Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.333.295/01
zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 9641689
arrest van 25 februari 2025
in de zaak van
[appellante],
die woont in [woonplaats1] ,
die hoger beroep heeft ingesteld,
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde, hierna:
huurster,
huurster,
advocaat: mr. J.S. Bauer te Leeuwarden,
tegen
Stichting Elkien,
die is gevestigd in Heerenveen,
en bij de kantonrechter optrad als eiseres, hierna:
verhuurster,
verhuurster,
advocaat: mr. I. van Ast te Heerenveen.
1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
Na het arrest van 3 december 2024 hebben partijen zich bij akte uitgelaten. Verhuurster heeft op de akte van huurster gereageerd. Huurster heeft ervan afgezien op de akte van verhuurster te antwoorden.
1.2
Partijen hebben daarop arrest gevraagd, waarna beide partijen hun stukken aan het hof hebben gegeven voor een arrest.
2.De kern van de zaak
2.1
Verhuurster wil dat er een einde komt aan de huurovereenkomst omdat huurster al langere tijd een achterstand heeft in de betaling van de huur. De kantonrechter [1] heeft de huurovereenkomst ontbonden en huurster veroordeeld haar woning te ontruimen. Huurster is het daar niet mee eens en wil dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Het hof is van oordeel dat het vonnis van de kantonrechter in stand moet blijven. Dat wordt hierna uitgelegd, nadat eerst de relevante feiten en de vorderingen zijn weergegeven.
3.De feiten
Het hof gaat uit van de volgende feiten.
3.1
Tussen verhuurster en huurster bestaat een huurovereenkomst voor de woning aan de [adres] in [woonplaats1] . Daarnaast bestond tussen hen tot 3 juni 2022 een huurovereenkomst met betrekking tot een parkeerplaats aan de [adres] .
3.2
De huurprijs voor de woning bedroeg – naar de stand van zaken per januari 2022 – € 607,12 per maand en de huurprijs voor de parkeerplaats bedroeg € 20,24 per maand.
3.3
De gemeente heeft de bijstandsuitkering van huurster met ingang van 5 juli 2021 stopgezet en een bedrag aan ontvangen uitkering van huurster teruggevorderd. Huurster heeft daartegen bezwaar gemaakt en tegen de afwijzing daarvan beroep ingesteld bij de bestuursrechter.
3.4
Er is vervolgens een huurachterstand ontstaan. Verhuurster heeft in een brief van 8 september 2021 aan huurster geschreven dat zij huursters gegevens zal delen met de gemeente en dat de gemeente met haar (huurster) contact zal opnemen om na te gaan of huurster hulp nodig heeft bij het oplossen van eventuele schulden. Verhuurster heeft daaraan toegevoegd dat huurster tegen het delen van gegevens bezwaar kon maken en dat verhuurster haar gegevens dan niet zal delen.
3.5
De huurachterstand over de periode juni 2021 tot en met januari 2022 bedroeg € 2.509,44, ofwel vier termijnen huur voor woning én parkeerplaats. Nadat verhuurster daarover in januari 2022 deze procedure is begonnen, is deze huurachterstand opgelopen.
3.6
Na een mondelinge behandeling van de zaak bij de kantonrechter hebben partijen in september 2022 een afbetalingsregeling getroffen die inhield dat huurster iedere maand de lopende huur betaalt plus een aflossing van € 50,- per maand. In de periode tot en met maart 2023 heeft huurster éénmaal € 50,- extra betaald (een aflossing), waardoor de achterstand tot en met de maand maart 2023 € 5.967,61 bedroeg.
3.7
In het vonnis van 20 juni 2023 is de door verhuurster gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de daaraan verbonden ontruiming van de woning toegewezen. Verder is huurster veroordeeld tot betaling van € 5.967,61 aan huurachterstand, berekend tot en met maart 2023, vermeerderd met bedragen aan rente en vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. Huurster is verder veroordeeld in de proceskosten.
3.8
In een uitspraak van 5 juli 2023 heeft de bestuursrechter in de rechtbank Noord-Nederland bepaald dat huurster recht heeft op een bijstandsuitkering met ingang van 1 juni 2021 omdat zij, anders dan de gemeente meende, haar hoofdverblijf heeft op genoemd adres.
3.9
In een vonnis in kort geding van 24 augustus 2023 is de tenuitvoerlegging van het vonnis van 20 juni 2023 geschorst totdat op het hoger beroep daartegen zal zijn beslist.
3.1
De bedoeling van het hoger beroep van huurster is dat de toegewezen vordering van verhuurster alsnog wordt afgewezen.
4.Het oordeel van het hof
Inleiding
4.1
Het hof zal oordelen dat het bestreden vonnis in stand blijft. Dat wordt hierna uitgelegd. De bezwaren (grieven) van huurster zullen daarbij thematisch worden behandeld.
Omvang van de huurachterstand
4.2
De huurachterstand wordt door huurster met twee argumenten betwist. Volgens haar heeft zij meer betaald dan waarmee door verhuurster en de kantonrechter rekening is gehouden. Daarnaast heeft zij de achterstand ingelost met de van de gemeente ontvangen nabetalingen, aldus huurster.
4.3
In de door huurster gegeven uiteenzetting worden de in 2021 en 2022 wel of niet betaalde termijnen kennelijk vermengd met de latere nabetalingen. Op basis van (a) het door verhuurster op 12 september 2022 opgestelde overzicht [2] van verschuldigde termijnen en daarop ontvangen betalingen en (b) de door huurster in hoger beroep als haar producties 2 tot en met 4 overgelegde betaalbewijzen, kan het volgende worden vastgesteld als het gaat om achterstand per 12 september 2022:
A. Uit de stellingen van huurster in hoger beroep zelf volgt dat zij in januari 2022 achter was met vier termijnen huur. Het gaat daarbij volgens het overzicht van verhuurster om de onbetaald gelaten termijnen voor de maanden juni, oktober en december 2021 en januari 2022. De door huurster genoemde betaling van de maand november 2021 door de gemeente is al verwerkt in het overzicht van verhuurster. Uit productie 1 bij memorie van grieven van huurster blijkt dat zij in juli 2023 – dus na het vonnis van de kantonrechter van 20 juni 2023 – alsnog twee termijnen voor 2021 heeft betaald en in augustus 2023 nog een termijn. Dat huurster daarbij in twee gevallen bij de betalingsomschrijving een maand van 2021 heeft aangewezen die al was betaald, maakt dat niet anders.
In de door verhuurster tot en met de maand september 2022 berekende achterstand van € 6.017,61 is verder, anders dan huurster aanvoert, wel rekening gehouden met een op 18 maart 2022 via de gemeente ontvangen bedrag van € 1.000,-. Met dat bedrag is één termijn (maart 2022 van € 607,12) als betaald afgeboekt (en € 20,24 voor huur parkeerplaats, maart 2022). Het resterende bedrag van € 372,64 is (al in maart 2022) toegerekend aan de oudste openstaande termijn van juni 2021.
Uit datzelfde overzicht van verhuurster blijkt verder dat tot en met september 2022 één termijn (huur augustus, op 22 augustus 2022) is ontvangen. Uit de als productie 2 in hoger beroep overgelegde betaalbewijzen volgt verder dat huurster de huur voor januari en februari 2022 heeft betaald op 30 juli 2023, de huur voor april 2022 op 10 augustus 2023, de huur voor mei 2022 op 21 augustus 2023. De huur voor de maanden juni en juli 2022 (€ 607,12 + € 619,12 = samen € 1.226,24) is vervolgens op 22 augustus 2023 met € 534,48 slechts gedeeltelijk betaald omdat verhuurster volgens huurster ten onrechte geen rekening had gehouden met de van de gemeente op 18 maart 2022 ontvangen betaling van € 1.000,-. Huurster heeft in deze betalingen tevens betrokken de afrekeningen servicekosten 2022 (-/-€ 136,75) en 2021 (-/- € 91,89). De huur voor de maand september 2022 is betaald op 28 september 2022, dus na het opmaken van het overzicht van 12 september 2022.
In het overzicht van 12 september 2022 is € 145,05 verwerkt aan achterstand in de betaling van de huur voor de parkeerplaats over de periode van september 2021 tot en met 3 juni 2022 alsook een vergoeding van € 150,- voor een niet-ingeleverde handzender voor de parkeerplaats. Uit de stelling van huurster dat zij de achterstallige huur voor de parkeerplaats op 10 augustus 2023 heeft voldaan, volgt dat verhuurster genoemd bedrag van € 145,05 terecht in het overzicht heeft opgenomen. Wat betreft de handzender stelt huurster dat zij die heeft ingeleverd op de locatie Sneek van verhuurster zodat verhuurster, zo begrijpt het hof haar, ten onrechte die kosten in rekening heeft gebracht. Wanneer huurster die zender ingeleverd zou hebben, stelt zij echter niet. Een bewijs daarvoor is ook niet overgelegd. Verder geldt dat huurster zich daarbij beroept op een bevestiging door verhuurster van de opzegging van de huur van de parkeerplaats van 9 mei 2022. In die bevestiging wordt huurster verzocht eventuele sleutels in te leveren op de vestiging van verhuurster in Leeuwarden. Waarom huurster – die in [woonplaats1] woont – dan stelt in Sneek ingeleverd te hebben, is verder niet toegelicht. Aan dat betoog gaat het hof dan ook voorbij. Dat een vergoeding van € 150,- voor de scanner te hoog zou zijn, valt naar het oordeel van het hof niet in te zien. Een dergelijk bedrag is naar het oordeel van het hof te beschouwen als een redelijke vergoeding voor de kosten voor vervanging door verhuurster, en aanwijzingen dat de werkelijke kosten voor verhuurster lager zouden zijn ontbreken.
4.4
Uit het voorgaande volgt dat wat huurster in hoger beroep aanvoert niets afdoet aan de juistheid van de eerder door verhuurster per 12 september 2022 berekende achterstand van € 6.017,61 in de huur voor de woning en de parkeerplaats. Dat huurster op 28 september 2022 ook een bedrag voor huur heeft betaald, verandert dat niet.
4.5
Na de mondelinge behandeling bij de kantonrechter in september 2022 heeft huurster in verband met de toen afgesproken betalingsregeling in de periode tot en met maart 2023 zes huurtermijnen betaald (op 28 september 2022, 26 oktober 2022, 30 november 2022, 19 januari 2023, 23 februari 2023 en 8 maart 2023). Onomstreden is dat huurster in die periode éénmaal de afgesproken aflossing van € 50,- heeft betaald. Daarmee bedroeg, zoals de kantonrechter dus terecht heeft geconstateerd, de achterstand, berekend tot en met maart 2023 € 5.967,61 (€ 6.017,61 -/- € 50,-), welk bedrag vervolgens is toegewezen. In zoverre is het bezwaar van huurster ongegrond.
4.6
Huurster betoogt verder dat de achterstand inmiddels geheel is ingelopen. Omdat er nu geen huurachterstand meer bestaat, is er volgens huurster, zo begrijpt het hof haar, sprake van nieuwe feiten en omstandigheden, waardoor de ontbinding van de huurovereenkomst niet meer gerechtvaardigd is. Daarover kan het volgende worden vastgesteld:
A. Uit wat in 4.3 onder A. en B. is overwogen, volgt dat huurster over 2021 per saldo € 372,64 te veel heeft betaald. Zo’n bedrag was immers op 18 maart 2022 al toegerekend op één van de drie openstaande huurtermijnen (juni 2021) terwijl huurster in de zomer van 2023 alsnog drie volledige termijnen heeft (na)betaald.
In 4.3 onder C. is vastgesteld dat huurster voor de termijnen juli en augustus 2022 € 463,12 te weinig heeft betaald. Voor die maanden was (€ 607,12 + € 619,12 -/- € 136,75 -/- € 91,89 = samen:) € 997,60 verschuldigd waarop vervolgens op 22 augustus 2022 slechts € 534,48 is betaald. De overige maanden van 2022 zijn betaald, waarbij wordt opgemerkt dat huurster bij de betalingen van 28 september 2022, 26 oktober 2022, 30 november 2022 en 19 januari 2023 heeft opgegeven dat die zien op de termijnen van september 2022 tot en met december 2022. Over 2022 heeft huurster dus € 463,12 te weinig betaald.
De huur voor januari 2023 is betaald op 23 februari 2023, die van februari 2023 op 8 maart 2023 en die voor maart 2023 op 27 april 2023. Op 23 mei 2023 heeft huurster € 619,12 betaald zonder daarbij een termijn aan te geven, maar kennelijk bedoeld april 2023 te betalen. Op 14 juni 2023 wordt de termijn van mei 2023 betaald. Uit de stukken kan worden afgeleid dat vervolgens de verschuldigde huur per 1 juni 2023 is verlaagd van € 619,12 naar € 617,15. Op 5 juli 2023 wordt met € 617,15 de termijn juni 2023 betaald. In de overgelegde bankafschriften kan geen betaling voor de termijn juli 2023 worden gevonden, zodat het hof aanneemt dat die niet is betaald. Op 30 augustus 2023, zo blijkt verder uit de bankafschriften, is de termijn augustus 2023 voldaan. De huur voor de maanden september tot en met december 2023 is dan betaald op 27 september 2023, 25 oktober 2023, 24 november 2023 en 30 december 2023. Over 2023 heeft huurster dus € 617,15 te weinig betaald.
Uit de overgelegde bankafschriften en nadere aktes blijkt verder dat de huur voor de maanden januari tot en met oktober 2024 steeds te laat is betaald, namelijk op achtereenvolgens 26 januari 2024 (januari), 21 februari 2024 (februari), 8 maart 2024 (maart), 23 mei 2024 (april), 12 augustus 2024 (mei en juni), 20 augustus 2024 (juli), 10 september 2024 (augustus), 2 oktober 2024 (september) en 3 december 2024 (oktober). Verhuurster heeft echter ook, onder verwijzing naar diezelfde stukken, uiteengezet dat huurster de huurtermijnen voor de maanden november en december 2024 onbetaald heeft gelaten, wat huurster in haar akte ook erkent. Naar de stand van zaken per 17 december 2024 had huurster over 2024 dus € 1.295,26 (twee termijnen van € 647,63) te weinig betaald.
4.7
Een en ander leidt ertoe dat aangenomen moet worden dat huurster medio december 2024 een betalingsachterstand had van (ten minste) € 2.002,89 (+ € 372,64 -/- € 463,12 -/- € 617,15 -/- € 1.295,26). Huurster heeft in elk geval niet voldoende toegelicht en niet voldoende duidelijk en specifiek onderbouwd dat zij in zoverre aan haar betalingsverplichting uit de huurovereenkomst voldaan heeft. Daarmee kan huurster niet gevolgd worden in haar stelling dat zij inmiddels haar achterstand heeft ingelopen en heeft afbetaald. Ook in die zin faalt het bezwaar van huurster.
4.8
Het hof merkt nog op dat de door verhuurster gegeven specificatie tot en met juli 2024 (per saldo) op een ander bedrag uitkomt, onder meer omdat in die specificatie een afrekening servicekosten over 2023 is verwerkt alsook (bijvoorbeeld) kosten voor (kennelijk) een slotvervanging. Dat alles kan onbesproken worden gelaten omdat die afwijking niets afdoet aan de in 4.7 getrokken conclusie.
Meldingsplicht
4.9
Huurster voert aan dat verhuurster niet heeft voldaan aan de in artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening (Bgs) opgenomen stappenplan en ten onrechte heeft volstaan met het alleen doen van een melding van betalingsachterstand aan de gemeente en niet daaraan voorafgaand persoonlijk met huurster contact heeft opgenomen
‘om te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen’, zoals stap a. luidt. Zij is niet duidelijk over welke gevolgen daaraan verbonden zouden moeten worden.
‘om te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen’, zoals stap a. luidt. Zij is niet duidelijk over welke gevolgen daaraan verbonden zouden moeten worden.
4.1
Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat een niet voldoen aan deze verplichting hier niet in de weg staat aan een procedure over de betalingsachterstand en een daaruit (mogelijk) volgende ontbinding van de huurovereenkomst. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van deze bepaling volgt immers dat er geen sanctie is op het niet melden van een huurschuld door de verhuurder aan het college voor schuldhulpverlening, waartoe artikel 2 Bgs de verhuurder onder omstandigheden verplicht. Wel te verwachten is – aldus diezelfde wetgeschiedenis – dat deze nalatigheid door de rechter zal worden meegewogen bij de afweging of ontruiming/ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen is. [3]
4.11
Verder is in dit verband van belang dat huurster onvoldoende heeft uitgelegd dat een persoonlijk contact vanuit verhuurster voorafgaand aan de in 3.4 bedoelde melding van het bestaan van een huurachterstand in dit geval tot gevolg zou hebben gehad dat er geen vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zou zijn ingesteld of had mogen worden ingesteld. Ook heeft zij niet voldoende uitgelegd waarom een persoonlijk contact voorafgaand aan de melding bij de gemeente er bij het instellen van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst, zoals hier aan de orde, toe zou hebben geleid dat er geen huurachterstand meer zou hebben bestaan die van voldoende gewicht was om de ontbinding te rechtvaardigen. Het hof heeft hierbij meegewogen dat huurster vanaf juli 2021 geen inkomen had doordat de gemeente haar uitkering had stopgezet, en dat huurster niet of onvoldoende duidelijk heeft gemaakt dat zij op dat moment mogelijk voor gemeentelijke schuldhulpverlening in aanmerking zou zijn gekomen. Verder heeft verhuurster ook in het kader van deze procedure een betalingsregeling aangeboden, waarmee zij huurster de gelegenheid heeft gegeven financieel orde op zaken te stellen. Van die gelegenheid heeft huurster kennelijk echter niet of niet afdoende gebruik gemaakt. Het bezwaar van huurster dat verhuurster (mogelijk) niet op alle onderdelen voldaan heeft aan de verplichtingen als vermeld in artikel 2 Bsg, treft daarom alles afwegende geen doel en staat daarmee, anders dan zij kennelijk meent, al niet in de weg aan een beoordeling van de gevraagde ontbinding van de huurovereenkomst.
Ontbinding gerechtvaardigd
4.12
Zoals de kantonrechter al heeft overwogen, is het uitgangspunt van de wetgever dat iedere tekortkoming in de nakoming van huurverplichtingen grond kan opleveren voor ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij die tekortkoming vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis daarvan de ontbinding met haar gevolgen niet kan rechtvaardigen. De huurder moet stellen en zo nodig bewijzen dat die uitzondering aan de orde is. Bij beantwoording van de vraag of ontbinding is gerechtvaardigd, kan de rechter alle omstandigheden van het geval meewegen, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huur.
4.13
De feitelijke toestand zoals die zich voordoet ten tijde van deze beslissing in hoger beroep is dat huurster nog steeds een relevante achterstand heeft in de betaling van de verschuldigde huur. Deze achterstand bedraagt omgerekend (afgerond) meer dan drie maandtermijnen. Uit de overgelegde specificaties en de door huurster zelf overgelegde betaalbewijzen blijkt dat zij, ook nadat haar in juli 2023 met terugwerkende kracht een uitkering is toegekend, naast het laten bestaan van een substantiële huurachterstand, de huur stelselmatig te laat betaalt. Onduidelijk is gebleven wat daarvan de oorzaak is. De omstandigheid dat de gemeente in de periode tot juli 2023 haar verplichtingen heeft verzaakt, zoals huurster aanvoert, biedt geen verklaring voor het na juli 2023 stelselmatig te laat betalen van de huur en het laten voortbestaan van de achterstand. Verder is niet aannemelijk dat het door huurster gestelde ontbreken van een persoonlijk contact als bedoeld in 4.9 in dit geval enig verschil uitmaakt. Daar komt nog bij dat verhuurster als sociale woningstichting ook rekening moet houden met de krapte op de woningmarkt en de lange wachttijden voor aspirant-huurders in haar doelgroep. Van haar kan dan ook niet worden verwacht dat zij een sociale huurwoning laat gebruiken waarvoor de vergoeding (de huur) al langere tijd niet, niet tijdig en/of niet volledig wordt betaald. Huurster heeft geen andere feiten en omstandigheden aangevoerd die de conclusie kunnen dragen dat een ontbinding, ondanks (de omvang van) de betalingsachterstand en het betalingsgedrag, naar de stand van zaken in hoger beroep toch niet gerechtvaardigd is. Daarmee faalt ook dit bezwaar van huurster.
Buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente
4.14
Anders dan huurster aanvoert, is er geen reden om over de wettelijke rente en de buitengerechtelijke kosten anders te beslissen dan de kantonrechter heeft gedaan. Haar bezwaar daartegen steunt op de stelling dat zij al ten tijde van het vonnis van de kantonrechter geen huurachterstand (meer) had en zelfs te veel had betaald, zodat die posten onterecht dan wel te hoog zouden zijn berekend. Gezien het voorgaande kan huurster daarin niet worden gevolgd.
De conclusie
4.15
Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat huurster tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De door de kantonrechter uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde zullen dan ook in stand blijven, alsook de andere veroordelingen, de proceskostenveroordeling daaronder begrepen.
4.16
Het hoger beroep van huurster slaagt niet. Omdat huurster in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. [4]
4.17
De veroordeling in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
5.De beslissing
Het hof:
5.1
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, van 20 juni 2023;
5.2
veroordeelt huurster tot betaling van de volgende proceskosten van verhuurster:
- € 783,- aan griffierecht
- € 858,- aan salaris van de advocaat van verhuurster (1 procespunt × appeltarief I);
5.3
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
5.4
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, M.M.A. Wind en A.A.J. Smelt, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
25 februari 2025.