Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
nummers BK-ARN 22/939, BK-ARN 22/940, BK-ARN 22/941, BK-ARN 22/942, BK-ARN 22/943, BK-ARN 22/944, BK-ARN 22/945, BK-ARN 22/946, BK-ARN 22/947, BK-ARN 22/948, BK-ARN 22/949, BK-ARN 22/950, BK-ARN 22/951, BK-ARN 22/952, BK-ARN 22/953 en BK-ARN 22/954
uitspraakdatum: 2 april 2024
Uitspraak van de tweeëntwintigste enkelvoudige kamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 15 april 2022, nummers UTR 21/862, UTR 21/868, UTR 21/872, UTR 21/874, UTR 21/877, UTR 21/878, UTR 21/882, UTR 21/885, UTR 21/887, UTR 21/889, UTR 21/891, UTR 21/892, UTR 21/893, UTR 21/894, UTR 21/895 en UTR 21/896, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van diverse onroerende zaken (hierna: de onroerende zaken) in [woonplaats] en [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het jaar 2020 als volgt vastgesteld op:
Zaaknummer
Woning/niet-woning
Object
Vastgestelde waarde in euro’s
BK-ARN 22/00939
Woning
[adres1] 150 BS te [woonplaats]
€ 644.000
BK-ARN 22/00940
Woning
[adres1] 192 C te [woonplaats]
€ 308.000
BK-ARN 22/00941
Niet-woning
[adres1] 148 te [woonplaats]
€ 703.000
BK-ARN 22/00942
Woning
[adres1] 192 A te [woonplaats]
€ 294.000
BK-ARN 22/00943
Woning
[adres1] 192 H te [woonplaats]
€ 316.000
BK-ARN 22/00944
Woning
[adres2] 76 te [plaats1]
€ 241.000
BK-ARN 22/00945
Woning
[adres3] te [woonplaats]
€ 932.000
BK-ARN 22/00946
Woning
[adres1] 192 J te [woonplaats]
€ 364.000
BK-ARN 22/00947
Woning
[adres2] 78 te [plaats1]
€ 247.000
BK-ARN 22/00948
Woning
[adres1] 192 B te [woonplaats]
€ 242.000
BK-ARN 22/00949
Woning
[adres2] 74 te [plaats1]
€ 78.000
BK-ARN 22/00950
Woning
[adres1] 150 BSA te [woonplaats]
€ 644.000
BK-ARN 22/00951
Woning
[adres1] 148 BS te [woonplaats]
€ 647.000
BK-ARN 22/00952
Woning
[adres1] 192 D te [woonplaats]
€ 312.000
BK-ARN 22/00953
Woning
[adres1] 192 E te [woonplaats]
€ 390.000
BK-ARN 22/00954
Woning
[adres1] 192 G te [woonplaats]
€ 308.000
1.2.
Tegelijk met deze beschikkingen zijn voor het jaar 2020 de aanslagen onroerendezaakbelasting voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
1.3.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in een geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
1.4.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank MiddenNederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.5.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6.
Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.
1.7.
Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze (beeldbellen) plaatsgevonden op 3 januari 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] en [naam3] , taxateurs.
2.Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken met de volgende objectkenmerken:
[adres1] 148 BS, [adres1] 150 BS en [adres1] 150 BSA
Type woning
Bovenwoning
Wijk
[woonplaats] , binnenstad in centrum
Bouwjaar
1904
Gebruiksoppervlak
166, 183 en 183 m2
[adres1] 192 A tot en met 192 J (uitgezonderd [adres1] 192 F)
Type woning
Appartement
Wijk
Binnenstad [woonplaats] , in centrum aan de [adres1]
Bouwjaar
1900
Gebruiksoppervlak
54 m2 tot en met 88 m2
[adres2] 74, [adres2] 76 en [adres2] 78
Type woning
Bovenwoning, benedenwoning en bovenwoning
Wijk
[plaats1] , centrum
Bouwjaar
1950
Gebruiksoppervlak
24, 375 en 152 m2
Overig
Dakterras 30 m2 ( [adres2] 74)
[adres3]
Type woning
Vrijstaande woning/villa
Wijk
[wijk1]
Aan de rand van [adres3]
Bouwjaar
2015
Gebruiksoppervlak
396 m2
Kavel
7.600 m2
Overig
Twee garages en één berging
[adres1] 148 (niet-woning)
Type
Horeca-object Restaurant/bar/cafetaria
met opslag/magazijn
Locatie
[woonplaats] , A2-locatie
Bouwjaar
1800
Gebruiksoppervlak
157 m2
3.Geschil
3.1.
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaken per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
3.3.
Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn algemeen geformuleerde grieven in zijn hogerberoepschrift en nadere stukken uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen en het geschil beperkt tot de ter zitting van het Hof besproken gronden. Per onroerende zaak dan wel cluster onroerende zaken zullen deze gronden door het Hof worden beoordeeld.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – eventueel na inwinning van een deskundigenbericht - zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
4.2.
In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de onroerende zaken lagere waardes. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waardes niet te hoog zijn. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van dat bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
4.3.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waardes wijst de heffingsambtenaar op verschillende taxatiematrices, die hierna voor zover van belang zullen worden besproken.
Gebruiksoppervlakten referentieobjecten
4.4.
Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat de in de matrix gehanteerde gebruiksoppervlakten van de referentieobjecten niet overeenkomen met de gebruiksoppervlakten genoemd in de iWOZ-rapportage en/of BAG-registratie. De gebruiksoppervlakten zijn groter dan in de matrix staat vermeld, waardoor de m2-prijs van de referentieobjecten omlaag moet en daardoor ook de m2-prijs van de woning zal dalen, aldus belanghebbende.
4.5.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof bij de bespreking van de verschillende woningen verklaard dat de BAG-registratie niet altijd klopt en dat hij geconstateerde verschillen doorgeeft aan de gemeente die verantwoordelijk is voor het bijhouden van de BAG-registratie. Hij heeft toegelicht dat de in de matrix vermelde gebruiksoppervlakten zoveel mogelijk zijn gebaseerd op bouwtekeningen. Verder heeft hij de gebruiksoppervlakten van diverse woningen vergeleken met de op verkoopdocumentatie gebaseerde iWOZ-vastgoedkaarten. De heffingsambtenaar heeft daarbij vermeld dat makelaars verplicht zijn het gebruiksoppervlak nauwkeurig te registreren. Op de matrix staan de juiste gebruiksoppervlakten vermeld, aldus de heffingsambtenaar.
4.6.
Het Hof acht hetgeen de heffingsambtenaar heeft gesteld over de in aanmerking genomen gebruiksoppervlakte van de woningen en de wijze waarop die is bepaald geloofwaardig. Het Hof zal daarom uitgaan van de in de matrix vermelde gebruiksoppervlakten.
[adres1] 148 BS, [adres1] 150 BS en [adres1] 150 BSA
4.7.
Voor elk van de woningen [adres1] 148 BS, 150 BS en 150 BSA is een afzonderlijke taxatiematrix opgesteld, waarin deze woningen worden vergeleken met steeds dezelfde vier referentieobjecten.
4.8.
Belanghebbende heeft wat betreft [adres1] 148 BS aangevoerd dat vergelijkingsobjecten één, drie en vier niet vergelijkbaar zijn, omdat deze wel een balkon/dakterras hebben en de woning niet. Daarnaast zijn vergelijkingsobjecten één en twee niet vergelijkbaar, omdat dit appartementen zijn en de woning een bovenwoning betreft. Tevens stelt belanghebbende dat er onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat er sprake is van geluidsoverlast, nu de woning zich boven een horecagelegenheid bevindt.
4.9.
Gezien het soort object (appartement), de locatie (binnenstad [woonplaats] ), het bouwjaar (omstreeks 1904) en de gebruiksoppervlakte (166/183 m2), zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met [adres1] 148 BS om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Zo is het ontbreken van een dakterras/balkon bij de [adres1] 148 BS verdisconteerd in de m2-prijs, aangezien referentieobject twee ook geen dakterras/balkon heeft. Ook ten aanzien van de geluidsoverlast is het Hof van oordeel dat dit is verdisconteerd in de m2-prijs, aangezien de referentieobjecten ook zijn gelegen in de binnenstad van [woonplaats] en in de binnenstad over het algemeen meer geluidsoverlast is dan buiten de binnenstad. Bovendien is niet gebleken dat onder [adres1] 148 BS een terras is gevestigd. Het feit dat vergelijkingsobjecten één en twee appartementen zijn, betekent naar het oordeel van het Hof ook niet dat deze objecten niet bruikbaar zijn als referentieobject. Voor zover bij de referentiepanden namelijk sprake is van een vve-reserve (o.a. voor onderhoud), is daarmee rekening gehouden door de (gecorrigeerde) koopsom daarvoor te corrigeren bij de bepaling van de woningwaarde per m2. Voor zover het ontbreken van een (actieve) vve als zodanig al een waardeverminderende factor vormt, is dit voldoende in de woningwaarde per m2 van € 3.898 verdisconteerd. Hetzelfde geldt voor het ontbreken van eigen aansluitingen voor gas, water en elektriciteit, voor zover dat al als een waardeverminderende factor kan worden beschouwd (vergelijk Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 25 januari 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:486).
4.10.
Ten aanzien van [adres1] 150 BS en 150 BSA stelt belanghebbende dat het niet kan kloppen dat deze woningen € 3.000 lager zijn getaxeerd dan de woning aan de [adres1] 148 BS. Deze twee woningen zijn immers 17m2 groter dan de woning aan de [adres1] 148 BS.
4.11.
Zoals de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof heeft verklaard, heeft [adres1] 148 BS een betere staat van onderhoud dan [adres1] 150 BS en 150 BSA. Tezamen met de kleinere gebruiksoppervlakte van de eerstgenoemde woning heeft dat bij de waardering geleid tot een hogere woningwaarde per m2, namelijk € 3.898 in vergelijking tot € 3.519 voor de beide andere woningen. Bij de onderbouwing van die woningwaardes zijn de woningen vergeleken zowel met referenties die een vergelijkbare staat van ouderhoud hebben als [adres1] 148 BS als met referenties die een vergelijkbare staat van onderhoud hebben als [adres1] 150 BS en 150 BSA. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar de hogere waarde van [adres1] 148 BS daarmee afdoende onderbouwd.
4.12.
Gelet op al het voorgaande heeft de heffingsambtenaar met zijn taxatiematrices en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van elk van de betreffende woningen per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen belanghebbende aanvoert leidt het Hof niet tot een ander oordeel.
[adres1] 192 A tot en met 192 J (uitgezonderd [adres1] 192 F)
4.13.
[adres1] 192 A tot en met J (uitgezonderd F) zijn getaxeerd in één matrix, waarin van elk appartement afzonderlijk de gebruiksoppervlakte en m2-prijs is gegeven. De appartementen worden vergeleken met dezelfde vier referentieobjecten.
4.14.
Belanghebbende stelt dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn, omdat deze oorsponkelijk niet zijn gebouwd als appartementen, maar als maisonnettes/bovenwoningen. Onderhavige woningen zijn oorspronkelijk wel gebouwd als appartementen, maar hebben in tegenstelling tot de referentieobjecten geen eigen aansluiting voor gas, water en licht. Volgens belanghebbende moet dit tot waardevermindering leiden. Verder voert belanghebbende aan dat onderhavige appartementen niet kadastraal zijn gesplitst, wat eveneens moet leiden tot waardevermindering. Belanghebbende stelt voor alle onderhavige appartementen een waarde voor die is gebaseerd op € 4.431/m2.
4.15.
Gezien het soort object (appartement), de locatie (binnenstad [woonplaats] ), het bouwjaar (omstreeks 1900) en de gebruiksoppervlakte (54 - 88 m2), zijn de woningen voldoende vergelijkbaar met de vergelijkingsobjecten om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woningen uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Het feit dat vergelijkingsobjecten twee, drie en vier bovenwoningen/maisonnettes zijn, betekent naar het oordeel van het Hof niet dat deze objecten niet bruikbaar zijn als referentieobject. Voor zover het ontbreken van een eigen aansluiting voor gas, water en elektriciteit als een waardeverminderende factor kan worden beschouwd, is dit voldoende in de woningwaarde per m2 van € 4.431 – € 4.463 verdisconteerd (vergelijk Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 25 januari 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:486). Voor zover belanghebbende zich erop beroept dat de onroerende zaken niet kadastraal zijn gesplitst wordt met die omstandigheid voor de waardebepaling geen rekening gehouden en moet bij wege van fictie ervan worden uitgegaan dat de eigendom van elk van die objecten afzonderlijk kan worden overgedragen (vergelijk ECLI:NL:HR:2004:AO9861). Verder ziet het Hof geen aanleiding om voor alle onderhavige appartementen voor de waardering van de gebruiksoppervlakten uit te gaan van € 4.431/m2 zoals door belanghebbende bepleit. De heffingsambtenaar heeft immers ter zitting verklaard dat het gebruiksoppervlak van de onderhavige appartementen wisselend van grootte is, waardoor dat de getaxeerde m2-prijzen binnen een zekere bandbreedte van elkaar zullen verschillen (€ 4.431/m2 tot en met € 4.463/m2). Daarenboven heeft de heffingsambtenaar terecht erop gewezen dat referentieobject twee het best vergelijkbaar is met de onderhavige objecten en dat dit referentieobject een hogere m2-prijs van € 4.682 heeft dan de onderhavige objecten. Aldus heeft de heffingsambtenaar met zijn taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van elk van de betreffende woningen per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen belanghebbende aanvoert leidt het Hof niet tot een ander oordeel.
[adres2] 74, [adres2] 76 en [adres2] 78
4.16.
De woningen [adres2] 74, 76 en 78 hebben elk een afzonderlijke taxatiematrix met andere referentieobjecten.
4.17.
Ten aanzien van [adres2] 74 stelt belanghebbende dat het een studentenkamer van 24 m2 betreft en dat een dergelijke kamer niet vergeleken kan worden met vier appartementen. Daarnaast zijn referentieobjecten één, twee en vier niet vergelijkbaar, omdat deze een balkon en/of berging hebben, aldus belanghebbende.
4.18.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (bovenwoning), de locatie (centrum [plaats1] ), het bouwjaar (omstreeks 1950), de gebruiksoppervlakte (24 m2) en het overige kenmerken (dakterras), is de woning voldoende vergelijkbaar met de vergelijkingsobjecten om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Daarbij is niet in geschil dat sprake is van zelfstandige woonruimte. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Bovendien heeft de heffingsambtenaar ondanks de kleinere gebruiksoppervlakte van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten een lagere m2-prijs (€ 2.625 voor 24 m2) voor de woning gehanteerd dan de m2-prijs die de vergelijkingsobjecten hebben (€ 3.255 voor 47 m2, € 3.532 voor 47 m2, € 3.387 voor 31 m2 en € 3.311 voor 45 m2), waarbij dit waardeverschil niet wordt veroorzaakt door betere secundaire objectkenmerken van de referentieobjecten. Verder wijst het Hof erop dat tegenover het ontbreken van een balkon en/of een berging staat dat de woning beschikt over een dakterras van 30m2.
4.19.
Ten aanzien van [adres2] 76 heeft belanghebbende aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn, omdat deze een berging en tuin hebben, terwijl de woning dit niet heeft.
4.20.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (benedenwoning), de locatie (centrum [plaats1] ), het bouwjaar (omstreeks 1950) en de gebruiksoppervlakte (375 m2), is de woning voldoende vergelijkbaar met de vergelijkingsobjecten om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Belanghebbende voert terecht aan dat in vergelijking met de referentieobjecten de woning niet beschikt over een berging en een tuin. Door de berging en de tuin bij de referentieobjecten apart te waarderen en de m2-prijs van de woning (€ 642) aanzienlijk lager te waarderen dan die van de referentieobjecten (€ 2.526, € 2.558 en € 2.832), heeft de heffingsambtenaar echter voldoende rekening gehouden met dit verschil.
4.21.
Ten aanzien van [adres2] 78 heeft belanghebbende aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn, omdat deze een berging en tuin/dakterras hebben, terwijl de woning dit niet heeft.
4.22.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (bovenwoning), de locatie (centrum [plaats1] ), het bouwjaar (omstreeks 1950), de gebruiksoppervlakte (152 m2), is de woning voldoende vergelijkbaar met de vergelijkingsobjecten om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Belanghebbende voert terecht aan dat in vergelijking met de referentieobjecten de woning niet beschikt over een berging en een tuin/dakterras. Door de berging en de tuin/het dakterras bij de referentieobjecten apart te waarderen en de m2-prijs van de woning (€ 1.625) lager te waarderen dan die van de referentieobjecten (€ 2.068, € 2.146, € 1.722 en € 1.988), heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met dit verschil.
[adres3]
4.23.
Belanghebbende stelt dat de referentieobjecten niet voldoende vergelijkbaar zijn. Hij stelt dat de referentieobjecten nieuwbouwwoningen zijn en dat de woning dit niet is. Verder stelt hij dat de woning vergeleken moet worden met referentieobjecten die ongeveer dezelfde m2-prijs hebben. Ook stelt hij dat de kaveloppervlaktes van de referentieobjecten te veel afwijken van die van de woning. Daarnaast stelt belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning. Op een naastliggend pad zou sprake zijn van overlast, op een naastliggend perceel zou een Islamitisch Centrum met gebedsruimte gevestigd zijn en de woning ligt vlak bij de snelweg A2, waardoor sprake is van geluidsoverlast. Voorts zijn de garages/bergingen van de referentieobjecten volgens belanghebbende stelselmatig te laag gewaardeerd, waardoor de m2-prijs van de referentieobjecten, en dus de woning, te hoog uitkomen.
4.24.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (vrijstaande woning), de locatie (aan de rand van [adres3] , [woonplaats] ), het bouwjaar (omstreeks 2015), de gebruiksoppervlakte (396 m2), de kavel (7.600 m2) en de overige kenmerken (berging en garages), is de woning voldoende vergelijkbaar met de vergelijkingsobjecten om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Anders dan belanghebbende betoogt leidt het verschil in m2-prijs er niet toe dat de referentieobjecten niet bruikbaar zijn voor de bepaling van de waarde via de vergelijkingsmethode. Belanghebbende voert weliswaar terecht aan dat de kaveloppervlakte van de woning aanzienlijk groter is dan die van de vergelijkingsobjecten, maar door de gehanteerde grondstaffel heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof voldoende rekening gehouden met het verschil in kaveloppervlakte. Verder is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen in ligging. De vergelijkingsobjecten liggen eveneens in de buurt van de snelweg die bovendien ter plaatse door de nabijgelegen tunnel onder het maaiveld is gelegen. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat afhankelijk van de windrichting bij de vergelijkingsobjecten eveneens sprake kan zijn van geluidshinder waar kopers bij de koop van die objecten rekening mee gehouden zullen hebben. Over het Islamitisch Centrum dat aan de overkant van de straat ligt is het Hof van oordeel dat belanghebbende, zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, niet voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat de omstandigheid dat in dit centrum een gebedsruimte is gevestigd, waardeverminderend is. Ten aanzien van de door belanghebbende gestelde waardeverminderende overlast wijst het Hof erop dat belanghebbende ter zitting van het Hof heeft toegelicht dat hij met het naastliggende pad doelt op de verder van de woning gelegen [adres4] . De heffingsambtenaar heeft verklaard dat er van die omgeving geen meldingen bekend zijn van overlast en dat er een hek staat rond het perceel van belanghebbende. Hiermee heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat geen sprake is van een waardeverminderende factor. Wat betreft de waardering van de garages/bergingen ziet het Hof geen aanleiding om belanghebbende te volgen in zijn stelling. Zoals de heffingsambtenaar terecht heeft aangevoerd is bij de beoordeling of de waarde aannemelijk is gemaakt met de vergelijkingsobjecten de meerwaarde van een garage van belang en niet de prijs van de bouw van de garage. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar geloofwaardig verklaard dat de aangehouden waarde van € 1.000/m2 is gebaseerd op verkoopprijzen van garageboxen. Die waarde is ook voor de garages bij de woning toegepast.
[adres1] 148 (niet-woning)
4.25.
Belanghebbende stelt dat de huurwaarde per m2 te hoog is vastgesteld. Dit omdat in de matrix twee van de drie vergelijkingsobjecten lagere huurwaardes hebben en het andere vergelijkingsobject (Steenwerf) niet vergelijkbaar is. Belanghebbende stelt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 499.000.
4.26.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (horeca object), de locatie (centrum [woonplaats] , A2-locatie), het bouwjaar (omstreeks 1800), de gebruiksoppervlakte (157 m2), de kapitalisatiefactor (12,5) en de huurwaarde per m2 (€ 359), is de onroerende zaak voldoende vergelijkbaar met de vergelijkingsobjecten om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat bij de waardevaststelling gebruik is gemaakt van rondom de waardepeildatum gerealiseerde verkoop- en huurtransacties van soortgelijke objecten en dat de kapitalisatiefactor eveneens is afgeleid uit dergelijke transacties. Belanghebbende heeft terecht aangevoerd dat voor twee referentieobjecten de gemiddelde huurwaarde per m2 lager ligt dan de huurwaarde die voor de onroerende zaak in aanmerking is genomen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof toegelicht dat de lagere gemiddelde huurwaarde verband houdt met het feit dat referentie één beschikt over twee verdiepingen en dat het gebruiksoppervlak van referentie twee aanzienlijk groter is. Daarnaast wijst het Hof erop dat de gecorrigeerde transactieprijzen per m2 van alle drie de referentieobjecten hoger dan die van de onroerende zaak. Het Hof concludeert dat de heffingsambtenaar bij de herleiding van de waarde van de onroerende zaak uit de (gecorrigeerde) transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.
Proceskostenvergoeding rechtbank
4.27.
Belanghebbende klaagt er terecht over dat de Rechtbank de proceskostenvergoeding heeft berekend met inachtneming van een waarde per punt van € 541 (zie HR 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752). Tegen de door de Rechtbank toegepaste wegingsfactor van 0,5 is de heffingsambtenaar niet opgekomen, zodat het Hof die wegingsfactor zal toepassen. Het Hof stelt de voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken vast op € 875 (2 punten (verzoek, verschijnen zitting) wegingsfactor 0,5 € 875).
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Aangezien het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het voor hoger beroep betaalde griffierecht van € 136 te vergoeden.
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.750 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 875) voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
Opmerking verdient dat de vergoeding voor de proceskosten in beroep en hoger beroep alsmede voor het griffierecht in het hoger beroep op grond van het onmiddellijk per 1 januari 2024 in werking getreden artikel 30a, vierde lid, Wet WOZ uitsluitend op een op naam van belanghebbende staande bankrekening dienen te worden uitbetaald.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, uitsluitend voor de proceskostenveroordeling,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten in beroep en hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van € 2.625, en
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in verband met het hoger beroep geheven griffierecht van € 136 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Keuning, voorzitter in tegenwoordigheid van A. Tax als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 april 2024
De griffier, De voorzitter,
A. Tax J.W. Keuning
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 3 april 2024.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.