Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
nummers BK-ARN 24/464 tot en met 24/466
uitspraakdatum: 15 april 2025
Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
Stichting [belanghebbende]te
[vestigingsplaats](hierna: belanghebbende)
[vestigingsplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 8 februari 2024, nummers LEE 22/3113 tot en met 22/3115, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan
de gemeente Westerveld(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan
de gemeente Westerveld(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de navolgende in [plaats1] gelegen onroerende zaken, per waardepeildatum 1 januari 2021 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2022 als volgt vastgesteld:
Onroerende zaak
Vastgestelde waarde
[adres1] 5 (PMT)
€ 376.000
[adres1] 5 (woning)
€ 165.000
Tegelijk met de beschikkingen zijn voor het jaar 2022 ten name van belanghebbende voor beide onroerende zaken aanslagen in de onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) eigenaar vastgesteld en voor [adres1] 5 (PMT) tevens een aanslag in de OZB gebruiker niet-woningen, waarvoor de vastgestelde waarde als heffingsmaatstaf geldt.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Belanghebbende heeft voor de zitting nadere stukken ingestuurd.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 maart 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] (de taxateur).
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is een professionele welzijnsorganisatie ten behoeve van militairen, veteranen en hun thuisfront.
2.2.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [adres1] 5 te [plaats1] (PMT) (niet-woning) met twee kantines (230 m² en 50 m²), een vergaderruimte (235 m²) en verharding (1.185 m²). De totale grondoppervlakte bedraagt 2.300 m² (waarvan 1.012 m² extra grond). Het betreft een ontmoetingscentrum met een huiskamerfunctie voor (herstellende) militairen, en heeft tevens een restaurantgedeelte met regionale inloop (voor bijvoorbeeld wandelaars).
2.3.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [adres1] 5 te [plaats1] (woning), een twee-onder-een-kap bedrijfsbungalow, bouwjaar 1952, met een woonoppervlakte van 125 m² en een houten garage van 30 m². De perceeloppervlakte bedraagt 500 m².
3.Geschil
3.1.
In geschil is of de waarde van de onroerende zaken te hoog is vastgesteld. Belanghebbende bepleit voor de niet-woning een waarde van € 299.000 en voor de woning een waarde van € 149.000. De heffingsambtenaar houdt vast aan de vastgestelde waarden van € 376.000 voor de niet-woning en € 165.000 voor de woning.
3.2.
Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende zijn algemeen geformuleerde grieven in zijn hogerberoepschrift en de nadere stukken uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen en het geschil beperkt tot hetgeen hij ter zitting van het Hof aan gronden met betrekking tot de WOZ-waarden heeft aangevoerd.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44). Op grond van het derde lid van dit artikel wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
4.2.
Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden van de onroerende zaken gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarden niet te hoog zijn (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).
Waarde [adres1] 5 (PMT) (niet-woning)
4.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de niet-woning op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dient te worden gesteld. Het Hof volgt partijen daarin.
4.4.
In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, is bepaald, dat bij toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde van een opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen (de bruto-vervangingswaarde), gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde (hierna: de technische veroudering) en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, veroudering bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten (hierna: de functionele veroudering).
4.5.
De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar in economisch opzicht heeft. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan (HR 31 mei 1995, ECLI:NL:HR:1995:AA1634 en HR 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169).
4.6.
Ter onderbouwing van zijn stelling dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport, gedateerd 1 december 2022, opgesteld door [naam2] (hierna: het taxatierapport), ingebracht. Hierin wordt, met gebruikmaking van de ‘Taxatiewijzer en kengetallen deel 26 Algemene kengetallen Waardepeildatum 1 januari 2021’ (hierna: de Taxatiewijzer), tot een gecorrigeerde vervangingswaarde geconcludeerd van (afgerond) € 377.000. Tot het taxatierapport behoort een waardeopbouw waaruit volgt dat de getaxeerde waarde als volgt is berekend:
Bouwjaar
vervangingswaarde per m²
Oppervlakte
GVW (in €)
Kantine
1974
€ 1.281,39
230 m²
77.356
Vergaderruimte
1974
€ 1.281,39
235 m²
79.037
Kantine
1998
€ 1.281,39
50 m²
22.784
Verharding
1974
€ 73,41
1.185 m²
12.614
Grond bij niet-woning
€ 121,00
1.288 m²
155.848
Extra grond
€ 30,00
1.012 m²
30.36
Totale waarde (afgerond)
377.999
4.7.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, met het taxatierapport en gelet op de toelichtingen ter zitting en in de stukken, aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak (niet-woning) per waardepeildatum 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof overweegt daartoe het volgende.
4.8.
Het Hof is van oordeel dat de kengetallen van de Taxatiewijzer in het onderhavige geval een goed uitgangspunt vormen voor de onderbouwing van de hoogte van de hier gezochte waarde. Belanghebbende heeft tegen het gebruik van en de kengetallen in de Taxatiewijzer niets aangevoerd. Met de enkele stelling, zonder nadere onderbouwing, dat rekening moet worden gehouden met een grotere functionele en technische veroudering, heeft belanghebbende de door de taxateur gebruikte cijfers niet gemotiveerd betwist. In de tot het taxatierapport behorende berekening is voor de bepaling van de afschrijvingen rekening gehouden met het bouwjaar van de opstallen en is uitgegaan van de in de Taxatiewijzer voor de respectievelijke archetypes vermelde vervangingswaarden en van het midden van de daar vermelde bandbreedtes voor levensduur en restwaarde. Belanghebbende heeft gesteld dat bij de waardebepaling met een hogere korting in verband met COVID-19 had moeten worden gerekend. De taxateur heeft een functionele afschrijving toegepast van 10% (op alle opstalonderdelen) wegens COVID-19. Het had vervolgens op de weg van belanghebbende gelegen om te onderbouwen dat hiermee onvoldoende rekening is gehouden en dat het percentage functionele afschrijving hoger had dienen te liggen. Belanghebbende heeft het echter gelaten bij de enkele, niet nader onderbouwde, stelling dat er onvoldoende rekening mee is gehouden. Het Hof ziet, in dat licht bezien, geen reden om de door de taxateur in de berekening toegepaste functionele afschrijving onvoldoende te achten.
4.9.
Belanghebbende heeft voorts gesteld dat zij een nadere onderbouwing van de grondwaarde wenst te zien, waaronder de grondstaffel, en dat zij een grondwaarde bepleit van € 80/m² voor de grond van de niet-woning en € 20/m² voor de extra grond. De taxateur heeft hierop toegelicht dat de gehanteerde grondwaarden zijn gebaseerd op de gronduitgifteprijzen die de gemeente hanteert op de waardepeildatum, voor grond met dezelfde bestemming op een vergelijkbare locatie en met een vergelijkbare kavelgrootte. Naar het oordeel van het Hof is dit een goed uitgangspunt, mits de uitgifteprijs een reële afspiegeling van de marktwaarde is. Verder heeft de taxateur verklaard dat geen grondstaffel is gebruikt, dat de door de gemeente gehanteerde gronduitgifteprijzen al jaren rond deze bedragen liggen en (daardoor) eigenlijk te laag zijn, en dat hij in dit geval coulant is geweest door een groot gedeelte van het perceel als extra grond aan te merken waardoor de grondwaarde heel laag is gewaardeerd. Belanghebbende heeft al het voorgaande niet gemotiveerd betwist. Het Hof ziet geen aanknopingspunten voor de veronderstelling dat de gronduitgifteprijzen geen daadwerkelijk gerealiseerde uitgifteprijzen zijn en geen reële afspiegeling van de marktwaarde zouden zijn, althans dat deze hoger zijn dan de marktwaarde van vergelijkbare grond. Belanghebbende heeft voor de door haar bepleite grondprijzen geen enkele onderbouwing gegeven. Mede in het licht daarvan, heeft de taxateur met hetgeen hij daartoe heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de door hem berekende grondwaarde niet te hoog is.
4.10.
De gemachtigde van belanghebbende heeft in hoger beroep voorts nog gesteld dat hij met betrekking tot de niet-woning de iWOZ-rapportage mist. Het Hof constateert dat deze stukken inderdaad niet in het dossier van het Hof zijn aangetroffen. Het is echter niet duidelijk of deze iWOZ-rapportage bestaat en, zo ja, of deze aan de heffingsambtenaar ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan. Belanghebbende heeft haar stelling op dat punt ook niet nader onderbouwd maar volstaan met het innemen van de enkele stelling dat deze rapportage had moeten worden verstrekt. Het Hof kan in het licht daarvan dan ook tot geen ander oordeel komen dan dat het niet-verstrekken van iWOZ-gegevens met betrekking tot de niet-woning geen schending van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht oplevert.
Waarde [adres1] 5 (woning)
4.11.
Ter onderbouwing van de door hem inzake de onroerende zaak [adres1] 5 (woning) verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 1 december 2022, voorzien van een matrix, opgesteld door [naam2] , taxateur. Hierin is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 165.000. De taxateur heeft aan de waardebepaling op basis van de vergelijkingsmethode de marktgegevens van de volgende drie woningen ten grondslag gelegd:
1. [adres2] 18 te [plaats2] , een twee-onder-een-kap woning, perceel 640 m², woonoppervlakte hoofdgebouw 75 m², bouwjaar 1948, met een vrijstaande garage van 28 m², een vrijstaande berging van 16 m², en een dakkapel, op 7 april 2021 verkocht voor € 328.700;
2. [adres3] 5 te [plaats2] , een twee-onder-een-kap woning, perceel 1.144 m², woonoppervlakte hoofdgebouw 91 m², bouwjaar 1920, met drie bergingen, een garage van 22 m², een tuinhuisje, een dierenverblijf en twee overkappingen, op 21 april 2021 verkocht voor € 257.600;
3. [adres4] 135 te [plaats3] , een twee-onder-een-kap woning, perceel 824 m², woonoppervlakte hoofdgebouw 98 m², bouwjaar 1920, met een garage van 45 m² en een overkapping, op 17 september 2021 verkocht voor € 260.000.
In de bijbehorende matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van ligging, voorzieningen, kwaliteit, onderhoud en uitstraling. De onroerende zaak scoort behalve op ligging (2, matig) voor het hoofdgebouw op alle factoren een 3 (voldoende), net als referentieobject [adres4] 135. [adres2] 18 scoort op ligging een 3, op voorzieningen en onderhoud een 4 (goed) en voor het overige een 3, [adres3] 5 op ligging en voorzieningen een 2 en voor het overige eveneens een 3.
4.12.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de matrix en de daarop gegeven toelichting, in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak (woning) per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft voldoende inzichtelijk gemaakt hoe vanuit de verkoopprijs van de referentieobjecten de aan de onroerende zaak toegekende waarde is herleid. In de matrix heeft de taxateur voor het hoofdgebouw en de grond van de onroerende zaak veel lagere m²-prijzen gehanteerd dan voor de referentieobjecten. In dat licht bezien, staat de vastgestelde waarde gelet op de onderlinge verschillen in een goede waardeverhouding tot die van deze referentieobjecten. Belanghebbende heeft in hoger beroep overigens geen concrete grieven aangevoerd en de door haar zelf bepleite waarde evenmin voorzien van enige onderbouwing.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
De beslissing is op 15 april 2025 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De raadsheer,
(E.D. Postema) (G.B.A. Brummer)
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.