Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.334.010
zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo: 10298792
arrest van 10 september 2024
in de zaak van
1.[appellant]
2. [appellante]
die beiden wonen in [woonplaats1]
die hoger beroep hebben ingesteld
die bij de kantonrechter optraden als gedaagden
hierna afzonderlijk: [appellant] en [appellante] , gezamenlijk: [appellanten]
advocaat: mr. A. Hoekman
tegen
Stichting Mijande Wonen
die is gevestigd in Vriezenveen
die bij de kantonrechter optrad als eiseres
hierna: Mijande
advocaat: mr. R.F.A. Rorink
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Naar aanleiding van het arrest van 19 december 2023 heeft op 15 februari 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Het verdere procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
- het arrest van 27 februari 2024 in het incident ex artikel 351 Rv
- de memorie van antwoord van Mijande
- de akte indiening producties van [appellanten] van 30 april 2024, met producties
- de antwoordakte uitlating producties van Mijande van 28 mei 2024
1.2.
Hierna heeft het hof arrest bepaald.
2.De kern van de zaak en de bedoeling van het hoger beroep
2.1.
[appellanten] huurden een woning van Mijande en woonden daar met vier van hun kinderen (3, 8, 15 en 18 jaar oud). In de huurwoning is een grote hoeveelheid hennep (5.080 gram) aangetroffen. Dit is volgens Mijande in strijd met de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Mijande heeft bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd. Deze vorderingen zijn door de kantonrechter toegewezen. [appellanten] hebben de woning inmiddels verlaten.
2.2.
[appellanten] zijn het niet eens met het vonnis van de kantonrechter en hebben daartegen hoger beroep ingesteld. [appellanten] willen dat de vorderingen van Mijande alsnog worden afgewezen.
3.Het oordeel van het hof
3.1.
De grieven van [appellanten] treffen geen doel. De kantonrechter heeft terecht de vorderingen van Mijande tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning toegewezen. Het hof licht deze beslissing hieronder toe.
[appellanten] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst
3.2.
Met het voorhanden hebben van ruim vijf kilo hennep zijn [appellanten] tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichting zich als goed huurder te gedragen op grond van artikel 7:213 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) en de verplichtingen uit de ‘Algemene Huurvoorwaarden Huurovereenkomst Zelfstandige Woonruimte d.d. 1 januari 2005’ (hierna: de Algemene Huurvoorwaarden), die onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst.
De tekortkoming rechtvaardigt ontbinding
3.3.
[appellanten] stellen dat de concrete feiten en omstandigheden in dit geval de ontbinding van de huurovereenkomst met al haar gevolgen, waaronder begrepen de ontruiming, niet rechtvaardigt. Ter onderbouwing van dat standpunt voeren [appellanten] het volgende aan. [appellanten] hadden vijf hennepplanten in hun tuin staan. Mijande was daarvan op de hoogte en dit werd door haar gedoogd. Volgens [appellanten] was de aangetroffen hennep volledig afkomstig van die vijf hennepplanten. Zij bevatten bovendien een verwaarloosbare hoeveelheid THC, waardoor de hennep afkomstig van die planten niet geschikt was voor geestverruimende doeleinden. Een groot deel van de aangetroffen hoeveelheid hennep was afval: bladeren, stam en hars. Dit zijn de niet rookbare delen van de plant. De hele hennepplant werd gebruikt voor eigen medicinaal gebruik. Het enkel aanwezig hebben van een grotere hoeveelheid hennep is niet voldoende om aan te nemen dat sprake is van bedrijfsmatige activiteiten. Onvoldoende is door de kantonrechter meegewogen dat er geen kans meer bestaat op verwezenlijking van de risico’s die Mijande heeft geschetst, zoals overlast, criminaliteit of verminderde woonkwaliteit van de wijk, nu de planten en de hennep zijn verwijderd uit de woning. Ook zijn er volgens [appellanten] persoonlijke omstandigheden die ervoor zorgen dat de tekortkoming een ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [appellanten] wonen al 15 jaar in het gehuurde en hebben nooit overlast veroorzaakt (zoals hun buren ook hebben verklaard) en hebben de huurpenningen altijd op tijd betaald. Bovendien wonen [appellanten] al hun hele leven in [woonplaats1] . De kinderen gaan daar naar school en alle leden van het gezin hebben daar hun sociale netwerk. Een verhuizing uit [woonplaats1] is daarom zeer ingrijpend en bezwaarlijk voor hen. Daarnaast hebben [appellanten] een zoon met ADHD die moeite heeft met veranderingen en is de gezondheidssituatie van [appellante] verslechterd en onstabiel. Inmiddels hebben [appellanten] de woning verlaten en wonen zij op een vakantiepark, maar zij willen graag terug naar de woning of een andere woning in [woonplaats1] . Zij verwachten op korte termijn geen andere - voor hen betaalbare en qua omvang geschikte - (sociale) huurwoning te kunnen vinden in de omgeving van [woonplaats1] , omdat Mijande de enige sociale verhuurder is in [woonplaats1] en omstreken. Met een negatieve verhuurdersverklaring kunnen [appellanten] bovendien tot twee jaar na het beëindigen van de huurovereenkomst geen woning huren bij Mijande of een andere sociale verhuurder in Oost-Nederland, omdat alle sociale verhuurders in de regio zijn aangesloten bij het ‘Regionaal Hennepconvenant: Integrale aanpak hennepkwekerijen in Oost-Nederland’ (hierna: het Hennepconvenant).
3.4.
Mijande handhaaft haar standpunt dat de tekortkoming van [appellanten] voldoende ernstig is om een ontbinding van de huurovereenkomst en een ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Zij betwist dat de aangetroffen hennep volledig afkomstig is van de vijf hennepplanten, dat een groot deel van de aangetroffen hennep afval was en dat het om niet-verslavende hennep zou gaan. Ook bestrijdt zij dat de teelt van hennep door haar werd gedoogd. De persoonlijke omstandigheden die door [appellanten] worden genoemd, in het bijzonder de aanwezigheid van minderjarige kinderen, zijn al meegenomen bij de vastgestelde zeer ruime ontruimingstermijn. Mijande heeft bovendien een groot belang bij ontbinding van de overeenkomst, omdat zij haar zerotolerance-beleid tegen de aanwezigheid van drugs in de door haar verhuurde woningen wil handhaven en zich daarbij ook te houden heeft aan het Hennepconvenant, waaraan zij zich ook gebonden heeft.
3.5.
Het hof stelt voorop dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Bij de beantwoording van de vraag of de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt, zijn alle omstandigheden van het geval van belang.
3.6.
Het hof is van oordeel dat het beroep van [appellanten] op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 BW niet slaagt, om de volgende redenen. De hoeveelheid hennep die is aangetroffen in de woning is veel meer dan wettelijk is toegestaan. Dit levert een ernstige schending op van artikel 7:213 BW en de Algemene Huurvoorwaarden, ook als wordt aangenomen dat het strafrechtelijk is toegestaan om vijf hennepplanten in bezit te hebben, Mijande op de hoogte was van het bezit van de hennepplanten en die heeft gedoogd. Dat [appellanten] nooit eerder voor problemen hebben gezorgd, doet daaraan niet af. Onvoldoende is verder gebleken dat de aangetroffen hoeveelheid hennep volledig afkomstig was van de vijf hennepplanten in de tuin. Uit de berekening van Mijande, die zij in het kader van haar betwisting tijdens de mondelinge behandeling in eerste aanleg heeft uiteengezet, volgt dat de opbrengst van vijf hennepplanten bij (gemiddeld) 3,5 keer oogsten per jaar, 493,50 gram per jaar is. Dit zou betekenen dat de hoeveelheid hennep die is aangetroffen correspondeert met een opbrengst van meer dan tien jaar, in het geval [appellanten] de hennep niet gebruikt zouden hebben. [appellanten] stellen zelf dat zij de hennep (veelvuldig) gebruiken voor het vervaardigen van medicinale middelen. Dat maakt de stelling dat de aangetroffen hoeveelheid hennep volledig van de vijf hennepplanten afkomstig is nog minder overtuigend. In het licht van de specifieke berekening van Mijande had het op de weg van [appellanten] gelegen nader te onderbouwen dat vijf hennepplanten wel degelijk ruim vijf kilo hennep kunnen opleveren. Dat hebben zij niet gedaan. Dat een groot deel van de aangetroffen hoeveelheid hennep afval is, is ook niet komen vast te staan. In het hennepbericht van de politie is duidelijk vermeld dat er zes zakken met henneptoppen zijn aangetroffen en slechts één zak van 368 gram met zowel gruis als henneptoppen. Niet valt in te zien waarom de politie henneptoppen zou hebben opgeschreven als zij (takken, bladeren en) gruis bedoelde. Dat sprake zou zijn van niet-verslavende hennep is evenmin voldoende gebleken. Het lag op de weg van [appellanten] haar stelling over het THC-gehalte van de hennep nader te onderbouwen met bewijsstukken, wat zij hebben nagelaten. Dat de hennep is vernietigd voordat de samenstelling is getest, zoals [appellanten] beweren, maakt dit niet anders. Ook als juist is dat er geen sprake zou zijn van handel in hennep en [appellanten] de hennep slechts gebruikten voor (eigen) medicinaal gebruik, maakt dat niet dat de tekortkoming onvoldoende ernstig is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
3.7.
De persoonlijke omstandigheden die [appellanten] aandragen, leiden niet tot een ander oordeel. Het hof onderkent het belang van [appellanten] en hun kinderen bij behoud van het gehuurde en weegt mee dat een ontbinding en ontruiming ook voor [appellante] bezwaarlijk is, gezien haar medische toestand. Toch wegen die belangen niet op tegen het belang van Mijande. Het is in de eerste plaats de verantwoordelijkheid van [appellanten] als ouders om nadelige gevolgen van hun handelen voor hun kinderen te voorkomen. [appellanten] hebben zelf de keuze gemaakt een grote hoeveelheid hennep in de huurwoning te houden. In dit geval is bovendien rekening gehouden met het belang van [appellanten] en hun kinderen, doordat een ruime ontruimingstermijn is bepaald. Tegenover het gerechtvaardigde belang van [appellanten] staat het zwaarwegende belang van Mijande om de leefbaarheid van en rondom de door haar verhuurde woningen te waarborgen en daarom haar beleid tegen hennep en hennepkwekerijen strikt te handhaven. Daartoe is zij op grond van het Hennepconvenant ook verplicht. Dat er volgens [appellanten] geen sprake is van handel in hennep, doet daaraan niet af. Het is voor Mijande ook belangrijk duidelijk te maken aan andere huurders dat het voorhanden hebben van een dergelijke hoeveelheid hennep niet wordt getolereerd. De stelling van [appellanten] dat zij op korte termijn geen andere permanente (sociale huur-) woning kunnen vinden, is onvoldoende onderbouwd. Dat [appellanten] sinds zij bekend werden met het voornemen tot ontruiming in juni 2022, of in ieder geval sinds het vonnis van de kantonrechter, actief hebben gezocht naar andere woonruimte is niet met bewijsstukken gestaafd. Tijdens de mondelinge behandeling is alleen meer concreet gebleken van een reactie op een woning in [plaats1] in september 2023 en contact over de mogelijkheid van het verkrijgen van een hypotheek. Van [appellanten] kan echter ook worden verlangd dat zij buiten de regio Oost-Nederland naar woonruimte zoeken. De omstandigheid dat [appellanten] en de kinderen hun sociale netwerk in [woonplaats1] hebben en de kinderen daar naar school gaan, maakt dat niet anders. De omstandigheid dat verandering moeilijk is voor de zoon van [appellanten] die ADHD heeft evenmin, nu hij ook buiten de regio naar school gaat. Daarbij komt dat [appellanten] en de kinderen de woning inmiddels hebben verlaten en in ieder geval tot 30 september 2024 onderdak hebben gevonden in een vakantiehuis. Gelet op dit alles is het hof niet gebleken dat er een noodtoestand zal ontstaan voor de kinderen indien de ontruiming wordt toegewezen.
Geen bewijslevering
3.8.
Door [appellanten] zijn geen voldoende onderbouwde stellingen ingenomen die indien bewezen tot een ander oordeel kunnen leiden. Het hof ziet daarom geen aanleiding om bewijslevering toe te staan.
De conclusie
3.9.
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellanten] in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof [appellanten] (zoals Mijande heeft verzocht) hoofdelijk tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo van 15 augustus 2023;
4.2.
veroordeelt [appellanten] hoofdelijk tot betaling van de volgende proceskosten van Mijande:
€ 783,- aan griffierecht
€ 3.035,- aan salaris van de advocaat van Mijande (2,5 procespunten x appeltarief II)
Dit arrest is gewezen door mrs. G.D. Hoekstra, S.C.P. Giesen en M. Schoemaker, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
10 september 2024.
10 september 2024.