Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.323.393
zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede: 9927459
arrest van 5 maart 2024
in de zaak van
[appellant] ,
die woont in [woonplaats1]
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde
hierna: [appellant]
advocaat: mr. K.T. Ghaffari
tegen
Woningstichting Domijn
die is gevestigd in Enschede
en bij de kantonrechter optrad als eiseres
hierna: Domijn
advocaat: mr. S. Goriya
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Naar aanleiding van het arrest van 14 november 2023 heeft op 19 januari 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[naam1] (hierna: [naam1] ) huurt sinds 2013 de woning met schuur aan de [adres1] te [woonplaats1] (hierna: de woning) van Domijn. Op de huurovereenkomst die tussen partijen is gesloten, zijn de algemene voorwaarden van Domijn van toepassing. In artikel 8 van de algemene voorwaarden is onder meer bepaald dat het niet is toegestaan hennep voorhanden te hebben (anders dan een kleine hoeveelheid voor eigen gebruik) of apparatuur waarmee hennep gekweekt kan worden.
2.2.
In 2014 is [naam1] getrouwd met [appellant] en sindsdien wonen zij samen in de woning. [appellant] is, als echtgenote van [naam1] , medehuurder geworden van de woning.
2.3.
In oktober 2021 heeft [appellant] een woning aan de [adres2] in [plaats1] gekocht. Bij notariële akte van 30 november 2021 is die woning aan [appellant] geleverd. Bij het passeren van de akte was een tolk/vertaler Arabisch Syrisch-Nederlands aanwezig, die onder meer de akte heeft vertaald voor de bij de notaris eveneens aanwezige [appellant] .
2.4.
In oktober 2021 heeft [naam1] de huurovereenkomst voor hemzelf opgezegd. [appellant]
is in de woning blijven wonen samen met haar twee minderjarige kinderen en heeft het huurcontract met Domijn voortgezet onder dezelfde voorwaarden. [naam1] heeft zich per 2 november 2021 ingeschreven op een adres in [plaats2] , Duitsland.
2.5.
Op 9 december 2021 is de politie de woning binnengetreden. In een door de politie opgemaakt hennepbericht staat onder meer dat in de woning 27 dode hennepstekken, 2 ventilatoren, 2 afzuigslangen, 70 lampen en 17 transformatoren zijn aangetroffen. Alle goederen zijn in beslag genomen.
2.6.
Op vordering van Domijn heeft de kantonrechter bij vonnis van 13 december 2022 de huurovereenkomst per 1 maart 2023 ontbonden en [appellant] veroordeeld om de woning per die datum te ontruimen. Ook is [appellant] veroordeeld tot betaling van € 259,58 voor buitengerechtelijke incassokosten en tot betaling van € 1.420,18 voor huur tot en met november 2022, te vermeerderen met de daarna te vervallen huurtermijnen tot aan 1 maart 2023, en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment van opeisbaarheid tot aan het moment van betalen. [appellant] heeft de woning inmiddels ontruimd en woont met haar twee kinderen bij haar broer.
2.7.
De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen van Domijn tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning alsnog worden afgewezen.
3.Het oordeel van het hof
3.1.
Het hof zal oordelen dat de bezwaren (de grieven) van [appellant] tegen het vonnis geen doel treffen en dat de kantonrechter terecht de huurovereenkomst heeft ontbonden en [appellant] veroordeeld heeft de woning te ontruimen. Het hof zal zijn beslissing hieronder toelichten.
[appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst
3.2.
Iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis geeft de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt, zijn alle omstandigheden van het geval van belang.
3.3.
[appellant] betwist niet dat de in 2.5. genoemde hennepstekken en hennepkweek gerelateerde producten in de woning zijn aangetroffen en dat zij met het voorhanden hebben in de woning van die spullen tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het gaat dan om de verplichting van artikel 8 van de algemene voorwaarden, de verplichting zich als goed huurster te gedragen (artikel 7:213 Burgerlijk Wetboek, hierna: BW) en de verplichting het gehuurde te gebruiken overeenkomstig de bestemming (art. 7:214 BW). [appellant] voert echter argumenten aan waarom deze tekortkoming niet kan leiden tot ontbinding van de overeenkomst. Het hof zal hier verder op ingaan.
De tekortkoming rechtvaardigt ontbinding
3.4.
[appellant] vindt dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard en/of geringe betekenis, de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen.
3.5.
[appellant] stelt dat de door de politie in beslag genomen spullen medio 2021 buiten haar zicht en wetenschap door [naam1] in de woning zijn opgeslagen. De tekortkoming is dus het directe gevolg van het handelen van [naam1] en niet van [appellant] . [naam1] had haar uitdrukkelijk verboden de schuur en de zolder te betreden. Er zijn toen bij haar logischerwijs wel vraagtekens gerezen over waarom zij die ruimten niet mocht betreden, maar zij heeft nooit vermoed dat deze spullen er lagen. Bovendien had en heeft zij een zeer afhankelijke positie van [naam1] : bij een einde van het huwelijk met [naam1] zou haar verblijfsvergunning in gevaar komen. Daarom durfde zij geen vragen te stellen aan [naam1] .
3.6.
Domijn betwist dat [appellant] niets zou hebben geweten van de in beslag genomen spullen. [naam1] heeft verklaard dat [appellant] van helemaal niets wist, maar [appellant] zegt zelf dat de handelwijze van [naam1] wel degelijk vraagtekens bij haar opriep. Het hof oordeelt, net als de kantonrechter, dat het onwaarschijnlijk is dat [appellant] niets zou hebben gemerkt van de aanwezigheid van 27 hennepplanten, aangezien de schuur en de zolder niet afgesloten waren, zoals tijdens een huisbezoek door medewerkers van Domijn is gebleken. De stelling dat [naam1] verantwoordelijk zou zijn voor de gestelde tekortkoming, helpt [appellant] evenmin. [appellant] is als huurster ook verantwoordelijk voor gedragingen van anderen in het gehuurde. Een door [naam1] opgelegd verbod om de zolder en schuur te betreden had argwaan bij [appellant] moeten oproepen en aanleiding moeten zijn die ruimten te onderzoeken. Hiervoor had zij ook alle gelegenheid, omdat [naam1] volgens [appellant] sinds oktober 2021 ook in Duitsland verbleef. Het betoog van [appellant] dat zij geen onderzoek heeft gedaan omdat zij vreesde dat zij haar verblijfstitel zou verliezen als zij [naam1] niet zou gehoorzamen en daardoor haar huwelijk zou eindigen, kan haar evenmin baten, reeds omdat - zoals zij ook ter zitting heeft erkend - die angst ongegrond was.
3.7.
[appellant] voert daarnaast aan dat zij een zwaarwegend belang heeft bij behoud van de woning, omdat haar twee minderjarige kinderen daar in de buurt naar school gaan en ook haar sociale netwerk zich daar bevindt. Zij doet een beroep op het Verdrag inzake de Rechten van het Kind. Verder heeft zij acht jaar in het gehuurde gewoond zonder problemen te veroorzaken en heeft zij de relatie met [naam1] na de vondst van de verboden spullen direct definitief beëindigd, zodat de kans op herhaling is weggenomen. Daarnaast is het erg moeilijk alternatieve betaalbare woonruimte te vinden voor haar en haar kinderen. [appellant] stelt dat de kantonrechter onvoldoende rekening heeft gehouden met het belang van haar en haar kinderen.
3.8.
Naar het oordeel van het hof kunnen ook de persoonlijke omstandigheden van [appellant] en haar kinderen niet leiden tot de conclusie dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. Tegenover deze belangen staat immers het eveneens zwaarwegende belang van Domijn bij strikte handhaving van haar zerotolerancebeleid tegen drugs. Dit beleid is belangrijk om overlast en criminaliteit als gevolg van drugshandel te voorkomen en te bestrijden en risico’s op brandgevaar bij hennepplantages weg te nemen. Daaraan doet niet af dat [appellant] acht jaar lang zonder klachten te veroorzaken in de woning heeft gewoond omdat dit nu eenmaal van een goed huurster zonder meer mag worden verwacht. Daarnaast acht het hof van belang dat [appellant] inmiddels woonruimte heeft gevonden bij haar broer, dat haar kinderen nog naar dezelfde school kunnen gaan en dat zij ook eigenaresse is van een woning in [plaats1] waar zij met haar kinderen eventueel zou kunnen gaan wonen. Hoewel [appellant] aanvoert dat de woning in [plaats1] al verhuurd was aan een derde toen zij het kocht en nog steeds verhuurd wordt, blijkt uit de leveringsakte dat de woning vrij van huur is opgeleverd en heeft Domijn terechte twijfels opgeworpen bij de betrouwbaarheid van de huurovereenkomst. Ook als de woning wel verkocht zou zijn aan [appellant] in verhuurde staat, dan heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd waarom zij geen beroep zou kunnen doen op dringend eigen gebruik om de huurovereenkomst op te zeggen. De stelling van [appellant] dat zij direct na de vondst van de in beslag genomen spullen het contact met [naam1] heeft verbroken, waarover zij tegenstrijdige standpunten heeft ingenomen, kan ook niet tot een andere uitkomst leiden.
3.9.
Het hof gaat aan het bewijsaanbod van [appellant] voorbij, nu zij geen voldoende concreet bewijsaanbod heeft gedaan van feiten of omstandigheden die, indien bewezen, tot een andere beslissing zouden kunnen leiden.
3.10.
Voor zover [appellant] nog bedoeld heeft een beroep te doen op artikel 6:248 lid 2 BW, gaat het hof daaraan voorbij, omdat zij dat beroep niet nader heeft uitgewerkt. Dat beroep zou ook moeten stranden op grond van wat het hof hiervoor heeft overwogen over de door haar aangedragen feiten en omstandigheden.
De conclusie
3.11.
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellant] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.
3.12.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede van 13 december 2022;
4.2.
veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van Domijn:
€ 783,- aan griffierecht
€ 2.428,- aan salaris van de advocaat van Domijn (2 procespunten x appeltarief II (€1.214,-))
4.3.
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;
4.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M. Wallart, A.J.J. van Rijen en J.C.J. Luijten, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
5 maart 2024.
5 maart 2024.