4.11
Een van de criteria in de artikelen 7:207 en 7:208 BW is dat sprake moet zijn van ‘een gebrek’. Een gebrek is in artikel 7:204 lid 2 BW Pro gedefinieerd. Op grond van deze wettelijke bepaling is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
Een feitelijke stoornis door derden is geen gebrek (artikel 7:204 lid 3 BW Pro).
4.12
De verhuurder is op grond van artikel 7:206 lid 1 BW Pro verplicht op verlangen van de huurder de gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Artikel 206 lid 2 BW Pro bevat een wettelijke uitzondering op deze verplichting.
4.13
Voor de verhuur van bedrijfsruimte zijn de artikelen 7:204, 7:206, 7:207 en 7:208 BW van regelend recht. Een uitzondering daarop is neergelegd in artikel 7:209 BW Pro. Op grond van deze bepaling kan, ook in geval van bedrijfsruimte, niet ten nadele van de huurder van de artikelen 7:206 leden 1 en 2, 7:207 en 7:208 BW worden afgeweken voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen.
4.14
In de tussen partijen geldende huurovereenkomst, die in maart 2017 (door de rechtsvoorganger van partijen) is ondertekend, is van de wettelijke gebrekenregeling afgeweken.
Op grond van artikel 5 lid 1 van Pro de huurovereenkomst is de bedrijfsruimte aanvaardt in de toestand “waarin het zich thans bevindt”. In de indeplaatstelling huurovereenkomst van augustus 2020 is opgenomen dat [appellant] (de rechtsopvolger) de bedrijfsruimte “aanvaard (…) nadrukkelijk in de staat waarin het zich thans bevindt”.
Verder komt op grond van artikel 4 lid Pro 1, eerste zin van de huurovereenkomst het “algehele binnenonderhoud, alsmede de dagelijkse reparaties met inbegrip van de voorzieningen en installaties die zich in gehuurde bevinden” ten laste van [appellant] als huurder.
De aansprakelijkheid van Wima Vastgoed als verhuurder is in artikel 5 lid Pro 1, tweede en derde zin van de huurovereenkomst beperkt. Allereerst is Wima Vastgoed niet aansprakelijk “voor zichtbare, dan wel onzichtbare gebreken van welke aard dan ook”. Ten tweede is Wima Vastgoed niet aansprakelijk “voor schade die is ontstaan ten gevolge van gebreken die al bij het aangaan van de huurovereenkomst bestonden”.
Wateroverlast 30 maart 2021
4.15
[appellant] stelt dat in de avond van 30 maart 2021 (zwart riool-)water uit het plafond in het restaurantgedeelte van de bedrijfsruimte stroomde en een enorme ravage aanrichtte. [appellant] heeft meteen de bedrijven Wazo Riool en [naam7] ingeschakeld. Volgens [appellant] constateerde [naam7] een breuk in de standleiding. De standleiding is daarop schoongespoten en als noodvoorziening is een bypass aangelegd.
4.16
[appellant] bestrijdt rechtsoverweging 4.10 in het vonnis van de kantonrechter waarin is geoordeeld dat deze wateroverlast is veroorzaakt door een verstopping bij de bovenburen. Volgens [appellant] ligt de oorzaak in een lekkende en ondeugdelijke standleiding. Die standleiding is een onderdeel van het rioleringssysteem in het appartementencomplex dat volgens [appellant] sterk verouderd en gebrekkig is. [appellant] verwijst naar het door hem overgelegde onderzoekrapport van Expertise Bureau Noord (EBN) van 22 april 2024. De gemeenschappelijke eigenaren, waaronder Wima Vastgoed, hebben het rioleringssysteem te onderhouden en zo nodig te vervangen en te vernieuwen. Wima Vastgoed is als een van de appartementseigenaren daarmee in gebreke gebleven.
4.17
Wima Vastgoed betwist dat de standleiding in slechte staat verkeert en de oorzaak van de wateroverlast is geweest. Volgens Wima Vastgoed is de standleiding goed. Ter ondersteuning heeft Wima Vastgoed gewezen op de bevindingen van [naam8] die op 2 februari 2023 met een camera de binnenkant van de standleiding vanaf de hoogte van het keukenblok in de bovenwoning tot aan de noodvoorziening beneden in de bedrijfsruimte heeft geïnspecteerd. Voorts heeft Wima Vastgoed gewezen op de bevindingen van [naam9] van Marble Consultants die naar de oorzaak van de wateroverlast onderzoek heeft gedaan. Zijn bevindingen zijn vastgelegd in de overgelegde e-mail van 10 mei 2021 (prod. 7 bij conclusie van antwoord in verzet in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie). [naam9] heeft in de bovenwoning geconstateerd dat de afvoer in de keuken en het toilet slecht waren gemonteerd en gelijmd waardoor de afvoeren niet één afgesloten geheel vormden en op zeker moment zijn gaan overstromen/lekken. De overstroming op de houten keukenvloer onder het keukenblok heeft tot doorlekken van water door de vloer naar het daaronder gelegen plafond van de bedrijfsruimte geleid. Het plafond is door het water verzadigd en deels naar beneden gevallen. De afvoer in de bovenwoning is hersteld waarna er in de bedrijfsruimte geen wateroverlast vanuit het plafond meer is geweest.
Ook in het rapport van Dekra Experts (de door de verzekeraar van [appellant] ingeschakelde deskundige) van 18 mei 2021 wordt geconcludeerd dat een verstopping in de bovenwoning de oorzaak van de wateroverlast was.
4.18
Gelet op de gemotiveerde betwisting heeft [appellant] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de oorzaak van de lekkage een gebrekkige standleiding is geweest. Ook al zou het zo zijn, wat Wima Vastgoed betwist, dat het rioleringssysteem in het appartementencomplex (wat) verouderd is, dan is die enkele omstandigheid onvoldoende om een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro aan te nemen. Het hof weegt daarin mee dat na het herstel van de afvoeren in de bovenwoning – die geen gemeenschappelijk onderdeel vormen met het rioleringssysteem in de appartementen - niet gesteld of gebleken is dat het rioleringssysteem, waarvan de standleiding een onderdeel is, niet naar behoren heeft gefunctioneerd.
4.19
De oorzaak van de wateroverlast in maart 2021 is veeleer defecte afvoerleidingen in de bovenwoning geweest, waarvoor de appartementseigenaar van de bovenwoning verantwoordelijk is. Wima Vastgoed is geen appartementseigenaar van de bovenwoning. Hierdoor is de door [appellant] in de bedrijfsruimte ondervonden wateroverlast een feitelijke stoornis veroorzaakt door een derde. In zoverre is geen sprake van een gebrek, waarvoor Wima Vastgoed aansprakelijk is.
4.2
Desondanks heeft Wima Vastgoed in de periode april tot en met de zomer van 2021 de schade in de bedrijfsruimte hersteld. Volgens [appellant] zijn deze herstelwerkzaamheden niet zorgvuldig en deugdelijk uitgevoerd. Ook al is de oorzaak van de schade niet een gebrek dat voor rekening en risico van Wima Vastgoed komt en vallen de werkzaamheden als binnenonderhoud te kwalificeren, dat neemt niet weg dat naar het oordeel van het hof een door of namens Wima Vastgoed uitgevoerd ondeugdelijk herstel een gebrek kan opleveren dat tot huurprijsverlaging en/of schadevergoeding kan leiden.
4.21
[appellant] bestrijdt het oordeel van de kantonrechter dat de gebreken ten gevolge van ondeugdelijk herstel door Wima Vastgoed voor zijn rekening komen en dat hij degene moet zijn die de bypass moet verwijderen. [appellant] voert daartoe het volgende aan. In opdracht van Wima Vastgoed is slechts 2 à 3 m² van het plafond vervangen met nieuwe gipsplaten. Het vochtige isolatiemateriaal achter het plafond, waar schimmel in kwam, is niet vervangen. Door het gewicht van het vocht in het isolatiemateriaal is het plafond op verscheidene plaatsen gaan opbollen. Verder zijn bij de herstelwerkzaamheden aan het plafond elektraleidingen voor lichtpunten in het isolatiemateriaal gedrukt. Die lichtpunten staan voortdurend onder stroom wat leidt tot onnodige stroomkosten en risico op kortsluiting. Na het aanbrengen van de nieuwe gipsplaten is het plafond niet strak aangesmeerd en is het plafond met een niet passende kleur geverfd (knalgeel in plaats van goudkleurig). De bypass als tijdelijke noodvoorziening is niet door Wima Vastgoed verwijderd.
Volgens [appellant] had Wima Vastgoed de bypass moeten verwijderen, het gehele plafond met isolatiemateriaal moeten vervangen en daarna het plafond strak moeten aansmeren en in de juiste kleur moeten verven.
4.22
Wima Vastgoed betwist dat de herstelwerkzaamheden onzorgvuldig en ondeugdelijk zijn uitgevoerd en betwist voorts dat sprake is van een gebrek dat schadevergoeding en/of een huurprijsvermindering rechtvaardigt.
4.23
Dat (delen van) niet verwijderde isolatiemateriaal schimmel zou vertonen en/of niet meer zijn functie zou hebben is niet komen vast te staan. Ook de door [appellant] ingeschakelde deskundige EBN heeft dat bij gebreke van destructief onderzoek niet kunnen constateren. Evenmin is bij gebreke van een toereikende onderbouwing gebleken dat (nog steeds) sprake is van een bolvormig plafond.
Losse bedrading en niet afgeschermde contactdozen zijn, zonder nadere onderbouwing, op zichzelf geen schade ten gevolge van wateroverlast. Voor zover van losse bedrading en afgeschermde contactdozen sprake is, was dat ten tijde van de wateroverlast al aanwezig en moet dat worden gerekend tot het voor [appellant] komend binnenonderhoud. Dat heeft [appellant] , zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, op grond van de huurovereenkomst zelf te herstellen. Bovendien heeft de kantonrechter de bedrijfsruimte op 5 oktober 2022 in aanwezigheid van partijen en hun advocaten bezichtigd. De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellant] tijdens de gerechtelijke plaatsopneming niet duidelijk heeft weten te maken en dat de kantonrechter ook uit eigen waarneming niet is gebleken, dat sprake is van zodanige gebreken aan de elektra dat die een normaal gebruik van het gehuurde overeenkomstig de overeengekomen bestemming in de weg staan. Ook in hoger beroep is die nadere onderbouwing achterwege gebleven.
Na klachten van [appellant] over de afwerking van het plafond heeft Wima Vastgoed zich bereid verklaard het plafond opnieuw te laten stucen en het plafond in de door [appellant] gewenste kleur te verven. Wima Vastgoed heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat [appellant] niet adequaat op de verzoeken van Wima Vastgoed over de gewenste RAL kleur heeft gereageerd en dat [appellant] traag en terughoudend reageerde op verzoeken op welke dagen deze aanvullende herstelwerkzaamheden konden worden uitgevoerd. Het plafond is uiteindelijk medio november 2021 opnieuw gestuct en niet gebleken is dat [appellant] gehoor heeft gegeven aan de herhaalde verzoeken van Wima Vastgoed - kennelijk ter vermijding van misverstanden - het nummer van de door hem gewenste RAL kleur bij e-mail op te geven. De bypass is niet door Wima Vastgoed aangelegd en behoort daarmee niet tot de door Wima Vastgoed uitgevoerde herstelwerkzaamheden. De kantonrechter heeft terecht overwogen dat de in opdracht van [appellant] aangelegde bypass in de relatie tot Wima Vastgoed als verhuurder tot het binnenonderhoud behoort dat voor rekening van [appellant] komt. Verder heeft Wima Vastgoed kennelijk om die bypass een koof gebouwd en niet gesteld of gebleken is dat dit op enigerlei wijze het genot van de bedrijfsruimte beperkt.
4.24
Uit het voorgaande volgt dat voor zover er gebreken zijn (geweest), [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat die gebreken tot een zodanige vermindering van het huurgenot hebben geleid dat zij een huurprijsverlaging rechtvaardigen. Het hof weegt daarin mee dat het voorval zich voordeed in de periode dat restaurants en café vanwege corona door overheidsmaatregelen waren gesloten. Uit de rapportage van de expert van de verzekeraar van [appellant] blijkt, dat [appellant] in die periode de bedrijfsruimte ook niet als restaurant/café gebruikte. [appellant] had zich volgens die rapportage toegelegd op het bereiden en bezorgen van maaltijden. Niet gesteld of gebleken is dat de werkzaamheden voor maaltijdbereiding en bezorging na het voorval niet voor enige tijd konden worden uitgevoerd.
Voor zover [appellant] schade heeft geleden ten gevolge van een voor rekening van Wima Vastgoed komend gebrek, is in de huurovereenkomst die aansprakelijkheid voor schade uitgesloten. In het licht van het hiervoor overwogene heeft [appellant] onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld die meebrengen dat een beroep van Wima Vastgoed op het exoneratiebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Wateroverlast 22 mei 2021
4.25
Als tweede gebeurtenis wijst [appellant] op ernstige wateroverlast in de kelder op 22 mei 2021. Er was die dag hevige regelval, waarbij regenwater door een scheur in de buitenmuur aan de zijde van de naastgelegen school in de kelder stroomde. De kelder stond blank.
[appellant] voert aan dat volgens het rapport van de expert van zijn verzekeraar Dekra, dat is gedateerd op 8 november 2021, de oorzaak van deze gebeurtenis achterstallig onderhoud van het pand is. De verzekeraar van [appellant] heeft dit standpunt in de brief aan hem van 15 november 2021 overgenomen en daaraan toegevoegd dat zijn verzekering voor dit geval geen dekking biedt.
4.26
Ook Wima Vastgoed gaat ervanuit dat een scheur in de buitenmuur (de achtergevel) aan de zijde van de school die dag vanwege heftige regen water in de kelder heeft toegelaten. Het water is uit de kelder gepompt. Een dompelpomp is daar blijven staan, zodat mocht er door hevige regenval weer water in de kelder komen, het water meteen afgevoerd kan worden. Verder heeft Wima Vastgoed in september 2021 [naam6] opdracht gegeven de scheur in de achtergevel te herstellen. [naam6] heeft de scheur in oktober 2021 dichtgemetseld.
4.27
Het hof stelt voorop dat een huurder er niet op bedacht hoeft te zijn dat bij hevige regenval door de buitenmuur een substantiële hoeveelheid water in de kelder stroomt die volgens de overgelegde verklaring van de door Wima Vastgoed ingeschakelde [naam6] een hoogte bereikte van 60 cm. In zoverre is sprake van een gebrek.
Kennelijk is er in die periode ook een probleem met de vetput in of nabij de kelder geweest, maar het legen daarvan is een verantwoordelijkheid van [appellant] en de daardoor geleden schade kan niet aan Wima Vastgoed worden toegerekend.
Uit de stukken leidt het hof af dat het regenwater in de kelder nagenoeg meteen is weg gepompt, waarna in dat jaar (en in ieder geval het daarop volgende jaar) de instroom van (regen)water zich niet meer heeft voorgedaan. Van een gederfd huurgenot die een huurprijsverlaging rechtvaardigt is daardoor geen sprake.
Verder is niet toereikend gemotiveerd gesteld of anders gebleken dat aan [appellant] toebehorende apparatuur door deze gebeurtenis is beschadigd of [appellant] andere schade heeft geleden. [appellant] kon de kelder ook na het wegpompen van het regenwater ook weer gewoon gebruiken. Voor zover [appellant] enige schade heeft geleden tengevolge van een tekortkoming die aan Wima Vastgoed kan worden toegerekend, is in de huurovereenkomst de aansprakelijkheid van Wima Vastgoed voor schade uitgesloten. In het licht van het hiervoor overwogene heeft [appellant] onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld die meebrengen dat het beroep van Wima Vastgoed op de exoneratieclausule naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Wateroverlast in november 2023
4.28
Medio november 2023 is opnieuw regenwater in de kelder gelopen. Wima Vastgoed is hierover geïnformeerd bij brief van de advocaat van [appellant] van 13 november 2023. In die brief staat dat het water een hoogte heeft bereikt van circa 40 cm. Het merendeel van het ingestroomde water is uit de kelder gepompt, maar volgens de advocaat van [appellant] in een e-mail van 6 februari 2024 blijft water in de kelder stromen als de dompelpomp wordt uitgezet. Bovendien kan een dompelpomp niet al het water in de kelder afvoeren en blijft de kelder ongeveer 3 mm water op de vloer staan, zodat de kelder nat en vochtig blijft.
4.29
De oorzaak voor deze wateroverlast is volgens [appellant] dat Wima Vastgoed het herstel van de wateroverlast in mei 2021 niet vakkundig en deugdelijk heeft uitgevoerd. In de kelder staat elektrische apparatuur, zodat de kelder naar de mening van [appellant] waterdicht moet zijn. Onder verwijzing naar het rapport van zijn deskundige EBN van 22 april 2024 had Wima Vastgoed het onderliggende probleem - verzakkingen van een tussenmuur en het losscheuren van een vloer - moeten aanpakken. Daarvoor moet volgens EBN een nieuwe bekuiping aan de binnenzijde van de kelder worden aangebracht. Dit heeft Wima Vastgoed nagelaten.
4.3
Er is volgens [appellant] schade toegebracht aan de horeca installaties in de kelder, waaronder de koelcel, de afzuiginstallatie en een koelwatertank. De kelder is vanwege de daarin aanwezige horeca apparatuur een essentieel onderdeel van de bedrijfsruimte. Door de wateroverlast kan de natte en vochtige kelder niet meer voor de exploitatie van de horecaonderneming van [appellant] gebruikt worden. Dit leidt er toe dat volgens [appellant] de exploitatie van zijn bedrijf onmogelijk is geworden.
4.31
Wima Vastgoed heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Wima Vastgoed bestrijdt niet dat medio november 2023 een substantiële hoeveelheid water in de kelder is gekomen. Volgens Wima Vastgoed gebeurde dit na een heftige regenbui en kon het merendeel van het water door de aanwezige pomp meteen worden afgevoerd. Een klein laagje water van circa 2 à 3 mmm bleef in de kelder staan en dat is afgevoerd door een geplaatste nieuwe vlakzuigpomp. Nadien heeft, volgens haar advocaat in een brief van 14 februari 2025, de beheerder van Wima Vastgoed de kelder herhaaldelijk geïnspecteerd en steeds een droge kelder aangetroffen. Wima Vastgoed voert verder aan dat het pand een oud grachtenpand is, waarbij wateroverlast door verhoogde grondwaterstanden en/of (heftige) regenval te verwachten is. Op de wanden in de kelder zijn sporen van eerdere waterstanden te zien. Bij een dergelijk pand is op gezette tijden water in de kelder te verwachten en met een pomp een overkomenlijk probleem. Wima Vastgoed wijst erop dat [appellant] de elektrische apparatuur ook niet op de vloer van de kelder heeft geplaatst maar op vlonders. Overigens is volgens Wima Vastgoed een kelder in een oud grachtenpand niet geschikt om daarin elektrische apparatuur te plaatsen. In de huurovereenkomst is ook niet opgenomen dat de kelder daartoe geschikt is.
4.32
Zoals het hof hiervoor heeft overwogen hoeft een huurder er niet op bedacht te zijn dat bij hevige regelval een substantiële hoeveelheid water in de kelder stroomt. In zoverre is sprake van een gebrek.
Uit de stukken leidt het hof af dat ook in november 2023 de kelder door de aanwezige pomp nagenoeg meteen is leeggepompt, waarna niet gesteld of gebleken is dat zich weer een substantiële hoeveelheid water in de kelder is gestroomd. In dit opzicht is het een incidentele gebeurtenis die zich bij hevige regenval kan voordoen. Doordat het water meteen is weggepompt en een resterend klein laagje water kort daarna, is van een gederfd huurgenot die een huurprijsverlaging rechtvaardigt geen sprake.
Verder is niet toereikend gemotiveerd gesteld of anders gebleken dat aan [appellant] toebehorende apparatuur door deze gebeurtenis is beschadigd of [appellant] andere schade heeft geleden. Anders dan [appellant] aanvoert, kon hij de kelder na het wegpompen van het regenwater weer voor zijn bedrijfsvoering gebruiken. Voor zover [appellant] schade heeft geleden tengevolge van een tekortkoming die aan Wima Vastgoed kan worden toegerekend, is in de huurovereenkomst de aansprakelijkheid van Wima Vastgoed voor schade uitgesloten. In het licht van het hiervoor overwogene heeft [appellant] ook voor dit geval onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld die meebrengen dat het beroep van Wima Vastgoed op de exoneratieclaule naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Gaslek in december 2023
4.33
Tot slot wijst [appellant] erop dat begin december 2023 in de bedrijfsruimte een ernstig gaslek is geconstateerd. In de brief van zijn advocaat van 4 december 2023 heeft [appellant] Wima Vastgoed op het gaslek gewezen. Vanwege het hoge gasverbruik in de periode 2022/2023 moet dit gaslek volgens [appellant] er al langere tijd geweest zijn. In de brief is gemeld dat [appellant] het gas heeft afgesloten.
De door [appellant] ingeschakelde deskundige EBN heeft ook naar het gaslek onderzoek gedaan en de bevindingen in het rapport van 22 april 2024 neergelegd. In dat rapport staat dat de netbeheerder Enexis op 11 december 2023 de inpandige gasleiding heeft afgeperst en uit de meting bleek dat de gaslekkage inpandig was. Enexis heeft daarop de gaskraan gesloten en verzegeld.
4.34
Na de melding heeft Wima Vastgoed het Installatie Bedrijf Noord (IBN) ingeschakeld om naar het (inpandige) gaslek onderzoek te doen en de gasleiding te herstellen. Het gaslek bleek in een leidingdeel in de vloer van de keuken te zitten. Om de exacte oorzaak van het gaslek vast te stellen, was het nodig de vloer open te breken. Dat is achterwege gelaten. Het deel van de leiding waar het gaslek zat is afgekoppeld en daarom heen is een nieuw deel van de leiding geplaatst. Deze werkzaamheden zijn uiteindelijk op of rond 6 februari 2024 uitgevoerd.
Dat het uiteindelijke herstel eerst op 6 februari 2024 heeft plaatsgevonden is volgens Wima Vastgoed te wijten aan [appellant] . Hij reageerde traag op voorgestelde data voor het uitvoeren van herstelwerkzaamheden en kon vaak niet. Ter ondersteuning heeft Wima Vastgoed een verklaring van haar beheerder overgelegd.
4.35
Het hof oordeelt als volgt. Het gaslek noopte [appellant] ertoe de gasaansluiting af te sluiten. Hierdoor kon hij in de keuken niet meer maaltijden voor de exploitatie van zijn horecabedrijf bereiden. Daarmee verschafte de bedrijfsruimte niet meer het genot dat hij mocht verwachten, zodat van een gebrek sprake is.
Dat Wima Vastgoed eerder dan de kennisgeving van [appellant] begin december 2023 met een gaslek bekend was, is niet gebleken. [appellant] heeft door de noodzakelijke afsluiting van het gas de keuken gedurende ongeveer 2 maanden niet kunnen gebruiken. Op zichzelf bleef de bedrijfsruimte voor publiek toegankelijk en kon de bedrijfsruimte, gelet op de bestemming, ook voor andere horeca exploitatiemogelijkheden dan maaltijden bereiden worden gebruikt, zoals bijvoorbeeld het uitserveren van koude dranken of warme dranken met behulp van elektrische apparatuur zoals koffie. De omstandigheid dat [appellant] van deze mogelijkheden geen gebruik heeft gemaakt of de bedrijfsruimte daarvoor niet wilde gebruiken doet daaraan niet af. Onder deze omstandigheden begroot het hof de huurprijsvermindering op 50% en daarmee uitgaande van een periode van ongeveer 2 maanden op € 2.837,35 (incl. btw). De omstandigheid dat [appellant] het herstel enigszins heeft vertraagd is mede gelet op de korte periode waarop dat betrekking heeft van onvoldoende gewicht de huurprijsvermindering (enigszins) te matigen.
In de huurovereenkomst is de aansprakelijkheid voor schade ten gevolge van een gebrek uitgesloten. Wima Vastgoed heeft daarop een beroep gedaan. Volgens [appellant] is het beroep op die exoneratieclausule naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, maar hij heeft onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld, waarom dat voor de (mogelijke) schade voor dit gebrek - voor zover er schade is tengevolge van een tekortkoming die aan Wima Vastgoed kan worden toegerekend - het geval zou zijn.
Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming
4.36
In het kader van het principaal appel van [appellant] tegen de toewijzing van de conventionele vordering van Wima Vastgoed en het incidenteel appel van Wima Vastgoed, waarin nog slechts over de proceskostenveroordeling moet worden beslist, heeft het hof te beoordelen of [appellant] in haar verplichtingen als huurder tegenover Wima Vastgoed tekort is geschoten en of die tekortkoming een ontbinding van de huurovereenkomst met een ontruiming rechtvaardigde. [appellant] vindt dat zij terecht haar betalingsverplichting heeft opgeschort en niet in verzuim is geraakt.
4.37
Niet in geschil is dat [appellant] in de periode van 1 juli 2021 tot en met 1 februari 2022 een huurschuld van € 8.860,- heeft laten ontstaan. Deze huurschuld is eerst na het verstekvonnis in april 2022 betaald.
Tussen partijen is evenmin in geschil dat [appellant] vanaf juli 2024 geen huur meer is gaan betalen, waardoor in november 2024 - de maand waarin Wima Vastgoed de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel heeft genomen - een huurachterstand was ontstaan van € 14.186,75.
Uit hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen volgt dat in de periode t/m november 2024 [appellant] hooguit voor een bedrag aan een maand huur – 50% over twee maanden - de huurbetalingsverplichting heeft mogen opschorten. Dit betekent dat [appellant] door de herhaalde tekortkoming in zijn verplichting tot tijdige betaling van de huur, waardoor tweemaal een substantiële huurschuld is ontstaan, zodanig is tekortgeschoten dat een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming gerechtvaardigd is. Dit heeft ook tot gevolg dat de kantonrechter in conventie terecht de wettelijke rente over de huurachterstand, de buitengerechtelijke kosten en de gevorderde proceskosten heeft toegewezen.
De conclusie
4.38
Op basis van de overgelegde stukken en hetgeen partijen hebben verklaard, kan het hof tot een oordeel komen en is er geen aanleiding tot verdere bewijslevering.
4.39
Het principaal hoger beroep van [appellant] slaagt gedeeltelijk. Het hof zal voor recht verklaren dat [appellant] met ingang van 4 december 2023 t/m 6 februari 2024 een huurprijsvermindering als bedoeld in artikel 7:207 BW Pro van 50% toekomt. Voorts zal Wima Vastgoed worden veroordeeld tot betaling van € 2.837,35 (incl. btw) aan teveel betaalde huur, vermeerderd met de wettelijke rente. De overige vorderingen van [appellant] in het principaal appel worden afgewezen. Nu beide partijen deels in het ongelijk worden gesteld, zal het hof in het principaal appel de proceskosten compenseren.
4.4
In het incidenteel appel zal het hof [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten, waarbij het salaris van de advocaat zal worden gesteld op de helft van tarief II, gebaseerd op 1 punt. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [1]
4.41
Het hof zal het vonnis van de kantonrechter gedeeltelijk vernietigen, namelijk voor zover het betreft de afwijzing van de reconventionele vordering. Het hof zal de veroordeling in reconventie in zoverre aanvullen met de hieronder gegeven veroordeling, met compensatie van de proceskosten bij de kantonrechter en in hoger beroep en daaraan de toevoeging dat het meer of anders gevorderde wordt afgewezen. Dit betekent dat de veroordeling in conventie in stand blijft.
4.42
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
5.De beslissing
Het hof:
5.1
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 12 december 2023, behalve de beslissingen in reconventie gewezen die hierbij worden vernietigd en beslist:
5.2
verklaart voor recht dat [appellant] met ingang van 4 december 2023 t/m 6 februari 2024 een huurprijsvermindering als bedoeld in artikel 7:207 BW Pro van 50% toekomt;
5.3
veroordeelt Wima Vastgoed tot betaling van € 2.837,35 (incl. btw) aan teveel betaalde huur, vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na het wijzen van dit arrest tot de algehele voldoening;
5.4
compenseert de proceskosten in eerste aanleg in reconventie en in het principaal appel in die zin dat ieder van de partijen de eigen kosten draagt;
5.5
veroordeelt [appellant] in de proceskosten in het incidentele appel aan de zijde van Wima Vastgoed gevallen, welke worden begroot op € 645,-- aan salaris van de advocaat van Wima Vastgoed;
5.6
bepaalt dat de proceskosten in het incidenteel appel moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
5.7
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.8
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. D.H. de Witte, J.E. Wichers en H.R. Bos, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
26 mei 2026.