Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.324.924/01
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 538750
arrest van 15 oktober 2024
in de zaak van
1.[appellant1] ,
die woont in [woonplaats1] ,
2. [appellante1],
die woont in [woonplaats1] ,
die hoger beroep hebben ingesteld,
en bij de rechtbank hun vordering in conventie hebben ingetrokken en optraden als verwerende partijen in reconventie,
hierna samen ook wel:
[appellanten1],
[appellanten1],
advocaat: mr. R.J.G. Mengelberg te Bussum,
en
3.[appellant2] ,
die woont in [woonplaats1]
,
,
4. [appellante2] ,
die woont in [woonplaats1] ,
die hoger beroep hebben ingesteld,
en die bij de rechtbank optraden als eisende partijen in conventie en verwerende partijen in reconventie,
hierna ook wel:
[appellanten2],
[appellanten2],
advocaat: mr. R.J.G. Mengelberg te Bussum,
tegen
1.[geïntimeerde1] ,
die woont in [woonplaats1] ,
2. [geïntimeerde2],
die woont in [woonplaats1] ,
geïntimeerden,
die bij de rechtbank optraden als verwerende partijen in conventie en eisende partijen in reconventie,
hierna samen ook wel:
[geïntimeerden],
[geïntimeerden],
advocaat: mr. N. Bakker te Amsterdam,
en
3.Heijmans Vastgoed B.V.,
die is gevestigd in Rosmalen,
en bij de rechtbank optrad als verwerende partij,
hierna ook wel:
Heijmans,
Heijmans,
advocaat: mr. P. Koeslag te Schijndel.
1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
Naar aanleiding van het arrest van 26 maart 2024 heeft op 10 september 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben [geïntimeerden] nog een aanvullende productie 34 overgelegd bij bericht van
29 augustus 2024. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
1.2
In een brief van 23 september 2024 heeft mr. Bakker namens [geïntimeerden] enige opmerkingen naar aanleiding van het proces-verbaal gemaakt. Het hof zal, enkel indien dit voor de beoordeling van belang is, hierna ingaan op deze opmerkingen.
2.De kern van de zaak
2.1
Heijmans heeft in 2007 het voormalig marechausseeterrein in [woonplaats1] aangekocht om er nieuwbouwwoningen te realiseren. Het perceel van [geïntimeerden] grenst aan dit terrein. [appellanten2] en [appellanten1] hebben in december 2007 met Heijmans elk een koop-aannemingsovereenkomst gesloten betreffende een deel van het marechausseeterrein. Medio 2008 is aan hen een deel van het marechausseeterrein geleverd. In 2021 ontdekken [appellanten2] en [appellanten1] dat de kadastrale erfgrens tussen hun percelen en dat van [geïntimeerden] niet gelijk is aan de feitelijke grens. Zij menen dat zij eigenaar zijn van het gehele kadastrale perceel dat op hun naam staat en dat [geïntimeerden] een strook grond onrechtmatig in gebruik hebben, dan wel als zij geen eigenaar zijn, dat Heijmans tekort is geschoten in de nakoming van de leveringsverplichting die uit de koop-aanneemovereenkomst voortvloeide.
3.De procedure bij de rechtbank
3.1
Aanvankelijk hebben [appellanten2] en [appellanten1] als eisers tezamen de zaak bij de rechtbank aanhangig gemaakt. [appellanten1] hebben al hun vorderingen echter ingetrokken nadat [geïntimeerden] hun conclusie van antwoord tevens eis in reconventie hadden genomen. [appellanten2] hebben vervolgens, na eiswijziging, bij de rechtbank in conventie gevorderd primair 1) een verklaring voor recht dat zij eigenaar zijn van het totale kadastrale perceel dat op hun naam staat, inclusief de grondstrook die [geïntimeerden] feitelijk in gebruik hebben en 2) een verklaring voor recht dat [geïntimeerden] de betreffende grondstrook onrechtmatig in gebruik hebben en dit gebruik op straffe van een boete dienen te staken. Subsidiair hebben zij gevorderd, onder de voorwaarde dat de rechtbank tot het oordeel komt dat [geïntimeerden] eigenaar zijn geworden van de strook grond door verjaring, 1) een verklaring voor recht dat [geïntimeerden] jegens [appellanten2] onrechtmatig hebben gehandeld en 2) [geïntimeerden] te veroordelen om de door [appellanten2] geleden schade te vergoeden. De schadevergoeding dient, aldus [appellanten2] primair te bestaan uit een veroordeling van [geïntimeerden] om mee te werken aan een notariële levering van de grond aan [appellanten2] en subsidiair uit een veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van een schadevergoeding van € 1.000.- per vierkante meter grond met rente. Meer subsidiair hebben [appellanten2] gevorderd, onder voorwaarde dat de rechtbank meent dat [appellanten2] geen eigenaar zijn van de strook en de subsidiaire vordering wordt afgewezen, 1) een verklaring voor recht dat Heijmans tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst door minder te leveren dan was overeengekomen en, op die grond 2) Heijmans te veroordelen tot betaling van schadevergoeding. Uiterst subsidiair hebben [appellanten2] gevorderd een beslissing van de rechtbank die recht doet aan de feitelijke en juridische situatie.
3.2
[geïntimeerden] hebben in reconventie gevorderd 1) een verklaring voor recht dat [geïntimeerden] de grondstrook, kadastraal behorende bij de percelen van [appellanten2] en [appellanten1] , rechtmatig in gebruik en bezit hebben en hiervan door verjaring de eigendom hebben verkregen. Ook hebben zij gevorderd 2) een verklaring voor recht dat de feitelijke erfgrens tussen de percelen van [geïntimeerden] enerzijds en [appellanten2] en [appellanten1] anderzijds juist is en op die manier in het kadaster ingeschreven dient te worden en 3) [appellanten1] alsmede 4) [appellanten2] ieder hoofdelijk te veroordelen mee te werken aan het corrigeren van de kadastrale erfgrens en het op hun kosten laten doorhalen van de aantekening in het kadaster van de vorderingen van [appellanten1] en [appellanten2] , alles op straffe van het verbeuren van een dwangsom.
3.3
De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten2] in conventie afgewezen en [appellanten2] en [appellanten1] hoofdelijk veroordeeld in een deel van de proceskosten van [geïntimeerden] (tot en met opstellen van de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van [geïntimeerden] ). [appellanten2] zijn daarnaast veroordeeld in het andere deel van de proceskosten van [geïntimeerden] en in de proceskosten van Heijmans.
3.4
In reconventie heeft de rechtbank voor recht verklaard dat [geïntimeerden] door verjaring de eigendom hebben verkregen van de grondstrook die kadastraal toebehoort aan de percelen van [appellanten2] en [appellanten1] , maar feitelijk en rechtmatig wordt gebruikt door [geïntimeerden] Ook heeft de rechtbank voor recht verklaard dat de feitelijke grens tussen het perceel van [geïntimeerden] enerzijds en de percelen van [appellanten2] en [appellanten1] anderzijds juist is en als zodanig in het kadaster dient te worden ingeschreven. De rechtbank heeft daarbij [appellanten2] en [appellanten1] hoofdelijk veroordeeld om binnen veertien dagen na het vonnis mee te werken aan het corrigeren van de kadastrale grens tussen het perceel van [geïntimeerden] en hun percelen overeenkomstig de feitelijke situatie, en om binnen veertien dagen na het vonnis de aantekening in het kadaster met betrekking tot de vorderingen uit de dagvaarding, op eigen kosten, door te laten halen. Daarbij zijn zij ook veroordeeld tot het betalen van een dwangsom als zij niet aan de uitgesproken veroordelingen voldoen.
4.De vorderingen in hoger beroep
4.1
De bedoeling van het hoger beroep is dat de in conventie afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen en de reconventionele vorderingen worden afgewezen. Daarbij hebben [appellanten2] en [appellanten1] tezamen de eis gewijzigd. Zij hebben gevorderd primair 1) te verklaren voor recht dat [geïntimeerden] het perceel kadastraal bekend [de gemeente] , sectie B nummer 6811 groot 23 m2 in eigendom van [appellanten1] en dat met nummer 6815 in diezelfde sectie groot 31 m2 in eigendom van [appellanten2] , zonder recht of titel en dus onrechtmatig in gebruik hebben; 2) [geïntimeerden] te veroordelen dat gebruik te staken en [geïntimeerden] te veroordelen mee te werken aan de afbraak van het bestaande hekwerk en de oprichting van een nieuw hekwerk op de erfgrens, een en ander op straffe van een boete. Subsidiair en voorwaardelijk hebben zij gevorderd, voor zover het hof tot het oordeel komt dat [geïntimeerden] door verjaring eigenaar zijn geworden van de percelen 6811 en 6815: 1) te verklaren voor recht dat [geïntimeerden] met het gebruik van bedoelde percelen 6811 en 6815 onrechtmatig jegens [appellanten1] en [appellanten2] handelen en 2) te verklaren voor recht dat de door [appellanten1] en [appellanten2] geleden schade is vergoed door de levering van perceel 6811 aan [appellanten1] en 6815 aan [appellanten2] althans door [geïntimeerden] te veroordelen tot betaling van € 23.000,- aan [appellanten1] en € 31.000,- aan [appellanten2] met rente. Meer subsidiair en voorwaardelijk, namelijk voor het geval het hof meent dat [appellanten1] en [appellanten2] geen eigenaar zijn van de percelen 6811 respectievelijk 6815 en de subsidiaire vordering wordt afgewezen; 1) te verklaren voor recht dat Heijmans tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen bestaande koopovereenkomsten van 14 december 2007 ( [appellanten1] ) en
20 december 2007 ( [appellanten2] ) door aan hen op respectievelijk 30 mei 2008 en 6 juni 2008 minder te hebben geleverd dan is overeengekomen, namelijk, respectievelijk, slechts de percelen met de kadastrale nummers 6810 en 6814 en dus niet mede de percelen met de nummers, respectievelijk, 6811 en 6815 en; 2) Heijmans te veroordelen de door [appellanten1] en [appellanten2] geleden schade te vergoeden door betaling van € 23.000,- aan [appellanten1] en
€ 31.000,- aan [appellanten2] met rente. Uiterst subsidiair hebben [appellanten2] en [appellanten1] gevorderd dat het hof een beslissing geeft die recht doet aan de door [appellanten1] en [appellanten2] beschreven feitelijke en juridische situatie.
4.2
[geïntimeerden] en Heijmans kunnen zich wel vinden in het vonnis. Zij hebben echter bezwaar gemaakt tegen het door [appellanten1] ingestelde hoger beroep tegen het vonnis in conventie en de door [appellanten1] ingestelde eis. Het hof overweegt dienaangaande als volgt. Bij de rechtbank hebben [appellanten1] zich, nadat zij in eerste instantie samen met [appellanten2] optraden als eisers in conventie, bij akte van 3 augustus 2022 teruggetrokken als ‘procespartij’. Daarvoor hadden [geïntimeerden] evenwel al hun conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in reconventie genomen en [appellanten1] betrokken in hun tegenvordering. De rechtbank heeft in samenspraak met partijen geoordeeld in rechtsoverweging 1.3. van het vonnis dat [appellanten1] in de procedure in conventie niet meer als procespartij zullen optreden maar dat zij voor de vordering in reconventie wel procespartij blijven. Tegen deze overweging is niet gegriefd. [appellanten1] hadden enkel voordat de eerste conclusie van antwoord was ingediend, door middel van afstand van instantie (artikel 249 Rv) de hoedanigheid van procespartij kunnen verliezen. Nu een eerste conclusie van antwoord al was genomen, was die mogelijkheid uitgesloten. Uit de akte van 3 augustus 2022 en de daarin vervatte eiswijziging leidt het hof af dat [appellanten1] al hun vorderingen in conventie (ook die inzake de proceskostenveroordeling) hebben ingetrokken. Zij konden vervolgens in conventie wel nog worden veroordeeld in de door hen veroorzaakte kosten. [appellanten1] waren echter door de intrekking van al hun vorderingen verder niet meer betrokken bij de uitspraak in conventie van de rechtbank, zoals ook door de rechtbank in (het dictum van) het vonnis in conventie tot uitdrukking is gebracht. In conventie voltrok de rechtsstrijd zich tussen [appellanten2] enerzijds en [geïntimeerden] en Heijmans anderzijds. De beslissing van de rechtbank in conventie heeft dan ook enkel tussen deze partijen gezag van gewijsde en slechts zij kunnen dit conventionele geschil in hoger beroep aan het hof voorleggen. Het voorgaande betekent dat [appellanten1] voor zover zij naast [appellanten2] grieven hebben geformuleerd tegen de beoordelingen en beslissingen in conventie, zij in dit hoger beroep niet-ontvankelijk moeten worden verklaard. Dit laat overigens onverlet dat zij wel tegen de proceskostenveroordeling in conventie bezwaar kunnen maken en hoger beroep kunnen instellen tegen hetgeen in reconventie is overwogen en beslist. De rechtsstrijd voltrok zich in reconventie immers tussen [appellanten2] en [appellanten1] enerzijds en [geïntimeerden] anderzijds. Het hof zal de memorie van grieven van [appellanten2] en [appellanten1] voor zover het [appellanten1] betreft, dan ook in de hiervoor aangegeven wijze verstaan.
4.3
Inhoudelijk is verder geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijzigingen van [appellanten2] Ook ziet het hof geen procedurele bezwaren tegen de eiswijzigingen van [appellanten2] die dan ook worden toegestaan.
4.4
Het geschil heeft de volgende feitelijke achtergrond.
5.De feiten
5.1
[geïntimeerden] hebben in 2004 een perceel gekocht, met daarop een woonhuis, gelegen aan de Hooftlaan 20 in [de gemeente] , kadastraal bekend als gemeente [de gemeente] sectie B nummer 4909 (hierna ook wel: het perceel van [geïntimeerden] of perceel 4909).
5.2
Het perceel van [geïntimeerden] grensde deels aan een marechausseeterrein met daarop een oude kazerne. Het terrein was in 2004 al niet meer in gebruik bij de marechaussee.
5.3
In 2007 heeft Heijmans het marechausseeterrein aangekocht om er achttien nieuwbouwwoningen op te ontwikkelen. Tussen het perceel van de marechaussee en dat van [geïntimeerden] stond een beschoeiing van betonnen elementen en in ieder geval één oud hekwerk van betonnen palen met gaas. Ook waren er bomen en struiken aanwezig.
5.4
Bij de start van de uitvoering van het bouwplan heeft Heijmans geconstateerd dat de kadastrale erfgrens tussen de percelen van het marechausseeterrein en het perceel van [geïntimeerden] niet overeenkwam met de feitelijke situatie. Heijmans heeft de kadastrale grens met de Hooftlaan 20 opnieuw (laten) inmeten op 15 november 2007 door het kadaster. Heijmans heeft naar aanleiding van deze kadastrale inmeting twee kaartjes gemaakt die elk de titel dragen
‘Inmeting kadastrale grens Hooftlaan 20’en zijn gedateerd op 4 december 2007. Het ene kaartje ziet er als volgt uit.
‘Inmeting kadastrale grens Hooftlaan 20’en zijn gedateerd op 4 december 2007. Het ene kaartje ziet er als volgt uit.
Daar waar op het kaartje in groen geschreven staat ‘
punt 1’ wordt op het kaartje ook perceel 4909 van [geïntimeerden] weergegeven. Bij punt 2 staat ‘
op huidige grens’verwijzend met een groene pijl naar een groene doorgetrokken lijn tussen punt 1 en punt 2, die weer doorloopt bij punt 3 zoals weergegeven op het onderste gedeelte van het kaartje (bij tekst
‘idem verschuiven zodat ruimte is 110 cm.’). Onder deze groene ingetekende lijn, wordt een zwarte met ‘onderbroken streepjes’ lijn weergeven, die de door het kadaster uitgezette en door Heijmans ingemeten kadastrale grens weergeeft. Deze zwarte lijn en de groene lijn wijken van elkaar af. Op het perceel van [geïntimeerden] en tegen de groene lijn staan aan de zijde van het perceel van [geïntimeerden] bomen ingetekend. Heijmans heeft vervolgens besloten het bouwplan tientallen centimeters op te schuiven, zoals ook op het kaartje met groen is weergegeven. Helemaal bovenaan staat met groen geschreven
‘Alle woningen verschuiven zodat ruimte tussen hek=110 cm’. De met groen weergegeven lijn (‘
op huidige grens’) op het bovenstaande kaartje werd daarbij als nieuwe kavelgrens aangemerkt. Dit volgt uit de rode ‘blokjes met streepjes lijn’ ter hoogte van de ingetekende groene lijn op het andere kaartje dat door Heijmans is gemaakt naar aanleiding van de kadastrale inmeting op
punt 1’ wordt op het kaartje ook perceel 4909 van [geïntimeerden] weergegeven. Bij punt 2 staat ‘
op huidige grens’verwijzend met een groene pijl naar een groene doorgetrokken lijn tussen punt 1 en punt 2, die weer doorloopt bij punt 3 zoals weergegeven op het onderste gedeelte van het kaartje (bij tekst
‘idem verschuiven zodat ruimte is 110 cm.’). Onder deze groene ingetekende lijn, wordt een zwarte met ‘onderbroken streepjes’ lijn weergeven, die de door het kadaster uitgezette en door Heijmans ingemeten kadastrale grens weergeeft. Deze zwarte lijn en de groene lijn wijken van elkaar af. Op het perceel van [geïntimeerden] en tegen de groene lijn staan aan de zijde van het perceel van [geïntimeerden] bomen ingetekend. Heijmans heeft vervolgens besloten het bouwplan tientallen centimeters op te schuiven, zoals ook op het kaartje met groen is weergegeven. Helemaal bovenaan staat met groen geschreven
‘Alle woningen verschuiven zodat ruimte tussen hek=110 cm’. De met groen weergegeven lijn (‘
op huidige grens’) op het bovenstaande kaartje werd daarbij als nieuwe kavelgrens aangemerkt. Dit volgt uit de rode ‘blokjes met streepjes lijn’ ter hoogte van de ingetekende groene lijn op het andere kaartje dat door Heijmans is gemaakt naar aanleiding van de kadastrale inmeting op
15 november 2007. Dit andere (tweede) kaartje ziet er als volgt uit.
De rode ‘blokjes met streepjes lijn’ is weergegeven als de
‘nieuwe kavelgrens’. In deze ‘nieuwe kavelgrens’ is een lichte knik waarneembaar. Ook loopt de ‘nieuwe kavelgrens’ enigszins schuin in vergelijking met de door het kadaster uitgezette grens.
‘nieuwe kavelgrens’. In deze ‘nieuwe kavelgrens’ is een lichte knik waarneembaar. Ook loopt de ‘nieuwe kavelgrens’ enigszins schuin in vergelijking met de door het kadaster uitgezette grens.
5.5
Heijmans heeft in overeenstemming met haar hiervoor weergegeven besluit, het bouwplan met de bouwvlakken daadwerkelijk enkele tientallen centimeters opgeschoven richting het door de marechaussee gebruikte terrein conform de door haar als ‘
nieuwe kavelgrens’aangeduide grens.
nieuwe kavelgrens’aangeduide grens.
5.6
[appellanten2] hebben op 20 december 2007 met Heijmans c.s. een koop-aannemingsovereenkomst gesloten. Heijmans heeft aan [appellanten2] verkocht
‘een perceel/de percelen grond, ter grootte van circa 261 m2 [waarbij met de pen is bijgeschreven
‘en een gedeelte water ter grootte van ca 51 m2’, toevoeging hof
] overeenkomstig de (…) gedeponeerde situatietekening aangeduid met het/de bouwnummer(s) gelegen in het plan aangeduid met Van Goghkwartier [de gemeente] met de - voor zover aanwezig - daarop in aanbouw zijnde opstallen, kadastraal bekend gemeente [de gemeente] , sectie B nummer 5564 en/of 4569 en/of 5088 en/of 6080 en/of 5785 en/of 6081’.
‘en een gedeelte water ter grootte van ca 51 m2’, toevoeging hof
] overeenkomstig de (…) gedeponeerde situatietekening aangeduid met het/de bouwnummer(s) gelegen in het plan aangeduid met Van Goghkwartier [de gemeente] met de - voor zover aanwezig - daarop in aanbouw zijnde opstallen, kadastraal bekend gemeente [de gemeente] , sectie B nummer 5564 en/of 4569 en/of 5088 en/of 6080 en/of 5785 en/of 6081’.
Aan de koopovereenkomst is een situatietekening gehecht waarop de achttien te ontwikkelen percelen zijn weergegeven met de grootte van ieder perceel. Deze tekening is gedateerd
10 december 2007. En ziet er als volgt uit.
Het aan [appellanten2] verkochte perceel betrof het in de verkoopdocumentatie en op de situatietekening aangeduide bouwnummer 13. Op deze tekening staat bij het bouwnummer 13 een grootte vermeld van 261 m2 voor het land en 51 m2 voor het water.
5.7
[appellanten1] hadden op 14 december 2007 een koop-aannemingsovereenkomst met Heijmans gesloten betreffende één van de percelen. Heijmans heeft aan [appellanten1] verkocht
‘een perceel/de percelen grond, ter grootte van circa 243 m2 overeenkomstig de (…) gedeponeerde situatietekening aangeduid met het/de bouwnummer(s) gelegen in het plan aangeduid met Van Goghkwartier [de gemeente] met de - voor zover aanwezig - daarop in aanbouw zijnde opstallen, kadastraal bekend gemeente [de gemeente] , sectie B nummer 5564 en/of 4569 en/of 5088 en/of 6080 en/of 5785 en/of 6081’.
Op de situatietekening (zie hiervoor 5.6) staat bij het verkochte perceel bouwnummer 7 en een grootte vermeld van 243 m2.
5.8
Tussen Heijmans en [geïntimeerden] is ondertussen overleg gevoerd over de kadastrale erfgrens en de feitelijke situatie.
5.9
[naam1] , projectleider van Heijmans (hierna: [naam1] ) schrijft in een e-mail van
21 december 2007 aan [geïntimeerde1] :
‘Hierbij ontvangt u twee tekeningen. 1) door te voeren wijzigingen, 2) aangepaste tekening.
N.a.v. ons laatste gesprek is gebleken dat het zonder verlies van bomen niet mogelijk is aan de achterzijde 30cm t.o.v. de huidige erfafscheiding uw perceel op te kunnen. Met uw instemmen wordt de grond gelegen tussen de kadastrale grens en de nieuwe grens notarieel aan u geleverd. Deze formele levering zal plaatsvinden bij het inmeten van de kavels, bij de oplevering van de woningen.(...)De grond wordt om niet aan u geleverd.’
5.1
[geïntimeerde1] schrijft als reactie op bovenstaande e-mail op 27 december 2007 aan [naam1] :
‘Uw mail dd 21 december is in goede orde ontvangen en geeft in grote lijnen het gesprek weer waarover we 5 december j.l. hebben gesproken.
Tijdens dat gesprek en het wederzijds zoeken naar mogelijkheden en oplossingen hebben we niet niet alleen de bestaande erfscheiding en daarmee de erfgrens, maar ook de planning van notariële vastlegging besproken.
Het notarieel vastleggen van de erfgrens konform bijgevoegde schetsen (…)(indien we de schetsen en met name het rode lijntje 'nieuwe kavelgrens' goed begrijpen) onder de volgende voorwaarden: (…) We hebben immers afgesproken dat de nieuwe erfscheiding formeel geregeld moet zijn vóór aanvang van de werkzaamheden aan uw zijde. Dit laatste punt betekent dat we er gezamelijk voor moeten zorgen dat de notariële vastlegging (en kadastrale inschrijving) zsm plaatsvindt. Dit om oponthoudt aan uw kant te voorkomen.’
5.11
De hier beoogde levering dan wel notariële of kadastrale vastlegging van de door Heijmans aangeduide ‘
nieuwe kavelgrens’heeft niet plaatsgevonden.
nieuwe kavelgrens’heeft niet plaatsgevonden.
5.12
Heijmans heeft in mei en juni 2008 overeenkomstig het aangepaste bouwplan de oorspronkelijke beschoeiing van betonnen elementen (door partijen ook wel aangeduid als de oude damwand) en het (of de) oude hekwerk(-en) van betonnen palen met gaas verwijderd en heeft een nieuwe damwand en een nieuw hekwerk geplaatst op de door haar als zodanig aangeduide ‘
nieuwe kavelgrens’(zie de tekeningen in 5.4). Deze nieuwe erfgrens ligt op de huidige gebruiksgrens. Het perceel tussen deze ‘nieuwe kavelgrens’ en de kadastrale grens wordt hierna ook wel als ‘de strook grond’ aangeduid.
nieuwe kavelgrens’(zie de tekeningen in 5.4). Deze nieuwe erfgrens ligt op de huidige gebruiksgrens. Het perceel tussen deze ‘nieuwe kavelgrens’ en de kadastrale grens wordt hierna ook wel als ‘de strook grond’ aangeduid.
5.13
Op 6 juni 2008 wordt ter uitvoering van de koop-aannemingsovereenkomst het perceel met bouwnummer 13 aan [appellanten2] geleverd. Het kadastrale perceel van Heijmans dat in de koop-aannemingsovereenkomst wordt aangeduid als perceel 5564, draagt dan inmiddels het nummer 6428. In de leveringsakte staat geschreven, onder verwijzing naar de situatietekening die is weergegeven onder 5.6:
‘INLEIDING
1.Heijmans heeft een bouwproject ontwikkeld in het plangebied genaamd Van Goghkwartier te [de gemeente] , onder meer op de percelen kadastraal bekend gemeente [de gemeente] , sectie B nummers 6428, groot zevenenzestig are en vijfenveertig centiare (67.45 are) en 5088, groot zevenenzestig centiare (0.67 are), hierna ook aangeduid met: de registergoederen (…)
4. Heijmans heeft met de koper een schriftelijke koop- en aannemingsovereenkomst gesloten betreffende de hierna te vermelden bouwkavel en de bouw van een daarop te stichten woonhuis met aanhoren, een en ander deel uitmakende van het onder 1 vermelde bouwproject, en draagt bij deze het recht op levering van de bouwkavel over aan de koper die deze overdracht aanvaardt.(…)
LEVERING EN OMSCHRIJVING VERKOCHTE
Ter voldoening aan de verplichtingen welke voortvloeien uit de hiervoor vermelde overeenkomsten levert (…) Heijmans hierbij aan de koper, die bij deze aanvaardt, ieder voor de onverdeelde helft, de eigendom van: een perceel grond en water, gelegen te [woonplaats1] in het projectgebied Van Goghkwartier, bestemd voor de bouw van een woning met aanhoren, uitmakende een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente [de gemeente] sectie B nummer 6428, ter grootte van twee are en een en zestig centiare (grond) respectievelijk een en vijftig centiare (water);
- of zoveel meer of minder als na kadastrale meting zal blijken, en zoals schetsmatig
aangegeven op de hiervoor bedoelde situatietekening met bouwnummer 13.’
5.14
Op 30 mei 2008 werd ter uitvoering van de koop-aannemingsovereenkomst het perceel met bouwnummer 7 aan [appellanten1] geleverd. In de leveringsakte staat dezelfde ‘Inleiding’ als hiervoor weergegeven onder 5.13. Onder
‘LEVERING EN OMSCHRIJVING VERKOCHTE’staat geschreven, onder verwijzing naar dezelfde situatietekening die is weergegeven onder 5.6:
‘LEVERING EN OMSCHRIJVING VERKOCHTE’staat geschreven, onder verwijzing naar dezelfde situatietekening die is weergegeven onder 5.6:
‘Ter voldoening aan de verplichtingen welke voortvloeien uit de hiervoor vermelde overeenkomsten levert (…) Heijmans hierbij aan de koper, die bij deze aanvaardt, ieder voor de onverdeelde helft, de eigendom van: Een perceel grond en water, gelegen te [woonplaats1] in het projectgebied Van Goghkwartier, bestemd voor de bouw van een woning met aanhoren, uitmakende een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente [de gemeente] sectie B nummer 6428), ter grootte van twee are en drie en veertig centiare;
- of zoveel meer of minder als na kadastrale meting zal blijken, en zoals schetsmatig
aangegeven op de hiervoor bedoelde situatietekening met bouwnummer 7.’
5.15
In januari 2021 ontdekken [appellanten2] dat hun perceel volgens het kadaster een afmeting heeft van 335 m2, dat de feitelijke erfafscheiding tussen hun perceel en dat van [geïntimeerden] dus niet gelijk loopt aan de kadastraal ingetekende erfgrens en dus het kadastrale perceel waarop hun woning is gebouwd ook een deel van de strook grond omvat. Het perceel aan de [adres1] 14 in [woonplaats1] , heeft aanvankelijk het kadastrale nummer gekregen, gemeente [de gemeente] sectie B nummer 6561 (hierna ook wel: perceel 6561). Ook volgens een uittreksel uit het kadaster van 13 april 2022 is de kadastrale grootte dan 335m2 is. Het perceel van [appellanten1] aan de [adres1] 12 in [woonplaats1] , heeft aanvankelijk het kadastrale nummer gekregen, gemeente [de gemeente] sectie B nummer 6572. Dit kadastrale perceel omvat ook een deel van de strook grond en heeft volgens het kadaster een afmeting van 260 m2 (hierna ook wel: perceel 6572).
5.16
Op 6 oktober 2021 schrijft [naam1] , voormalig ontwikkelaar van Heijmans, aan [geïntimeerde1] :
‘Geachte heer [geïntimeerde1] ,
Onderstaand een korte toelichting over de constateringen en stappen die zijn gezet inzake de erfgrens tussen de nieuwbouwwoningen van het Van Goghkwartier, 18 woningen [woonplaats1] .
(…)
• Op de erfgrens tussen het project en het perceel van de heer [geïntimeerde1] was een oud hekwerk aanwezig
• Bij het inmeten van het bouwterrein is destijds geconstateerd dat de erfgrens en kadastrale grens niet overeenkwamen.
• Aangezien het hekwerk er al decenia stond was er duidelijk sprake van verjaring
• Dit hekwerk is als onderdeel van het project vervangen op de positie van het oude hekwerk
•
• Het kadaster meet na oplevering van de woningen de erfgrenzen van de nieuwbouwwoningen in
• Dit is klaarblijkelijk niet gebeurt met de erfgrens tussen het project en het perceel van de heer [geïntimeerde1]
• Het was de intentie van mij, ls projectontwikkelaar van het project in dienst van Heijmans, om het nieuwe hekwerk als nieuwe kadastrale grens te laten inmeten
• Bij de oplevering van de woningen aan de kopers hebben zij gekregen wat zij hebben gekocht, dit kunnen zij nazien in de Leveringsakte.
• Ook zijn er destijds bij de oplevering geen bezwaren gemaakt tegen de afmeting van de kavel
Bovenstaande intentie van mij destijds als projectontwikkelaar van het project in dienst van Heijmans geeft je hopelijk het comfort bij een eventuele rechtszaak die de buurman tegen je wil aanspannen.’
5.17
Na het vonnis van de rechtbank en met het oog op de uitvoering daarvan, heeft een vernummering van de kavels plaatsgevonden. Dit volgt uit onder meer een kadastraal bericht van 30 maart 2023. Het kadastrale perceel 6561 van [appellanten2] heeft nu de kadastrale nummers 6814 en 6815 (dit laatste nummer betreft een deel van de strook grond). Het kadastrale perceel 6572 van [appellanten1] heeft nu de kadastrale nummers 6810 en 6811 (dit laatste nummer betreft ook een deel van de strook grond). De onderstaande kadastrale kaarten laten deze vernummering zien. Voor het perceel van [appellanten2] :
Voor het perceel van [appellanten1] :
6.Het oordeel van het hof
Inleiding
6.1
Het hof zal oordelen dat het bestreden vonnis in stand blijft. Dat wordt hierna uitgelegd. De bezwaren (grieven) zullen daarbij thematisch worden behandeld.
Het bezwaar tegen de door de rechtbank vastgestelde feiten
6.2
Het hof heeft hierboven zelfstandig de feitelijke achtergrond van het geschil geschetst, voor zover het hof die van belang vindt voor de beoordeling. Daarmee hebben [appellanten2] (en [appellanten1] voor zover het feiten betreft die betrekking hebben op het geschil in reconventie) geen belang meer bij hun eerste grief. Voor zover zij nog andere door hen gestelde feiten toegevoegd willen zien, miskennen zij dat het aan de rechter is om een keuze te maken uit de feiten die de rechter voor zijn oordeel van belang acht.
De koop-aannemingsovereenkomst en de daarop gevolgde levering
6.3
[appellanten2] hebben gesteld door overdracht de eigendom te hebben verkregen van de strook grond tussen de kadastrale grens en de feitelijke gebruiksgrens die hun perceel scheidt van dat van [geïntimeerden] Zij hebben daarbij gesteld dat het oude hek op een andere plek stond dan het nieuwe. Heijmans heeft de strook grond weliswaar om niet verkocht aan [geïntimeerden] met de afspraak dat later een grenscorrectie zou plaatsvinden of dat die strook notarieel geleverd zou worden, maar omdat Heijmans en [geïntimeerden] die overeenkomst niet hebben uitgevoerd, is de strook a. onderdeel gebleven van het marechausseeterrein en b. niet aan [geïntimeerden] geleverd en c. dus onderdeel gebleven van perceel 6428 / 6561 (het perceel van [appellanten2] ). Heijmans heeft dit perceel 6428 / 6561 integraal en zonder voorbehoud aan [appellanten2] geleverd zodat [appellanten2] te goeder trouw daarvan eigenaar zijn geworden inclusief de betreffende strook grond. Perceel 6561 is inmiddels opgesplitst in 6814 (tuin) en 6815 (de strook grond) en deze nummers zijn beide eigendom van [appellanten2] [geïntimeerden] kunnen zich niet op verjaring beroepen omdat het oude hek de inbezitneming van de strook in de weg stond en zij, na verwijdering van het oude hek en de plaatsing van het nieuwe, niet te goeder trouw zijn ten aanzien van het bezit van de strook grond. Om deze redenen maken [geïntimeerden] onrechtmatig gebruik van de strook grond die eigendom is van [appellanten2] Als [appellanten2] geen eigenaar zijn, dan is Heijmans tekort geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten koop-aannemingsovereenkomst door aan hen minder te leveren dan zij met Heijmans zijn overeengekomen.
6.4
Het hof constateert dat [appellanten2] met hun (voorwaardelijke) vordering tegen Heijmans enerzijds menen dat de strook grond in weerwil van de koop-aannemingsovereenkomst niet aan hen is geleverd, maar anderzijds valt in hun stellingen (zie de memorie van grieven onder randnummer 60) ook te lezen dat zij menen dat de strook grond wel aan hen is verkocht en geleverd. Wat hier ook van zij, het hof is van oordeel dat [appellanten2] door overdracht geen eigenaar zijn geworden van de betreffende strook grond en motiveert dat als volgt.
6.5
Heijmans heeft op 20 december 2007, zoals blijkt uit de bewoordingen van de koop-aannemingsovereenkomst (zie 5.6), aan [appellanten2] een perceel grond verkocht van 261 m2 en een perceel water van 51 m2 dat is gelegen in
‘het plan aangeduid met Van Goghkwartier [de gemeente] (…) kadastraal bekend gemeente [de gemeente] , sectie B nummer 5564 en/of 4569 en/of 5088 en/of 6080 en/of 5785 en/of 608.’Uitdrukkelijk is in de koopovereenkomst verwezen naar de aangehechte situatietekening van 10 december 2007 met daarop de situering en omvang van het perceel. Die situatietekening dateert van na de aanpassing van het bouwplan met de bouwvlakken zoals door Heijmans op de tekening van 4 december 2007 is weergegeven (zie 5.4).
‘het plan aangeduid met Van Goghkwartier [de gemeente] (…) kadastraal bekend gemeente [de gemeente] , sectie B nummer 5564 en/of 4569 en/of 5088 en/of 6080 en/of 5785 en/of 608.’Uitdrukkelijk is in de koopovereenkomst verwezen naar de aangehechte situatietekening van 10 december 2007 met daarop de situering en omvang van het perceel. Die situatietekening dateert van na de aanpassing van het bouwplan met de bouwvlakken zoals door Heijmans op de tekening van 4 december 2007 is weergegeven (zie 5.4).
6.6
Tegen de achtergrond van de voor uitleg van overeenkomsten bekende Haviltex-jurisprudentie [1] overweegt het hof dat gesteld noch gebleken zijn feiten of omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat in weerwil van de tekst van de overeenkomst, de koop van de bouwkavel gelegen in het meeromvattende plan Van Goghkwartier betrekking had op een groter oppervlakte dan 261 m2 grond en 51 m2 water. Evenmin is gesteld noch gebleken dat de aan de overeenkomst aangehechte situatietekening van 10 december 2007 met de situering en grootte van het verkochte perceel, niet in overeenstemming was met het bouwplan voor het Van Goghkwartier, zoals dat door Heijmans naar aanleiding van de kadastrale uitmeting in november 2007 was aangepast en is weergegeven op de eigen tekeningen van Heijmans die dateren van 4 december 2007. Door Heijmans is tijdens de mondelinge behandeling in dit verband ook onweersproken gesteld dat het aangepaste bouwplan – met de aangepaste kavelgrens – aan kopers is gepresenteerd en als zodanig nadien ook is gerealiseerd. Het is op basis van het aangepaste bouwplan dat Heijmans in mei/juni 2008 de feitelijke erfafscheiding (de huidige gebruiksgrens) heeft geplaatst. Dat wordt ook niet betwist. Dit, in onderlinge samenhang bezien, betekent dat aan [appellanten2] is verkocht een perceel grond ter grootte van 261 m2 en water van circa 51 m2. Dat meer oppervlakte grond (of water) is verkocht blijkt nergens uit. Dat de grens op de aan de koopovereenkomst aangehechte situatietekening een ‘kaarsrechte lijn’ betreft terwijl de noordelijke grens van de huidige kadastrale percelen 6811 en 6815 een knik kent en enigszins schuin loopt (zie 5.17), maakt tegen de achtergrond van het voorgaande nog niet dat [appellanten2] er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat de strook grond aan hen is verkocht en op grond van de koopovereenkomst zou worden geleverd. Daartoe is in het licht van het voorgaande onvoldoende gesteld. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen. Het hof stelt hierbij nog vast dat anders dan [appellanten2] lijken te veronderstellen, aan hen niet het kadastrale perceel 6561 met een oppervlakte van 335 m2 is verkocht. Ten tijde van het sluiten van de koop-aannemingsovereenkomst maakte het verkochte nog deel uit van een kadastraal te splitsen perceel en diende een kadastrale vernummering nog plaats te vinden.
6.7
Ter uitvoering van de koop-aannemingsovereenkomst is op 6 juni 2008 een perceel aan [appellanten2] geleverd. In de leveringsakte wordt verwezen naar de tussen Heijmans en [appellanten2] gesloten schriftelijke koop- en aannemingsovereenkomst betreffende de bouwkavel die deel uitmaakt van het bouwproject Van Goghkwartier. Het meer omvangrijke kadastrale perceel van Heijmans dat in de koop-aannemingsovereenkomst wordt aangeduid als perceel 5564, draagt dan inmiddels het nummer 6428. Aan [appellanten2] wordt, zo blijkt uit de bewoordingen van de leveringsakte geleverd ‘
een perceel grond en water, gelegen te [woonplaats1] in het projectgebied Van Goghkwartier, (…) uitmakende een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente [de gemeente] sectie B nummer 6428, ter grootte van twee are en een en zestig centiare (grond) respectievelijk een en vijftig centiare (water)of zoveel meer of minder als na kadastrale meting zal blijken, en zoals schetsmatig aangegeven op de hiervoor bedoelde situatietekening met bouwnummer 13.
een perceel grond en water, gelegen te [woonplaats1] in het projectgebied Van Goghkwartier, (…) uitmakende een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente [de gemeente] sectie B nummer 6428, ter grootte van twee are en een en zestig centiare (grond) respectievelijk een en vijftig centiare (water)of zoveel meer of minder als na kadastrale meting zal blijken, en zoals schetsmatig aangegeven op de hiervoor bedoelde situatietekening met bouwnummer 13.
6.8
Voor het antwoord op de vraag wat geleverd is, is de in de leveringsakte neergelegde omschrijving beslissend. De leveringsakte moet op dit punt naar objectieve maatstaven worden uitgelegd waarbij het aankomt op de in de notariële akte van levering tot uiting gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak. [2]
6.9
In de leveringsakte worden twee bepalende elementen genoemd ter vaststelling van het object van de levering. Uit de omschrijving in de leveringsakte, uitgelegd naar objectieve maatstaven in de in 6.8 weergegeven zin, vloeit in de eerste plaats voort dat aan [appellanten2] een bouwkavel is geleverd dat deel uitmaakt van het bouwproject Van Goghkwartier ter grootte van 261 m2 grond en 51 m2 water (in totaal 312 m2). In de leveringsakte wordt, voor een nadere bepaling en in de tweede plaats, verwezen naar de situatietekening van
10 december 2007 en het bouwnummer 13 waaruit de situering en omvang van het perceel kan worden afgeleid.
6.1
Het hof stelt vast dat aldus is geleverd een bouwkavel gelegen in het project Van Goghkwartier dat deel uitmaakt van een groter kadastraal perceel 6428 en dat groot is 261 m2 grond en 51 m2 water. Ten tijde van de levering maakte de te leveren bouwkavel ook nog deel uit van het meer omvangrijke kadastraal te splitsen perceel van Heijmans en diende een kadastrale vernummering nog plaats te vinden. Dat in de leveringsakte wordt weergegeven
‘of zoveel meer of minder als na kadastrale meting zal blijken’is een verwijzing naar het in de leveringsakte (en koop-aannemingsovereenkomst) woordelijk omschreven bouwkavel aan de hand van en onder verwijzing naar de situatietekening van
‘of zoveel meer of minder als na kadastrale meting zal blijken’is een verwijzing naar het in de leveringsakte (en koop-aannemingsovereenkomst) woordelijk omschreven bouwkavel aan de hand van en onder verwijzing naar de situatietekening van
10 december 2007 ter grootte van 261 m2 grond en 51 m2 water. De hiervoor weergegeven zinsnede vormt – nu redengevende feiten en omstandigheden die een andere conclusie rechtvaardigen niet zijn gesteld of gebleken – een uitwerking van het overeengekomen en te leveren object. Deze zinsnede vormt aldus geen rechtvaardiging voor het standpunt dat daarmee de strook grond ook onderdeel van de koopovereenkomst was en geleverd diende te worden.
6.11
De conclusie is dan ook dat aan [appellanten2] is geleverd hetgeen is overeengekomen, te weten een bouwkavel van 261 m2 grond en 51 m2 water gelegen in het project Van Goghkwartier. Dat bij de kadastrale inmeting vervolgens een fout is gemaakt en het kadastrale perceel 6561 op naam van [appellanten2] 335 m2 omvat en niet 312 m2, maakt niet dat het meerdere is verkocht dan wel is geleverd en doet geen afbreuk aan de omvang van het perceel van 261 m2 grond en 51 m2 water dat door Heijmans aan [appellanten2] in eigendom is overgedragen. [appellanten2] zijn met andere woorden nooit eigenaar van de strook grond geworden.
6.12
Tijdens de mondelinge behandeling is namens [appellanten2] gesteld dat bij de laatste kadastrale uitmeting van 30 maart 2023 die is uitgevoerd naar aanleiding van het vonnis van de rechtbank (zie 5.17), het kadastrale perceel van [appellanten2] zonder strook grond 304 m2 groot is en niet 312 m2. [appellanten2] stellen daarbij dat dit een gevolg is van het feit dat in de leveringsakte 261 m2 grond en 51 m2 water wordt geleverd, ‘
of zoveel meer of minder als na kadastrale meting zal blijken’. Het hof acht dit aannemelijk. Voor zover [appellanten2] evenwel beogen te stellen dat uit deze nieuwe meting zou blijken dat het aan hen verkochte en geleverde perceel kleiner is geworden dan was beoogd, dit een nieuwe grief is die te laat is aangevoerd. Het hof gaat aan de thans door het kadaster opgegeven oppervlakte van 304 m2 voorbij. Het hof gaat ook voorbij aan de stelling van [appellanten2] dat de knikken en schuine erfgrenzen die zichtbaar zouden zijn geworden na de laatste kadastrale uitmeting, niet bestonden in 2007. Tegen de achtergrond van de aangepaste bouwtekeningen van Heijmans van 4 december 2007 (zie 5.4) waarop in de ‘nieuwe kavelgrens’ ook een knik is waar te nemen en een scheve afwijking ten opzichte van de kadastrale erfgrens, hebben [appellanten2] onvoldoende gesteld dat deze vermeende afwijkingen in 2007 niet bestonden.
of zoveel meer of minder als na kadastrale meting zal blijken’. Het hof acht dit aannemelijk. Voor zover [appellanten2] evenwel beogen te stellen dat uit deze nieuwe meting zou blijken dat het aan hen verkochte en geleverde perceel kleiner is geworden dan was beoogd, dit een nieuwe grief is die te laat is aangevoerd. Het hof gaat aan de thans door het kadaster opgegeven oppervlakte van 304 m2 voorbij. Het hof gaat ook voorbij aan de stelling van [appellanten2] dat de knikken en schuine erfgrenzen die zichtbaar zouden zijn geworden na de laatste kadastrale uitmeting, niet bestonden in 2007. Tegen de achtergrond van de aangepaste bouwtekeningen van Heijmans van 4 december 2007 (zie 5.4) waarop in de ‘nieuwe kavelgrens’ ook een knik is waar te nemen en een scheve afwijking ten opzichte van de kadastrale erfgrens, hebben [appellanten2] onvoldoende gesteld dat deze vermeende afwijkingen in 2007 niet bestonden.
6.13
Het voorgaande leidt ertoe dat de (gewijzigde) vorderingen van [appellanten2] alle moeten worden afgewezen. Heijmans is niet tekortgeschoten in de nakoming van de koop-aannemingsovereenkomst. [appellanten2] zijn geen eigenaar van de strook grond. Voor de stelling dat [geïntimeerden] door het gebruik ervan onrechtmatig jegens [appellanten2] als eigenaar handelen, bestaat daarmee in dit geval geen grondslag. [3]
De verkrijgende verjaring en de toewijzing van de reconventionele vordering
6.14
De rechtbank heeft geoordeeld dat [geïntimeerden] door verjaring eigenaar zijn geworden van de strook grond en heeft daarom de vorderingen van [geïntimeerden] in reconventie toegewezen. Aan de grieven voor zover die zien op dit oordeel van de rechtbank (de grieven 2, 3, 4 en 6) hebben [appellanten2] en [appellanten1] onder meer ten grondslag gelegd dat de conventionele vorderingen van [appellanten2] ten onrechte zijn afgewezen. Weliswaar zijn die vorderingen in hoger beroep gewijzigd, maar zij zijn ook in gewijzigde vorm gebaseerd -voor zover hier van belang - op de stelling dat [appellanten2] door overdracht eigenaar zijn geworden van de strook grond. Deze stelling is, zoals uit het voorgaande volgt, door het hof afgewezen.
6.15
Met het oog op de positie van [appellanten1] in hoger beroep als verwerende partij in reconventie, is van belang dat ook [appellanten1] geen eigenaar van de strook grond zijn geworden door overdracht, noch dat Heijmans is tekortgeschoten in de nakoming van de koop-aannemingsovereenkomst met [appellanten1] Het hof verwijst kortheidshalve naar 5.7, 5.14, 5.17 en hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van de koop-aannemingsovereenkomst met en levering aan [appellanten2] Redengevende feiten of omstandigheden die in het geval van [appellanten1] een andere conclusie rechtvaardigen, zijn niet gesteld of gebleken.
6.16
Nu [appellanten2] en [appellanten1] geen rechthebbende op de strook grond zijn, kunnen zij deze ook niet van [geïntimeerden] opvorderen. [geïntimeerden] hebben geen strook grond in gebruik, dat aan [appellanten2] en/of [appellanten1] in eigendom toebehoort. Zelfs als van verkrijgende verjaring door (de rechtsvoorgangers van [geïntimeerden] ) geen sprake zou zijn – het hof laat dat hier in het midden – dan nog betekent dit niet dat [appellanten2] en [appellanten1] eigenaar zijn van de grondstrook. Hun eigendom reikt immers niet verder dan is begrensd door de respectieve koop-aannemingsovereenkomsten en leveringsakten tussen laatstgenoemden en Heijmans. Daarmee hebben zij geen belang bij voornoemde grieven en dienen zij ook mee te werken aan het corrigeren van de kadastrale grens tussen de kadastrale percelen van [geïntimeerden] enerzijds en die van [appellanten2] en [appellanten1] anderzijds. Deze grieven falen dan ook.
De conclusie
6.17
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellanten2] en [appellanten1] in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof hen hoofdelijk tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen van [geïntimeerden] respectievelijk Heijmans. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [4]
6.18
[appellanten2] en [appellanten1] zullen verder hoofdelijk worden veroordeeld om binnen veertien dagen na dit arrest de aantekening in het kadaster met betrekking tot het tegen het vonnis van de rechtbank ingestelde rechtsmiddel, op eigen kosten, door te halen.
6.19
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
7.De beslissing
Het hof:
7.1
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad van
25 januari 2023;
7.2
veroordeelt [appellanten2] en [appellanten1] hoofdelijk tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerden] :
€ 343,- aan griffierecht,
€ 2.428,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerden] (2 procespunten x appeltarief II);
7.3
veroordeelt [appellanten2] en [appellanten1] hoofdelijk tot betaling van de volgende proceskosten van Heijmans:
€ 783,- aan griffierecht,
€ 2.248,- aan salaris van de advocaat van Heijmans (2 procespunten x appeltarief II);
7.4
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
7.5
veroordeelt [appellanten2] en [appellanten1] hoofdelijk om binnen veertien dagen na dit arrest de aantekening in het kadaster met betrekking tot het tegen het vonnis van de rechtbank ingestelde rechtsmiddel, op eigen kosten, door te halen;
7.6
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
7.7
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mr. J.E. Wichers, mr. M. Aksu en mr. A. van Hees, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
15 oktober 2024.