Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 23/1400
uitspraakdatum:
10 december 2024
10 december 2024
Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 23 maart 2023, nummer ZWO 22/1349, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan
GBTwente(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan
GBTwente(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres1] 28 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2022, naar waardepeildatum 1 januari 2021, vastgesteld op € 556.000.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 2 juli 2022 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank).
1.4.
De Rechtbank heeft bij uitspraak van 23 maart 2023 het beroep ongegrond verklaard.
1.5.
Belanghebbende heeft op 4 mei 2023 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof.
1.6.
De heffingsambtenaar heeft op 26 april 2024 een verweerschrift bij het Hof ingediend.
1.7.
De heffingsambtenaar heeft op 23 oktober 2024 een nader stuk ingediend.
1.8.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 november 2024. Namens belanghebbende is verschenen [naam1] van [naam2] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam3] en taxateur [naam4] .
2.Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1998 gebouwde vrijstaande woning met een woonoppervlakte van 265 m2 en een perceeloppervlakte van 592 m2. Tot de onroerende zaak behoren onder meer een garage, twee carports, een vrijstaande berging en een overkapping.
3.Geschil
3.1.
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Beide partijen beantwoorden deze vraag bevestigend.
3.2.
Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 466.000. Ook volgens de heffingsambtenaar is de waarde van € 556.000 te hoog vastgesteld en dient deze te worden verminderd tot een waarde van € 532.000.
3.3.
Beide partijen concluderen tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde.
4.Beoordeling van het geschil
Waarde
4.1.
De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. [1]
Bewijslast
4.2.
Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. [2] Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. [3]
4.3.
Indien de belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. [4]
4.4.
Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de waarde komen. [5]
Taxatiematrix
4.5.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de in beroep ingebrachte taxatiematrix van WOZ-taxateur [naam5] waarin de waarde is getaxeerd op € 532.000. In deze taxatiematrix zijn drie in dezelfde woonwijk ( [de wijk] ) gelegen vrijstaande woningen als vergelijkingsobject gebruikt ter bepaling van de waarde per 1 januari 2021. In deze matrix zijn onderstaande vergelijkingsobjecten weergegeven:
Object
Bj
Woning
Perceel
Bijgebouwen
Waarde
Opp.
Per m2
Totaal
Opp.
Per m2
Totaal
[adres1] 28
(vrijstaand)
1998
240 m2
€ 1.139
€ 273.310
592 m2
€ 355
€ 210.160
Berging € 3.380
Carport € 6.990
Carport € 7.735
Garage € 15.180
Luifel € 1.500
Zolder boven
garage € 14.235
€ 532.000
(01-01-21)
Koopsom
[adres2] 44
(vrijstaand)
1998
183 m2
€ 1.971
€ 360.693
461 m2
€ 399
€ 183.940
Garage € 11.016
Luifel € 1.200
€ 550.000
(14-12-20)
Gecorr.:
€ 557.000
[adres3] 32
(vrijstaand)
1998
161 m2
€ 1.624
€ 261.464
488 m2
€ 388
€ 189.342
Garage € 11.513
Aanbouw € 9.094
Aanbouw € 12.505
€ 429.000
(15-1-20)
Gecorr.:
€ 484.000
[adres3] 36
(vrijstaand)
1998
161 m2
€ 1.728
€ 278.208
375 m2
€ 404
€ 151.500
Garage € 11.513
Luifel € 3.000
Luifel € 1.200
Aanbouw € 7.258
Aanbouw € 13.306
€ 476.000
(12-2-21)
Gecorr.:
€ 466.000
4.6.
Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar – zijn taxateur heeft de woning inpandig opgenomen – erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2021 van € 532.000 niet te hoog is. In dat verband hecht het Hof met name waarde aan de in de markt gerealiseerde koopprijs van € 550.000 voor het vergelijkingsobject [adres2] 44 dat in dezelfde woonwijk op circa 500 meter van de onroerende zaak is gelegen en een zelfde bouwjaar (1998) heeft. Bovendien zijn de bouwkundige kwaliteit (normaal) en de doelmatigheid (normaal) goed vergelijkbaar. Met het verschil in woonoppervlakte (240 m2 versus 183 m2), voorzieningenniveau (slecht versus goed) en staat van onderhoud (matig versus normaal) heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden door bij de onroerende zaak een veel lagere waarde per vierkante meter (€ 1.139 versus € 1.971) in aanmerking te nemen
.Daarbij wordt opgemerkt dat, anders dan belanghebbende betoogt, de gebruiksoppervlakte op de zolder van de woning met een minimale hoogte van 1,5 meter, terecht tot de woonoppervlakte is gerekend – met de navenant hogere waarde per m2 – nu deze zolderruimte met een vaste trap toegankelijk is, door middel van ramen lichtinval heeft en waar grotendeels rechtop kan worden gestaan.
.Daarbij wordt opgemerkt dat, anders dan belanghebbende betoogt, de gebruiksoppervlakte op de zolder van de woning met een minimale hoogte van 1,5 meter, terecht tot de woonoppervlakte is gerekend – met de navenant hogere waarde per m2 – nu deze zolderruimte met een vaste trap toegankelijk is, door middel van ramen lichtinval heeft en waar grotendeels rechtop kan worden gestaan.
4.7.
Verder heeft de heffingsambtenaar door het hanteren van een gemiddeld lagere waarde per vierkante meter van het perceel (€ 355 versus € 399) ook voldoende tot uiting gebracht dat de grotere perceeloppervlakte van de onroerende zaak een afnemend grensnut heeft – dit betreft het principe dat de waarde per vierkante meter perceel afneemt naarmate de perceeloppervlakte groter is – ten opzichte van het perceel van het vergelijkingsobject. Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak van € 532.000 niet te hoog is.
Slotsom
4.8.
Gelet op het overwogene in 3.2 is het hoger beroep gegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
5.1.
Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.
5.2.
Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.750 voor hoger beroep (1 punt voor hogerberoepschrift, 1 punt voor zitting, wegingsfactor 1, waarde per punt € 875). In bezwaar en beroep heeft belanghebbende geen kosten gemaakt voor professionele rechtsbijstand.
5.3.
Verder komen de kosten van het taxatierapport dat belanghebbende in beroep heeft ingediend voor vergoeding in aanmerking tot een bedrag van € 257 (vier uren, inpandige taxatie, € 53 per uur excl. btw) (Staatscourant 2018, 28796).
5.4.
Voorts dient de heffingsambtenaar de in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten van € 50 respectievelijk € 136 aan belanghebbende te vergoeden.
5.6
Opmerking verdient dat voornoemde bedragen op grond van het onmiddellijk per 1 januari 2024 in werking getreden artikel 30a Wet WOZ uitsluitend op een op naam van belanghebbende staande bankrekening dienen te worden uitbetaald.
6.Beslissing
Het Hof:
- verklaart het hoger beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 532.000;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.007; en
- draagt de heffingsambtenaar op de door belanghebbende in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten van € 50 en € 136 te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. P.W.L. van den Bersselaar als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 december 2024.
De griffier, De raadsheer,
(P.W.L. van den Bersselaar) (A.J.H. van Suilen)
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.