ECLI:NL:GHARL:2024:7457

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.338.281

zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo: 297117

arrest van 3 december 2024

in de zaak van

[appellant]

die woont in [woonplaats1]

die hoger beroep heeft ingesteld

en bij de kantonrechter optrad als eiser

hierna: [appellant]

advocaat: mr. H. Versluis

tegen

[geïntimeerde]

die woont in [woonplaats1]

en bij de kantonrechter optrad als gedaagde

hierna: [geïntimeerde]

advocaat: mr. P.H.A. Mulder

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

Bij brief van 20 juni 2024 heeft het hof partijen uitgenodigd voor een mondelinge behandeling. Naar aanleiding van deze brief heeft op 22 oktober 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal).

1.2.

Hierna heeft het hof arrest bepaald op heden.

2.De kern van de zaak en de relevante feiten

De kern van de zaak

2.1.

Tussen partijen is in geschil of tussen hen een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot een perceel van [geïntimeerde] , met daarop onder meer een woning met een deel/schuur en een parkeerplaats. Volgens [appellant] hebben partijen mondeling overeenstemming bereikt en moet het perceel aan hem worden geleverd. [geïntimeerde] is het hier niet mee eens. Partijen hebben volgens hem geen mondelinge overeenstemming bereikt over de essentialia van de koop en volgens hem staat het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW in dit geval bovendien aan totstandkoming van een koopovereenkomst in de weg, omdat sprake is van de verkoop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak.

De relevante feiten

2.2.

[geïntimeerde] besloot om in 2023 zijn perceel aan de [adres] in [woonplaats1] te verkopen (hierna: het perceel) en heeft in dat kader [de makelaar] Makelaardij in de arm genomen (hierna: [de makelaar] of de makelaar). Het perceel heeft een grootte van 9.715 m2 en bevat onder meer een woning met een deel/schuur en daarachter een parkeerplaats.

2.3.

[appellant] toonde belangstelling voor het perceel en is op 25 april 2023 bij de makelaar op bezoek geweest voor een gesprek. [de makelaar] heeft laten weten aan [appellant] dat er meerdere geïnteresseerden waren, waaronder de heer [naam1] (hierna: [naam1] ).

2.4.

Op 1 mei 2023 heeft [appellant] het perceel twee keer bezichtigd, één keer alleen en één keer samen met de heer [naam2] (hierna: [naam2] ) en op diezelfde dag zijn [appellant] en [naam2] samen bij de makelaar op bezoek geweest. [appellant] heeft om 13.00 uur het volgende Whatsapp-bericht aan [geïntimeerde] gestuurd: ‘
Kan ik even met [naam2] buiten kijken bij jou. Met [de makelaar]zijn wij eruit’. Tijdens de rondleiding op het perceel waar [naam2] bij aanwezig was, is besproken dat [appellant] en [naam2] het perceel samen wilden kopen. [appellant] wilde het voorste gedeelte van het perceel kopen, inclusief alle opstallen, en [naam2] was geïnteresseerd in het achterste gedeelte van het perceel. [geïntimeerde] wilde het perceel slechts aan één koper verkopen en verwees [appellant] en [naam2] naar de makelaar.

2.5.

Na de bezichtiging zijn er door [appellant] en [naam2] onder meer de bestemmingsplanregels en informatie over vergunningen opgevraagd bij [de makelaar] , die hij op 2 mei 2023 aan hen heeft verstrekt. Op 2 mei 2023 in de avond heeft [de makelaar] [appellant] telefonisch meegedeeld dat er door [naam1] een bod was gedaan op het perceel.

2.6.

Op 3 mei 2023 om 9.20 uur heeft [naam2] het volgende Whatsapp-bericht verstuurd aan [de makelaar] : ‘
Goedemorgen [de makelaar] . Ter info: Ik zie [appellant]rond 11u. Wij ( [appellant] en ik) moeten onderling een overeenkomst tekenen (deels financiële plaatje). Ik stuur je gelijk voor in de middag wat wij graag in de koopovereenkomst zien staan. Gr. [naam2] ’. Op 3 mei 2023 in de ochtend heeft [de makelaar] telefonisch aan [appellant] laten weten dat het perceel verkocht was aan [naam1] .

2.7.

[appellant] heeft op 11 mei 2023 conservatoir beslag laten leggen op het perceel tot zekerheid van levering.

2.8.

[appellant] heeft na eiswijziging bij de kantonrechter – kort gezegd – een verklaring voor recht gevorderd dat er tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het perceel – niet zijnde een tot woning bestemde onroerende zaak – en gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen het perceel uiterlijk september 2024 te leveren aan hem tegenover betaling door hem van de koopsom van € 1.200.000,-, op straffe van een dwangsom. Daarnaast heeft [appellant] (primair) gevorderd dat het vonnis in de plaats treedt van de leveringsakte, dan wel (subsidiair) dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte leveringsakte door [geïntimeerde] . Dit alles met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

2.9.

De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen.

3.Het oordeel van het hof

3.1.

Het hof zal oordelen dat het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW in het onderhavige geval niet van toepassing is en zal [appellant] opdragen te bewijzen dat partijen mondeling overeenstemming hebben bereikt over de koop van het perceel. Het hof licht hieronder zijn oordeel toe.

Schriftelijkheidsvereiste

3.2.

[appellant] maakt bezwaar tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] een geslaagd beroep heeft gedaan op artikel 7:2 lid 1 BW. Het hof stelt het volgende voorop. Op grond van artikel 7:2 lid 1 BW moet de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak schriftelijk worden aangegaan, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Een koopovereenkomst voor een woning is nietig als die niet in de voorgeschreven vorm, dus schriftelijk, is aangegaan (artikel 3:39 BW). Hoewel deze regeling in beginsel strekt ter bescherming van de belangen van de consumentkoper, heeft de Hoge Raad in 2011 bepaald dat ook een particuliere verkoper een beroep toekomt op het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW. De stelplicht (en zo nodig de bewijslast) dat is voldaan aan de vereisten van artikel 7:2 lid 1 BW rust op de partij die zich op dat artikel beroept. Op [geïntimeerde] rust dus de stelplicht (en zo nodig de bewijslast) ten aanzien van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat het perceel een ‘tot bewoning bestemde onroerende zaak’ betreft.

3.3.

Blijkens de parlementaire geschiedenis moet onder ‘een tot bewoning bestemde onroerende zaak’ worden verstaan een gebouw of gedeelte daarvan dat woondoeleinden dient (hierna: een woning).^[1]De publiekrechtelijke bestemming van de onroerende zaak is niet bepalend voor de vraag of sprake is van koop van een woning. Beslissend is of de verkoper zich bij de overeenkomst tegenover de koper heeft verplicht om een woning te leveren (‘geven’ in de bewoordingen van art. 7:1 BW) respectievelijk of de koper tegenover de verkoper recht heeft op levering van een woning. Voor de kwalificatie als koopovereenkomst in de zin van art. 7:2 BW zijn immers de rechten en verplichtingen die partijen zijn overeengekomen bepalend. Of ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst sprake is van een woning – de feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst – is een belangrijk gezichtspunt bij de beantwoording van de vraag wat het object van de koop is, maar is niet beslissend voor de beantwoording van de vraag of deze overeenkomst moet worden gekwalificeerd als een koopovereenkomst in de zin van art. 7:2 BW.^[2]

3.4.

[geïntimeerde] stelt dat er sprake is van een woning en draagt hiervoor het volgende aan. Op het perceel staat een woonboerderij, met daaraan vast een deel/schuur. Om de boerderij ligt een tuin met terrassen. [geïntimeerde] woont al ruim 40 jaar in de woonboerderij. Eerst woonde hij er met zijn ouders en nu met zijn eigen gezin. De familie [geïntimeerde] had sinds 1973 een bedrijf dat snack- en horecawagens verhuurde. Achter de deel/schuur ligt een perceel dat op een gegeven moment is bestraat om in de herfst- en wintermaanden gebruikt te worden voor het parkeren van de horecawagens. De deel/schuur werd door de familie [geïntimeerde] gebruikt om fietsen, een motor en waterscooter en (tijdens vakanties) een van twee auto’s van de familie te stallen. De deel/schuur werd ook wel eens gebruikt om de horecawagens te onderhouden, maar daarvoor was het niet hoofdzakelijk bestemd. [geïntimeerde] heeft de publieke bestemming van de woning in 2013 laten wijzigen van ‘wonen’ naar ‘wonen met bedrijvigheid’, omdat dit mogelijk tot een waardevermeerdering van zijn perceel zou leiden. Dit was van belang in verband met het voornemen van de gemeente Almelo een grote woonwijk te bouwen in de buurt van de woning van [geïntimeerde] , waardoor hij mogelijk zou worden uitgekocht. In het feitelijke gebruik van het perceel is in de decennia daarvoor en in de jaren daarna echter niets veranderd. De woning en schuur bleven privé bewoond en gebruikt, terwijl de ruimte achter de deel/schuur werd gebruikt voor de opslag van horecawagens. Omdat de parkeerplaats het enige deel van het perceel is dat bedrijfsmatig gebruikt wordt, is het overheersende element van het perceel bewoning, aldus [geïntimeerde] .

3.5.

[appellant] betwist dat sprake is van een tot bewoning bestemde onroerende zaak. Er is volgens [appellant] sprake van een perceel met daarop een bedrijfshal (de deel/schuur), een bestraat terrein en een bedrijfswoning, die aan het bedrijf ondergeschikt is. [geïntimeerde] exploiteert zijn verhuurbedrijf ter plaatse, waarvoor hij de deel/schuur en het terrein als opslag-/werkplaats gebruikte. [appellant] was geïnteresseerd in het perceel vanwege de opslagruimte die de bedrijfswoning en bedrijfshal zouden bieden en vanwege de (nog geldige) vergunning voor het bouwen van een bedrijfshal op het perceel. Bewoning was bij de koop voor partijen dus van ondergeschikte betekenis. Volgens [appellant] is daarnaast van belang dat uit het door hem overgelegde bestemmingsplan voor het omliggende gebied, het bestemmingsrapport en een situatiekaart volgt dat het perceel een bedrijfsbestemming heeft.

3.6.

Op grond van hetgeen in rechtsoverweging 3.3. is overwogen kan de publieke bestemming van het perceel geen rol van betekenis spelen bij de beoordeling of sprake is van ‘een tot bewoning bestemde onroerende zaak’ in de zin van artikel 7:2 lid 1 BW. De vraag is of [geïntimeerde] zich verplicht heeft een woning te verkopen. Volgens het hof is dat niet het geval. [geïntimeerde] erkent dat het (bestrate) terrein achter de deel, een aanzienlijk gedeelte van het 9.715 m2 grote perceel, bedrijfsmatig gebruikt wordt. Dat de deel/schuur feitelijk slechts voor privégebruik bestemd was, heeft [geïntimeerde] onvoldoende onderbouwd. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft hij verklaard dat hij de deel/schuur ook gebruikte voor zijn bedrijf, bijvoorbeeld voor het verwisselen van banden aan de horecawagens of het schoonmaken van die wagens. [geïntimeerde] heeft daarnaast niet weersproken dat er een verleende – nog geldige – vergunning is op grond waarvan een bedrijfshal op het perceel gebouwd mag worden en dat [appellant] stukken omtrent deze vergunning en het bestemmingsplan bij de makelaar heeft opgevraagd. Partijen verschillen van mening over de hoeveelheid vierkante meters bedrijfshal die op grond van de vergunning gebouwd mag worden, maar [geïntimeerde] heeft erkend dat dit ten minste 900 m2 is. Op grond van het bedrijfsmatig gebruik van het terrein achter de deel/schuur, het (in ieder geval gedeeltelijk) bedrijfsmatig gebruik van de deel/schuur en de mogelijkheid tot het bouwen van een bedrijfshal op het perceel, is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] zich niet verplicht heeft tot verkoop van een woning in de zin van artikel 7:2 lid 1 BW. Dat er ook een woning op het perceel staat waar [geïntimeerde] ruim 40 jaar in gewoond heeft, leidt niet tot een ander oordeel.

3.7.

Door [geïntimeerde] zijn geen feiten en omstandigheden te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, op dit onderdeel tot een ander oordeel kunnen leiden. Omdat geen sprake is van een tot bewoning bestemde onroerende zaak, is het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW in het onderhavige geval niet van toepassing. In het midden kan daarom blijven of [appellant] en [geïntimeerde] al dan niet hebben gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

Is er een koopovereenkomst tot stand gekomen?

3.8.

Nu het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW niet van toepassing is in het onderhavige geval, ziet het hof zich voor de vraag gesteld of partijen mondeling overeenstemming hebben bereikt over de koop van het perceel. [appellant] stelt dat hij op 1 mei 2023 eerst overeenstemming met [de makelaar] heeft bereikt over de koop van het perceel en vervolgens in het gezelschap van [naam2] uitdrukkelijk akkoord is gegaan met de door [geïntimeerde] genoemde vraagprijs. Daarbij is besproken dat bij ondertekening van de overeenkomst 10% van de koopsom zou worden voldaan en dat het restant van de koopsom bij levering per september 2024 zou worden betaald. [geïntimeerde] heeft toen met de koop door [appellant] ingestemd, aldus [appellant] . Volgens [appellant] zijn hij en [naam2] door [geïntimeerde] voor de verdere afhandeling opnieuw naar [de makelaar] verwezen, waarna er stukken zijn uitgewisseld en [appellant] tot en met 3 mei 2023 de tijd heeft gekregen om zijn definitief akkoord te geven. Deze termijn werd volgens [appellant] gegeven zodat hij nog van de koopovereenkomst af zou kunnen komen als de financiering niet rond zou komen. [appellant] (die koper zou worden) en [naam2] moesten over die financiering nog afspraken maken. Ter nadere onderbouwing heeft [appellant] naar diverse overgelegde Whatsapp-berichten verwezen en een verklaring van [naam2] overgelegd die bij de stellingen van [appellant] aansluit.

3.9.

[geïntimeerde] voert aan dat noch op 1 mei 2023 noch nadien met [de makelaar] overeenstemming is bereikt over de koop van het perceel. [de makelaar] was ook niet bevoegd om namens [geïntimeerde] een overeenkomst te sluiten. Ook met [geïntimeerde] zelf is geen overeenstemming bereikt. Volgens [geïntimeerde] waren de verschillende gesprekken vrijblijvend en verkennend van aard en de plannen van [appellant] veel te weinig concreet om overeenstemming te kunnen bereiken. [geïntimeerde] heeft aangegeven het perceel niet gesplitst aan [appellant] en [naam2] te willen verkopen en nogmaals naar [de makelaar] verwezen voor het geval zij hun interesse wilden concretiseren. Ook [de makelaar] heeft vervolgens aan [appellant] en [naam2] te kennen gegeven dat een gesplitste verkoop niet mogelijk was en desgevraagd nadere stukken verstrekt. Daarbij is benadrukt dat er meerdere gegadigden waren. Op de mededeling van [appellant] en [naam2] dat zij ‘er op 3 mei op terug zouden komen’, heeft [de makelaar] meegedeeld dat hij pas met [geïntimeerde] in overleg zou treden wanneer er een concreet voorstel lag met de bieding, de naam van één koper, de leverdatum en een bevestiging dat er geen financieringsvoorbehoud wordt gevraagd, aldus nog steeds [geïntimeerde] . Ter nadere onderbouwing van dit verweer heeft [geïntimeerde] een verklaring van [de makelaar] overgelegd die daarop aansluit.

3.10.

[appellant] heeft aan de hand van diverse feiten en omstandigheden voldoende gemotiveerd gesteld dat mondelinge overeenstemming inderdaad is bereikt. [geïntimeerde] heeft dit voldoende gemotiveerd betwist. [appellant] , die op dit punt volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv de bewijslast draagt en daarvan ook bewijs heeft aangeboden, zal worden toegelaten tot het bewijs van zijn stelling dat hij met [geïntimeerde] op 1 mei mondeling overeenstemming heeft bereikt over de koop van het perceel. Als dat komt vast te staan, dan is tussen partijen een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand gekomen en zal het perceel aan [appellant] geleverd moeten worden.

4.De beslissing

Het hof, voordat het in hoger beroep verder beslist:

4.1.

laat [appellant] toe te bewijzen dat hij met [geïntimeerde] op 1 mei mondeling overeenstemming heeft bereikt over de koop van het perceel;

bepaalt verder dat:

4.2.

als getuigen worden gehoord, raadsheer-commissaris mr. M. Wallart de getuigen zal verhoren in het Paleis van Justitie aan de Walburgstraat 2-4 in Arnhem. Partijen moeten daar zelf bij aanwezig zijn;

4.3.

[appellant] op dinsdag 17 december 2024 moet laten weten hoeveel getuigen hij wil laten horen met opgave van de verhinderdagen van die getuigen, van partijen en van hun advocaten. Daarna stelt het hof de dag en het tijdstip van het verhoor vast. Dat gebeurt ook als de opgave onvolledig is;

4.4.

[appellant] de namen en woonplaatsen van de getuigen ten minste een week voor het getuigenverhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof moet opgeven;

4.5.

een partij die tijdens het getuigenverhoor nieuwe stukken wil indienen, het hof en de wederpartij daarvan uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een kopie moet sturen;

4.6.

iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

Dit arrest is gewezen door mrs. M. Wallart, L.A. de Vrey en G.D. Hoekstra, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
3 december 2024.