Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.346.064
zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem 385990
arrest van 24 maart 2026
in de zaak van
1.DCS Taxatie & Advies B.V.
die is gevestigd in Apeldoorn
2. [appellant]
die woont in [woonplaats]
hierna: afzonderlijk DCS en [appellant] , en samen DCS c.s.
advocaat: mr. W.H.M. Cnossen
en
Vereniging van Eigenaars [adres] te [plaats]
die is gevestigd in [plaats]
hierna: de VvE
advocaat: mr. S. van Dijk
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
DCS c.s. hebben hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis van 29 november 2023, en een daaraan voorafgaand tussenvonnis, die de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem (hierna: de rechtbank) tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 19 februari 2024
- het herstelexploot van 28 maart 2024
- de memorie van grieven, met producties
- de memorie van antwoord, met producties
- het proces-verbaal (verslag) van de mondelinge behandeling die op 10 februari 2026 is gehouden.
1.2
Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.
2.De achtergrond van de zaak
2.1
Het hof gaat uit van de feiten zoals beschreven in rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.14 van het (tussen)vonnis van de rechtbank van 9 februari 2022. Samengevat gaat deze zaak over het volgende.
2.2
[appellant] is taxateur. Hij is bestuurder en aandeelhouder van DCS , dat als handelsnaam [appellant] expertise voert. [appellant] is de enige medewerker van DCS . De VvE is een vereniging van eigenaren van appartementsrechten van een complex van gebouwen (hierna: de gebouwen) in [plaats] . De (voormalige) beheerder van de gebouwen is [naam1] (hierna: [naam1] ).
2.3
Op verzoek van [naam2] van [naam1] namens de VvE, heeft [appellant] een voortaxatie van de gebouwen naar herbouwwaarde uitgevoerd ten behoeve van een opstalverzekering. In het taxatierapport van DCS van 7 september 2015 (hierna: het taxatierapport) is uitgegaan van een bouwvolume van circa 9.500 m3 met als totaalwaarde € 5.350.000,-. In het taxatierapport staat dat de taxatie is verricht ter voldoening aan artikel 7:960 BW Pro. Voor de taxatiewerkzaamheden is een factuur verstuurd aan de VvE van € 375,-. De VvE heeft de gebouwen vervolgens tegen brand verzekerd bij Interpolis (hierna ook: de verzekeraar). Het taxatierapport is daarbij gebruikt als voorafgaande taxatie zoals bedoeld in artikel 7:960 BW Pro.
2.4
Op 28 mei 2019 is brand ontstaan in de gebouwen. De VvE heeft een beroep gedaan op de brandverzekering. Er zijn twee schade-experts benoemd, door de VvE en de verzekeraar, om de omvang van de schade vast te stellen. Bij de schade-expert namens de VvE zijn vragen gerezen over de voortaxatie. [appellant] heeft hem op zijn verzoek zijn aantekeningen verstrekt die hij heeft gemaakt toen hij in 2015 de gebouwen bezocht.
2.5
De VvE heeft DCS c.s. in april 2020 hoofdelijk aansprakelijk gesteld voor de schade, bestaande uit onderverzekering die volgens de VvE door een beroepsfout van DCS c.s. is veroorzaakt. DCS c.s. zijn volgens de VvE in het taxatierapport uitgegaan van een onjuist bouwvolume waardoor de herbouwaarde destijds te laag is gewaardeerd. Daardoor heeft de VvE niet alle brandschade vergoed gekregen. DCS c.s. hebben aansprakelijkheid van de hand gewezen. De twee benoemde schade-experts hebben in een akte van taxatie van 21 juni 2020 de schade aan de gebouwen begroot.
2.6
DCS hanteert algemene voorwaarden waarin de aansprakelijkheid van DCS jegens haar wederpartij is beperkt tot de voor de uitgevoerde opdracht overeengekomen aanneemsom.
2.7
De VvE heeft, na wijziging van eis, bij de rechtbank gevorderd dat DCS en [appellant] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 775.140,58, met wettelijke rente. De rechtbank heeft, na tussenvonnissen en een deskundigenbericht, de vordering toegewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vordering alsnog wordt afgewezen.
3.De toelichting op de beslissing van het hof
3.1
Het hof zal beslissen dat het beroep van DCS c.s. op matiging slaagt en dat het hoger beroep voor het overige faalt, en licht dat hierna toe. De grieven (bezwaren) van DCS c.s. worden daarbij thematisch behandeld.
Geen schending waarheidsplicht (artikel 21 Rv Pro)
3.2
Het staat vast dat alleen het hoofdgebouw is herbouwd, en de door brand verwoeste beide zijvleugels van de gebouwen niet. DCS c.s. hebben in hoger beroep vooropgesteld dat de VvE de waarheidsplicht heeft geschonden (artikel 21 Rv Pro) door in de procedure te verzwijgen dat zij de beide zijvleugels niet (meer) wil en ook niet mag herbouwen. Volgens DCS c.s. dienen de vorderingen van de VvE vanwege de schending van de waarheidsplicht te worden afgewezen.
3.3
Het hof gaat hier niet in mee. De VvE heeft genoegzaam onderbouwd dat zij de zijvleugels (wel degelijk) wil herbouwen en dat dit ook mag binnen de ter plaatse geldende regels zoals het maximale bebouwingspercentage, maar dat zij dit – vooralsnog – niet heeft kunnen doen. De reden voor het besluit van de VvE om in eerste instantie alleen het hoofdgebouw te herstellen is dat de verzekeringsuitkering tekortschiet voor volledige herbouw. Dit heeft de VvE onderbouwd met offertes van aannemers. Het tekort houdt ermee verband dat sprake is van onderverzekering, DCS c.s. aansprakelijkheid steeds hebben afgewezen en de VvE onvoldoende eigen middelen heeft voor de volledige herbouw. Daarom wil de VvE de herbouw in fasen laten plaatsvinden, te beginnen met het hoofdgebouw. Daar zijn de aanvragen voor de omgevingsvergunning bij de gemeente [plaats] op gericht, en daar is uitvoering aan gegeven. De VvE heeft naar het oordeel van het hof ook voldoende onderbouwd dat binnen het geldende bestemmingsplan volledige herbouw mogelijk is. Er kan weliswaar niet opnieuw een zeilmakerij worden gevestigd in de betreffende zijvleugel vanwege de werking van het overgangsrecht, maar dat herbouw mogelijk is staat vast. De VvE heeft ook gesteld, onderbouwd met een bericht van Interpolis, dat voor de aanspraak op uitkering niet is vereist dat het te bouwen werk (exact) dezelfde bestemming heeft als wat verloren is gegaan. DCS c.s. hebben bovendien niet toegelicht waarom de VvE niet tot volledige herbouw over zou (willen) gaan als dit op kosten van de verzekeraar mogelijk was geweest en op die manier voor de VvE daaruit voordeel kon worden gehaald.
3.4
Al met al is niet gebleken dat de VvE het hof of de rechtbank op het verkeerde been heeft gezet. Met name volgt uit de inleidende dagvaarding, randnummers 40 en 41, dat de VvE nog niet kon bepalen of zij de zijvleugels zou gaan herbouwen. Zou ze dat wel doen, dan zouden immers kosten moeten worden gemaakt die het door de verzekeraar vastgestelde schadebedrag overstijgen, omdat eerst het vaststellen van de fout en de aansprakelijkheid van DCS c.s. aan de orde was. Wat hier onjuist of misleidend aan zou zijn is door DCS c.s. niet duidelijk gemaakt. DCS c.s. kunnen redelijkerwijs ook niet verwachten dat de VvE – als zij daartoe in staat zou zijn – de herbouw van de zijvleugels zou voorfinancieren, in plaats van de beslissing van de rechter af te wachten of zij de gevorderde schadevergoeding bij DCS c.s. kan innen. Anders dan DCS c.s. nog aanvoeren, blijkt uit het uitkeringsbesluit van Interpolis en de correspondentie tussen de advocaten van partijen en Interpolis voldoende hoe de schade is berekend, en welke bedragen wanneer en aan wie zijn uitgekeerd. Ook daarin is geen schending van artikel 21 Rv Pro gelegen.
De beroepsfout
3.5
DCS c.s. bestrijden dat er een beroepsfout is gemaakt. In hoger beroep voeren zij aan dat de inhoud van de zijvleugels bewust niet is meegenomen voor de waardebepaling van de gebouwen in het taxatierapport in 2015, omdat deze in slechte (sloopwaardige) staat verkeerden. Ter compensatie is in het taxatierapport een opslag per m3 aan het hoofdgebouw toegekend. Over de slechte staat van de zijvleugels is niets gemeld in het taxatierapport, omdat anders het risico bestond dat de gebouwen niet in dekking genomen zouden worden, aldus DCS c.s.
3.6
Het hof is van oordeel dat er een beroepsfout is gemaakt, omdat de gebouwen verwijtbaar veel te laag zijn getaxeerd. Het laten meewegen van de slechte staat van een gebouw via een prijsverlagende correctie bij een voortaxatie op basis van herbouwwaarde is “apert onjuist” volgens de door de rechtbank benoemde deskundige ( [naam3] ). DCS c.s. hebben deze bevinding van de deskundige niet gemotiveerd betwist. Zij bieden in hoger beroep een contra-expertise aan, maar dat is hierdoor al een gepasseerd station. Daarnaast geldt dat de deskundige met instemming van partijen is benoemd, hoor en wederhoor is toegepast en de deskundige heeft gereageerd op opmerkingen en verzoeken van partijen. Partijen hebben in de procedure ook uitgebreid kunnen reageren op het deskundigenbericht. Deze omstandigheden brengen mee dat voor een aanvullend deskundigenbericht geen (nieuwe) aanknopingspunten zijn geboden en daarvoor dus ook geen aanleiding bestaat.
3.7
De VvE heeft nog betwist dat de zijvleugels in slechte staat verkeerden, en wijst er op dat het taxatierapport niet alleen spreekt van een in goede staat van onderhoud verkerend gebouwencomplex, maar ook geen enkel aanknopingspunt biedt voor de door DCS c.s. gestelde compensatie in de vorm van een opslag per m3 van het hoofdgebouw. Deze betwisting hoeft naar het oordeel van het hof geen bespreking. Ongeacht of [appellant] bij de schatting van het totale bouwvolume van de gebouwen heeft verzuimd de beide zijvleugels mee te rekenen – zoals de VvE primair aanvoert – dan wel dat hij dit bewust heeft nagelaten vanwege de (vermeende) slechte staat van de zijvleugels, is in het taxatierapport namelijk ten onrechte met (afgerond) 3.500 m3 te weinig bouwvolume gerekend. Dat gaat om een aanzienlijke hoeveelheid kubieke meters op het totaal, waarmee ten onrechte geen rekening is gehouden. Dat werkt door in de taxatiewaarde en levert een ernstige beroepsfout op. Het staat vast dat de in het taxatierapport vastgestelde herbouwwaarde van € 5.350.000 veel te laag is. Blijkens het in zoverre niet bestreden oordeel van de rechtbank, zou zonder de beroepsfout de waarde van de gebouwen ten tijde van de brand door Interpolis zijn vastgesteld op € 7.568.961,40. Deze beroepsfout levert een tekortkoming op van DCS in de nakoming van de overeenkomst met de VvE. Voor zover DCS c.s. bij het hier besproken geschilpunt over de beroepsfout ook hebben willen betogen dat er sprake is van eigen schuld aan de zijde van [adres] (omdat zij moest weten dat het bouwvolume in het taxatierapport onjuist was en met de uitgangspunten van de taxatie akkoord is gegaan) dan slaagt dit beroep niet, op dezelfde gronden als hierna vermeld bij rechtsoverweging 3.18 van dit arrest.
[appellant] is ook persoonlijk aansprakelijk
3.8
In hoger beroep staat niet ter discussie dat de overeenkomst op grond waarvan de taxatie is uitgevoerd tussen de VvE en DCS is gesloten. Volgens DCS c.s. is [appellant] niet (naast DCS ) in persoon aansprakelijk.
3.9
Zoals hiervoor is overwogen is er sprake van een beroepsfout aan de zijde van DCS en levert dit een tekortkoming op. De volgende vraag is of [appellant] in persoon (naast DCS ) aansprakelijk is voor de hierdoor door de VvE geleden schade. Het hof beantwoordt die vraag bevestigd. Daarvoor is van belang dat DSC c.s. niet gemotiveerd hebben bestreden dat [appellant] uit hoofde van onrechtmatige daad – naast DCS – aansprakelijk is. De stelling dat [appellant] ook iemand anders de opdracht had kunnen laten uitvoeren laat onverlet dat [appellant] de voortaxatie persoonlijk heeft verricht, en dat dit op een zodanig onzorgvuldige manier is gebeurd dat dit als een ernstige beroepsfout moet worden gekwalificeerd. [appellant] heeft naar het oordeel van het hof door de veel te lage taxatiewaarde als beroepsbeoefenaar niet de zorgvuldigheid betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. [1] Net als de rechtbank acht het hof [appellant] daarom naast DCS op die grond aansprakelijk. Ook in hoger beroep kan om die reden in het midden blijven of [appellant] (eveneens) aansprakelijk kan worden gehouden op de grondslag van artikel 7:404 BW Pro in samenhang met artikel 6:6 e.v. BW. [2] Op grond van al het voorgaande is het hof met de rechtbank van oordeel dat DCS en [appellant] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade die de VvE door de beroepsfout heeft geleden.
Algemene voorwaarden niet overeengekomen
3.1
DCS c.s. beroepen zich op een beperking van aansprakelijkheid (tot de waarde van de opdracht) in de algemene voorwaarden van DCS . Het is, aldus DCS c.s., naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar als [appellant] niet ook persoonlijk een beroep op de algemene voorwaarden toekomt. Volgens [appellant] was [naam2] en daarmee de VvE op de hoogte van het gebruik van de algemene voorwaarden door een jarenlange zakelijke relatie tussen rechtsvoorgangers van DCS en bedrijven van [naam2] , waarvan een de taxatieopdracht namens de VvE gaf.
3.11
Het hof volgt dit niet. DCS c.s. hebben niet bestreden dat de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden niet aan de orde is gesteld voorafgaand aan de totstandkoming van de overeenkomst tussen DCS en de VvE, noch in de opdrachtbevestiging. De stelling dat er stilzwijgende overeenstemming was over de toepasselijkheid van algemene voorwaarden door een bestendige zakelijke samenwerking tussen [appellant] en [naam2] is – tegenover de gemotiveerde betwisting van de VvE – niet deugdelijk onderbouwd door DCS c.s. Zoals de VvE onvoldoende weersproken heeft aangevoerd, is [naam1] pas op 1 januari 2015 opgericht, heeft zij geen eerdere taxatieopdrachten verstrekt aan DCS c.s. dan de opdracht waar deze zaak over gaat, en was zij onbekend met de toepassing van de algemene voorwaarden. Dat geldt ook voor [naam2] die tussen 2011 en 2015 in het buitenland verbleef. DCS c.s. wijst op opdrachten uit het verleden van [naam4] B.V., maar daar was [naam2] al sinds 2011 vertrokken. De algemene voorwaarden van DCS dateren daarbij van oktober 2013. Volgens DCS c.s. gebruikten de rechtsvoorgangers van DCS dezelfde algemene voorwaarden, maar dat is door de VvE betwist en is door DCS c.s. niet onderbouwd. Er zijn door DCS c.s. ook geen (stukken met verwijzingen naar de) algemene voorwaarden van rechtsvoorgangers in het geding gebracht. Het is zelfs niet duidelijk geworden welke ondernemingen de rechtsvoorgangers van DCS zijn (geweest). Dat de beheerder en de VvE niettemin moeten hebben geweten dat met de algemene voorwaarden de aansprakelijkheid van DCS was beperkt, is door DCS c.s. niet concreet onderbouwd. Het gaat hier bijvoorbeeld ook niet om standaard branchevoorwaarden.
3.12
Dit alles betekent dat de verwijzing naar de algemene voorwaarden pas kenbaar was voor de VvE en haar beheerder uit het taxatierapport en de factuur van DCS . Dat was ter gelegenheid van de afronding van de opdracht op 7 september 2015, en daarmee geruime tijd na de totstandkoming van de overeenkomst. Dat is te laat om uit te kunnen gaan van aanvaarding van de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden. DCS c.s. hebben onvoldoende gesteld voor een ander oordeel. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen. Ook in hoger beroep kan, kortom, niet worden aangenomen dat de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden is overeengekomen, zodat DCS c.s. zich niet kunnen beroepen op de daarin opgenomen beperking van aansprakelijkheid.
De schade en het causaal verband
3.13
DCS c.s. voeren aan dat in de hypothetische situatie zonder beroepsfout, de verzekeraar evengoed alleen de werkelijke herbouwkosten zou hebben vergoed, dat wil zeggen zonder de beide zijvleugels die immers niet herbouwd zijn. Daarom heeft de VvE geen schade geleden, althans ontbreekt het causaal verband tussen de beroepsfout en de schade, aldus DCS c.s.
3.14
Het hof gaat hier niet in mee. Het verzekerde bedrag bij Interpolis is, zoals te doen gebruikelijk als er een voortaxatie op de voet van artikel 7:960 BW Pro is verricht, bepaald op de waarde uit het taxatierapport. Als de beroepsfout niet zou zijn gemaakt, zou Interpolis de waarde van de gebouwen – zoals de rechtbank onbestreden heeft geoordeeld – hebben vastgesteld op € 7.568.961,40. In de hypothetische situatie (zonder beroepsfout) zou dus de volledige herbouwwaarde zijn verzekerd en zou van onderverzekering geen sprake zijn geweest. De VvE heeft als gezegd genoegzaam onderbouwd dat in de hypothetische situatie het hogere, op de werkelijke waarde van de gebouwen bepaalde, verzekerde bedrag ook door Interpolis zou zijn uitbetaald, omdat de VvE dan tot volledige herbouw zou zijn overgegaan en dan per definitie recht zou hebben op het bedrag van € 7.568.961,40. Dit uitgangspunt brengt mee dat alle kosten (facturen) die daadwerkelijk op de herbouw betrekking hebben (gehad) in de feitelijke situatie daar los van staan en dus niet voor de beoordeling in deze zaak van belang zijn. Naar het oordeel van het hof is het causaal verband (conditio sine qua non-verband) tussen de beroepsfout en de schade met dit alles gegeven.
Geen eigen schuld [adres]
3.15
Volgens DCS c.s. is er – naar het hof begrijpt – sprake van eigen schuld van de VvE, omdat de VvE eerder een opstalverzekering bij AON had met een garantie tegen onderverzekering, [appellant] in een brief van 7 september 2015 op het risico van onderverzekering bij schade heeft gewezen en de VvE er zelf voor heeft gekozen geen garantieclausule tegen onderverzekering met Interpolis overeen te komen.
3.16
Het hof verwerpt dit standpunt. Voor de beoordeling van de vordering van de VvE op DCS c.s. is de voormalige AON polis niet relevant. De rechtbank heeft dit ook – onbestreden in hoger beroep – overwogen bij tussenvonnis van 12 juli 2023 (r.o. 2.14), en het hof verenigt zich daarmee. Bovendien was de voortaxatie van DCS c.s. nu juist bedoeld om onderverzekering te voorkomen, door de door [appellant] als deskundige vastgestelde voortaxatie-waarde in de polis vast te laten leggen. Verder is van belang dat in bedoelde brief van 7 september 2015 van DCS c.s. het volgende is te lezen: “
I.v.m. wijzigingen in het indexeren van de verzekerde waarden adviseren wij u in de betreffende polis de garantieclausule geen onderverzekering bij deelschade te laten opnemen.”Hierover merkt de VvE terecht op dat deze passage eerder bedoeld lijkt om risico’s als gevolg van toekomstige indexeringen van het verzekerde bedrag te voorkomen dan een garantie om zich voor een algemene onderverzekering in te dekken. Dat dit anders is, hebben DCS c.s. niet kunnen toelichten. Zo’n garantie als in de brief bedoeld laat de verzekerde waarde onverlet en is dus niet een verzekering tegen de gevolgen van de beroepsfout van DCS c.s. Het hof ziet niet in wat de VvE in dit verband valt te verwijten (als zij het advies uit die brief niet heeft opgevolgd).
I.v.m. wijzigingen in het indexeren van de verzekerde waarden adviseren wij u in de betreffende polis de garantieclausule geen onderverzekering bij deelschade te laten opnemen.”Hierover merkt de VvE terecht op dat deze passage eerder bedoeld lijkt om risico’s als gevolg van toekomstige indexeringen van het verzekerde bedrag te voorkomen dan een garantie om zich voor een algemene onderverzekering in te dekken. Dat dit anders is, hebben DCS c.s. niet kunnen toelichten. Zo’n garantie als in de brief bedoeld laat de verzekerde waarde onverlet en is dus niet een verzekering tegen de gevolgen van de beroepsfout van DCS c.s. Het hof ziet niet in wat de VvE in dit verband valt te verwijten (als zij het advies uit die brief niet heeft opgevolgd).
3.17
Ook is in dit kader van belang, net als de rechtbank heeft geoordeeld, dat de VvE niet gehouden is om ter bescherming van het belang van DCS c.s. een verzekering te sluiten waarbij een garantie tegen onderverzekering wordt gegeven of de verzekerde waarde na indexering op een hoger bedrag zou kunnen uitkomen. Op grond van de polisvoorwaarden was Interpolis gehouden tot (afgerond) 10% indexering – die ook is toegepast – met een maximum van 125% van het laatst vastgestelde verzekerde bedrag (de voortaxatie). Dat is de realiteit van deze zaak, en niet de volgens DCS c.s. gebruikelijker indexering van ruim 25% in de jaren 2015 tot 2019. Van eigen schuld van de VvE is ook in dat opzicht geen sprake.
3.18
Tot slot kunnen DCS c.s., als deskundige ter zake van voortaxaties, de VvE niet tegenwerpen dat zij voor de opstalverzekering is afgegaan op de taxatiewaarde die DCS heeft vastgesteld. Uit het taxatierapport blijkt dat de taxatie is verricht “ten behoeve van af te sluiten brand en/of andere verzekeringen, ter voldoening aan artikel 7:960 BW Pro”. De opdrachtbevestiging van [naam1] vermeldt “zoals besproken graag zoveel mogelijk meetaxeren om discussie bij eventuele schade zoveel mogelijk uit te sluiten”. Hoe [appellant] tot zijn (waarde)berekening is gekomen blijkt daarbij niet uit het taxatierapport. Dat de (beheerder van de) [adres] met de gehanteerde uitgangspunten voor de taxatie akkoord is gegaan blijkt dus ook niet. Pas nadat de brand had plaatsgevonden en bij de schade-expert namens de VvE vragen rezen over de voortaxatie, heeft [appellant] hem zijn aantekeningen uit 2015 verstrekt. Ook hierin is geen eigen schuld van de VvE gelegen.
Matiging
3.19
DCS c.s. hebben een beroep gedaan op matiging van de schadeomvang (artikel 6:109 BW Pro). Anders dan DCS c.s. aanvoeren, ziet het hof niet in dat het voor hen onmogelijk was om destijds een beroepsaansprakelijkheidsverzekering te sluiten. De VvE heeft in hoger beroep onderbouwd dat dit ten tijde van de voortaxatie wel degelijk mogelijk was. Zo waren er ten minste twee verzekeraars die dit type verzekering aanboden. De branchevereniging NIVRE hanteert een beroepsaansprakelijkheidsverzekering als voorwaarde voor toelating als schade-expert. Daartegenover hebben DCS c.s. uitsluitend gesteld dat een dergelijke verzekering niet ‘tegen redelijke condities’ kon worden afgesloten, maar bij gebrek aan nadere toelichting passeert het hof dit standpunt.
3.2
Wel heeft het hof oog voor de slechte inkomens- en vermogenspositie waarin DCS c.s. verkeren. DCS c.s. hebben onbetwist gesteld dat zij het bedrag waarin zij door de rechtbank zijn veroordeeld niet kunnen betalen. Dit vindt ook bevestiging in de door hen overgelegde verklaring van hun belastingadviseur. Zoals ter zitting bij het hof duidelijk is geworden, zal de tenuitvoerlegging van het vonnis ertoe leiden dat het woonhuis van [appellant] en zijn (zieke) echtgenote moet worden verkocht. [appellant] is 78 jaar; verbetering van zijn draagkracht valt niet te verwachten. Daar komt bij dat DCS een bedrag van € 375,- bij de VvE in rekening heeft gebracht voor de voortaxatie, en DCS c.s. nu tegen een schadepost aankijken van ruim € 775.000,-. Dat is meer dan 2.000 keer de waarde van de tegenoverliggende prestatie. Ten slotte acht het hof op deze plaats van belang dat hoewel het in deze zaak om een ernstige beroepsfout gaat en de VvE hierdoor grote schade lijdt, van opzettelijk foutief handelen van DCS c.s. geen sprake is.
3.21
Het hof is van oordeel dat toekenning van de volledige schadevergoeding tegen deze achtergrond tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen zou leiden. Gelet op de kwetsbare positie waarin [appellant] verkeert, de slechte inkomens- en vermogenspositie van DCS c.s., en de wanverhouding tussen de omvang van de schade en de waarde van de prestatie, stelt het hof de schade waarvoor DCS c.s. hoofdelijk aansprakelijk zijn, na matiging, vast op een bedrag van € 500.000,-. In zoverre blijft het bestreden eindvonnis niet in stand.
De conclusie
3.22
Het hoger beroep slaagt voor wat betreft het beroep op matiging, en faalt voor het overige. Aan bewijslevering wordt ook verder niet toegekomen omdat er geen voldoende concrete feiten en omstandigheden te bewijzen zijn aangeboden die, indien bewezen, tot een andere uitkomst zouden leiden. Omdat DCS c.s. overwegend in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof DCS c.s. tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.
4.De beslissing
Het hof:
4.1
bekrachtigt de bestreden vonnissen van de rechtbank Gelderland, locatie Arnhem van 9 februari 2022 en 29 november 2023, behoudens voor zover DCS en [appellant] daarbij hoofdelijk zijn veroordeeld tot betaling van € 775.140,58, vernietigt het vonnis van 29 november 2023 in zoverre en beslist:
4.2
veroordeelt DCS en [appellant] hoofdelijk, zodat als de één betaalt de ander in zoverre zal zijn bevrijd, om aan de VvE te betalen een bedrag van € 500.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente (artikel 6:119 BW Pro) met ingang van 8 april 2020 tot aan de dag van algehele voldoening;
4.3
veroordeelt DCS en [appellant] hoofdelijk, zodat als de één betaalt de ander in zoverre zal zijn bevrijd, tot betaling van de volgende proceskosten van de VvE:
€ 6.561,- aan griffierecht
€ 11.238,- aan salaris van de advocaat van de VvE (2 procespunten x tarief VII);
4.4
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.R. den Dekker, J.P.H. van Driel van Wageningen en C. Bakker, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 maart 2026.