ECLI:NL:GHARL:2026:3205

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.335.260/01

zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 8220592

arrest van 19 mei 2026

in de zaak van

Stichting Nijestee

gevestigd in Groningen

die hoger beroep heeft ingesteld

bij de kantonrechter: gedaagde

hierna:
Nijestee

advocaat: mr. S. Bosma te Heerenveen

Vereniging van Eigenaars Rembrandt van Rijnstraat ‘ De Staalmeesters ’

gevestigd in Groningen

bij de kantonrechter: eiseres

hierna: de
VvE

niet in hoger beroep verschenen

1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

Het hof heeft bij tussenarrest van 16 september 2025^[1]Nijestee in staat gesteld zich uit te laten over de in dat arrest genoemde punten. Nijestee heeft op 28 oktober 2025 een akte genomen en daarbij aanvullende producties overgelegd.

Daarna heeft Nijestee het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen en heeft zij daartoe het dossier aangevuld en aan het hof toegezonden.

2.De verdere beoordeling door het hof

Waar gaat deze zaak over?

2.1

Deze zaak gaat over lekkage aan een aantal schuin geplaatste ramen in een appartementencomplex dat door Nijestee is gerealiseerd en waarvan zij een aantal appartementen heeft verkocht. De VvE is bij de splitsing van het complex in appartementsrechten opgericht. In het tussenarrest heeft het hof vooralsnog aangenomen dat de VvE een vordering ter zake van de lekke ramen kon instellen. Het hof heeft in het tussenarrest geoordeeld dat de VvE zich niet op de koopovereenkomsten kon beroepen en dat de vordering op grond van de aannemingsovereenkomst moet worden beoordeeld.

De VvE heeft in haar akte het hof verzocht op deze oordelen terug te komen

De VvE is bevoegd om een vordering in te stellen wegens lekkende ramen

2.2

Het hof heeft in het tussenarrest veronderstellenderwijs aangenomen dat in de splitsingsakte het modelreglement 2006 van toepassing is verklaard. Die veronderstelling blijkt te kloppen: in artikel IX van de alsnog door Nijestee overgelegde splitsingsakte van 20 juli 2006 is dit reglement van toepassing verklaard. Artikel 17 eerste Pro lid onder d van dit modelreglement, waaraan het hof in het tussenarrest heeft gerefereerd, is in de splitsingsakte weliswaar geschrapt, maar het in de splitsingsakte opgenomen vervangende artikel 17 lid 1 onder Pro B sub a bepaalt ten aanzien van ramen per saldo hetzelfde. Nijestee onderschrijft ook dat de ramen behoren tot het gemeenschappelijk gedeelte.

2.3

Nijestee betoogt dat de VvE geen eigen vorderingsrecht zou toekomen en zij alleen met een specifieke last of volmacht van de leden van de VvE zou kunnen procederen. Zij verwijst daartoe naar een artikel van R.P.M. de Laat^[2]en daarin genoemde jurisprudentie. Het hof leest in deze publicatie echter geen ondersteuning voor het standpunt van Nijestee. Op grond van artikel 5:125 lid 1 BW Pro voert de VvE het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten en op grond van lid 5 van dat artikel kan de VvE binnen de grenzen van haar bevoegdheden de gezamenlijke appartementseigenaren in rechte vertegenwoordigen. Op die artikelen baseerde ook het hof Amsterdam^[3]zijn oordeel dat een VvE op grond van haar wettelijke en statutaire taak bevoegd was zich te voegen in een non-conformiteitszaak tegen een splitsende woningcorporatie. In het artikel van De Laat wordt ook meer literatuur aangehaald waarin verdedigd wordt dat de VvE voor vorderingen betreffende de gemeenschappelijke gedeelten zelfstandig, zonder nadere last of volmacht, een vordering tot nakoming van opleverings- en garantieverplichtingen voor de gemeenschappelijke gedeelten kan instellen.

2.4

In dat artikel verdedigt De Laat dat bij opleveringsgebreken en garantieaanspraken betreffende de privégedeelten dat anders ligt en een VvE dan wel een nadere last of volmacht van de appartementseigenaren nodig heeft. Daarbij wordt verwezen naar een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland^[4], waarop Nijestee zich in deze zaak beroept. Die uitspraak mist in dit geval echter relevantie, omdat het bij de ramen in de onderhavige zaak immers om gemeenschappelijke gedeelten gaat. Ook het door Nijestee aangehaalde St-Martinushofarrest^[5]mist in dit geval relevantie omdat dit geschil – anders dan de zaak in dat arrest - niet gaat over de wijziging van de akte van splitsing. Nijestee heeft ten slotte nog betoogd dat ook individuele kopers een vordering tot nakoming van verplichtingen die zien op gemeenschappelijke delen zouden kunnen instellen. De uitspraak van de voorzieningenrechter Rotterdam waarop zij zich beroept^[6]biedt echter geen steun voor deze stelling.

2.5

Het hof blijft bij het oordeel dat de kantonrechter de VvE terecht in haar vordering heeft ontvangen en verwerpt het andersluidende standpunt van Nijestee.

Toepassing artikel 25 Rv Pro

2.6

Nijestee stelt dat het hof niet aan de bepalingen voor aanneming van werk mag toetsen omdat dit een verrassingsbeslissing oplevert en de VvE in eerste aanleg expliciet zou hebben aangegeven dat uitsluitend aan de bepalingen over koop moet worden getoetst.

Het eerste verweer van Nijestee gaat niet op omdat het hof Nijestee in de gelegenheid heeft gesteld zich nader over de door het hof aangenomen grondslag uit te laten.

2.7

Wat het tweede argument van Nijestee betreft overweegt het hof het volgende. Voor ambtshalve aanvulling van rechtsgronden door de rechter is voldoende dat een partij zodanige feitelijke stellingen aan zijn vordering ten grondslag legt dat die toewijzing van de vordering kunnen rechtvaardigen op de door de rechter bij te brengen rechtsgrond. Dat de VvE in haar brief voorafgaand aan de dagvaarding artikel 7:17 BW Pro (dus een artikel uit de kooptitel) heeft genoemd is geen beletsel voor de rechter om de door de VvE gestelde feiten te toetsen aan de titel aanneming van werk. Volgens Nijestee moet uit het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 28 september 2020 worden afgeleid dat de VvE haar vordering bewust uitsluitend op de kooptitel heeft gebaseerd. Het hof is het op zich met Nijestee eens dat de rechter niet tot aanvulling van de rechtsgronden op voet van artikel 25 Rv Pro mag overgaan als de eisende partij haar vordering uitsluitend beoordeeld wenst te zien op basis van een rechtsverhouding die aan die door haar gestelde kwalificatie beantwoordt.^[7]Het hof is echter van oordeel dat van een dergelijke situatie geen sprake is. In de passage in de pleitaantekeningen van de VvE reageert de VvE op het verweer van Nijestee dat de VvE haar vorderingen niet op de kooptitel uit het BW kan baseren. Dat standpunt verwerpt de VvE maar het hof kan uit die passage niet afleiden dat de VvE zich ertegen heeft verzet dat haar vorderingen getoetst mogen worden aan titel 12 van boek 7 (de titel over aanneming van werk). Het hof blijft derhalve bij het oordeel dat de vordering van de VvE beoordeeld moet worden op voet van de titel aanneming van werk.

Klachtplicht

2.8

Nijestee voert aan dat de VvE eerder bij haar had moeten klagen over de lekkende ramen en dat de VvE veel eerder een onderzoek had moeten instellen naar de oorzaak van de lekkages dan zij heeft gedaan.

2.9

Het is vaste rechtspraak van de Hoge Raad dat bij de beantwoording van de vraag of tijdig is geklaagd, acht dient te worden geslagen op alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard en waarneembaarheid van het gebrek, de aard van de prestatie, de wijze van het aan het licht treden van het gebrek, de aard van de overeenkomst en gebruiken, de deskundigheid van partijen, de aanwezige juridische kennis, de noodzakelijkheid van onderzoek door een deskundige, het belang van de schuldenaar, de mate van verwijtbaarheid van de schuldenaar, de ernst van het gebrek, de onderlinge verhouding tussen partijen en de gedane mededelingen.^[8]

2.1

Voor zover het verweer van Nijestee inhoudt dat de VvE Nijestee op een eerder moment formeel in kennis had moeten stellen van de lekkageproblemen met de ramen, gaat het hof aan dat verweer voorbij. De kantonrechter heeft in het vonnis van 25 mei 2021 overwogen dat Nijestee van rechtswege lid is van de VvE omdat zij zelf een aantal appartementen bezit en dat zij bij alle vergaderingen van de VvE waarbij het punt van de lekkende ramen is besproken aanwezig is geweest. Die overweging is niet door Nijestee bestreden. Dat de VvE, op een moment dat zij zelf niet zeker wist wat de oorzaak van die lekkage was, naast de bespreking van dat punt in aanwezigheid van Nijestee op de vergaderingen van de VvE, ook een formele klacht voor het geval dat Nijestee aansprakelijk zou zijn zou moeten neerleggen, acht het hof niet nodig. Nijestee heeft evenmin bestreden dat zij zich steeds op het standpunt heeft gesteld dat geen sprake is van een constructiefout of een constructief gebrek, zodat ook niet valt in te zien dat een formele klacht, voordat er een onderzoek was ingesteld, Nijestee op andere gedachten had kunnen brengen over de vraag voor wiens rekening de problemen met de ramen kwamen en wat daaraan gedaan moest worden.

2.11

Voor zover Nijestee aanvoert dat de VvE eerder zelf een onderzoek naar de oorzaak van de lekkage had moeten laten instellen overweegt het hof dat ook de vraag wanneer een onderzoek moet worden ingesteld afhangt van de omstandigheden van het geval. Daarbij speelt ook de omstandigheid hoe ingewikkeld het onderzoek is en hoe het gefinancierd moet worden een rol. In dit geval gaat het om een VvE met een, uit de wet volgend, traag besluitvormingsproces waarin de ledenvergadering moet beslissen en gelden ter beschikking moet stellen. Het hof is van oordeel dat de VvE niet bij de eerste lekke ramen direct een onderzoek had moeten instellen. Wat de oorzaak van die lekkage was, was niet bekend en onder de garantie werden de ramen de eerste jaren toch hersteld zonder dat dit de VvE geld kostte. Nadat het probleem zich bleef voordoen heeft de VvE eerst in 2018 Thermophoto ingeschakeld en daarna Bouw Scan Plus. Nijestee heeft daarvan, als lid van de VvE, ook steeds kennis kunnen nemen. Zij had ook, als zij daartoe aanleiding had gezien, haar onderaannemers op de gebreken met de ramen kunnen aanspreken. Voor zover zij betoogt dat zij door het ontbreken van een formele klacht en een eerder onderzoek door de VvE haar rechten jegens derden zoals onderaannemers niet meer kan uitoefenen, kan het hof haar daarin niet volgen. Het hof verwerpt dan ook het beroep van Nijestee dat de VvE niet in haar vorderingen zou kunnen worden ontvangen wegens schending van de klachtplicht.

Het gaat om een ernstig gebrek

2.12

De lekkende ramen zijn een ernstig gebrek dat voor rekening van Nijestee komt.

Nijestee heeft in haar akte herhaald dat zij op grond van artikel 16 van Pro de algemene voorwaarden zes maanden na de oplevering niet meer aansprakelijk is voor gebreken aan het gebouw, tenzij sprake is van een ernstig gebrek. Wat onder een ernstig gebrek moet worden verstaan is daar omschreven als een gebrek dat de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, dan wel het gebouw of het privé-gedeelte ongeschikt maakt voor zijn bestemming.

Volgens Nijestee heeft de VvE niet aangetoond dat van een ernstig gebrek in die zin sprake was bij de ruiten die zij heeft vervangen en waarvan zij vergoeding van de kosten van Nijestee vordert.

2.13

Het hof is van oordeel dat de VvE in haar inleidende dagvaarding voldoende heeft aangetoond dat sprake is van lekkage bij de schuin staande ramen in het complex en als gevolg daarvan schimmelvorming. Dit wordt ook onderschreven door het deskundigenrapport van ing. [naam] , waarvan relevante delen zijn aangehaald in het tussenarrest. Het hof merkt een dergelijk gebrek aan als een ernstig gebrek in de zin van voornoemd artikel 16. De ‘buitenschil’ van een appartement moet bestand zijn tegen regenwater en geen water doorlaten. Volgens de deskundige komt er bij de ‘lekke’ ramen water in de appartementen terecht. Hij geeft aan dat het woongenot wordt verminderd, dat de schimmelgroei leidt tot sporen in de lucht wat slecht kan zijn voor de gezondheid van de bewoners, dat de wandafwerking van het gebouw versneld achteruit zal gaan en dat door schimmel- en zwamgroei de levensduur van de materialen wordt verkort.

2.14

De deskundige heeft aangegeven dat de door de aannemer aangebrachte kozijnen en ramen niet geschikt zijn voor schuine plaatsing en zijn gemaakt voor verticale plaatsing. Door de schuine plaatsing van de ramen kan de onderdorpel niet goed ontwateren en blijft er vocht in de sponning van de onderdorpel staan.

Het hof merkt het aanbrengen door de aannemer van kozijnen en ramen die niet voor de in het ontwerp van het gebouw voorziene schuine plaatsing geschikt zijn, aan als een gebrek dat op grond van artikel 7:760 BW Pro lid 1 voor rekening van de aannemer – dus Nijestee – komt.

2.15

Nijestee heeft aangevoerd dat de VvE niet, overeenkomstig artikel 7:759 BW Pro, eerste lid, haar eerst in de gelegenheid heeft gesteld om het gebrek aan de ramen te herstellen en dat om die reden de vordering van de VvE alsnog moet worden afgewezen.

Het hof overweegt dat deze wetsbepaling volgens de wetsgeschiedenis^[9]berust op de gedachte dat bij een aannemingsovereenkomst het in het algemeen gewenst is dat de aannemer het betalen van een aanvullende schadevergoeding zoveel mogelijk kan ontgaan door de gebreken in het opgeleverde werk waarvoor hij aansprakelijk is, binnen een redelijke termijn weg te nemen.

2.16

Bij de kantonrechter is tussen partijen gedebatteerd over de hieraan verwante kwestie of Nijestee – in het kader van non-conformiteit als grondslag – eerst in gebreke had moeten worden gesteld om de gebreken zelf op te lossen. De kantonrechter heeft geoordeeld dat Nijestee steeds de aansprakelijkheid van de hand heeft gewezen en dat het beroep op het ontbreken van een ingebrekestelling onder die omstandigheid in strijd met de redelijkheid en billijkheid is. De VvE heeft daarbij nog aangevoerd dat de lekke ruiten voor 2015, onder de garantieregeling, zijn hersteld door hetzelfde bedrijf dat, na 2015, de lekke ramen heeft hersteld voor rekening van de VvE, terwijl de opdrachten steeds formeel zijn gegeven door het aan Nijestee gelieerde Pandgarant.

2.17

Het hof oordeelt dat, gelet op het voorgaande, het beroep van Nijestee op artikel 7:759 lid 1 BW Pro niet opgaat. Nijestee heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij bij een formele melding als daar bedoeld anders zou hebben gehandeld dan het voortzetten van de voor 2015 bestaande praktijk. Het hof onderschrijft het oordeel van de kantonrechter over het ontbreken van een ingebrekestelling dat volgens het hof ook van toepassing is op het ontbreken van de hiervoor bedoelde melding.

Niet alle facturen zien op schuin geplaatste ramen

2.18

Nijestee heeft aangevoerd dat niet van alle ruiten waarvoor de VvE vergoeding heeft gevorderd is aangetoond dat die ruiten betrekking hadden op ramen waarbij sprake was van een ernstig gebrek als bedoeld in artikel 16 van Pro de algemene voorwaarden.

2.19

VvE heeft gesteld dat alle facturen zien op lekke schuingeplaatste tp-ruiten in aan de voorzijde schuingeplaatste ramen. Het hof zal de door de VvE overgelegde facturen in die zin beoordelen. Het hof stelt vast dat de VvE haar vordering tot vergoeding van de factuur van 11 mei 2016 in haar dagvaarding al had verminderd met het daarin voorkomende bedrag dat zag op een raam aan de achterzijde. Het hof acht het voldoende aannemelijk dat alle facturen waarvan de VvE vergoeding vordert zien op vervanging van lekke tp-ruiten die betrekking hebben op schuin geplaatste ramen aan de voorzijde. Dit leidt tot de volgende bedragen die voor vergoeding in aanmerking komen, waarbij het hof verwijst naar de facturen zoals die bij de inleidende dagvaarding zijn overgelegd. Het hof vermeldt hierbij ook het nummer van de betreffende bijlage (productie)

Factuur 13 augustus 2015 (prod. 5). Lekke tp ruit. Toewijsbaar
Factuur 11 mei 2016. (prod. 8). Vijf ramen aan de voorzijde, één aan de achterzijde. Het met het raam aan de achterzijde gemoeide bedrag heeft de VvE reeds afgetrokken.
Factuur 14 juni 2016 (prod. 10) heeft betrekking op een glaslat. Niet aangetoond dat dit ziet op een schuin geplaatst raam. Komt niet voor vergoeding in aanmerking.
Factuur 13 oktober 2015 (prod. 11). Niet duidelijk waar deze factuur op betrekking heeft. Geen vergoeding.
Factuur 24 mei 2017 (prod. 15). 5 lekke ruiten.
Factuur 20 juli 2017 (prod. 17). 2 lekke ruiten.
Factuur 1 november 2017 (prod. 19). Lekke beglazing bij huisnummer 127.
Factuur 16 november 2017 (prod. 21). Vervanging lekke ruit.
Factuur 20 december 2018 (prod. 24). Herstel lekke ruit bij nr. 91. Van deze factuur heeft € 681.85 ex btw, (inclusief btw

De rest van de factuur (onderaannemer Polygon) is niet toegelicht. De verder daarop voorkomende post Thermophoto ziet op de onderzoekskosten naar de aansprakelijkheid door Thermophoto (€ 465,85 ex btw). Daarop komt het hof hierna onder 2.20 terug.

Factuur 19 december 2018 (prod. 26). Deze factuur ziet op lekke ruiten in nr. 83. Daarmee is €
Factuur 19 december 2018 (prod. 28). Eveneens één ruit op nr. 86 voor €
Factuur 7 december 2017 (prod. 29). Deze factuur ziet deels niet op een raam met lekkage, maar op een beschadigde deur (‘geen lekkage’). Daarvoor wordt geen vergoeding toegekend. Voor een ander deel ziet de factuur wel op een lekke ruit, maar het hof kan niet afleiden welk deel. Het hof kent de helft van het factuurbedrag, zijnde €

2.2

Het hof komt daarmee tot een toewijsbaar totaalbedrag aan kosten van vervanging van lekke ruiten van € 6.858,10 inclusief de in rekening gebrachte btw. Verder heeft de VvE nog aanspraak gemaakt op vergoeding van de factuur van Bouw Scan Plus (prod. 40) van € 605. De kantonrechter heeft dat bedrag op voet van artikel 6:96 BW Pro toegewezen. Tegen toewijzing van dat bedrag heeft Nijestee wel een grief opgeworpen, in die zin dat volgens haar in het geheel geen bedrag verschuldigd is, dus ook geen kosten op voet van artikel 6:96 BW Pro. Het hof acht wel een bedrag in hoofdsom verschuldigd en acht ook toewijzing van onderzoekskosten juist, maar het hof acht niet aangetoond dat het redelijk was dat de VvE twee onderzoeksrapporten liet uitbrengen. Het hof zal dan ook de kosten van Thermophoto (deel van productie 24) afwijzen. De toewijzing van de kosten van Bouw Scan Plus laat het hof in stand.

2.21

De meegevorderde wettelijke rente van € 43 heeft de kantonrechter in het lichaam van het eindvonnis toegewezen, maar in het dictum afgewezen. Het hof gaat van het dictum uit en zal de meegevorderde rente dus niet toewijzen. Tegen de ingangsdatum van de wettelijke rente die de kantonrechter heeft opgenomen heeft Nijestee geen grieven opgeworpen, zodat het hof ook daarvan uitgaat. Het hof komt daarmee tot een totaal toewijsbaar bedrag van (€ 6.858,10 + € 605) = € 7.643.10

De slotsom

2.22

Het hoger beroep treft deels doel. Het hof zal het eindvonnis van de kantonrechter vernietigen voor zover het de beslissing onder 3.1 betreft en in plaats daarvan Nijestee veroordelen tot betaling van € 7.643,10, te vermeerderen met wettelijke rente als door de kantonrechter bepaald. Ook bij deze uitkomst is Nijestee de overwegend in het ongelijk te stellen partij in eerste aanleg, zodat de proceskostenveroordeling die de kantonrechter heeft bepaald in stand blijft.

3.De beslissing

Het hof:

3.1

vernietig het eindvonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen , van 7 maart 2023 voor zover daarbij onder 3.1 Nijestee is veroordeeld tot betaling van € 9.344,01 en veroordeelt in plaats daarvan Nijestee tot betaling van € 7.643,10 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 19 juni 2019 tot de dag van betaling;

3.2

bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter te Groningen van 25 mei 2021, 15 maart 2022 en 7 maart 2023 voor het overige, onder aanpassing van gronden;

3.3

veroordeelt Nijestee in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van de VvE te begroten op nihil.

3.4

wijst af wat meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, M.E.L. Fikkers en M.A.M. Essed en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

19 mei 2026.

Aansprakelijkheid woningbouwcorporatie voor lekkende ramen in gemeenschappelijke delen appartementencomplex