Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.353.816/01
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 11540952
arrest in kort geding van 4 november 2025
in de zaak van
Chalet Parc De Vechtoever B.V. (hierna: [appellant] )
die is gevestigd in [adres1 1]
advocaat: mr. M.C.J. Freijters
en
1.[geïntimeerde1] en
2. [geïntimeerde2] (hierna samen: [geïntimeerden] )
die wonen in [adres1 1]
advocaat: mr. W.H.J. Luijer
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
[appellant] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Almere (hierna: de kantonrechter) op 6 maart 2025 tussen partijen heeft uitgesproken. [1] Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep
- de memorie van grieven
- de memorie van antwoord (met producties)
- een akte van [appellant] .
2.De kern van de zaak
2.1.
[geïntimeerden] zijn eigenaar van een stuk grond met chalet op het chaletpark, waarvan de gemeenschappelijke delen worden beheerd door [appellant] . [appellant] heeft de toegangspas van [geïntimeerden] geblokkeerd en hen afgesloten van gas en elektra omdat zij in strijd met de regels permanent in hun chalet wonen.
2.2.
[geïntimeerden] willen dat de kantonrechter bepaalt dat [appellant] hen toegang moet blijven geven en de afsluitingen ongedaan moet maken. [appellant] eist dat [geïntimeerden] toegang wordt verboden op straffe van een dwangsom.
2.3.
De kantonrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerden] toegewezen en de tegenvordering van [appellant] afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep van [appellant] is dat de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog worden afgewezen en dat haar tegenvordering wordt toegewezen.
2.4.
Het hof zal het bestreden kortgedingvonnis bekrachtigen en licht dat hierna toe, nadat eerste de feiten zijn vastgesteld en is getoetst of wordt voldaan aan de spoedeisendheid die voor een voorziening in kortgeding is vereist.
3.De toelichting op de beslissing van het hof
Eerst de feiten
3.1.
[geïntimeerden] hebben in december 2006 van een rechtsvoorganger van [appellant] een perceel grond gekocht op Chaletpark De Vechtoever , bestemd voor de plaatsing van een recreatieverblijf. In de koopovereenkomst en de akte van levering staat dat de koper het verkochte zal gebruiken voor de plaatsing van een recreatieverblijf en dat ander gebruik voor zijn risico is. In artikel 17 lid 4 van de koopovereenkomst verklaart koper zich bekend met gebruiksbeperkingen en in de akte van levering is uitdrukkelijk bepaald dat het recreatieverblijf uitsluitend bestemd is voor recreatief gebruik en niet voor permanente bewoning.
3.2.
In de koopovereenkomst is ook in artikel 6 leden 3 en 5 opgenomen dat de koper voor ondertekenen van de overeenkomst het huishoudelijk reglement van [appellant] heeft ontvangen met gedragsregels en zich met die regels akkoord verklaart. De leveringsakte bepaalt in onder letter F in de artikelen 11 en 10 dat de verkoper kan besluiten tot ontzegging van het gebruik bij, kort gezegd, herhaalde overtreding van het huishoudelijk reglement. In het huishoudelijk reglement is onder meer bepaald dat het recreatieverblijf (daar aangeduid als “recreatie-eenheid”) niet voor permanente bewoning mag worden gebruikt.
3.3.
[geïntimeerden] verblijven 365 dagen per jaar in hun chalet. Tot januari 2023 stonden zij in de gemeentelijke basisadministratie ingeschreven op dat adres. [appellant] heeft hen in 2022 regelregelmatig erop aangesproken dat zij een hoofdverblijf elders moesten hebben. De gemeente [adres1 2] staat permanente bewoning niet toe. Daarna hebben [geïntimeerden] de gemeente en [appellant] meegedeeld dat zij gaan verhuizen en hebben zij zich ingeschreven op het adres van hun dochter elders in de gemeente. Zij wonen daar niet.
3.4.
[appellant] heeft [geïntimeerden] op 14 januari 2025 geschreven dat in werkelijkheid geen sprake is van recreatief gebruik maar van permanente bewoning. [appellant] kondigt aan dat [geïntimeerden] op grond van het huishoudelijk reglement na de waarschuwing in deze brief een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn, onverminderd andere maatregelen. [geïntimeerden] dienen voor 21 januari 2025 “een aannemelijk hoofdverblijf elders te overleggen en na te leven”, anders wordt hun het gebruik van [appellant] , waaronder de wegen, ontzegd.
3.5
In haar brief van 22 januari 2025 deelt [appellant] mee dat [geïntimeerden] niet aan haar eis hebben voldaan. Vanaf 21 januari 2025 wordt de boete opgelegd en vanaf 29 januari 2025 mogen zij niet meer op het park komen en worden voorzieningen als toevoer van propaan en elektra stopgezet. [appellant] heeft deze maatregelen op 30 januari 2025 bevestigd.
3.6.
Na ontvangst van de dagvaarding van [geïntimeerden] zijn de maatregelen door [appellant] op 13 februari 2025 voor de duur van de procedure in eerste aanleg (tijdelijk) geschorst, overeenkomstig de leveringsakte onder F.2.13.
Spoedeisend belang
3.7.
In een kort geding moet het hof altijd beoordelen of de partij die de voorlopige voorziening vraagt nog een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorlopige voorziening. Die vraag moet worden beantwoord aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak van het hof.
Bovendien is voorzichtigheid op zijn plaats als een rechtsvraag ter discussie staat waarop het antwoord niet voor zich spreekt.
3.8.
Alleen al omdat [geïntimeerden] in hun chalet verblijven, hebben zij ook in hoger beroep voldoende spoedeisend belang bij toegang en gebruik van gas en elektriciteit.
[appellant] heeft voldoende spoedeisend belang gesteld bij nakoming van de verplichtingen tot behoud van de recreatieve functie van het park.
Het oordeel van de kantonrechter en de bezwaren daartegen
3.9.
De kantonrechter heeft overwogen dat [geïntimeerden] zich niet houden aan hun contractuele verplichting om het chalet alleen recreatief te gebruiken. Zij hebben geen aannemelijk woonverblijf elders en wonen permanent op het park. In de leveringsakte staat dat dit kan leiden tot ontzegging van het gebruik en de algemene voorzieningen, waaronder [appellant] ook levering van gas en elektriciteit verstaat. De vordering van [appellant] maakt volgens de kantonrechter in een bodemprocedure een aannemelijke kans van slagen. Maar in dit kort geding wegen de belangen van [geïntimeerden] zwaarder gelet op hun leeftijd (78 en 75), het feit dat zij geen andere woning tot hun beschikking hebben en het gegeven dat [naam1] herstelt van een heupoperatie. Bovendien verhindert ontzegging van de toegang tot het park ook het wel toegestane recreatief gebruik van het chalet en is onduidelijk waaraan [geïntimeerden] in dat verband moeten voldoen. Daarom worden de vorderingen van [geïntimeerden] toegewezen totdat in de hoofdprocedure
(het hof begrijpt: de bodemprocedure)over de permanente bewoning anders wordt beslist.
(het hof begrijpt: de bodemprocedure)over de permanente bewoning anders wordt beslist.
3.10.
Deze belangenafweging in het voordeel van [geïntimeerden] brengt de kantonrechter tot afwijzing van de tegenvordering van [appellant] .
3.11.
[appellant] komt met verschillende bezwaren (‘grieven’) op tegen de argumenten voor deze belangenafweging, tegen het eindoordeel met de proceskostenveroordeling en tegen het ontbreken van een beperking van dat oordeel in tijd, te weten totdat in een bodemprocedure over de permanente bewoning is beslist.
Juiste belangenafweging
3.12.
Volgens [appellant] zijn de genoemde belangen aan de kant van [geïntimeerden] onvoldoende steekhoudend. Niet is gebleken dat hun leeftijd, de heupoperatie en het ontbreken van een andere woning in de weg staan aan het vinden van alternatieve woonruimte, terwijl het bij herstel na een operatie bovendien om een tijdelijke situatie gaat. [appellant] wijst erop dat [geïntimeerden] al geruime tijd, in ieder geval vanaf begin 2023, weten van de illegale situatie, daarna onjuiste informatie over hun verhuizing hebben verstrekt en dat niet is gebleken dat zij daadwerkelijk hebben geprobeerd andere woonruimte te vinden. Bovendien staat volgens [appellant] niet vast dat [geïntimeerden] geen andere woonruimte hebben.
3.13.
Het hof kan zich voorstellen dat [appellant] teleurgesteld is over de uitkomst van de kortgedingprocedure, want ook in hoger beroep geven [geïntimeerden] er blijk van dat zij permanent willen blijven wonen op het park, net als, volgens hen, tientallen andere permanente bewoners die net als zij 365 dagen per jaar recreëren in hun chalet.
[geïntimeerden] miskennen dat zij bij de koop en levering de gebruiksbeperkingen hebben aanvaard. Het feit dat [geïntimeerden] het gehele jaar recreatief gebruik mogen maken van het park wil niet zeggen dat zij daar contractueel het gehele jaar permanent mogen wonen, dat wil zeggen: daar werkelijk wonen met de gezinsleden en van daaruit hun dagelijkse leven leiden, hun zaken behartigen en daar niet vandaan te vertrekken zonder bepaald doel en zonder de bedoeling daarna weer terug te keren.
De vraag of [appellant] zich wel op de gebruiksbeperking mag beroepen gelet op het verweer van [geïntimeerden] dat de gemeente mogelijk permanente bewoning gaat gedogen is in ieder geval op dit moment nog niet aan de orde. [geïntimeerden] hebben ook onvoldoende onderbouwd gesteld dat, als wel een Vereniging van Eigenaars zou zijn opgericht, de gebruiksbeperking van tafel zou zijn en dat het [appellant] valt te verwijten dat dit nu anders is. Ook uit de stelling dat [appellant] chalets verhuurt als tijdelijke noodwoning volgt niet dat zij permanente bewoning toestaat.
Mocht dit geschil tot een bodemprocedure leiden, dan dienen [geïntimeerden] er rekening mee te houden dat de bodemrechter in aanmerking kan nemen dat zij zich niet hebben ingespannen om een woning te krijgen waar zij wel permanent mogen verblijven.
3.14.
Maar wat ook zij van wat hiervoor is overwogen, in deze kortgedingprocedure gaat het om een voorlopige voorziening in afwachting van een eventuele bodemprocedure en dient de rechter de wederzijdse belangen af te wegen.
Het niet verschaffen van toegang (met een toegangspas zodat de slagboom werkt) is voor chaleteigenaren met de leeftijd van [geïntimeerden] in het algemeen bezwaarlijk en al helemaal na een heupoperatie. Dat geldt in het bijzonder omdat [geïntimeerden] op dit moment geen ander daadwerkelijk woonadres hebben. Dat dit anders zou zijn, heeft [appellant] wel gesuggereerd, maar zij heeft die suggestie op geen enkele wijze onderbouwd, zodat het hof eraan voorbij gaat. Maar hoe meer tijd verstrijkt zonder dat [geïntimeerden] zich ervoor inspannen andere woonruimte te krijgen, hoe minder gewicht zal toekomen aan het feit dat zij geen andere woonruimte hebben, uitgaande van de huidige bekende feiten en omstandigheden.
Op dit moment wegen de belangen van [geïntimeerden] bij toegang echter nog zwaarder dan het belang van [appellant] om het permanente gebruik door [geïntimeerden] tegen te gaan.
3.15
Dat laatste geldt nog sterker voor de beschikbaarheid van gas en elektra. [geïntimeerden] voeren in hoger beroep terecht aan dat ook zonder permanente bewoning bevriezing voorkomen moet worden en de koelkast moet kunnen werken.
3.16.
De bezwaren van [appellant] tegen de belangenafweging door de kantonrechter worden daarom verworpen. De kantonrechter heeft ook terecht overwogen dat [appellant] andere middelen heeft om permanente bewoning tegen te gaan.
Terecht eindoordeel, ook over de proceskosten
3.17
Gelet op wat hiervoor is overwogen heeft de kantonrechter terecht de door [geïntimeerden] gevorderde voorlopige voorzieningen toegewezen, de tegenvordering afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten van conventie en reconventie.
De klacht van [appellant] dat de haar in conventie opgelegde verplichtingen niet in tijd zijn beperkt tot in de bodemprocedure over de permanente bewoning is beslist is ongegrond.
Niet alleen volgt die tijdelijkheid uit het feit dat het om voorlopige voorzieningen gaat, in afwachting van een eventuele bodemprocedure. Maar ook hebben [geïntimeerden] dit niet met zoveel worden gevorderd. Die tijdelijkheid heeft [appellant] overigens ook niet in reconventie geëist.
De conclusie
3.18.
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [2]
4.De beslissing in kort geding
Het hof:
4.1.
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Almere, van 6 maart 2025;
4.2.
veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerden] :
€ 362,- aan griffierecht
€ 1.214,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerden] (1 procespunt x het toepasselijke tarief van € 1.214,- per punt)
en bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;
4.3.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.E.L. Fikkers, H. de Hek en O.E. Mulder, en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
4 november 2025.