ECLI:NL:GHARL:2024:2244

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof: 200.329.505

(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 401392)

arrest van 2 april 2024

in de zaak van

1.[appellant]

2. [appellante]

die beiden wonen in [woonplaats1]

die hoger beroep hebben ingesteld

en bij de rechtbank optraden als eisers in conventie, verweerders in reconventie

hierna samen: [appellant]

advocaat: mr. J.P. Hellinga

tegen

Morse Vastgoed B.V.

die is gevestigd in Ede

en bij de rechtbank optrad als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie

hierna: Morse

advocaat: mr. T.J. van Veen

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

Naar aanleiding van het arrest van 23 januari 2024 heeft op 13 maart 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een proces-verbaal (een verslag) gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1.

Het hof gaat uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.34 van het vonnis van de rechtbank Gelderland zittingsplaats Arnhem van 19 april 2023. Deze feiten zijn ook in hoger beroep niet in geschil. De kwestie of er aanvullende feiten (moeten) komen vast te staan zal hieronder worden besproken, per onderwerp in de beoordeling van het geschil.

2.2.

Het geschil draait in de kern om de vraag of [appellant] terecht aanspraak maakt op betaling door Morse van het restant van de koopsom van een vastgoedtransactie tussen partijen in november/december 2020. Kort samengevat is dat als volgt verlopen.

2.3.

[appellant] was eigenaar van percelen te [woonplaats1] . In november 2014 heeft [appellant] een omgevingsvergunning aangevraagd in het kader van het project ‘Punta Laguna’ dat hij op de percelen wilde ontwikkelen. Op 2 april 2015 heeft de gemeente Tholen (hierna: de Gemeente) een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen van gastappartementen. Op 7 september 2018 heeft de Gemeente een aanvraag van [appellant] in behandeling genomen voor het gewijzigd uitvoeren van de verleende vergunning. De wijziging zag op het verhoogd uitvoeren van een gedeelte van het project (het oostelijke blok) en het realiseren van vijf in plaats van vier appartementen in dit blok.

2.4.

Morse is een vastgoedontwikkelaar. De leiding en het bestuur van Morse is in handen van [naam1] en [naam2] . Eind september/begin oktober 2020 werd [naam1] benaderd door [naam3] , handelend onder de naam ‘ [naam4] ’, met de vraag of hij interesse had in de aankoop van het vastgoed van [appellant] ten behoeve van de bouw van recreatieappartementen. Partijen zijn in onderhandeling getreden en hebben op 30 oktober 2020 overeenstemming bereikt over de koop. Op 17 november 2020 is dit in een ‘akte inhoudende een koopovereenkomst’ (hierna: de koopovereenkomst) neergelegd.

2.5.

In de koopovereenkomst staat dat er een omgevingsvergunning is afgegeven voor de herontwikkeling van het terrein waardoor er uiteindelijk een appartementencomplex met recreatieve bestemming ontwikkeld kan worden (art. 18 lid 1). Ook is afgesproken dat de Gemeente door verkoper wordt gevraagd om de horecabestemming in het pand om te zetten naar twee recreatieappartementen (art. 18 lid 6). In reactie op dit verzoek heeft de Gemeente op 4 december 2020 aan [appellant] bericht dat er op het pand een horecabestemming zit en dat dit betekent dat de kamers/appartementen geëxploiteerd moeten worden als hotelappartementen. De gemeente heeft voorts bericht dat er een vrijstelling nodig is van het bestemmingsplan als het de bedoeling is om de appartementen te gaan exploiteren als zelfstandige recreatiebedrijven en dus zonder horeca. In een bespreking van 17 december 2020 is de Gemeente gebleven bij het standpunt dat de horecabestemming die op de locatie rust betekent dat er sprake moet zijn van een bedrijfsmatige exploitatie als hotel(appartementen), en dat exploitatie als zelfstandige recreatie-appartementen volgens het bestemmingsplan niet is toegestaan.

2.6.

Partijen hebben overleg gevoerd over de gevolgen van deze bevindingen voor de koopovereenkomst. In de leveringsakte van 29 december 2020 is ten opzichte van de koopovereenkomst de koopsom met 1/3 deel verlaagd en is er een nabetalingsregeling getroffen. Deze bevat de voorwaarde dat Morse verplicht is tot nabetaling (van € 383.334,- en € 566.666,-) aan [appellant] indien Morse “
uiterlijk op een oktober tweeduizend eenentwintig beschikt over een onherroepelijke/onaantastbare omgevingsvergunning betrekking hebbende op het ontwikkelen, realiseren en verkopen van appartementen met een recreatieve bestemming (...)”. De Gemeente heeft op 27 september 2021 een omgevingsvergunning voor de appartementen verleend. [appellant] heeft op 30 september 2021 het restant van de koopsom bij Morse in rekening gebracht. Morse heeft betaling geweigerd. De omgevingsvergunning, waartegen geen bezwaar is gemaakt, is op 8 november 2021 (zes weken na 27 september 2021) onherroepelijk geworden.

2.7.

[appellant] beroept zich in dit geding primair op nakoming door Morse van (betaling volgens) de nabetalingsregeling, en subsidiair op vernietiging of nietigheid daarvan met nakoming van (betaling van de koopsom volgens) de koopovereenkomst. [appellant] maakt ook aanspraak op schadevergoeding vanwege de tekortkoming van Morse in de nakoming van de koopovereenkomst. Morse stelt zich op het standpunt dat betaling niet aan de orde is omdat de voorwaarde van de – in rechte onaantastbare – nabetalingsregeling onvervuld is gebleven. Morse betwist ook dat zij is tekortgeschoten.

2.8.

De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen. [appellant] is in hoger beroep gekomen, onder aanvoering van zes grieven. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen van [appellant] alsnog worden toegewezen (de – eveneens afgewezen – vordering van Morse in reconventie is in hoger beroep niet meer aan de orde).

3.Het oordeel van het hof

3.1.

Het hof zal oordelen dat het hoger beroep niet slaagt, en zal het bestreden vonnis bekrachtigen. Hierna legt het hof uit hoe het tot dit oordeel komt.

Geen toereikende vergunning [appellant]

3.2.

Het meest verstrekkende standpunt van [appellant] , zo begrijpt het hof in ieder geval uit de toelichting van [appellant] ter zitting, is dat wilsovereenstemming (art. 6:217 BW) over de nabetalingsregeling althans de voorwaarde van een nieuwe omgevingsvergunning ontbreekt en/of op een misverstand berust, omdat Morse met de – door [appellant] verkregen – vergunning van 2 april 2015 al over een toereikende omgevingsvergunning beschikte, maar Morse dit door wijzigingen in haar plannen zelf heeft gefrustreerd.

3.3.

Het hof volgt [appellant] hier niet in. Om te beginnen is het hof met de rechtbank van oordeel dat niet door Morse doorgevoerde wijzigingen een nieuwe omgevingsvergunning nodig maakten, maar onjuiste informatie van [appellant] over de bestaande vergunning voor zijn project ‘Punta Laguna’. Zoals blijkt uit de e-mail van 26 oktober 2020 van [naam3] aan [appellant] , heeft [naam3] als uitgangspunt voor het contact met Morse gehanteerd dat er een geldige bouwvergunning is afgegeven voor de herontwikkeling “
waardoor er vijf torens met recreatieve appartementen ontwikkeld kunnen worden. Dit zoals ook opgenomen in de brochure van Punta Laguna.” En uit de koopovereenkomst blijkt (art. 18 lid 1) dat de door [appellant] verkregen omgevingsvergunning is “
afgegeven voor de herontwikkeling van het terrein waardoor er uiteindelijk een appartementencomplex met recreatieve bestemming ontwikkeld kan worden. Dit zoals ook opgenomen in de brochure van Punta Laguna”. In werkelijkheid was de door [appellant] verkregen omgevingsvergunning van 2 april 2015 afgegeven binnen de bestemming ‘horeca’ van het ter plaatse geldende bestemmingsplan omdat [appellant] in de aanvraag had aangegeven dat het zal gaan om de exploitatie van gastappartementen bestaande uit ‘
verhuur van kamer, studio en hotelappartementen voor tijdelijk gebruik’, met een centrale incheck bij de receptie in het restaurantgedeelte. Zoals blijkt uit de e-mail van 17 december 2020 van [naam3] aan [appellant] , had [appellant] ten tijde van de koop niet aan Morse duidelijk gemaakt dat er een horecabestemming op het terrein rustte, dat het geheel als hotel diende te worden geëxploiteerd en dat er dus op basis van de destijds verleende vergunning geen recreatieappartementen konden worden ontwikkeld. Sterker nog, [appellant] stelt in zijn reactie op die e-mail van 17 december 2020 (productie 2 bij memorie van antwoord) dat hij vanaf aanvraag is uitgegaan van appartementen voor recreatief gebruik. Ook uit de brochure van Punta Laguna voor consumenten (o.a. productie 4 bij memorie van grieven), die [appellant] aan Morse heeft laten zien voor het sluiten van de koopovereenkomst, blijkt niet dat [appellant] exploitatie van een hotelfunctie op het oog had. Integendeel is daarin bijvoorbeeld opgenomen: “
Eigenaar worden van een loft in Punta Laguna is een voorrecht en een unieke kans die u niet mag laten lopen” (p. 13). Dit valt echter dus niet te rijmen met de omgevingsvergunning van 2 april 2015 (die in zoverre niet is gewijzigd met de aanvraag van de gewijzigde vergunning van [appellant] van september 2018). Dat er wel degelijk een relevant verschil was vindt overigens ook bevestiging in de omgevingsvergunning van 27 september 2021, waarin is opgenomen dat het wijzigingsplan omvat “
een verandering van het gebruik van gast-/hotelappartementen naar zelfstandige recreatie-appartementen. Dit is in strijd met de bestemmingsomschrijving (…) van de bestemmingsplanregels.” (p. 6).

3.4.

Tegen deze achtergrond is duidelijk dat [appellant] wist althans moet hebben geweten dat de door hem verkregen omgevingsvergunning geen ruimte bood voor de exploitatie van recreatieve appartementen zoals in zijn brochure van Punta Laguna is voorgespiegeld en in de koopovereenkomst is neergelegd. Anders dan [appellant] betoogt, ziet het hof daarbij geen relevant verschil tussen de termen ‘recreatie-appartementen’, ‘recreatieve appartementen’ of ‘appartementen met een recreatieve bestemming’. Het gaat er immers om, dat hoe dan ook van een bedrijfsmatige exploitatie als hotel(appartementen), waar de omgevingsvergunning van 2 april 2015 binnen de horecabestemming op is afgegeven, geen sprake is geweest. Dat plan van Morse is niet gewijzigd. Er is ook geen wijziging van de bestemming van ‘horeca’ naar ‘recreatie’ overeengekomen, zoals [appellant] stelt; er was een vrijstelling van het bestemmingsplan nodig, zoals ook al blijkt uit het e-mailbericht van de Gemeente aan [appellant] van 4 december 2020. [appellant] stelt dat Morse – hoewel zij de vergunning uit 2015 eerst op 25 november 2020 per koerier ontving – zelf onderzoek had moeten doen, omdat zij uit openbare bronnen of anders via [naam3] een afschrift van de afgegeven vergunning had kunnen krijgen voordat de koopovereenkomst werd gesloten. Daarmee miskent [appellant] echter dat het op zijn weg lag om de juiste informatie te verstrekken over de door hem verkregen omgevingsvergunning. Dat heeft hij niet gedaan; zelfs toen de Gemeente nogmaals duidelijk had gemaakt dat de bestaande vergunning ontoereikend was, deed [appellant] (gezien zijn reactie op de e-mail van 17 december 2020, zie hiervoor in 3.3.) nog steeds of er niets aan de hand was. [appellant] stelt nog dat hij als particulier tegenover een professionele partij stond, en dat zijn makelaar [naam3] later voor Morse is gaan optreden, maar zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien hoe dat aan het voorgaande zou afdoen.

3.5.

Dat partijen vervolgens de nabetalingsregeling zijn overeengekomen, met daarin de voorwaarde van de verkrijging van een omgevingsvergunning voor appartementen met een recreatieve bestemming, vindt dus wel degelijk grondslag in de tekortkoming van [appellant] om te voldoen aan (art. 18 lid 1 van) de koopovereenkomst. [appellant] was ook aanwezig bij het passeren van de leveringsakte en heeft daarmee ingestemd. Van een misverstand/gebrek aan wilsovereenstemming is geen sprake.

Geen nakoming nabetaling

3.6.

[appellant] stelt primair dat Morse de betalingsverplichting uit de nabetalingsregeling moet nakomen. [appellant] betwist niet dat de voorwaarde niet in vervulling is gegaan; het staat vast dat de vergunning (pas) op 8 november 2021 onherroepelijk is geworden. [appellant] stelt echter dat Morse de vervulling van de voorwaarde heeft belet althans dat de voorwaarde als vervuld heeft te gelden (art. 6:23 lid 1 BW), dan wel dat het beroep van Morse op de nabetalingsregeling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:248 lid 2 BW), en dat Morse schadeplichtig is (art. 6:74 BW) omdat zij toerekenbaar is tekortgeschoten in de inspanningsverbintenis van art. 1.e van de nabetalingsregeling (“
Partijen zullen al het mogelijke in het werk stellen om voormelde vergunning tijdig en vóór de hiervoor genoemde datum te hebben verkregen (inspanningsverplichting Verkoper en Koper)”).

3.7.

Het hof volgt [appellant] hierin niet. In het licht van de gemotiveerde betwisting door Morse, heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd gesteld dat Morse de verstrekking van de omgevingsvergunning heeft belet of niet heeft voldaan aan haar inspanningsverbintenis. Niet is komen vast te staan dat Morse de plannen steeds weer heeft gewijzigd en daardoor vertraging heeft veroorzaakt. Zo is de tekening die is gevoegd bij de brief van [appellant] van 13 januari 2021 aan de Gemeente dezelfde als de tekening die volgens [appellant] het eindresultaat van het project weergeeft. Anders dan [appellant] suggereert, was door zijn gewijzigde uitvoering van september 2018 het gevelaanzicht al aangepast (die tekeningen zijn Morse ook getoond voorafgaande aan de koop), en daar is de tekening bij de brief van 13 januari 2021 op gebaseerd (“
wat een vervolg is op de tekening van 04-09-2018”). Het verwijt van [appellant] dat Morse het gevelaanzicht van het project nog eenzijdig heeft gewijzigd klopt dus niet. Verder was tussen partijen al overeengekomen (art. 18 lid 6 van de koopovereenkomst) dat [appellant] de Gemeente toestemming zou vragen om de plek waar het beoogde restaurant was gesitueerd in het pand om te zetten naar twee recreatieappartementen. Naar [appellant] stelt, ook in de e-mail van 9 november 2020 aan de Gemeente, verandert het gevelbeeld daardoor niet. Morse heeft weliswaar daarna zelf nog twee extra appartementen (van 18 naar 20 stuks in totaal) ingepast in het ontwerp, maar dat dit tot vertraging in het traject van de vergunningverlening heeft geleid blijkt nergens uit. Dat laatste geldt ook voor de wijziging in de horecafunctie (locatie restaurant).

3.8.

Volgens [appellant] had Morse veel eerder dan op 28 mei 2021 de aanvraag voor de vergunning kunnen indienen, namelijk al begin maart of uiterlijk rond 25 maart 2021, toen de Gemeente zich bij brief (productie 5 bij inleidende dagvaarding) in principe bereid verklaarde om mee te werken met de plannen, en aangaf welke stukken er nodig waren voor de vergunningsaanvraag. [appellant] stelt ook dat direct nadat de tekeningen gereed waren, per 12 januari 2021 althans uiterlijk per 1 maart 2021, Morse opdracht had moeten geven tot het opstellen van de voor de vergunning benodigde stukken, zoals in ieder geval de ruimtelijke onderbouwing. Ook dit heeft [appellant] echter onvoldoende (concreet) toegelicht en onderbouwd, mede in het licht van het overzicht dat de architect van Morse heeft opgesteld van alles wat Morse heeft gedaan om een adequate vergunning te krijgen (productie 21 bij conclusie van antwoord). Zo blijkt daaruit dat de architect na medio januari en in februari 2021 nog wijzigingen in de tekeningen van de appartementen (voor betere verkoopbaarheid) en de bestaande toren (elektraplan, indeling) heeft doorgevoerd. Gesteld noch gebleken is dat dit eerder zou hebben gekund of overbodig was. Morse wist verder door de brief van 25 maart 2021 dat de Gemeente om een ruimtelijke onderbouwing door een deskundige vroeg, maar ook dat de Gemeente toen nog uitging van de toepassing van een uitgebreide procedure voor de omgevingsvergunning, en niet de kruimelgevallenregeling. Morse heeft gemotiveerd gesteld dat zij niettemin heeft ingestoken op een ‘kruimelgeval’ om zo de planologische proceduretijd (met zeker zes maanden) te verkorten. De Gemeente heeft op 25 mei 2021 besloten medewerking te verlenen aan de bouw van de recreatieappartementen met toepassing van de kruimelgevallenregeling. De aanvraag op 28 mei 2021, en het feit dat daar niet alle stukken bij zaten, geeft tegen die achtergrond niet blijk van onnodige vertraging.

3.9.

[appellant] heeft gesteld dat er eerder een ruimtelijke onderbouwing gemaakt had kunnen worden, maar hoe dit dan concreet mogelijk zou zijn geweest, afgestemd op een ‘kruimelgeval’, is niet voldoende toegelicht. [appellant] heeft ook onvoldoende betwist dat het besluit van de Gemeente over de te volgen procedure (uitgebreid of kruimelgeval) gevolgen heeft voor de vereiste (omvang en gedetailleerdheid van de) ruimtelijke onderbouwing. Daarbij was Morse als opdrachtgever ook afhankelijk van (de agenda van) derde partijen. Morse heeft, nadat de Gemeente had besloten haar medewerking te willen verlenen aan het behandelen van de zaak als kruimelgeval, de firma Juust een spoedopdracht gegeven om de ruimtelijke onderbouwing te verzorgen. De ruimtelijke onderbouwing is eind juni 2021 als aanvulling ingediend bij de vergunningsaanvraag. Zoals ook blijkt uit de
‘Audit Trail’van de Gemeente en e-mailverkeer tussen de Gemeente en de architect, waar [appellant] naar verwijst, zijn er in juli en augustus 2021 nog nadere stukken aangeleverd, zoals aanvullingen op de constructietekeningen en bouwbesluitberekeningen. Ook dit toont geen onnodige vertraging aan. Uiteindelijk is de doorlooptijd van aanvraag tot vergunningverlening bij de Gemeente ongeveer vier maanden geweest, en daarmee niet buitensporig lang. Volgens [appellant] had alles niettemin sneller kunnen gaan als Morse met hem was blijven samenwerken richting de Gemeente, zoals volgens [appellant] ook voortvloeit uit de inspanningsverbintenis van de nabetalingsregeling. Hier gaat het hof niet in mee. Morse heeft gesteld dat de Gemeente er in april 2021 op heeft aangedrongen dat één partij, namelijk Morse als de 100% eigenaar van het pand en de kavel, aanspreekpunt zal zijn. Dat komt het hof, mede gezien het verslag van de bespreking van 19 april 2021, geloofwaardig voor, omdat voor de Gemeente de eigenaar en ontwikkelaar de logische gesprekspartij is voor het vergunningstraject, en niet daarnaast nog de voormalige eigenaar. [appellant] heeft bovendien niet concreet gemaakt wat hij, als hij ook aanspreekpunt was gebleven, dan meer of sneller bij de Gemeente voor elkaar zou hebben gekregen. Morse is ook verder gegaan met dezelfde architect en met [naam3] , omdat zij het project al kenden. Dat Morse [appellant] buitenspel heeft gezet om zo het vergunningstraject (onnodig) te vertragen is al met al onvoldoende onderbouwd.

3.10.

[appellant] heeft verder gesteld dat Morse geen enkel nadeel heeft ondervonden van de overschrijding van de termijn van 1 oktober 2021, zodat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Morse een beroep doet op de nabetalingsregeling. Het hof volgt dit niet, reeds omdat Morse genoegzaam heeft duidelijk gemaakt dat zij in april 2021 had willen beginnen met de bouw, maar dit vanwege het ontbreken van een toereikende omgevingsvergunning niet kon doen. Die vertraging was dus ook niet verholpen doordat Morse in september 2021 alvast is begonnen met werkzaamheden in de dijk (kort voordat het stormseizoen begon, waarin dat niet langer is toegestaan). Dat Morse bereid was het risico te nemen om aan [appellant] te moeten nabetalen doet aan het voorgaande niet af. Daar stond ook het risico tegenover dat Morse mogelijk (niet of) nog veel later over een toereikende omgevingsvergunning zou hebben beschikt. Ter zitting bij het hof heeft [appellant] zich nog erop beroepen dat de nabetalingsregeling aldus moet worden uitgelegd dat Morse moet aantonen dat zij schade heeft geleden en dat de besparing op de koopsom aan die schade gerelateerd moet worden. Het hof gaat hier niet in mee. Uit de tekst van de nabetalingsregeling volgt helemaal niet dat de betaling van de aanvulling op de koopprijs afhankelijk is gesteld van de vraag of Morse schade in een bepaalde orde van grootte heeft geleden. De betaling is integendeel gefixeerd op de bedragen die 1/3e deel uitmaken van de oorspronkelijke koopsom, en is (enkel) afhankelijk gesteld van verkrijging van de onherroepelijke omgevingsvergunning uiterlijk op 1 oktober 2021. [appellant] heeft geen relevante verklaringen en/of gedragingen gesteld waaruit de door hem verdedigde, van de tekst afwijkende, partijbedoeling zou blijken. Voor zover [appellant] verder ter zitting bij het hof heeft bedoeld dat hij niet heeft begrepen dat de vergunning onherroepelijk moest zijn, wat ook verklaart dat hij Morse feliciteerde en al op 30 september 2021 aanspraak maakte op betaling van het restant van de koopsom, komt dat voor zijn eigen rekening en risico. Uit de nabetalingsregeling blijkt duidelijk dat Morse over een “
onherroepelijke/onaantastbare” omgevingsvergunning dient te beschikken (onder 1.c), en er is ook nauwkeurig vastgelegd wat daaronder wordt verstaan (onder 1.d). Tot slot verenigt het hof zich met het oordeel van de rechtbank dat de periode tussen 1 oktober 2021 en 8 november 2021 niet zo kort is dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Morse zich erop beroept dat deze termijn is overschreden en dat het beroep op overschrijding van de termijn ook niet valt te beschouwen als een onaanvaardbaar strikte toepassing van de nabetalingsregeling. [appellant] heeft niet (voldoende) toegelicht waarom dit oordeel van de rechtbank onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd zou zijn.

3.11.

Het voorgaande betekent dat [appellant] tevergeefs betaling vordert op grond van de nabetalingsregeling. Deze is vervallen omdat de voorwaarde niet is vervuld. Ook is Morse niet tekortgeschoten, noch schadeplichtig.

Geen nietigheid nabetalingsregeling en nakoming koopsom

3.12.

[appellant] stelt subsidiair dat Morse de (hele) koopsom uit de koopovereenkomst moet betalen omdat zij anders ongerechtvaardigd wordt verrijkt (art. 6:212 BW). Volgens [appellant] is de nabetalingsregeling nietig/vernietigd, omdat hij heeft gedwaald over de bewoordingen ervan (6:228 BW), vanwege bedrog dan wel misbruik van omstandigheden (art. 3:44 lid 1, 3 en 4), althans wegens strijd met een dwingende wetsbepaling (art. 3:40 lid 2 BW) omdat de notaris bij de totstandkoming van de nabetalingsregeling zijn zorgplicht (art. 43 Wet op het notarisambt) heeft geschonden.

3.13.

Dit betoog van [appellant] gaat niet op. Het valt om te beginnen niet in te zien waarom Morse de koopsom uit de koopovereenkomst integraal verschuldigd zou zijn. Het is immers duidelijk dat [appellant] niet heeft voldaan aan (art. 18 lid 1 van) de koopovereenkomst, omdat hij niet beschikte over een omgevingsvergunning voor een appartementencomplex met recreatieve bestemming, zoals het hof hierboven heeft geoordeeld. Bovendien heeft [appellant] ingestemd met de vermindering van de koopprijs in de leveringsakte, en is het hof van oordeel dat [appellant] tevergeefs de nietigheid daarvan inroept. Dat legt het hof hierna uit.

3.14.

[appellant] heeft gesteld dat de risico’s van de nabetalingsregeling hem niet duidelijk waren, maar heeft dit niet voldoende onderbouwd. De bewoordingen zijn immers duidelijk, en volgens [appellant] – die ervaring had met de doorlooptijden van zijn vergunningaanvraag in 2014 en de aanpassing in 2018, van respectievelijk ruim vier en drie maanden – zou de termijn in de nabetalingsregeling van ruim negen maanden meer dan voldoende zijn. Het hof leidt hier uit af dat [appellant] het risico (dat de nabetaling geen doorgang zou vinden bij termijnoverschrijding) heel goed begreep, maar dacht dat het zich niet zou verwezenlijken. Dat levert geen grond op voor nietigheid of vernietiging van de nabetalingsregeling. Voor zover [appellant] bedoelt dat hij heeft gedwaald over de eis dat de vergunning onherroepelijk moest zijn, stuit dit reeds af op de duidelijke bewoordingen van de nabetalingsregeling. Daar komt bij dat (door of namens) de notaris schriftelijk is verklaard dat de akte uitvoerig met [appellant] is besproken voorafgaand aan het passeren ervan, waarbij nadrukkelijk aandacht is besteed aan de nabetalingsregeling. De betwisting van [appellant] op de grond dat de notaris belang heeft bij zijn eigen verklaring en door Morse was ingeschakeld, doet daar onvoldoende aan af. Met de rechtbank is het hof verder van oordeel dat de notaris weliswaar de conceptakte op een laat moment aan [appellant] heeft toegestuurd, maar ook in hoger beroep is niet gebleken dat [appellant] zich niet bewust zou zijn geweest van de inhoud van de akte bij het passeren ervan. Tegen deze achtergrond ziet het hof niet in waarom de notaris vooraf (ook) een schriftelijke waarschuwing over de nabetalingsregeling had moeten geven, zoals [appellant] stelt. Verder is niet bestreden dat de nabetalingsregeling is geopperd omdat [appellant] een nieuw pand had gekocht en dringend geld nodig had, noch het oordeel van de rechtbank dat beide partijen er belang bij hadden dat de percelen geleverd zouden worden. Dat Morse het economische belang van [appellant] kende, maakt nog niet dat zij misbruik van omstandigheden heeft gemaakt door de nabetalingsregeling te treffen. Bijkomende omstandigheden zijn ook in hoger beroep niet gesteld door [appellant] . Dat levering uiteindelijk niet op basis van een Groninger Akte heeft plaatsgevonden lag aan een hypotheekhouder van [appellant] , die weigerde daarmee in te stemmen. [appellant] heeft niet duidelijk gemaakt waarom dit Morse zou zijn te verwijten. Voorts is hierboven al gebleken dat Morse niet debet is aan (onnodige) vertraging van het vergunningstraject, zodat ook daarin geen grond voor nietigheid of vernietiging is gelegen. Daarmee zijn alle grieven van [appellant] uitgeput.

3.15.

Het voorgaande betekent dat ook de subsidiaire vordering van [appellant] tevergeefs is voorgesteld. De nabetalingsregeling is niet nietig of vernietigbaar, en er is geen grondslag voor de gevorderde betaling van het restant van de koopsom.

Bewijs

3.16.

Het hof komt niet toe aan de bewijsaanbiedingen van partijen, ook al omdat zij geen feiten en omstandigheden hebben gesteld die, indien bewezen, tot een andere beslissing zouden leiden.

De conclusie

3.17.

Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellant] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover, die is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[1]

4.De beslissing

Het hof:

4.1.

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland zittingsplaats Arnhem van 19 april 2023;

4.2.

veroordeelt [appellant] c.s. tot betaling van de volgende proceskosten van Morse:

€ 5.689,- aan griffierecht

€ 10.304,- aan salaris van de advocaat van Morse (2 procespunten x appeltarief VII)

4.3.

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

4.4.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. G.R. den Dekker, L.A. de Vrey en J.G.J. Rinkes, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 april 2024.