Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.351.405
zaaknummer rechtbank Gelderland 11477914
arrest in kort geding van 24 maart 2026
in de zaak van
[appellant]
die woont in [woonplaats]
advocaat: mr. J. Pearson
en
Stichting Uwoon
die is gevestigd in Harderwijk
advocaat: M.P.H. van Wezel
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
[appellant] heeft bij dit hof hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Apeldoorn op 10 februari 2025 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep
- de memorie van grieven
- de memorie van antwoord
- het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 13 maart 2026 is gehouden.
2.De kern van de zaak
2.1.
Partijen zijn op 23 augustus 2023 een huurovereenkomst aangegaan, op grond waarvan [appellant] in de woning aan de [adres] in [plaats] ging wonen. De gemeente [gemeentenaam] had voor die woning een Leegstandsvergunning verleend, die is afgelopen op
1 maart 2025.
2.2.
Op 20 juni 2024 hebben partijen afgesproken dat [appellant] de achtertuin, portiek en voorzijde van de woning vóór 8 juli 2024 zou opruimen. Bij controle door Uwoon op 8 juli 2024 bleek de tuin niet opgeruimd. Partijen hebben een nieuwe afspraak gemaakt voor
16 juli 2024, maar ook toen was de tuin niet opgeruimd. Op 31 juli 2024 heeft Uwoon de huurovereenkomst tegen 1 november 2024 opgezegd.
2.3.
Uwoon heeft bij de kantonrechter de ontruiming van de woning gevorderd. Die vordering is in het vonnis van 10 februari 2025 toegewezen. De woning is op 17 april 2025 ontruimd. In dit hoger beroep vraagt [appellant] om de ontruimingsvordering alsnog af te wijzen.
2.4.
Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen en licht dat hierna toe.
3.De toelichting op de beslissing van het hof
3.1.
De kantonrechter heeft in 3.3 tot en met 3.5 van het vonnis op juiste wijze het kader geschetst dat geldt voor de beoordeling van een ontruimingsvordering van een ‘leegstand-huurovereenkomst’ in kort geding. Daartegen heeft [appellant] ook geen grieven gericht. Kort gezegd komt het erop neer dat de dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen niet gelden, maar dat de verhuurder een dergelijke huurovereenkomst niet naar willekeur mag opzeggen. Een opzegging mag ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.
3.2.
De achtergrond van de opzegging is gelegen in de grote hoop rommel in de tuin van de woning en de schending door [appellant] van de afspraak om de tuin op te ruimen. Ter zitting heeft [appellant] erkend dat hij last heeft van ‘hoarderproblematiek’. Uit de foto’s die tijdens de ontruiming zijn gemaakt, blijkt ook dat niet alleen in de tuin, maar ook in de woning een grote hoop rommel lag: de hele woning was volgestouwd met spullen. Daarnaast staat als niet betwist vast dat sprake was van stankoverlast waarvoor de gemeente [appellant] in maart 2025 een last onder bestuursdwang heeft opgelegd. Met [appellant] verklaring ter zitting is ook duidelijk geworden dat de vervuiling van de tuin (en de woning) niet het gevolg is van een hernia, zoals hij eerder stelde, maar veeleer van een psychische problematiek. Ook als dit gedrag daarmee niet toerekenbaar zou zijn, met andere woorden overmacht zou opleveren, staat dit gezien het bepaalde in artikel 6:265 BW Pro niet in de weg aan ontbinding van een wederkerige overeenkomst als de onderhavige en daarmee naar het oordeel van het hof ook niet aan opzegging.
3.3.
[appellant] heeft zich, door een ‘puinhoop’ te laten ontstaan in de woning en tuin en niet, althans onvoldoende open te staan voor overleg en hulp, niet als een goed huurder gedragen. Anders dan [appellant] stelt was de opzegging dus niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en was ook geen sprake van een willekeurige opzegging. De (reden van de) opzegging maakt dat Uwoon ook een spoedeisend belang had bij de ontruiming. Zoals Uwoon terecht heeft aangevoerd, moet zij immers bijdragen aan de leefbaarheid in de wijk. Dat [appellant] nu bij familie verblijft, maakt de opzegging ook niet willekeurig of onaanvaardbaar. Anders dan [appellant] meent, kan niet gezegd worden dat Uwoon zich, gezien de aard van [appellant] problematiek, te weinig heeft ingespannen om hem te helpen. Uit het dossier en Uwoons verklaring ter zitting blijkt dat Uwoon wel degelijk heeft geprobeerd om afspraken met [appellant] te maken en hem te helpen, maar dat [appellant] Uwoon – uit schaamte – niet toeliet. De verantwoordelijkheid om hulp te zoeken en toe te laten teneinde zijn woning en tuin leefbaar te maken, rust primair op [appellant] .
3.4.
Het hof overweegt tot slot nog dat bij opzegging van een leegstandshuurovereenkomst de gronden van de opzegging niet hoeven te worden vermeld. Artikel 7:271 lid 5 BW Pro is op grond van de Leegstandswet immers niet van toepassing. Die klacht van [appellant] kan dus ook niet tot vernietiging van het vonnis leiden. Datzelfde geldt voor de klacht dat [appellant] de opzeggingsbrief niet heeft ontvangen. Vast staat dat Uwoon die brief aangetekend heeft verstuurd, maar dat [appellant] de brief niet heeft aangenomen of afgehaald. Dat ligt in zijn risicosfeer en betekent niet dat geen sprake is van een rechtsgeldige opzegging. De opzegging is vervolgens ook nog per e-mail aan [appellant] gestuurd.
De conclusie
3.5.
Het hoger beroep tegen de ontruiming slaagt niet. De kantonrechter heeft verder [appellant] terecht in de proceskosten veroordeeld. [appellant] bleek immers niet bereid om de woning vrijwillig te ontruimen. Van een aangevangen onrechtmatige ontruiming op 1 november 2024 is geen sprake, zodat ook dat geen reden is voor compensatie van de proceskosten. [appellant] moet als de in het ongelijk gestelde partij ook de proceskosten in hoger beroep dragen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. [1]
3.6.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
bekrachtigt het vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Apeldoorn, van 10 februari 2025;
4.2.
veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van Uwoon in hoger beroep:
€ 362 aan griffierecht
€ 2.580 aan salaris van de advocaat van Uwoon (2 procespunten x het toepasselijke tarief II);
4.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.J. de Kerpel-van de Poel, S.B. Boorsma en M.FJ.N. van Osch, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 maart 2026.