ECLI:NL:GHARL:2024:778

• Datum uitspraak: 30 januari 2024
• Publicatiedatum: 31 januari 2024
• Zaaknummer: 22/378
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.M. Breij
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 30 januari 2024 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbenden tegen de gemeente Nunspeet, die als heffingsambtenaar optreedt. De zaak betreft de waardevaststelling van een woning onder de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het jaar 2020. De heffingsambtenaar had de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 397.000, gebaseerd op de waardepeildatum van 1 januari 2019. Belanghebbenden maakten bezwaar tegen deze waardevaststelling, wat leidde tot een uitspraak van de rechtbank Gelderland op 20 december 2021, waarin de rechtbank het beroep van belanghebbenden gegrond verklaarde en de heffingsambtenaar veroordeelde tot vergoeding van proceskosten en griffierecht.

In hoger beroep heeft het Hof de vraag behandeld of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld en of de rechtbank terecht oordeelde dat de heffingsambtenaar zijn toezendplicht op grond van artikel 40 van de Wet WOZ had geschonden. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar niet in strijd heeft gehandeld met de wet en dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog was vastgesteld. Het Hof vernietigde de uitspraak van de rechtbank en verklaarde het beroep van belanghebbenden ongegrond, terwijl het incidentele hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond werd verklaard. De proceskosten werden niet vergoed.

De uitspraak benadrukt het belang van de juiste waardering van onroerende zaken en de verplichtingen van de heffingsambtenaar om transparant te zijn in de waarderingsmethoden. Het Hof concludeerde dat de heffingsambtenaar voldoende bewijs had geleverd voor de vastgestelde waarde en dat de eerdere uitspraak van de rechtbank niet in stand kon blijven.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 22/378

uitspraakdatum: 30 januari 2024

Uitspraak van de zevende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbenden] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbenden)

en het incidentele hoger beroep van

de
heffingsambtenaar van
de gemeente Nunspeet (hierna: de heffingsambtenaar)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 20 december 2021, nummer AWB 21/368, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 221 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op 1 januari 2020, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 397.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbenden heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en – naar het Hof begrijpt – de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbenden zijn tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand blijven. Verder heeft de Rechtbank de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbenden tot een bedrag van € 799 en de heffingsambtenaar opgedragen om het betaalde griffierecht van € 49 aan belanghebbenden te vergoeden.

1.4.

Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en tevens incidenteel hoger beroep ingesteld. Belanghebbenden hebben het incidentele hoger beroep beantwoord.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 december 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord J.A.M. Houberg (hierna: gemachtigde) namens belanghebbenden, alsmede [naam1] en [naam2] (hierna: taxateur) namens de heffingsambtenaar.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbenden zijn eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1984 gebouwde twee-onder-een-kap semi-bungalow.

2.2.

Belanghebbenden hebben bezwaar gemaakt tegen de WOZ-beschikking voor het jaar 2020. Naar aanleiding van dit bezwaar is op 29 september 2020 een hoorzitting gehouden. In het verslag van de hoorzitting is onder meer het volgende opgenomen:

“[Gemachtigde] geeft aan dat hij al langere tijd in de clinch ligt over de WOZ-waarde. Er is twee keer eerder een verkeerde vierkante meterprijs berekend en als men kijkt naar wat de afgelopen drie jaar is gebeurt met de WOZ-waarde. Zulke verhogingen, dat is toch wel vreemd. De WOZ-waarde is in 3 jaar tijd zo'n 30% gestegen.

Vergelijkbare objecten hebben ook een bepaald percentage, maar [gemachtigde] vindt het maar een wassen neus. Binnen de gemeente Nunspeet komt men flinke dalingen, maar zeker ook flinke stijgingen tegen.

Bijvoorbeeld [referentieobject] is flink gedaald, maar het huis van [belanghebbenden] is flink gestegen. [Gemachtigde] wil graag een degelijke onderbouwing waar de waardestijging vandaan komt. [Gemachtigde] overweegt een WOB verzoek in te dienen. Waarom landelijk een stijging van 7% en in Nunspeet een stijging van 30%. Welke grondprijzen hanteert de gemeente.

[De taxateur] geeft aan dat er conform de Wet WOZ en uitspraken van rechtbanken wordt gewerkt. Er wordt gekeken naar verkoopprijzen en rekening gehouden met inhoud, oppervlakte, onderhoud, ligging enz. Naar aanleiding van transactieprijzen wordt de waarde bepaald. Er wordt dus niet gewerkt met indexeringsprijzen en er wordt ook niet naar de oude WOZ-waarde gekeken.”

2.3.

De Rechtbank heeft onder andere het volgende overwogen, waarbij belanghebbenden zijn aangeduid als eisers en de heffingsambtenaar is aangeduid als verweerder:

“Hoewel dit niet geheel blijkt uit het hoorverslag, is ter zitting vast komen te staan dat de gemachtigde tijdens het hoorgesprek heeft aangegeven dat het voor hem niet inzichtelijk is hoe de door verweerder gehanteerde vierkantemeterprijs tot stand is gekomen en dat door gemachtigde is gevraagd naar de door verweerder gehanteerde grondprijzen. De rechtbank is van oordeel dat deze informatie behoort tot de gegevens die op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ op verzoek moeten worden verstrekt. Zij houden immers een waardering in van de kenmerken van de woning van eisers en van de vergelijkingsobjecten. Door deze stukken niet al in de bezwaarfase aan eisers ter inzage te geven of ter beschikking te stellen, heeft verweerder niet voldaan aan de door de Hoge Raad in het arrest van 17 augustus 2018 geformuleerde eis van inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning. [voetnoot: ECLI:NL:HR:2018:1316.] In zoverre is sprake van een schending van artikel 40 van de WOZ. De rechtbank zal het beroep in zoverre gegrond verklaren.”

2.4.

De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Vanwege schending van de toezendplicht van artikel 40 van de Wet WOZ heeft de Rechtbank het beroep gegrond verklaard en een vergoeding toegekend voor proceskosten en griffierecht.

3. Geschil

3.1.

In het principale hoger beroep is in geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

3.2.

In het incidentele hoger beroep is in geschil of de Rechtbank terecht heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de toezendplicht van artikel 40 Wet WOZ heeft geschonden en of de Rechtbank terecht de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbenden heeft veroordeeld.

3.3.

Ter zitting hebben belanghebbenden de grieven dat de Rechtbank de uitspraak onvoldoende heeft gemotiveerd en dat de heffingsambtenaar de door de Rechtbank toegekende vergoeding voor proceskosten en griffierecht nog niet heeft betaald, onvoorwaardelijk en ondubbelzinnig ingetrokken.

4. Beoordeling van het geschil

Incidenteel hoger beroep: toezendplicht

4.1.

Op grond van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een WOZ-beschikking is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052).

4.2.

Uit de stukken van het geding volgt dat het bezwaar van belanghebbenden zich met name richt op de stijging van de vastgestelde waarde ten opzichte van een jaar eerder. Belanghebbenden hebben gevraagd om een onderbouwing van deze stijging. Het Hof is van oordeel dat uit het bezwaarschrift en hetgeen in de bezwaarfase tijdens de hoorzitting is besproken (zie 2.2) niet een voldoende specifiek verzoek tot het verstrekken van bepaalde gegevens is af te leiden. Het Hof is dan ook, anders dan de Rechtbank, van oordeel dat de heffingsambtenaar de toezendplicht van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ niet heeft geschonden.

Principaal hoger beroep: waarde

4.3.

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar moet ook rekening worden gehouden met de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

4.4.

In hoger beroep bepleiten belanghebbenden voor de onroerende zaak een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last rust feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.5.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van de taxateur van 23 februari 2021 waarin de waarde, na een inpandige opname, is getaxeerd op € 397.000. Volgens het taxatierapport is de perceeloppervlakte 5.792 m2 en de inhoud van de woning 451 m3. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie vergelijkingsobjecten gebruikt die rond de waardepeildatum zijn verkocht, namelijk:

• [adres2] 6 te [woonplaats] . Dit betreft een in 1988 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een perceeloppervlakte van 430 m2 en een inhoud van de woning van 448 m3. Het object is op 1 november 2018 verkocht voor € 330.000.
• [adres3] 425 te [woonplaats] . Dit betreft een in 1982 gebouwde twee-onder-een-kap-woonboerderij met een perceeloppervlakte van 1.068 m2 en een inhoud van de woning van 488 m3. Het object is op 8 april 2019 verkocht voor € 357.500.
• [adres4] 49 te [woonplaats] . Dit betreft een in 1977 gebouwde geschakelde woning met een perceeloppervlakte van 2.975 m2 en een inhoud van de woning van 785 m3. Het object is op 15 november 2018 verkocht voor € 505.000.

4.6.

Het Hof heeft geen reden te twijfelen aan de juistheid van de door de taxateur gebruikte maten van de onroerende zaak. Belanghebbenden hebben de perceeloppervlakte en de inhoud van de woning onvoldoende gemotiveerd betwist. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat de grootte van het perceel is ontleend aan gegevens van het Kadaster en dat de inhoud van de woning is berekend conform de toepasselijke NEN-normen.

4.7.

Belanghebbenden hebben aangevoerd dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor voorgaande jaren aan de onroerende zaak is toegekend. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk jaar opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de onroerende zaak toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals hiervoor in 4.3 is weergegeven. Aan de vastgestelde waarde voor een eerder of later belastingjaar komt geen zelfstandige betekenis toe. Dit geldt evenzeer voor de (gemiddelde) ontwikkeling van WOZ-waarden op gemeentelijk, provinciaal of landelijk niveau.

4.8.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar in het licht van hetgeen belanghebbenden hebben aangevoerd erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 niet te hoog heeft vastgesteld. In dit verband hecht het Hof met name waarde aan de in de markt per 15 november 2018 gerealiseerde koopprijs van € 505.000 voor het vergelijkingsobject [adres4] 49 dat in hetzelfde buitengebied ( [woonplaats] ) is gelegen en een voldoende vergelijkbaar woningtype betreft (twee-onder-een-kapwoning versus geschakelde woning). Bovendien zijn het bouwjaar (1984 versus 1977) en kwaliteit/luxe, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen (voldoende/goed) voldoende vergelijkbaar. Met de verschillen, waaronder in woninginhoud (451 m3 versus 785 m3), heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden door voor de onroerende zaak uit te gaan van een waarde per m3 van € 244,76 en voor het vergelijkingsobject van € 159,07. Hiermee komt het afnemend grensnut, dat wil zeggen dat de prijs per m3 lager is naarmate de inhoud van een woning groter is, voldoende tot uitdrukking. Het Hof neemt verder in aanmerking dat aan de grond van de onroerende zaak een waarde is toegekend van € 283.277 en aan de grond van het vergelijkingsobject van € 279.560, terwijl het perceel van de onroerende zaak substantieel groter is (5.792 m2 versus 2.975 m2).

4.9.

Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak van € 397.000 niet te hoog is. Het Hof is niet gebleken dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met één of meerdere algemene beginselen van behoorlijk bestuur bij het vaststellen van de waarde of bij het doen van uitspraak op bezwaar en ook niet na de uitspraak van de Rechtbank, nog daargelaten dat strijdigheid niet kan leiden tot vernietiging van de WOZ-beschikking.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbenden ongegrond en het incidentele hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond. Het Hof zal de uitspraak van de Rechtbank vernietigen. Nu het Hof geen aanleiding ziet voor een veroordeling in de proceskosten, behoeft de grief van de heffingsambtenaar in het incidentele hoger beroep over de proceskostenveroordeling door de Rechtbank geen behandeling.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, en

– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Breij, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.

De beslissing is op 30 januari 2024 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De raadsheer,

(E.D. Postema) (M.M. Breij)

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 31 januari 2024.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.