Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof: 200.322.941
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 9562996)
arrest van 19 maart 2024
in de zaak van
La Dolca Vita Vastgoed C.V.
die is gevestigd in Loosdrecht
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de kantonrechter optrad als eiseres
hierna: La Dolca Vita
advocaat: mr. E.D. van Tellingen
tegen
1.[geïntimeerde1]
2. [geïntimeerde2]
die beiden wonen in [woonplaats1]
die ook hoger beroep hebben ingesteld
en bij de kantonrechter optraden als gedaagden
hierna: samen [geïntimeerde1] c.s.
advocaat: mr. G. Gabrelian
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Naar aanleiding van het arrest van 26 september 2023 heeft op 13 februari 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft la Dolce Vita bij akte aanvullende producties overgelegd.
1.2
Hierna heeft het hof arrest bepaald.
2.De kern van de zaak
2.1.
Tussen partijen heeft een huurovereenkomst bestaan. [geïntimeerde1] c.s. heeft een procedure over de huurprijs bij de huurcommissie aanhangig gemaakt. De voorzitter van de huurcommissie heeft een uitspraak gedaan, waartegen verzet is aangetekend. De huurcommissie heeft La Dolce Vita niet-ontvankelijk verklaard in haar verzet. La Dolce Vita is het daar niet mee eens en heeft bij de kantonrechter gevorderd om de uitspraken van de huurcommissie te vernietigen met een verklaring voor recht dat hij tijdig verzet heeft ingesteld en dat de huurprijs € 1.150 per maand bedraagt.
2.2.
De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen. La Dolce Vita is het daarmee niet eens. De bedoeling van het hoger beroep is dat haar afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen.
3.Het oordeel van het hof
de beslissing van het hof
3.1.
Het hof zal beslissen dat de vorderingen van La Dolce Vita worden afgewezen. Deze beslissing wordt hierna uitgelegd.
de achtergrond van de zaak
3.2.
Het hof gaat uit van de feiten die de kantonrechter heeft vastgesteld in het vonnis van 26 oktober 2022 onder 2. In het kort gaat het om het volgende.
3.3.
[geïntimeerde1] c.s. huurt vanaf maart 2019 een zelfstandige woonruimte in [woonplaats1] van La Dolce Vita voor een (kale) huurprijs van € 1.150,- per maand. De huurovereenkomst is inmiddels beëindigd. In mei 2019 verzoekt [geïntimeerde1] c.s. de huurcommissie de redelijkheid van de aanvangshuurprijs te toetsen. De voorzitter van de huurcommissie doet op 28 januari 2021 uitspraak en stelt de maximale huurprijs vast op € 639,14 per maand. De uitspraak wordt op 1 februari 2021 verzonden naar het e-mailadres livingutrecht@gmail.com.
3.4.
Op 22 april 2021 bevestigt de huurcommissie aan La Dolce Vita de ontvangst van het verzet tegen de uitspraak van de voorzitter op 31 maart 2021. Na aanvulling van de gronden van verzet door La Dolce Vita vindt op 17 juni 2021 een digitale hoorzitting bij de huurcommissie plaats. De huurcommissie doet op dezelfde datum uitspraak (welke uitspraak op 5 oktober 2021 wordt verzonden) en verklaart La Dolce Vita niet-ontvankelijk in het verzet, omdat dit niet tijdig is ingesteld. La Dolce Vita heeft vervolgens de hierboven bedoelde procedure bij de kantonrechter gestart.
de ontvankelijkheid
3.5.
Het hof stelt bij de beoordeling het volgende voorop. Na een procedure tot huurprijsvaststelling bij de huurcommissie kan een partij een vordering bij de kantonrechter instellen om te voorkomen dat de uitkomst van de procedure tussen hen gaat gelden (artikel 7: 262 lid 1 BW). Tegen de uitspraak van de kantonrechter is op grond van de wet geen hoger beroep mogelijk (het rechtsmiddelenverbod van lid 2 van dat artikel). Dit verbod kan worden doorbroken als de kantonrechter de desbetreffende regeling, in dit geval de wettelijke regeling van de huurprijzen (art. 7: 246-265 BW), ten onrechte heeft toegepast of buiten toepassing heeft gelaten, of als sprake is van schending van fundamentele beginselen van een goede procesorde. Het is aan de partij die hoger beroep instelt om deze zogeheten doorbrekingsgronden aan te voeren en te onderbouwen.
3.6.
La Dolce Vita stelt dat de kantonrechter:
(i) ten onrechte wetsartikelen buiten toepassing heeft gelaten en/of
(ii) beginselen van een goede procesorde heeft geschonden.
La Dolce Vita beroept zich in de memorie van grieven dus op een doorbrekingsgrond.
(i) ten onrechte wetsartikelen buiten toepassing heeft gelaten en/of
(ii) beginselen van een goede procesorde heeft geschonden.
La Dolce Vita beroept zich in de memorie van grieven dus op een doorbrekingsgrond.
Dat betekent dat zij ontvankelijk is in het hoger beroep.
de beoordeling van de doorbrekingsgronden
3.7.
La Dolce Vita licht haar beroep op de doorbrekingsgronden als volgt toe. Het hanteren van een onjuiste verzet termijn, althans het ten onrechte niet-ontvankelijk verklaren van het verzet, is aan te merken (i) als het ten onrechte buiten toepassing laten van wetsartikelen, dan wel (ii) als een schending van de beginselen van een goede procesorde, dan wel een essentieel vormverzuim. La Dolce Vita zet uiteen wat de gang van zaken is geweest bij de huurcommissie en vindt dat zij wel op tijd in verzet is gekomen, omdat zij de uitspraak van de huurcommissie nooit heeft ontvangen en de ontvangsttheorie geldt. Volgens La Dolce Vita heeft zij geen eerlijk proces (
fair trial) gehad omdat de voorzitter van de huurcommissie haar argumenten (aangereikt bij de nadere onderbouwing) niet heeft meegenomen in zijn beslissing en zowel de huurcommissie als de kantonrechter niet aan de inhoudelijke behandeling van de zaak is toegekomen.
fair trial) gehad omdat de voorzitter van de huurcommissie haar argumenten (aangereikt bij de nadere onderbouwing) niet heeft meegenomen in zijn beslissing en zowel de huurcommissie als de kantonrechter niet aan de inhoudelijke behandeling van de zaak is toegekomen.
ad (i)
3.8.
La Dolce Vita onderbouwt niet welke wetsartikelen de kantonrechter volgens haar niet heeft toegepast. Ook als het hof ervan uitgaat dat zij hiermee doelt op de wettelijke regeling omtrent de huurprijzen (zoals vastgelegd in de artikelen 7:246-7:265 BW en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) rechtvaardigt het betoog van La Dolce Vita niet de conclusie dat de kantonrechter buiten het toepassingsgebied daarvan is getreden. De kantonrechter heeft immers juist met toepassing van de betreffende wettelijke regels en op grond daarvan geoordeeld dat het verzet te laat is ingesteld [1] .
ad (ii)
3.9.
La Dolce Vita vindt dat zij geen eerlijk proces heeft gehad in de zin van artikel 6 EVRM. Dat merkt zij aan als een schending van de beginselen van goede procesorde, althans een essentieel vormverzuim. Dit argument gaat niet op. La Dolce Vita heeft zowel in de procedure bij de huurcommissie als in de procedure bij de kantonrechter inhoudelijke stellingen naar voren gebracht en stukken overgelegd ter onderbouwing van haar standpunt over de huurprijs. Anders dan La Dolce Vita aanvoert, maakt het feit dat de kantonrechter haar vorderingen heeft afgewezen omdat het verzet bij de huurcommissie naar het oordeel van de kantonrechter te laat was ingesteld, niet dat van een eerlijk proces geen sprake is. Inherent aan afwijzing van een vordering op deze grond is dat aan een inhoudelijke beoordeling niet kan worden toegekomen. Ook overigens valt niet in te zien hoe dat oordeel tot de conclusie kan leiden dat sprake is van essentiële schending van fundamentele beginselen van een goede procesorde.
de conclusie
3.10.
Het hof oordeelt dus dat geen sprake is van een doorbrekingsgrond. Dit betekent dat het hoger beroep van La Dolce Vita niet slaagt. Aan een inhoudelijke beoordeling van de bezwaren van La Dolce Vita tegen de huurprijsvaststelling komt het hof niet toe.
3.11.
[geïntimeerde1] c.s. verzoekt om vergoeding van de volledige proceskosten, althans toepassing van het hoogste liquidatietarief. Het hof wijst dat verzoek af. Volgens [geïntimeerde1] c.s. heeft La Dolce Vita de waarheidsplicht van artikel 21 Rv. geschonden doordat zij ten onrechte heeft gesteld dat het e-mailadres van haar beheerder Living Utrecht, livingutrecht@gmail.com, in februari 2021 buiten gebruik zou zijn en doordat zij zich in de discussie over een redelijke huurprijs bedient van een misleidend energielabel. Ook als die verwijten juist zouden zijn (La Dolce Vita betwist een en ander gemotiveerd), kunnen die niet tot de conclusie leiden dat sprake is van misbruik van procesrecht. Het hof onderschrijft wat de kantonrechter hierover heeft overwogen onder 4.7 en 4.8 van het vonnis. Van evidente ongegrondheid van de vorderingen van La Dolce Vita is namelijk niet gebleken.
3.12.
La Dolce Vita wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld tot betaling van de proceskosten in hoger beroep. Dit betekent dat La Dolce Vita ook de nakosten moet vergoeden die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De nakosten zijn hieronder nog niet in de begroting opgenomen. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening [2] .
3.13.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
verwerpt het hoger beroep
4.2.
veroordeelt La Dolce Vita tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde1] c.s.
in hoger beroep:
€ 343,- aan griffierecht
€ 2.428,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde1] c.s. (2 procespunten x appeltarief II);
4.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, A.E.F. Hillen en M.F.A. Evers en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 maart
2024.