ECLI:NL:GHARL:2024:156

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof: 200.311.830

(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 8873094)

arrest van 9 januari 2024

in de zaak van

Stichting [appellante]

die is gevestigd in Breda

die hoger beroep heeft ingesteld

en bij de kantonrechter optrad als eiseres in conventie, verweerster in reconventie

hierna: [de verhuurder]

advocaat: mr. L.A. Drenth

tegen

[geïntimeerde]

die is gevestigd in Arnhem

en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie

hierna: [de huurder]

advocaat: mr. D. van Hijkoop

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

Naar aanleiding van het arrest van 21 februari 2023 heeft op 16 augustus 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). De advocaat van [de verhuurder] heeft nog op het verslag gereageerd. De reactie leidt er niet toe dat het proces-verbaal moet worden aangevuld en leidt overigens niet tot een andere beslissing van de zaak. De reactie is aan het procesdossier toegevoegd. Na de zitting hebben partijen geprobeerd samen een oplossing te bereiken. Dat is niet gelukt en daarna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1.

[de verhuurder] en [de huurder] hebben een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot delen van een voormalig bejaardentehuis aan de Bronbeeklaan in Arnhem. Op grond van de huurovereenkomst zou het gehuurde gefaseerd worden opgeleverd waarbij verdieping 5 als eerste zou worden opgeleverd op 1 mei 2019. Iedere maand daarna zou een volgende verdieping worden opgeleverd: verdieping 4 op 1 juni 2019, verdieping 3 op 1 juli 2019, verdieping 2 op 1 augustus 2019 en tot slot de begane grond en verdieping 1 op 1 september 2019. Verdieping 5 is opgeleverd op of omstreeks 1 mei 2019 en in gebruik genomen door [de huurder] , althans haar onderhuurder Stichting Onderdak Woon- en Zorgvoorzieningen (hierna: Stichting Onderdak). [de verhuurder] en [de huurder] hebben ook een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de huur van twee garageboxen. Stichting Onderdak was voornemens het pand te gebruiken als woning voor cliënten van penitentiaire inrichtingen die in het kader van resocialisatie zich voorbereidden op terugkeer in de samenleving. Na oplevering van verdieping 5 zijn 7 cliënten gaan wonen in het gehuurde. Vrijwel direct na ingebruikname van verdieping 5 is de Omgevingsdienst Regio Arnhem (hierna: ODRA) langs geweest. In een brief van 24 mei 2019 heeft ODRA aan Stichting Onderdak bericht dat het bewonen van het pand in strijd is met het geldende bestemmingsplan. Bij besluit van 4 juni 2019 heeft ODRA twee lasten onder dwangsom opgelegd aan Stichting Onderdak. Op 7 juli 2020 heeft [de huurder] /Stichting Onderdak, nadat [de verhuurder] op 3 juli 2020 een kort geding dagvaarding had uitgebracht, het gehuurde (onder protest) verlaten. De Raad van State heeft in januari 2021 geoordeeld dat het gebruik door Stichting Onderdak van het gebouw niet in strijd was met het geldende bestemmingsplan en heeft het primaire besluit van 4 juni 2019 herroepen. Stichting Onderdak is op 13 september 2021 failliet verklaard. In een e-mail van 6 oktober 2021 heeft [de huurder] de huurovereenkomsten ontbonden.

2.2.

[de verhuurder] heeft bij de kantonrechter gevorderd dat:

de huurovereenkomsten worden ontbonden;
[de huurder] wordt veroordeeld om het gehuurde te ontruimen;
[de huurder] wordt veroordeeld tot betaling van de huurachterstand tot en met oktober 2020 en tot betaling van contractuele boetes en incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente;
[de huurder] wordt veroordeeld om vanaf oktober 2020 een bedrag van € 31.636,00 per maand te voldoen aan [de verhuurder] , ten titel van huur althans schadevergoeding tot aan de ontbinding of beëindiging van de huurovereenkomsten en na de ontbinding / beëindiging ten titel van schadevergoeding tot en met 31 augustus 2025 althans tot wederverhuur;
[de huurder] wordt veroordeeld tot betaling van de beslagkosten van [de verhuurder] ;
[de huurder] wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten en de eventueel na het vonnis te maken kosten van tenuitvoerlegging daarvan, waaronder eventueel te maken ontruimingskosten.

2.3.

[de huurder] heeft een reconventionele vordering ingesteld en heeft gevorderd:

voor recht te verklaren dat [de huurder] de huurovereenkomsten tussen partijen vanwege het verzuim van [de verhuurder] heeft mogen ontbinden;
voor recht te verklaren dat [de verhuurder] aansprakelijk is voor de schade van [de huurder] vanwege de ingeroepen ontbinding van de huurovereenkomsten tussen partijen;
voor recht te verklaren dat [de verhuurder] aansprakelijk is voor de schade vanwege de gelegde beslagen ten laste van [de huurder]
[de verhuurder] te veroordelen om aan haar te betalen een bedrag van € 58.400,00 vanwege de ongedaanmakingsverplichting ex artikel 6:271 BW vanwege de door

[de huurder] ingeroepen ontbinding van de huurovereenkomsten tussen partijen te vermeerderen met wettelijke rente;

[de verhuurder] te veroordelen binnen twee dagen na het in deze te wijzen vonnis de gelegde beslagen ten laste van [de huurder] op te heffen, bij gebreke waarvan [de verhuurder] een dwangsom zal verbeuren van € 10.000,00 per dag voor iedere dag dat zij hiermee in gebreke is, zulks met een maximum van € 100.000,00;
[de verhuurder] te veroordelen in de proceskosten.

2.4.

De kantonrechter heeft de vorderingen van [de verhuurder] afgewezen. De kantonrechter heeft in reconventie voor recht verklaard dat [de huurder] de huurovereenkomsten heeft mogen ontbinden en dat [de verhuurder] aansprakelijk is voor de schade van [de huurder] vanwege de ingeroepen ontbinding. [de verhuurder] is veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 1.592,10 (terzake de ongedaanmakingsverbintenis ex art. 6:271 BW). [de verhuurder] is zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten veroordeeld. De overige vorderingen van [de huurder] zijn afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep van [de verhuurder] is dat haar afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen en dat de toegewezen vorderingen van [de huurder] alsnog worden afgewezen.

3.Het oordeel van het hof

3.1.

Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het hof komt, anders dan de kantonrechter, echter tot het oordeel dat het door de kantonrechter toegewezen gedeelte van de reconventionele vordering gebaseerd op art. 6:271 BW (€ 1.592,10) niet kan worden toegewezen en zal daarom het gedeelte van het vonnis dat daarop ziet vernietigen. Het hof licht dit oordeel hierna toe.

3.2.

[de verhuurder] komt in hoger beroep met grief 1 op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de door haar gevorderde contractuele boete vanwege het door [de huurder] in onderhuur geven van het gehuurde aan de Stichting Onderdak, is afgewezen. Met grief 2 betoogt [de verhuurder] dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [de verhuurder] in (schuldeisers)verzuim is komen te verkeren, vanwege het niet opleveren van de begane grond en de verdiepingen 1 tot en met 4 en vanwege gebreken in het gehuurde en dat [de huurder] dientengevolge niet in verzuim kon komen. Grief 3 en 4 zien op het oordeel van de kantonrechter dat [de huurder] de huurovereenkomsten mocht ontbinden en op het oordeel dat [de verhuurder] aansprakelijk is voor de door [de huurder] geleden schade. Volgens [de verhuurder] is zij niet in verzuim komen te verkeren en [de huurder] wel en was er daarom geen grondslag voor ontbinding door [de huurder] Met grief 5 komt [de verhuurder] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de vordering van [de huurder] terzake de ongedaanmakingsverplichtingen ex art. 6:271 BW is toegewezen tot een bedrag van € 1.592,10. Met grief 6 komt [de verhuurder] op tegen de afwijzing van de door [de verhuurder] gemaakte beslagkosten. Met grief 7 komt [de verhuurder] op tegen r.ov 5.18 van het bestreden vonnis en met grief 8 komt [de verhuurder] tot slot op tegen de proceskostenveroordeling.

3.3.

In de kern ziet het hoger beroep van [de verhuurder] op de vraag of [de huurder] terecht de huurovereenkomsten heeft mogen ontbinden en of er sprake is geweest van onrechtmatige onderhuur. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis geoordeeld dat het gehuurde overeenkomstig de (publiekrechtelijke) bestemming is verhuurd aan [de huurder] Hier is in hoger beroep niet tegen opgekomen, zodat het hof daar ook vanuit gaat.

onderhuur

3.4.

Het hof zal eerst ingaan op de vraag of er sprake was van onrechtmatige onderhuur (grief 1). In dat verband is van belang dat in artikel 6.1 van de van toepassing zijnde algemene bepalingen is bepaald dat het huurder, behoudens schriftelijke toestemming van de verhuurder, niet is toegestaan het gehuurde onder te verhuren. [de verhuurder] betoogt in hoger beroep dat zij geen toestemming voor onderhuur heeft gegeven. Uit de (e-mail) correspondentie voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst was het voor haar ook niet duidelijk dat [de huurder] het gehuurde zou onderverhuren aan Stichting Onderdak. Dat de naam van Stichting Onderdak wel is genoemd in de correspondentie tussen partijen voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst, doet hier niet aan af, omdat de namen, vanwege de gelijkenis, verwarrend zijn. Uit het feit dat [de verhuurder] samen met Stichting Onderdak is opgetreden in de bestuursrechtelijke procedure, volgt niet dat [de verhuurder] (impliciet) toestemming voor onderhuur had verleend, aldus [de verhuurder] .

3.5.

Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat het voor [de verhuurder] voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst voldoende duidelijk was, of althans had moeten zijn, dat [de huurder] het gehuurde zou gaan onderverhuren aan Stichting Onderdak. Het hof verwijst hiervoor met name naar de e-mail van 19 oktober 2018 van de heer [naam1] , bestuurder van [de huurder] , aan de heer [naam2] van Van der Huizen Vastgoedbeheer (hierna: Van der Huizen), die voor [de verhuurder] als vastgoedbeheerder optrad. In deze e-mail beschrijft [naam1] dat Stichting Onderdak woon- en zorgvoorzieningen biedt aan mensen die sociaal-maatschappelijk ernstig in de knel zitten en dat Stichting Onderdak in verschillende steden in Gelderland woon-en zorgvoorzieningen heeft. Stichting Onderdak wordt in deze e-mail een aantal maal genoemd en de e-mail wordt afgesloten met vermelding van beide partijen: [de huurder] en Stichting Onderdak; twee partijen met niet alleen een andere naam maar ook een andere rechtsvorm. De huurovereenkomst is vervolgens gesloten op naam van [de huurder] Op grond van deze e-mail had het naar het oordeel van het hof voor [de verhuurder] duidelijk moeten zijn dat [de huurder] niet daadwerkelijk het gehuurde zou gaan betrekken, maar dat het gehuurde in de praktijk gebruikt zou gaan worden door Stichting Onderdak. Daarnaast was het voor [de verhuurder] van meet af aan duidelijk dat er in het pand cliënten zouden komen te wonen en dat dus van een bepaalde onderhuurconstructie sprake zou zijn. Bovendien heeft [de verhuurder] , samen met Stichting Onderdak, kort na het sluiten van de huurovereenkomst bezwaar en beroep aangetekend tegen het besluit tot opleggen van de lasten onder dwangsom aan Stichting Onderdak. Ook op dat moment heeft [de verhuurder] niet geprotesteerd tegen de feitelijke situatie. Pas ten tijde van het instellen van het kort geding op 3 juli 2020 is een punt gemaakt van de onderhuur. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep is door de advocaat van [de verhuurder] desgevraagd verklaard dat de kwestie met betrekking tot de onderhuur door hem is aangekaart tijdens het instellen van het kort geding. Ook hieruit leidt het hof af dat [de verhuurder] niet zo zeer bezwaren had tegen de onderhuur, maar dat het een juridisch argument is geworden in de latere procedures die tussen partijen zijn gevoerd, onder meer omdat [de verhuurder] stelt in financiële zin te zijn benadeeld door de onderhuurconstructie (omdat enerzijds door de Gemeente (een voorschot op) schadevergoeding is betaald aan Stichting Onderdak vanwege de herroeping van het besluit van 4 juni 2019, maar anderzijds het door [de verhuurder] onder Stichting Onderdak gelegde beslag is opgeheven omdat er geen rechtstreekse contractuele relatie is tussen [de verhuurder] en Stichting Onderdak). Gelet op het voorgaande kan [de verhuurder] niet aan [de huurder] tegenwerpen dat zij het gehuurde niet zelf heeft gebruikt en gaat het beroep van [de verhuurder] op artikel 6.1 van de algemene bepalingen niet op. Het hof verwerpt het door [de verhuurder] gedane bewijsaanbod (ten aanzien van de beslaglegging) omdat het te bewijzen aangebodene, indien bewezen, niet tot een andere beslissing kan leiden. Het voorgaande betekent dat grief 1 niet slaagt en dat de door [de verhuurder] in hoger beroep gevorderde contractuele boete niet kan worden toegewezen.

Is het gehuurde opgeleverd?

3.6.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis geoordeeld dat [de verhuurder] in (schuldeisers)verzuim is komen te verkeren omdat (behoudens de vijfde verdieping) het pand niet is opgeleverd aan [de huurder] en omdat het pand niet voldeed aan de (bouwtechnische) eisen om het pand te gebruiken. Het gevolg hiervan is dat [de huurder] niet in verzuim kon geraken. Tegen dit oordeel komt [de verhuurder] in hoger beroep op met grief 2. Volgens haar is zij niet in verzuim komen te verkeren, omdat [de verhuurder] het gehuurde wel heeft opgeleverd en er geen gebreken waren aan het gehuurde. Dat [de huurder] het gehuurde niet kon gebruiken vanwege de handhavingsactie van de gemeente Arnhem kan [de verhuurder] niet worden aangerekend. [de verhuurder] heeft daarmee aan haar verplichtingen voldaan, zodat van verzuim van haar kant geen sprake kan zijn, aldus [de verhuurder] .

3.7.

Het hof is het met dit standpunt van [de verhuurder] niet eens. Tussen partijen is niet in geschil dat verdieping 5, conform de afspraken in de huurovereenkomst, is opgeleverd op 1 mei 2019. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep is namens [de huurder] toegelicht dat alle zeven woonunits op verdieping 5 er goed uitzagen en dat [de huurder] zeven sleutels heeft gekregen van de units. Er is geen schriftelijk opleveringsrapport opgesteld, maar er zijn voorafgaand aan de ingebruikname wel foto’s door een medewerker van Van Huizen gemaakt ( [naam3] ). Dit is door [de verhuurder] niet weersproken. Dit was echter niet het geval voor de andere verdiepingen. Er is geen afspraak voor oplevering gemaakt, er heeft geen gezamenlijke rondgang plaatsgevonden en er is ook geen sleuteloverdracht geweest van de afzonderlijke units op de verdiepingen. [de verhuurder] heeft betoogd dat de verdiepingen klaar stonden om in gebruik te worden genomen en dat het aan [de huurder] te wijten is dat deze niet in gebruik zijn genomen, maar daar is het hof het gelet op het voorgaande niet mee eens. Het ligt naar het oordeel van het hof op de weg van de verhuurder om te zorgen dat er een oplevering plaatsvindt van het gehuurde en - in dit geval - dat er, net als dat met verdieping 5 is gebeurd, een gezamenlijke inspectie met sleuteloverdracht had plaatsgevonden. Aan de vraag of [de huurder] de overige verdiepingen dan had geaccepteerd en in gebruik genomen had, wordt niet toegekomen omdat [de verhuurder] de oplevering van het gehuurde (met uitzondering van de 5e verdieping) nooit heeft aangeboden. Het hof is daarom van oordeel dat het gehuurde, behoudens de vijfde verdieping, niet aan [de huurder] is opgeleverd. Hierbij acht het hof ook van belang dat [de huurder] bij brief van 20 augustus 2019 (de gemachtigde van) [de verhuurder] heeft aangeschreven en in deze brief expliciet heeft vermeld dat “
tot op heden (…) alleen de vijfde verdieping met ingang van 1 mei 2019 aan cliënte (is) opgeleverd.
De overige verdiepingen zijn niet aan cliënte aangeboden”. Ook al waren partijen op dat moment in verwikkeling met de gemeente/ODRA inzake de oplegde lasten onder dwangsom, dan nog had het op de weg van [de verhuurder] gelegen om op dat moment - in reactie op deze brief - ervoor zorg te dragen dat los van de handhavingsproblematiek het gehuurde geheel opleveringsgereed was en aan huurder ter beschikking gesteld werd. Dit is echter niet gebeurd. Een bevestiging van het standpunt dat alleen verdieping 5 is opgeleverd, vindt het hof ook in het gegeven dat [de verhuurder] pas op 22 augustus 2020 voor het eerst facturen heeft gestuurd voor de huur van de begane grond tot en met verdieping 4, zoals [naam2] heeft bevestigd tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep. Dit terwijl op grond van de huurovereenkomst duidelijk is dat er een koppeling is tussen het verschuldigd zijn van huurpenningen en het ter beschikking krijgen van de diverse delen van het gehuurde (waarvoor per verdieping concrete data in de huurovereenkomst worden genoemd, met de toevoeging “of zoveel eerder of later als het gehuurde bouwkundig gereed is”).

3.8.

Daarnaast is het hof van oordeel dat de stelling van [de huurder] dat [de verhuurder] in verzuim was met het afbouwen/gereed maken van de begane grond en de verdiepingen 1 tot en met 4, door [de verhuurder] onvoldoende gemotiveerd is weersproken. Uit het rapport van Van Kruistum Veiligheid (dat alleen betrekking had op de begane grond en de verdiepingen 1-4) volgt naar het oordeel van het hof genoegzaam dat het gehuurde (met uitzondering van verdieping 5) niet gereed was en niet geschikt was om in gebruik genomen te worden. Het voorgaande brengt mee dat [de verhuurder] in (schuldeisers)verzuim is komen te verkeren en dat [de huurder] niet in verzuim kon geraken (artikel 6:61 BW). Het beroep van [de verhuurder] op artikel 10.3 en 23.1 van de van toepassing zijnde algemene bepalingen slaagt - gelet op het oordeel dat de begane grond en verdiepingen 1 tot en met 4 niet zijn opgeleverd aan [de huurder] - niet. Het voorgaande betekent dat grief 2 faalt.

Mocht [de huurder] de huurovereenkomsten ontbinden?

3.9.

Op 7 juli 2020 heeft [de huurder] het gehuurde (onder protest) verlaten, maar de huurovereenkomsten (terzake van het complex aan de Bronbeeklaan en de garageboxen) zijn daarna nog doorgelopen. Op 6 oktober 2021 heeft [de huurder] per e-mail de ontbinding van de huurovereenkomsten ingeroepen. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis geoordeeld dat [de huurder] , gelet op de tekortkomingen van [de verhuurder] om het gehuurde op te leveren en de aanwezigheid van gebreken, bevoegd was om de overeenkomst te ontbinden. Hier komt [de verhuurder] in hoger beroep met grief 3 en 4 tegenop. In hoger beroep heeft [de verhuurder] betoogd dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt (de tenzij- formule van artikel 6:265 lid 1 BW). Volgens haar heeft [de huurder] het gehuurde niet in gebruik genomen vanwege de handhavingsactie van de gemeente en stond het gehuurde klaar om in gebruik te worden genomen.

3.10.

Het niet opleveren van de begane grond en de verdiepingen 1 tot en met 4, alsmede het niet afbouwen/gereedmaken van deze verdiepingen, leveren naar het oordeel van het hof tekortkomingen op, die in beginsel een grond voor ontbinding opleveren. Het beroep op de tenzij-formule van artikel 6:265 lid 1 BW slaagt niet, omdat naar het oordeel van het hof duidelijk is dat het gehuurde niet (tijdig) opgeleverd is. Deze tekortkoming, die betrekking heeft op een kernverplichting van de verhuurder, rechtvaardigde de ontbinding van de overeenkomst. Dat [de huurder] deze verdiepingen op dat moment (waarschijnlijk) toch niet in feitelijk gebruik zou hebben genomen, vanwege de aanschrijving door de gemeente, maakt dit niet anders. Het hof is dan ook met de kantonrechter van oordeel dat de huurovereenkomsten door [de huurder] mochten worden ontbonden.

schade

3.11.

[de huurder] heeft in eerste aanleg in reconventie (onder meer) gevorderd dat [de verhuurder] wordt veroordeeld tot vergoeding van de schade die zij heeft geleden. De kantonrechter heeft voor recht verklaard dat [de verhuurder] aansprakelijk is voor de schade van [de huurder] vanwege de ingeroepen ontbinding van de huurovereenkomsten tussen partijen. Hier komt [de verhuurder] met grief 4 tegenop.

3.12.

Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat [de verhuurder] de schade moet vergoeden die [de huurder] heeft geleden vanwege de door [de huurder] geleden schade als gevolg van de ontbinding van de huurovereenkomsten. Het hof merkt daarbij op dat [de verhuurder] alleen aansprakelijk is voor de schade die [de huurder] heeft geleden als gevolg van het niet (tijdig) opleveren van de begane grond en de verdiepingen 1 tot en met 4. De eventuele schade die [de huurder] heeft geleden als gevolg van de handhavingsactie van de gemeente Arnhem/ODRA komt niet voor rekening van [de verhuurder] . Voor zover [de verhuurder] zich heeft beroepen op artikel 10.3 van de algemene bepalingen, gaat dit beroep niet op. In dit artikel staat dat verhuurder niet aansprakelijk is voor schade ten gevolge van een gebrek (aan het gehuurde). Echter, in dit geval zijn de in geding zijnde verdiepingen in het geheel niet opgeleverd aan [de huurder] , waardoor dit artikel toepassing mist. Datzelfde geldt voor het beroep van [de verhuurder] op het opschortingsverbod van artikel 23.1 van de algemene bepalingen. Dit artikel mist toepassing, omdat [de verhuurder] het gehuurde (met uitzondering van de vijfde verdieping) niet heeft opgeleverd. Er is daarom geen betalingsverplichting ontstaan voor de huurpenningen voor wat betreft de begane grond en de verdiepingen 1 tot en met 4.

Ongedaanmakingsverplichting

3.13.

Nu [de huurder] de huurovereenkomsten heeft mogen ontbinden, is de vervolgvraag welke gevolgen deze ontbinding heeft gehad voor de door [de huurder] betaalde huurpenningen. Als gevolg van de ontbinding ontstaan ongedaanmakingsverbintenissen (artikel 6:271 BW). De kantonrechter heeft in r.ov. 5.15.1 van het bestreden vonnis overwogen dat [de huurder] een bedrag van € 58.400 aan [de verhuurder] heeft voldaan en dat als gevolg van de ontbinding dat bedrag moet worden terugbetaald, met dien verstande dat op dat bedrag in mindering moet worden gebracht de vergoeding die [de huurder] op grond van artikel 6:272 lid 1 BW aan [de verhuurder] dient te betalen in verband met de door [de verhuurder] geleverde prestatie voor zover die niet ongedaan gemaakt kan worden. Lid 2 van dit artikel bepaalt dat deze vergoeding beperkt wordt tot het bedrag van de waarde die de prestatie voor de ontvanger op dit tijdstip in de gegeven omstandigheden werkelijk heeft gehad.

3.14.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis vervolgens geoordeeld dat de door [de verhuurder] ter beschikking gestelde vijfde verdieping en garageboxen een waarde vertegenwoordigden van 75% van de huurprijs, omdat er gebreken aan het gehuurde kleefden en dat dit neer komt op een bedrag van € 56.807,90 (tot 7 juli 2020, de datum waarop [de huurder] het gehuurde feitelijk heeft verlaten). De vordering in reconventie van [de huurder] is daarom toegewezen tot een bedrag van (€ 58.400 - € 56.807,90) = € 1.592,10. [de verhuurder] is hier in hoger beroep met grief 5 tegen op gekomen.

3.15.

In eerste aanleg heeft [de huurder] in reconventie terugbetaling gevorderd van een bedrag van € 58.400. Dit is het bedrag dat zij aan huur heeft betaald voor de garageboxen en verdieping 5. [de huurder] heeft het gehuurde feitelijk verlaten op 7 juli 2020, maar heeft de betaling van huurpenningen eerder al gestaakt (zo volgt uit productie 15 overgelegd door [de huurder] bij conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie). [de huurder] had feitelijk huur moeten betalen tot de datum dat zij het gehuurde heeft verlaten (op 7 juli 2020). Zij was over deze periode een bedrag verschuldigd van:

Verdieping 5

14 maanden x € 5.200 (mei 2019 tot en met juni 2020) = € 72.800,-
7/31e x € 5.200 (1-7 juli 2020) =

€ 73.974,19

Garageboxen

12 maanden x € 180 (huur garageboxen vanaf 1 juli 2019

tot en met juni 2020) = € 2.160,-

7/31e x € 180 (1-7 juli 2020) =
€ 40,65

€ 2.200,65

3.16.

Naar het oordeel van het hof is vast komen te staan dat er aan de vijfde verdieping gebreken waren. Dit blijkt genoegzaam uit de correspondentie die door [de huurder] is overgelegd als productie 18A bij conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie. Uit deze correspondentie blijkt dat er in de periode 11 november 2019 tot en met 15 januari 2020 herhaaldelijk problemen waren met de verwarming, als gevolg waarvan bewoners in de kou zaten. Anders dan de kantonrechter, is het hof echter van oordeel dat voor de vijfde verdieping een vergoeding van 90% van de huurprijs verschuldigd is (en niet 75% zoals de kantonrechter heeft overwogen), derhalve (90% x 73.974,19)= € 66.576,77. Voor de garageboxen is geen korting verschuldigd, omdat niet is gebleken dat daar van enig gebrek sprake was. In totaal diende [de huurder] aan [de verhuurder] ter vergoeding van de huur van de vijfde verdieping en de garageboxen, dus een bedrag ter hoogte van (€ 66.576,77 + € 2.200,65)= € 68.777,42 te betalen. Dat is dus tevens de waarde die de door [de huurder] van [de verhuurder] ontvangen prestatie voor [de huurder] had.

3.17.

[de huurder] heeft in eerste aanleg in reconventie terugbetaling gevorderd van een bedrag van € 58.400,- dat zij aan huurpenningen heeft betaald. Nu de waarde van de ontvangen prestatie (€ 68.777,42) het bedrag van € 58.400,- overschrijdt, kan de reconventionele vordering niet worden toegewezen, ook niet gedeeltelijk. Grief 5 slaagt. Het hof zal het bestreden vonnis op dit punt (r.ov. 6.5.) vernietigen. Voor het overige blijft het bestreden vonnis wel in stand. Daarbij zij nog opgemerkt dat [de verhuurder] niet kenbaar heeft gegriefd tegen het oordeel van de kantonrechter dat de ongedaanmakingsverbintenis van [de huurder] ziet op het bedrag van € 58.400,- zodat het hof ook van dit bedrag uitgaat en niet van het hiervoor genoemde bedrag van € 68.777,42. Van toewijzing van enig door [de huurder] aan [de verhuurder] te betalen bedrag (lees: het verschil tussen de twee hiervoor genoemde bedragen) kan dan ook geen sprake zijn.

Beslagkosten

3.18.

[de verhuurder] is in hoger beroep met grief 6 opgekomen tegen de afwijzing van de vordering van [de verhuurder] tot vergoeding van de door haar gemaakte beslagkosten. Zij betoogt dat zij terecht beslag heeft gelegd onder [de huurder] en dat zij daarom recht en belang heeft om de beslagkosten te vorderen.

3.19.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de vordering van [de huurder] tot opheffing van het door [de verhuurder] gelegde beslag afgewezen omdat niet kan worden geoordeeld dat summierlijk van de ondeugdelijkheid van de vordering van [de verhuurder] is gebleken. [de huurder] is niet opgekomen tegen de afwijzing van haar vordering tot opheffing van het door [de verhuurder] gelegde beslag. Het hof zal de gevorderde beslagkosten echter niet toewijzen, omdat op grond van het voorgaande niet is gebleken dat het door [de verhuurder] gelegde beslag terecht is gelegd.

Overig

3.20.

Grief 7, waarin [de verhuurder] betoogt dat de kantonrechter is voorbijgegaan aan stellingen van [de verhuurder] die betrekking hebben op de door de gemeente Arnhem gestarte handhavingsactie en de gevolgen daarvan voor de huurovereenkomst, slaagt gelet op het bovenstaande niet. Grief 8, die ziet op de proceskosten veroordeling in eerste aanleg, slaagt ook niet.

De conclusie

3.21.

Het hoger beroep slaagt (grotendeels) niet. Omdat [de verhuurder] (grotendeels) in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [de verhuurder] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.^[1]

3.22.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

4.1.

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland van 23 februari 2022, behalve de beslissing onder 6.5. die hierbij wordt vernietigd;

beslist dat de vordering van [de huurder] tot betaling van een bedrag van € 58.400 vanwege de ongedaanmakingsverbintenis wordt afgewezen;

4.2.

veroordeelt [de verhuurder] tot betaling van de volgende proceskosten van [de huurder] :

€ 5.689,00,- aan griffierecht

€ 10.304,- aan salaris van de advocaat van [de huurder] (2 procespunten x appeltarief VII);

4.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

4.4.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A. de Vrey, S.B. Boorsma en M.F.A. Evers, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2024.