ECLI:NL:GHARL:2024:2126

• Datum uitspraak: 26 maart 2024
• Publicatiedatum: 26 maart 2024
• Zaaknummer: 200.322.370
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: L.A. de Vrey; G.D. Hoekstra; M.F.A. Evers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding van huurovereenkomst wegens langdurige huurachterstand en servicekosten

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 26 maart 2024 uitspraak gedaan in hoger beroep over de ontbinding van een huurovereenkomst. De huurovereenkomst betrof een bedrijfsruimte die sinds 1 januari 2017 door de verhuurder aan de huurder was verhuurd. De verhuurder, aangeduid als [de verhuurder], had de huurovereenkomst opgezegd vanwege een aanzienlijke huurachterstand van 45 maanden in de betaling van servicekosten en huur. De huurder, aangeduid als [de huurder], had eerder een overeenkomst gesloten met de verhuurder waarin hij zich verplichtte om achterstallige huur en servicekosten te betalen. De kantonrechter had de vorderingen van de verhuurder deels toegewezen, maar de vorderingen van de huurder in reconventie waren grotendeels afgewezen.

In hoger beroep heeft het hof de ontbinding van de huurovereenkomst bevestigd, ondanks de bezwaren van de huurder. Het hof oordeelde dat de betalingsachterstanden van de huurder, zowel in huur als in bijkomende kosten, voldoende waren om de ontbinding te rechtvaardigen. De huurder had betoogd dat de betalingsverplichtingen niet correct waren meegenomen in de beoordeling, maar het hof volgde deze redenering niet. Het hof heeft ook geoordeeld dat de huurder geen recht had op een 'terme de grace' en dat de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd was op basis van de betalingsachterstanden.

Daarnaast heeft het hof de verhuurder veroordeeld om afschriften van de originele afrekeningen van de servicekosten over het jaar 2022 te verstrekken aan de huurder. De proceskosten in hoger beroep zijn voor rekening van de huurder, die grotendeels in het ongelijk is gesteld. Het hof heeft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat de beslissingen onmiddellijk kunnen worden uitgevoerd, ook als er hoger beroep wordt ingesteld bij de Hoge Raad.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

Locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof: 200.322.370

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 9610708)

arrest van 26 maart 2024

in de zaak van

[appellant] , handelende onder de naam [naam1]

die woont in [woonplaats1]

die hoger beroep heeft ingesteld

en bij de rechtbank optrad als gedaagde in conventie, eiser in reconventie

hierna: [de huurder]

advocaat: mr. P.C. van As

tegen

[geïntimeerde]

die woont in [woonplaats1]

en bij de rechtbank optrad als eiseres in conventie, verweerster in reconventie

hierna: [de verhuurder]

advocaat: mr. M.A. Geuze

1. Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

Naar aanleiding van het arrest van 5 december 2023 heeft op 5 maart 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2. De kern van de zaak

2.1.

[de verhuurder] heeft met ingang van 1 januari 2017 een bedrijfsruimte in [woonplaats1] verhuurd aan [de huurder] . Daarvóór had zij met ingang van 1 januari 2012 de bedrijfsruimte verhuurd aan [naam2] . In een allonge op de huurovereenkomst zijn [de verhuurder] en [naam2] op 28 februari 2013 overeengekomen dat de huurovereenkomst eindigde op 31 december 2016 en voor een aansluitende periode van twee jaar zou worden voortgezet door de v.o.f. [naam1] . Vennoten van deze v.o.f. waren [naam2] en twee broers van [de huurder] . Vanaf 2012 was [de huurder] leidinggevende van [naam1] en vanaf 1 mei 2014 was hij medevennoot. Op 29 augustus 2014 is de v.o.f. omgezet in een eenmanszaak, met [de huurder] als enig eigenaar. In twee door [de verhuurder] en [de huurder] ondertekende documenten (d.d. 30 december 2016) zijn partijen overeengekomen dat [de huurder] de in de periode 2013 tot en met 2016 ontstane achterstand in betaling van de huur en de maandelijkse voorschotten (ter hoogte van respectievelijk € 6.150 en € 3.187,20) zou betalen. In de periode nadat [de huurder] huurder is geworden, zijn betalingsachterstanden ontstaan. [de verhuurder] heeft bij brief van 19 december 2020 de huurovereenkomst opgezegd.

2.2.

[de verhuurder] heeft (samengevat weergegeven) bij de kantonrechter gevorderd:
primair

( a) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde;

subsidiair

( b) een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst eindigt per 31 december 2021;

zowel primair als subsidiair

• c) [de huurder] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 11.101,88 (na vermindering van eis) en een bedrag van € 6.150;
• d) [de huurder] te veroordelen tot betaling van de maandelijkse huurprijs en de bijkomende kosten tot de datum dat de huurovereenkomst zal zijn beëindigd, alsmede vervangende schadevergoeding (ter hoogte van de huurprijs en bijkomende kosten) vanaf de datum van beëindiging van de huurovereenkomst tot de dag dat [de huurder] het gehuurde heeft ontruimd en verlaten;
• e) een bedrag van € 893,80 aan buitengerechtelijke incassokosten;
• f) een bedrag van € 453,75 ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid;
• g) [de huurder] te veroordelen om de in de inleidende dagvaarding onder randnummer 12 genoemde wijzigingen in/aan het gehuurde (18 wijzigingen in totaal) voor de datum van de ontruiming dan wel beëindiging ongedaan te maken en de gebreken te herstellen;
• h) (voorwaardelijk, als de huurovereenkomst niet door ontbinding dan wel opzegging eindigt) [de huurder] te veroordelen om binnen één maand de in het gehuurde aanwezige apparaten te keuren en de keuringsrapporten ter hand te stellen, op straffe van een dwangsom.

2.3.

[de huurder] heeft in reconventie (samengevat weergegeven) gevorderd:

• a) dat [de verhuurder] heeft te gedogen dat er een huurprijsvermindering geldt over de periode 1 januari 2017 tot en met oktober 2018 van € 400;
• b) dat [de verhuurder] heeft te gedogen dat er een huurprijsvermindering geldt over de periode 1 maart 2020 tot en met maart 2022 van 50% van de huurprijs;
• c) [de verhuurder] te veroordelen om binnen twee weken na betekening van het vonnis de werkzaamheden aan de gescheurde muur te herstellen, op straffe van een dwangsom;
• d) [de verhuurder] te veroordelen om binnen 2 dagen na betekening van het vonnis aan [de huurder] de sleutels van de achterdeur af te geven, op straffe van een dwangsom;
• e) [de verhuurder] te bevelen toe te staan dat [de huurder] , gelijk als voorheen het geval was,

de gasflessen aan de achterzijde van het gehuurde kan stallen/plaatsen, op straffe van een dwangsom;

• f) [de verhuurder] te veroordelen om door een erkend bedrijf die werkzaamheden te laten uitvoeren die met zich brengen dat de gasaansluiting weer aan de buitenzijde van het gehuurde zal zitten en niet langer inpandig, op straffe van een dwangsom;
• g) [de verhuurder] te veroordelen om binnen een week na betekening van het vonnis afschriften van de originele afrekeningen van de servicekosten 2017 t/m 2021 te verstrekken aan [de huurder] , op straffe van een dwangsom;
• h) [de verhuurder] te veroordelen om de kosten voor het herstel van de riolering van € 4.799,47 aan [de huurder] terug te betalen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;
• i) te bepalen dat [de huurder] vanaf 1 januari 2017 geen opstalverzekering

verschuldigd is;

( j) [de verhuurder] te veroordelen tot het betalen van € 10.000 aan schadevergoeding aan [de huurder] ;

met veroordeling van [de verhuurder] in de proceskosten.

2.4.

De kantonrechter heeft de vorderingen van [de verhuurder] deels toegewezen. De vorderingen van [de huurder] zijn afgewezen, behalve de vordering tot het verstrekken van de afschriften van een aantal in het vonnis nader genoemde originele afrekeningen van de servicekosten. [de huurder] is zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten veroordeeld. De bedoeling van het hoger beroep van [de huurder] is dat (een gedeelte van) de toegewezen vorderingen alsnog worden toegewezen.

3. Het oordeel van het hof

3.1.

Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen, maar zal [de verhuurder] wel veroordelen om de afschriften van de originele afrekeningen van de servicekosten over het jaar 2022 te verstrekken aan [de huurder] . Het hof licht dit oordeel hierna toe.

omvang hoger beroep

3.2.

De kantonrechter heeft de hiervoor onder 2.2. genoemde vorderingen (a), (c) (tot een bedrag van € 13.609,50), en (d) van [de verhuurder] toegewezen. Daarnaast zijn van de achttien schades/wijzigingen (vordering (g)), waarvan [de verhuurder] herstel vorderde, er vier toegewezen. [de verhuurder] heeft geen hoger beroep ingesteld, zodat de afgewezen vorderingen in hoger beroep niet meer ter beoordeling voor liggen.

3.3.

[de huurder] komt in zijn hoger beroep op tegen de toegewezen ontbinding en ontruiming. Hij heeft geen hoger beroep ingesteld van de afwijzing van zijn hiervoor onder 2.3. genoemde vorderingen (a), (b), (i) en (j), deze liggen daarom niet meer ter beoordeling voor in hoger beroep. In hoger beroep vordert hij (na vermeerdering van eis) ook veroordeling van [de verhuurder] om binnen een week na betekening van dit arrest afschriften van de originele afrekeningen van de volgende servicekosten te verstrekken:

- gemeentelijke en waterschapsbelastingen 2020, 2021 en 2022;

- waterverbruik en vastrecht 9 okt 2019 tot en met 2022;

- opstalverzekering 2021 en 2022.

de hoogte van de huurachterstand en de achterstand in bijkomende kosten rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst

3.4.

[de huurder] komt in hoger beroep op tegen de toegewezen ontbinding van de huurovereenkomst. Hij betoogt dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de schuldovername door [de huurder] (op 30 december 2016 overeengekomen tussen [de huurder] en [de verhuurder] ) onlosmakelijk verbonden is met de tussen [de huurder] en [de verhuurder] gesloten huurovereenkomst. De betalingsverplichtingen die uit hoofde van deze schuldovername golden (betaling van achterstallige huurpenningen ter hoogte van € 6.150 en achterstallige bijkomende kosten van € 3.187,23) maakten volgens [de huurder] geen onderdeel uit van de huurbetalingsverplichtingen van [de huurder] . De kantonrechter heeft daarom ten onrechte deze openstaande bedragen meegenomen in het totaalbedrag aan openstaande huurschuld en heeft ten onrechte geoordeeld dat de huurovereenkomst vanwege een tekortkoming in de nakoming kon worden ontbonden, aldus [de huurder] .

3.5.

Het hof stelt voorop dat bij huurovereenkomsten, net als bij andere overeenkomsten, geldt dat in beginsel iedere tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, tenzij door de huurder wordt gesteld en zo nodig wordt bewezen, dat de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de gevorderde ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit heeft tot gevolg dat per saldo slechts een tekortkoming van voldoende gewicht een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. ^[1]

3.6.

Het hof kan in het midden laten of de schuldovername onlosmakelijk verbonden is met de tussen [de verhuurder] en [de huurder] gesloten huurovereenkomst. Zelfs als dit niet het geval is, is het hof van oordeel dat de achterstand in betaling van de huurpenningen en bijkomende kosten, ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

3.7.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis overwogen dat [de huurder] vanaf oktober 2020 tot en met juni 2022 een bedrag van € 1.452,18 extra heeft betaald. Dit betreft extra aflossingen die [de huurder] heeft gedaan, ter hoogte van € 70 per maand (behalve in november 2020, toen heeft hij € 71 betaald en december 2020 en april 2021, toen heeft hij € 52,18 betaald). De kantonrechter heeft dit bedrag van € 1.452,18, in navolging van het verzoek daartoe van [de verhuurder] , in mindering gebracht op het oudst openstaande bedrag, te weten de overgenomen huurachterstand van € 6.150. [de huurder] is vervolgens in het bestreden vonnis veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 13.609,50. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:

• € 4.697,82 (te weten: € 6.105 - € 1.452,18);
• € 3.187,23 (achterstand bijkomende kosten periode 2013 tot en met 2016);
• € 70,45 (boeterente uit 2020);
• € 749 (achterstallige huurpenningen uit 2017 en 2020);
• € 4.905 (achterstand bijkomende kosten 2017, 2018, 2019 en gedeelte 2020).

3.8.

Tussen partijen is in hoger beroep niet in geschil dat [de huurder] de bijkomende kosten van € 109 per maand gedurende een periode niet aan [de verhuurder] heeft betaald. Volgens [de huurder] gaat het om een periode van 60 maanden dat deze kosten niet zijn betaald, maar uit het overzicht dat door [de verhuurder] als productie 7 bij dagvaarding is overgelegd, leidt het hof, met de kantonrechter, af dat het om 45 maanden gaat (januari 2017 tot en met september 2020). Het gaat om een bedrag van € 4.905. Volgens [de huurder] heeft hij een gedeelte van deze bijkomende kosten alsnog betaald, omdat hij vanaf oktober 2020 iedere maand (om en nabij; zie hiervoor 3.7.) € 70 extra is gaan betalen. Daarnaast was er sprake van een bedrag aan achterstallige huur ter hoogte van € 749. Deze huurachterstand wordt door [de huurder] niet betwist, maar hij betoogt dat dit bedrag gecompenseerd is met de extra betalingen gedurende de periode oktober 2020 tot en met december 2021. Tot slot stond een bedrag aan boeterente open (€ 70,45). Ten aanzien van dit bedrag betoogt [de huurder] ook dat dit is gecompenseerd door middel van de extra gedane betalingen.

3.9.

Het hof volgt [de huurder] niet in dit betoog, omdat uit bovenstaande volgt dat de extra betalingen door de kantonrechter reeds in mindering zijn gebracht op het bedrag van € 6.150. Anders dan [de huurder] betoogt, kunnen deze extra betalingen niet óók nog in mindering worden gebracht op de achterstand in de betalingen van de bijkomende kosten, de boeterente en de huurachterstand. Dit betekent dat [de huurder] een huurachterstand had van € 749, daarnaast tekort is geschoten in de betaling van de boeterente en een achterstand van 45 maanden had voor wat betreft de betaling van de bijkomende kosten. [de huurder] is daarmee tekortgeschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen die hij op grond van de huurovereenkomst jegens [de verhuurder] heeft.

3.10.

[de huurder] heeft betoogd dat hij de verschuldigdheid van de bijkomende kosten van meet af aan heeft betwist en dat hij daarom deze kosten gedurende 45 maanden niet heeft betaald, maar dit kan hem niet baten. Het argument dat hij de bijkomende kosten niet betaalde omdat [de verhuurder] geen afrekeningen verstrekte is niet steekhoudend nu [de huurder] de bijkomende kosten direct vanaf de aanvang van de huurovereenkomst niet voldeed. De bijkomende kosten staan in de huurovereenkomst vermeld. Op grond van artikel 26.1 van de van toepassing zijnde algemene huurbepalingen is opschorting van de betaling van al hetgeen krachtens de huurovereenkomst verschuldigd is (dus ook de bijkomende kosten) niet toegestaan.

3.11.

Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [de huurder] betoogd dat [de verhuurder] de betaling van de achterstallige huur (de door [de huurder] overgenomen huurachterstand over de periode 2013 tot en met 2016) als ‘sleutelgeld’ heeft bedongen. Volgens hem is het vragen van sleutelgeld nietig en is de betaling (ter uitvoering van het vonnis) van € 9.337,23 (te weten: € 6.150 + € 3.197,23 [kennelijk is bedoeld: € 3.187,23, toevoeging hof] onverschuldigd betaald.

3.12.

Het hof volgt [de huurder] hier niet in. [de huurder] heeft het argument dat de betaling nietig is, omdat het vragen van sleutelgeld nietig is, voor het eerst tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep aangevoerd. Dit is in strijd met de twee-conclusie regel, zodat het hof hieraan voorbij gaat. Het hof overweegt daarnaast ten overvloede nog dat [de huurder] in deze procedure erkend heeft dat hij in een overeenkomst gedateerd 30 december 2016, de betalingen van € 6.150 en € 3.187,23 met [de verhuurder] is overeengekomen. Ook nog ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft de advocaat van [de huurder] betoogd dat er sprake was van een overeenkomst tot afbetaling van de achterstallige huur en bijkomende kosten. Daarmee bestaat een rechtsgrond voor deze betalingen en is er geen sprake van onverschuldigde betaling. Daarnaast geldt dat zelfs al zou het betalen van deze bedragen als sleutelgeld moeten worden aangemerkt - hetgeen naar het oordeel van het hof niet het geval is - dit niet betekent dat de betaling nietig is, omdat het vragen van sleutelgeld bij de verhuur van bedrijfsruimte toegestaan is.

3.13.

Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat [de huurder] op grond van het bovenstaande tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De door de kantonrechter uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen dan ook in stand blijven. Het hof ziet, net als de kantonrechter, geen aanleiding om aan [de huurder] de door hem verzochte ‘terme de grace’ te verlenen. Anders dan [de huurder] betoogt, was er niet alleen een geschil over de betaling van de bijkomende kosten, maar was er ook een (zij het geringe) huurachterstand en een onbetaalde boete. Deze betalingsachterstanden in samenhang beschouwd, rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst.

3.14.

Omdat het hof het vonnis van de kantonrechter bekrachtigt en [de huurder] het gehuurde moet ontruimen, brengt dit mee dat het hof aan een beoordeling van de onder 2.3. genoemde vorderingen (c) tot en met (f) niet toekomt. [de huurder] heeft, omdat hij het gehuurde moet ontruimen, immers geen belang meer bij deze vorderingen.

riolering

3.15.

De kantonrechter heeft de vordering van [de huurder] tot betaling van een bedrag van € 4.799,47 (herstelkosten riolering, vordering (h)) afgewezen. Hij heeft geoordeeld dat [de huurder] , in het licht van de voldoende gemotiveerde betwisting van [de verhuurder] dat er sprake was van een gebrek aan de riolering dat voor rekening van [de verhuurder] komt, onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld die, indien bewezen, kunnen leiden tot het oordeel dat er sprake was van een gebrek aan het gehuurde dat door [de verhuurder] verholpen had moeten worden. In hoger beroep heeft [de huurder] geen nieuwe feiten en omstandigheden gesteld. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat [de huurder] onvoldoende heeft gesteld voor het oordeel dat er sprake was van een gebrek aan het gehuurde dat door [de verhuurder] verholpen had moeten worden. Het door [de huurder] gedane beroep op artikel 14.3 sub b van de van toepassing zijnde algemene bepalingen gaat daarom niet op. Het beroep op ongerechtvaardigde verrijking slaagt op grond van het voorgaande niet.

afschriften servicekosten

3.16.

[de huurder] heeft in hoger beroep gevorderd dat [de verhuurder] wordt veroordeeld om de afschriften van de originele afrekeningen van de volgende servicekosten te overleggen:

- gemeentelijke en waterschapsbelastingen 2020, 2021 en 2022;

- waterverbruik en vastrecht 9 okt 2019 tot en met 2022;

- opstalverzekering 2021 en 2022.

3.17.

Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep is duidelijk geworden dat [de verhuurder] deze overzichten heeft verstrekt, behoudens voor zover het het jaar 2022 betreft. Het hof zal [de verhuurder] daarom veroordelen om de gevorderde afschriften over het jaar 2022 aan [de huurder] te verstrekken.

de conclusie

3.18.

Het hoger beroep slaagt deels. Omdat [de huurder] grotendeels in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [de huurder] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.

3.19.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4. De beslissing

Het hof:

4.1.

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland van 2 november 2022;

4.2.

veroordeelt [de verhuurder] om binnen een week na betekening van dit arrest de afschriften van de originele afrekeningen van de navolgende servicekosten te verstrekken:

• gemeentelijke en waterschapsbelastingen 2022;
• waterverbruik en vastrecht 2022;
• opstalverzekering 2022;

4.3.

veroordeelt [de huurder] tot betaling van de volgende proceskosten van [de verhuurder] :

€ 783,- aan griffierecht

€ 3.642,- aan salaris van de advocaat van [de verhuurder] (3 procespunten x appeltarief II)

4.4.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

4.5.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A. de Vrey, G.D. Hoekstra en M.F.A. Evers, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2024.

Voetnoten

1. Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.