ECLI:NL:GHARL:2024:3461

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.303.340

zaaknummer rechtbank Gelderland, locatie Arnhem, 377265

arrest van 21 mei 2024

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats1] ,

appellant,

in eerste aanleg: eiser in conventie, verweerder in reconventie,

hierna: [appellant] ,

advocaat: mr. F.J. van Beek,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Dutch Housing Company Ontwikkeling B.V.,

gevestigd te Den Haag,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

hierna: DHC,

advocaat: mr. T.E. Hovius.

1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

Naar aanleiding van het arrest van 9 mei 2023 heeft op 7 september 2023 een getuigenverhoor plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Voorafgaand aan dat getuigenverhoor heeft DHC de producties 28 tot en met 120 in het geding gebracht. Vervolgens heeft op 2 november 2023 een tegengetuigenverhoor plaatsgevonden. Ook daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). [appellant] heeft voorafgaand aan het verhoor productie 13 ingebracht en heeft daarvan tijdens het verhoor een kleurenversie overgelegd. Na de getuigenverhoren hebben beide partijen een memorie na enquête genomen. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1.

De zaak gaat in hoger beroep in de kern over de vraag of [appellant] aanspraak kan maken op schadevergoeding omdat DHC de tussen partijen gesloten overeenkomst heeft geschonden en niet heeft gezorgd voor een (geschikte) weg naar de woning van [appellant] .

2.2.

In de door beide partijen ondertekende overeenkomst van 22 juni 2018 is opgenomen: “
Dat ter plaatse van het terrein aan de oostzijde - vóór de thans niet meer oorspronkelijke ingang van de buitenplaats [naam1] - aan de zijde van de [adres1] het voorterrein van de [naam1] wordt vergroot van waaruit de buitenplaats via een smalle verharde toegangsweg (over de thans aanwezige verharding) met de auto verbonden is aan het centrale plein in de ontwikkeling van [naam2] . (…)

Ontwerpuitgangspunten:- De nieuwe half verharde weq ligt op de locatie van het huidige tracé van de weq, zodat er geen boomwortels worden aangetast. (…)- DHC legt voor haar rekening de nieuwe half verharde weg aan vanaf het centrale plein tot aan het nieuw te plaatsen toegangshek van de [naam1] (…)”.

2.3.

Het hof heeft in het arrest van 9 mei 2023 geoordeeld dat voordat de vraag beantwoord kan worden wat bedoeld is in de overeenkomst met ‘weg’, wat de vermelding van ‘auto’ daarbij betekent en wat voor toegangsweg partijen mochten en moesten verwachten toen ze daarover een schriftelijke afspraak hebben gemaakt, DHC op enkele concrete punten bewijs moest leveren.

In het arrest van 9 mei 2023 heeft het hof al beslist dat de tweede en derde grief van [appellant] falen, dat de vierde grief slaagt en dat op de vijfde grief in het eindarrest zal worden beslist.

3.Het verdere oordeel van het hof

Samenvatting beslissing

3.1.

Het hof oordeelt dat [appellant] aanspraak kon maken op een toegangsweg van 3 meter breed (en niet meer, zoals de rechtbank ook heeft beslist) maar dat DHC aan deze verplichting niet (ten volle) heeft voldaan omdat een gedeelte van de weg maar 2.45 meter breed is. Een definitieve definitieve beslissing over het hoger beroep van [appellant] nog niet kan worden gegeven, omdat eerst een deskundige zal moeten vaststellen wat de hoogte van de schade van [appellant] is. Het hof zal dit hierna toelichten.

Uitleg overeenkomst

3.2.

In het arrest van 9 mei 2023 heeft het hof beslist dat [appellant] geen kenbare grief heeft gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de weg niet aan de eisen van het bouwbesluit hoeft te voldoen en dat de toegangsweg niet begaanbaar hoeft te zijn voor hulpdiensten. Verder is niet in discussie dat de weg door voetgangers en fietsers gebruikt moet kunnen worden en kan worden. Waar het om gaat is welke uitleg van de overeenkomst de juiste is, met het oog op de toevoeging ‘met de auto’. In dit arrest zal het hof door uitleg vaststellen wat partijen over en weer mochten verwachten op basis van de tussen hen gesloten overeenkomst. Daarvoor moet de overeenkomst worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Deze maatstaf brengt mee dat de vraag hoe de verhouding van partijen in een schriftelijke overeenkomst is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg. Het komt aan op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden van het geval over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op wat zij in dat opzicht redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval in hun onderlinge samenhang bezien van belang.

3.3.

De uitleg volgens [appellant] is, kort gezegd, dat de weg (ook) geschikt moet zijn voor normaal gebruik met een auto. De uitleg van DHC behelst dat de weg eigenlijk bedoeld was voor fietsers en voetgangers en dat de vermelding dat deze met auto’s toegankelijk zou zijn, er kwam op aandringen van [appellant] en zag op incidenteel gebruik met een auto, met name een
classic car. Om tot een oordeel over de uitleg van de overeenkomst te komen, heeft het hof DHC opgedragen haar stellingen te bewijzen dat:

het aanvankelijk alleen de bedoeling was om over de weg te fietsen en te wandelen en dat op het laatste moment aan de overeenkomst het woord ‘auto’ is toegevoegd, omdat [appellant] sporadisch over de weg wilde rijden met zijn klassieke auto;
[appellant] , voorafgaande of ten tijde van het ondertekenen van de overeenkomst van partijen, van DHC de beschikking heeft gekregen over een of meer tekeningen op ware grootte (formaat A2 en schaal 1 op 200) waarop de breedte van de weg zichtbaar was.

De bewijslevering

3.4.

De door DHC voorgebrachte getuige ( [getuige1] ) heeft – onder meer – het volgende verklaard:

Het is niet zo dat partijen, dus [appellant] en DHC, pas na het tekenen van de overeenkomst over de breedte van de weg zouden gaan spreken.”

3.5.

[appellant] heeft zichzelf als getuige laten horen. Hij heeft – onder meer – het volgende verklaard:

3.6.

DHC heeft bij haar memorie na enquête als productie 122 een e-mail gevoegd van 24 november 2023 van [naam4] , destijds werkzaam bij Buro [naam3] . [naam4] schrijft in de die e-mail dat hij op 22 februari 2018 met [getuige1] bij [appellant] op bezoek is geweest. Over dat bezoek schrijft hij verder:

3.7.

Het hof stelt voorop dat [appellant] – anders dan door DHC betoogd – geen partijgetuige is in de zin van artikel 164 Rv, omdat de bewijsopdracht geen betrekking heeft op door hem te bewijzen feiten. Dat betekent dat zijn verklaring dezelfde bewijskracht heeft als de verklaring van [getuige1] .

3.8.

Uit de verklaringen van [getuige1] en [appellant] volgt naar het oordeel van het hof dat vanaf het begin van de gesprekken tussen partijen over de ontsluiting van de [naam1] aan de oostzijde, is gesproken over een ontsluiting die voor alle soorten voertuigen geschikt zou zijn, in het bijzonder ook voor personenauto’s. Dat het woord ‘auto’ op het laatste moment is toegevoegd, omdat [appellant] incidenteel met een klassieke auto over het pad wilde kunnen rijden, blijkt niet uit de verklaringen of de overgelegde stukken. DHC is dus niet geslaagd in het eerste onderdeel van de bewijsopdracht. Dat DHC, zoals zij in haar memorie na enquête stelt, het voornemen had om alleen een voetpad richting de [naam1] aan te leggen en de verwijzingen naar de vele e-mails in die memorie, kan naar het oordeel van het hof niet afdoen aan de heldere verklaring van [getuige1] , te meer niet doordat er verschillende inrichtingsvarianten de revue zijn gepasseerd en niet steeds duidelijk af te leiden is op welke variant een bepaald stuk betrekking heeft.

3.9.

Het hof is met de rechtbank eens dat [appellant] op grond van de overeenkomst met DHC geen weg mocht verwachten van meer dan 3 meter breed. Duidelijk was steeds dat de weg geen ‘officiële weg’ zou worden en dat er gelet op de bestaande bomen moest worden gewoekerd met de beschikbare ruimte. Het hof is van oordeel dat [appellant] wel een weg van 3 meter breed over het gehele traject mocht verwachten en dat DHC hier ook vanuit diende te gaan. Daarbij is van belang dat partijen er steeds vanuit zijn gegaan dat de weg met een personenauto begaanbaar zou moeten zijn. Omdat niet is komen vast te staan dat dit alleen incidenteel gebruik met een klassieke auto betrof, mocht [appellant] er vanuit gaan dat hij op een normale manier, zonder bijzondere manoeuvres, van de weg gebruik kon maken met een auto. Gelet op het aanzienlijke hoogteverschil, de haakse bocht in de weg net voordat de versmalling tot 2,45 meter optreedt en de muurtjes die zijn geplaatst ter hoogte van het versmalde deel, is dat nu niet voldoende mogelijk.

3.10.

Uit de overgelegde tekeningen blijkt dat daarop niet is vermeld hoe breed de weg zou worden. [appellant] verklaart als getuige dat hij ook nooit tekeningen heeft ontvangen met de maatvoering van de voorgestelde toegangsweg daarop aangetekend. Voor zover er is gesproken over de breedte van de weg, kan uit de verklaringen van de beide getuigen niet worden afgeleid dat vooraf is besproken dat de weg 3 meter (of meer) breed zou worden, maar tussen de kavel 4 en 5 minder dan 2,5 meter breed zou zijn. Dat is gesproken over een pad van 2,5 meter breed, zoals [getuige1] heeft verklaard, betekent niet dat dit betrekking heeft op de uiteindelijk gerealiseerde variant van het pad. [appellant] verklaart uitdrukkelijk dat die breedte was gerelateerd aan een recht pad zonder bochten. De door DHC ingebracht producties geven op dit punt onvoldoende steun aan de getuigenverklaringen van [getuige1] en [naam4] . Het hof kan op grond hiervan niet vaststellen dat [appellant] de beschikking heeft gekregen over een of meer tekeningen op het formaat A2 en op een schaal van 1 op 200 waarop de breedte van de weg zichtbaar was. In zoverre is ook het tweede deel van de bewijsopdracht niet geslaagd.

3.11.

Ook als [appellant] voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst op aan hem verstrekte tekeningen had kunnen nameten hoe breed de weg tussen kavel 4 en 5 zou zijn, mocht hij op basis van de hiervoor in 3.9 en 3.10 vermelde feiten en omstandigheden verwachten dat de weg op een normale wijze begaanbaar zou zijn met een personenauto. De eerste grief slaagt daarom en [appellant] heeft recht op (vervangende) schadevergoeding.

Deskundigenbericht

3.12.

In het arrest van 9 mei 2023 heeft het hof overwogen dat het in beginsel de schadevergoeding zal vaststellen door middel van een taxatie van de schade (de waardevermindering van het perceel) door een of meer deskundigen. Het hof gaat er vanuit dat met de benoeming van één deskundige kan worden volstaan. De deskundige zal deskundig moeten zijn op het gebied van taxaties van bijzondere onroerende zaken, zoals de monumentale buitenplaats [naam1] , in de regio Arnhem, en zal bij voorkeur registermakelaar en taxateur moeten zijn. De kernvraag aan de deskundige(n) zal zijn:

a. de waarde per 23 september 2020 te bepalen van het perceel in de huidige staat met een toegangsweg van 3 meter breed, behoudens het deel tussen kavel 4 en 5 waar de weg 2,45 meter breed is, en

b. de waarde per 23 september 2020 in de (fictieve) situatie dat er op het huidige tracé een toegangsweg van 3 meter breed over de volle lengte gerealiseerd zou zijn, dus ook tussen kavel 4 en 5.

Het verschil tussen beide bedragen betreft in beginsel de schade. Het voorschot op de kosten van de deskundige(n) zal overeenkomstig de hoofdregel ten laste van [appellant] als eiser komen.

De conclusie

3.13.

Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich kunnen uitlaten over het aantal te benoemen deskundigen, de aard van de vereiste deskundigheid, de aan de deskundige te stellen vragen, de eventueel door de deskundige te hanteren voorwaarden en zijn kosten. Indien partijen het over een deskundige eens zijn, kunnen zij gezamenlijk aan het hof voorstellen die deskundige te benoemen. Wie uiteindelijk benoemd wordt en welke vragen gesteld worden, zal het hof in een volgend arrest beslissen.

3.14.

Wellicht ten overvloede wijst het hof erop dat dit tussenarrest partijen mogelijk aanleiding kan geven om zich verdere proceskosten te besparen door gezamenlijk tot een schadevaststelling te komen.

4.De beslissing

Het hof:

4.1.

verwijst de zaak naar de rol van 18 juni 2024 voor het nemen van een akte zoals bedoeld in 3.13 door beide partijen;

4.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.C. Haasnoot, R. Verkijk en M.F.J.N. van Osch en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2024.