Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 23/1575
uitspraakdatum: 7 mei 2024
Uitspraak van de tweeëntwintigste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de Rechtbank Gelderland van 12 mei 2023, nummer ARN 22/3798, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats](hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 101 te [plaats1] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 857.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende de aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 januari 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord P.J.T. Loijen en mr. H. Vloet namens belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] taxateur.
2.Vaststaande feiten
2.1.
De woning is een in 2016 gebouwde vrijstaande woning, met een inhoud van 1.062 m³ en een grondkavel van 1.170 m², gelegen in de wijk [de wijk] .
2.2.
Belanghebbende heeft op 9 september 2021 bezwaar aangetekend tegen de onder 1.1. genoemde beschikking en aanslagen. Op 10 september 2021 heeft de gemachtigde namens belanghebbende bezwaar aangetekend tegen dezelfde beschikking en aanslagen. Bij bericht van 13 september 2021 heeft de heffingsambtenaar de ontvangst van het door de gemachtigde van belanghebbende ingediende bezwaarschrift bevestigd.
2.3.
In het bezwaarschrift dat gemachtigde namens belanghebbende heeft ingediend staat - onder meer - het volgende verzoek:
‘Tevens verzoek ik u conform artikel 40 wet WOZ en artikel 7:4 Awb om alle op de zaak betrekking hebbende stukken, waaronder in ieder geval de onderbouwing van de taxatie, inzichtelijk te verstrekken. Ik verzoek u, conform voorgaande zin, van het onderhavige object alsmede van de gehanteerde referentiepanden, de grondstaffels, liggingsfactor, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum en de KOUDV-factoren te overleggen. Bij een afwijking van de gemiddelde KOUDVfactoren ontvang ik graag inzicht in de gehanteerde correcties. Voor een niet-woning verzoek ik u de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en locatie-aanduiding c.q. kwalificatie van het onderhavige object en de onderbouwende huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde te verstrekken, alsmede de onderbouwing van de kapitalisatiefactor en inzichtelijk te geven welke correctie in verband met de Covid-19 pandemie is gehanteerd en deze correctie te onderbouwen. Graag ontvang ik deze stukken in een overzichtelijke taxatiekaart. Hieromtrent verwijs ik naar ECLI:NL:RBNH0:2021:1863 waarin is geoordeeld dat artikel 7:4 Awb niet alleen een inzagerecht beschrijft, maar ook een plicht om op verzoek deze stukken toe te zenden. Een overzichtelijke taxatiekaart kan dan het taxatieverslag vervangen.’
2.4.
Op 13 september 2021 heeft de heffingsambtenaar een mail aan de gemachtigde van belanghebbende gestuurd, met in de bijlage, onder andere, het taxatieverslag van de woning en afdrukken van taxatiekaarten voor de woning en de in het taxatieverslag gehanteerde vergelijkingsobjecten. De taxatiekaarten bevatten, naast een weergave van de primaire objectkenmerken, ook onderdeelwaardes, een grondstaffel en secundaire objectkenmerken, zoals het liggings-, voorzieningen-, kwaliteits-, doelmatigheids- en onderhoudsniveau van de vergelijkingsobjecten en de woning.
2.5.
In het beroepschrift in eerste aanleg voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar niet aan zijn informatieplicht heeft voldaan en dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Tegen de hoogte van de WOZ-waarde heeft belanghebbende meerdere beroepsgronden aangevoerd, namelijk dat er onvoldoende rekening is gehouden met de ligging, de dubbele bestemming die op het perceel van de woning rust en het gereedheidspercentage van de woning op de toestandspeildatum.
2.6.
Op 28 maart 2023 heeft de zitting bij de Rechtbank plaatsgevonden. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar de beschikte waarde aannemelijk heeft gemaakt en dat hij met het verstrekken van de taxatiekaarten in overeenstemming met artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft gehandeld. Over het door belanghebbende gedane verzoek tot onderbouwing van de indexeringspercentages oordeelt de Rechtbank dat een dergelijke onderbouwing niet bestaat.
3.Geschil
3.1.
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 846.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
3.3.
Verder is in geschil of de heffingsambtenaar zijn toezendverplichting als bedoeld in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft geschonden na een in de bezwaarfase gedaan verzoek om verstrekking van de indexeringspercentages en de onderbouwingen hiervan.
4.Beoordeling van het geschil
Artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ
4.1.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar op grond van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ gehouden was om, overeenkomstig het verzoek in het bezwaarschrift (zie 2.3.), de indexeringspercentages en de onderbouwingen van de indexeringspercentages aan hem toe te zenden. Op de gronden die zijn vermeld in de uitspraak van het Hof van 23 april 2024 vallen de indexeringspercentages en de onderbouwingen daarvan niet onder de reikwijdte van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ. [1] Dit brengt mee dat de heffingsambtenaar niet verplicht is die gegevens aan belanghebbende te verstrekken.
Waarde van de woning
4.2.
De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2] Bij de beoordeling van de vaststelling van de waarde van een onroerende zaak gelden de normale regels met betrekking tot de verdeling van de bewijslast. [3] Dit houdt in dat de rechter ten aanzien van de door een partij aangevoerde feiten en omstandigheden moet beoordelen in hoeverre die zijn bestreden en, zo ja, in hoeverre die door deze partij aannemelijk zijn gemaakt, met inachtneming van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd. [4] De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. [5]
4.3.
In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
4.4.
Ter onderbouwing van de verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport met taxatiematrix, gedagtekend 12 oktober 2022 en opgemaakt door [naam3] , taxateur. In het taxatierapport is de woning per 1 januari 2020 aan de hand van drie vergelijkingsobjecten gewaardeerd op € 911.000. In de matrix staan de volgende gegevens van de woning en vergelijkingsobjecten, alle vrijstaande woningen en gelegen in [plaats1] , vermeld:
- woning van belanghebbende, bouwjaar ca. 2016, wooninhoud 1.062 m³, kaveloppervlak 1.170 m², kwaliteit ‘gemiddeld’, onderhoud ‘gemiddeld’, uitstraling ‘gemiddeld’, doelmatigheid ‘gemiddeld’, voorzieningen ‘slecht’, ligging ‘gemiddeld’, woningwaarde per m³ van € 448, kavelwaarde per m² van € 550,
- [adres1] 38, bouwjaar ca. 2002, wooninhoud 629 m³, kaveloppervlak 603 m², kwaliteit ‘gemiddeld’, onderhoud ‘gemiddeld’, uitstraling ‘gemiddeld’, doelmatigheid ‘gemiddeld’, voorzieningen ‘goed’, ligging ‘gemiddeld’, woningwaarde per m³ van € 845, kavelwaarde per m² van € 550,
- [adres2] 16A,bouwjaar ca. 2005, wooninhoud 795 m³, kaveloppervlak 445 m², kwaliteit ‘gemiddeld’, onderhoud ‘gemiddeld’, uitstraling ‘gemiddeld’, doelmatigheid ‘gemiddeld’, voorzieningen ‘gemiddeld’, ligging ‘gemiddeld’, woningwaarde per m³ van € 549, kavelwaarde per m² van € 550,
- [adres3] 38B,bouwjaar ca. 2013, wooninhoud 602 m³, kaveloppervlak 978 m², kwaliteit ‘gemiddeld’, onderhoud ‘gemiddeld’, uitstraling ‘gemiddeld’, doelmatigheid ‘gemiddeld’, voorzieningen ‘gemiddeld’, ligging ‘goed’, woningwaarde per m³ van € 527, kavelwaarde per m² van € 632,50.
4.5.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object, de locatie, het bouwjaar, de inhoud en de grondkavel zijn de vergelijkingsobjecten, voldoende vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (geïndexeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Wat belanghebbende daartegenover zet brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
4.6.
Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij de waardering onvoldoende rekening gehouden met de nadelige ligging van de woning. De woning bevindt zich tegenover een basisschool, een gymzaal en aan een drukke doorgaande weg met rotonde. Volgens de heffingsambtenaar is met deze (eventuele) overlast voldoende rekening gehouden, doordat de vergelijkingsobjecten een vergelijkbare ligging hebben.
4.7.
Het Hof oordeelt dat met alle omgevingsfactoren bij de woning tezamen aannemelijk is dat er sprake is van een minder gunstige ligging ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. De stelling van de heffingsambtenaar dat bij de vergelijkingsobjecten soortgelijke overlast als bij de woning aanwezig is doet hier niet aan af. De heffingsambtenaar wijst op de op circa 300 meter afstand van het vergelijkingsobject [adres2] 16A gelegen [adres4] S100 en spoorweg, maar onderbouwt niet nader waarom hiermee sprake is van een soortgelijke overlastsituatie als bij de woning, temeer nu die weg en die spoorweg beide relatief ver van dat vergelijkingsobject zijn gelegen. Voorts wijst de heffingsambtenaar op de direct achter het vergelijkingsobject [adres1] 38 gelegen garageboxen en het toegangspad dat naar deze garageboxen leidt. Waarom de enkele aanwezigheid van die garageboxen tot overlast zou leiden, laat staan dat de mate daarvan vergelijkbaar zou zijn aan de overlast die bij de woning wordt ervaren, onderbouwt hij echter niet. Daarnaast is niet in geschil dat de ligging van vergelijkingsobject [adres3] 38B aanzienlijk beter en derhalve bovengemiddeld is.
4.8.
In het voorgaande ziet het Hof echter geen aanleiding om de beschikte waarde te verlagen. Anders dan belanghebbende betoogt staat niet afzonderlijk de liggingsscore of welk gevolg een aanpassing daarvan heeft ter discussie, maar ziet het geschil op de vraag of de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde (eind)waarde niet te hoog is vastgesteld. In het taxatierapport wijst de heffingsambtenaar op het minder dan twee maanden voor de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [adres1] 38. Dit vergelijkingsobject heeft een aanzienlijk kleiner woondeel (629 m³ tegen 1.062 m³) en grondkavel (603 m³ tegen 1.170 m³) en is 14 jaar ouder dan de woning. Ondanks deze verschillen is het object voor € 839.000 verkocht, terwijl de waarde van de woning is beschikt op € 857.000. Rekening houdend met de liggings- en afwerkingsverschillen acht het Hof het zonder meer aannemelijk dat een koper bereid is om minimaal € 18.000 meer te betalen voor een nieuwbouwwoning met nagenoeg tweemaal zoveel wooninhoud en kaveloppervlak. Dit betekent dat de heffingsambtenaar geslaagd is in het van hem verlangde bewijs. De beroepsgrond faalt.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Keuning, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J. Hollander als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2024.
De griffier, De raadsheer,
J. Hollander J.W. Keuning
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 8 mei 2024.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.