Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof: 200.322.482
(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 10079296)
arrest van 2 januari 2024
in de zaak van
[appellante]
die woont in [woonplaats]
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde
hierna: [appellante]
advocaat: mr. T.P. Boer
tegen
Stichting Volkshuisvesting Arnhem
die is gevestigd in Arnhem
en bij de kantonrechter optrad als eiseres
hierna: Volkshuisvesting
advocaat: mr. B.H.H.M. Ramakers
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Naar aanleiding van het arrest van 21 maart 2023 heeft op 13 juni 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Daarna heeft [appellante] een memorie van grieven genomen en Volkshuisvesting een memorie van antwoord, gevolgd door een akte overlegging ontbrekende productie bij memorie van antwoord. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[appellante] huurt sinds 1 juni 2015 (aanvankelijk met haar echtgenoot en sinds december 2020 alleen) een woning van Volkshuisvesting. Volkshuisvesting vraagt in deze procedure om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning omdat [appellante] volgens Volkshuisvesting de woning heeft geëxploiteerd voor prostitutiedoeleinden en daarmee onder andere in strijd heeft gehandeld met de toepasselijke algemene huurvoorwaarden. De kantonrechter heeft in het vonnis van 4 januari 2023, voor zover in hoger beroep van belang, de huurovereenkomst ontbonden en [appellante] veroordeeld de woning te ontruimen. De ontruiming heeft in februari 2023 plaatsgevonden.
2.2.
De bedoeling van het hoger beroep is dat deze toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen.
3.Het oordeel van het hof
3.1.
Het hof denkt er hetzelfde over als de kantonrechter en zal het bestreden vonnis bekrachtigen. Het hof legt hierna uit waarom het zo oordeelt.
3.2.
De kantonrechter heeft geoordeeld dat voldoende is komen vast te staan dat [appellante] de woning meerdere keren voor prostitutiedoeleinden heeft gebruikt en daarmee is doorgegaan nadat zij door Volkshuisvesting erop was gewezen dat dat niet was toegestaan. De kern van [appellante] betoog in hoger beroep is dat slechts eenmaal sprake is geweest van gebruik van de woning voor prostitutie (namelijk toen zij door een undercover agent werd benaderd) en dat zij nooit is gewaarschuwd door Volkshuisvesting Die ene keer levert geen tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op, althans dit is, gelet ook op de belangen van [appellante] , niet een tekortkoming die de ontbinding rechtvaardigt.
3.3.
Het hof stelt op grond van de stukken in het dossier het volgende vast.
3.4.
In een brief van 9 augustus 2018 heeft Volkshuisvesting aan [appellante] (en haar echtgenoot, die toen nog bij haar woonde) geschreven:
“(…) Wij hebben ook het vermoeden van prostitutie vanuit en in uw woning. Wij vinden het uitschelden en bedreigen van omwonenden onacceptabel en het voeren van een bedrijf aan huis in de vorm van prostitutie is niet toegestaan. (…) Ook het voeren van een bedrijf in de door u gehuurde woning is zonder onze toestemming niet toegestaan. Wij vragen u per direct te stoppen met de overlast en het voeren van een bedrijf vanuit de woning. (…)”Daarna heeft er een gesprek plaatsgevonden waarin [appellante] heeft ontkend dat sprake was van prostitutie. Volkshuisvesting heeft vervolgens [appellante] schriftelijk onder meer bericht dat zij een brief zullen sturen aan de klagers dat er geen prostitutie is geconstateerd vanuit de woning.
“(…) Wij hebben ook het vermoeden van prostitutie vanuit en in uw woning. Wij vinden het uitschelden en bedreigen van omwonenden onacceptabel en het voeren van een bedrijf aan huis in de vorm van prostitutie is niet toegestaan. (…) Ook het voeren van een bedrijf in de door u gehuurde woning is zonder onze toestemming niet toegestaan. Wij vragen u per direct te stoppen met de overlast en het voeren van een bedrijf vanuit de woning. (…)”Daarna heeft er een gesprek plaatsgevonden waarin [appellante] heeft ontkend dat sprake was van prostitutie. Volkshuisvesting heeft vervolgens [appellante] schriftelijk onder meer bericht dat zij een brief zullen sturen aan de klagers dat er geen prostitutie is geconstateerd vanuit de woning.
3.5.
Volkshuisvesting heeft bij de kantonrechter internetadvertenties overgelegd die sinds 2010 op internet staan waarin [appellante] zich aanbiedt voor seksuele diensten tegen betaling in de woning. Ook heeft Volkshuisvesting pagina’s van een forum overgelegd waarin door klanten informatie/ervaringen worden uitgewisseld over de door [appellante] aangeboden diensten. Hieruit blijkt dat een klant op 21 augustus 2018 zijn ervaring heeft gedeeld en dat op 1 december 2018 wordt geschreven dat men op een andere website niet echt enthousiast is over haar.
3.6.
In een brief van 28 juli 2022 van de burgemeester aan Volkshuisvesting staat:
“ Op 28 april 2022 werd door de Afdeling Vreemdelingenpolitie Identificatie en Mensenhandel (…) een bestuurlijke controle gehouden bij het pand (….). Ter plaatse is geconstateerd dat de woning geëxploiteerd wordt voor prostitutie-doeleinden. (…)Via een advertentie op de website www.kinky.nl werd contact gelegd met iemand die seksuele handelingen met een ander tegen betaling aanbood. (…) Er werd een afspraak gemaakt voor één uur seks, tegen betaling. Gedurende dit telefoongesprek werd aangegeven dat de klant zich moest melden op (…). Zij bevestigde aan de deur dat haar naam (…) was en dat met haar een seksafspraak was gemaakt. Vervolgens heeft de klant zich gelegitimeerd als medewerker van de politie. (…) Zij ( [appellante] ; hof) heeft tijdens de controle aan politie verklaard op dit adres als prostituee te werken en via een advertentie op Kinky.nl klanten te werven. (…) Er is door politie in een bestuurlijke rapportage één constatering van onvergunde prostitutie gedaan. Mevrouw heeft bevestigd dat zij vaker vanuit huis seksuele diensten tegen betaling heeft aangeboden.”
“ Op 28 april 2022 werd door de Afdeling Vreemdelingenpolitie Identificatie en Mensenhandel (…) een bestuurlijke controle gehouden bij het pand (….). Ter plaatse is geconstateerd dat de woning geëxploiteerd wordt voor prostitutie-doeleinden. (…)Via een advertentie op de website www.kinky.nl werd contact gelegd met iemand die seksuele handelingen met een ander tegen betaling aanbood. (…) Er werd een afspraak gemaakt voor één uur seks, tegen betaling. Gedurende dit telefoongesprek werd aangegeven dat de klant zich moest melden op (…). Zij bevestigde aan de deur dat haar naam (…) was en dat met haar een seksafspraak was gemaakt. Vervolgens heeft de klant zich gelegitimeerd als medewerker van de politie. (…) Zij ( [appellante] ; hof) heeft tijdens de controle aan politie verklaard op dit adres als prostituee te werken en via een advertentie op Kinky.nl klanten te werven. (…) Er is door politie in een bestuurlijke rapportage één constatering van onvergunde prostitutie gedaan. Mevrouw heeft bevestigd dat zij vaker vanuit huis seksuele diensten tegen betaling heeft aangeboden.”
3.7.
In een verslag van een gesprek op 23 mei 2022 tussen [appellante] en medewerkers van Volkshuisvesting staat:
“Mevrouw zegt zich geen vrouw meer te voelen en heeft daarom na een avond stappen een man mee naar huis genomen. Later bedacht ze dat als ze dan toch mannen mee naar huis nam ze er beter geld voor kon vragen. Ze heeft ook advertenties geplaatst. (…) Aangegeven dat ze zelf de advertenties heeft gezet en de mannen ontvangen heeft. Een van de omwonenden heeft bij ons aangegeven zich niet veilig te voelen met al die mannen in het achterpad. Mevrouw geeft zelf aan dat het maar een aantal keer gebeurd is.”
“Mevrouw zegt zich geen vrouw meer te voelen en heeft daarom na een avond stappen een man mee naar huis genomen. Later bedacht ze dat als ze dan toch mannen mee naar huis nam ze er beter geld voor kon vragen. Ze heeft ook advertenties geplaatst. (…) Aangegeven dat ze zelf de advertenties heeft gezet en de mannen ontvangen heeft. Een van de omwonenden heeft bij ons aangegeven zich niet veilig te voelen met al die mannen in het achterpad. Mevrouw geeft zelf aan dat het maar een aantal keer gebeurd is.”
3.8.
Tegen deze achtergrond oordeelt het hof als volgt.
[appellante] was door de brief van 9 augustus 2018 een gewaarschuwd mens. In die brief staat in heldere bewoordingen dat prostitutie in de woning niet is toegestaan en dat dat moet stoppen. [appellante] heeft op dat moment weliswaar ontkend dat sprake was van prostitutie in de woning maar dat doet er niet aan af dat zij wist dat het niet was toegestaan.
[appellante] heeft haar woning na augustus 2018 voor prostitutie gebruikt. Dat blijkt naar het oordeel van het hof in voldoende mate uit de internetadvertenties – die van 2010 tot in ieder geval april 2022 op internet stonden – en de reacties van klanten op internetfora die dateren van na augustus 2018. Vervolgens is [appellante] op 28 april 2022 ‘op heterdaad’ betrapt door een undercover agent en heeft zij tegenover die agent verklaard vaker seksuele diensten tegen betaling vanuit huis te hebben verricht. Dat heeft zij een maand later ook verklaard tegenover medewerkers van Volkshuisvesting. In de memorie van grieven heeft [appellante] weliswaar betwist dat zij dit tegenover de agent heeft verklaard maar aan dat niet nader onderbouwde standpunt gaat het hof voorbij, mede ook omdat de verklaring tegenover de agent overeenstemt met hetgeen zij een maand later in een gesprek aan Volkshuisvesting heeft verteld. Het hof concludeert dan ook dat voldoende is komen vast te staan dat [appellante] , hoewel zij daarvoor was gewaarschuwd, meermalen haar woning heeft gebruikt voor prostitutiedoeleinden. Bij dit oordeel laat het hof de verklaringen van omwonenden buiten beschouwing.
[appellante] was door de brief van 9 augustus 2018 een gewaarschuwd mens. In die brief staat in heldere bewoordingen dat prostitutie in de woning niet is toegestaan en dat dat moet stoppen. [appellante] heeft op dat moment weliswaar ontkend dat sprake was van prostitutie in de woning maar dat doet er niet aan af dat zij wist dat het niet was toegestaan.
[appellante] heeft haar woning na augustus 2018 voor prostitutie gebruikt. Dat blijkt naar het oordeel van het hof in voldoende mate uit de internetadvertenties – die van 2010 tot in ieder geval april 2022 op internet stonden – en de reacties van klanten op internetfora die dateren van na augustus 2018. Vervolgens is [appellante] op 28 april 2022 ‘op heterdaad’ betrapt door een undercover agent en heeft zij tegenover die agent verklaard vaker seksuele diensten tegen betaling vanuit huis te hebben verricht. Dat heeft zij een maand later ook verklaard tegenover medewerkers van Volkshuisvesting. In de memorie van grieven heeft [appellante] weliswaar betwist dat zij dit tegenover de agent heeft verklaard maar aan dat niet nader onderbouwde standpunt gaat het hof voorbij, mede ook omdat de verklaring tegenover de agent overeenstemt met hetgeen zij een maand later in een gesprek aan Volkshuisvesting heeft verteld. Het hof concludeert dan ook dat voldoende is komen vast te staan dat [appellante] , hoewel zij daarvoor was gewaarschuwd, meermalen haar woning heeft gebruikt voor prostitutiedoeleinden. Bij dit oordeel laat het hof de verklaringen van omwonenden buiten beschouwing.
3.9.
Iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis geeft de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW). De hiervoor vastgestelde gedragingen leveren – en dat heeft [appellante] op zichzelf ook niet betwist – een tekortkoming op. [appellante] heeft daarmee gehandeld in strijd met artikel 8 van de toepasselijke algemene huurvoorwaarden en zij heeft zich niet als goed huurder gedragen (artikel 7:213 BW).
[appellante] heeft in het kader van haar beroep op de ‘tenzij-bepaling’ van artikel 6:265 BW aangevoerd dat de tekortkoming te gering is, dat zij een groot belang heeft om onderdak te vinden en dat zij sinds de ontruiming op 16 februari 2023 met toenemende medische klachten bij het Leger des Heils verblijft. Zoals hiervoor is vastgesteld gaat het niet om een eenmalig gebruik van de woning voor prostitutiedoeleinden maar is naar het oordeel van het hof vast komen te staan dat dit, ondanks een gegeven waarschuwing, (veel) vaker is voorgekomen. [appellante] heeft de gestelde medische klachten niet onderbouwd. Hoewel zonder meer begrijpelijk is dat zij een belang heeft bij een eigen dak boven haar hoofd, weegt het belang van Volkshuisvesting om de huurovereenkomst te beëindigen vanwege de negatieve gevolgen van de gedragingen van [appellante] op de woonomgeving/woonkwaliteit (onder meer overlast in een (kinderrijke) buurt), zwaarder. Het beroep op de tenzij-bepaling gaat dan ook niet op.
[appellante] heeft in het kader van haar beroep op de ‘tenzij-bepaling’ van artikel 6:265 BW aangevoerd dat de tekortkoming te gering is, dat zij een groot belang heeft om onderdak te vinden en dat zij sinds de ontruiming op 16 februari 2023 met toenemende medische klachten bij het Leger des Heils verblijft. Zoals hiervoor is vastgesteld gaat het niet om een eenmalig gebruik van de woning voor prostitutiedoeleinden maar is naar het oordeel van het hof vast komen te staan dat dit, ondanks een gegeven waarschuwing, (veel) vaker is voorgekomen. [appellante] heeft de gestelde medische klachten niet onderbouwd. Hoewel zonder meer begrijpelijk is dat zij een belang heeft bij een eigen dak boven haar hoofd, weegt het belang van Volkshuisvesting om de huurovereenkomst te beëindigen vanwege de negatieve gevolgen van de gedragingen van [appellante] op de woonomgeving/woonkwaliteit (onder meer overlast in een (kinderrijke) buurt), zwaarder. Het beroep op de tenzij-bepaling gaat dan ook niet op.
3.10.
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellante] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellante] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [1]
3.11.
De proceskostenveroordeling in deze uitspraak kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland van 4 januari 2023;
4.2.
veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van Volkshuisvesting:
€ 783,- aan griffierecht
€ 2.366,- aan salaris van de advocaat van Volkshuisvesting (2 procespunten x appeltarief II)
4.3.
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
4.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. S.C.P. Giesen, D. Stoutjesdijk, L.A. de Vrey en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 januari 2024.