Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.324.406/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 10243806)
arrest in kort geding van 7 november 2023
in de zaak van
[appellant] ,
die woont in [woonplaats1] ,
die hoger beroep heeft ingesteld,
bij de kantonrechter: gedaagde.
hierna:
[appellant],
[appellant],
advocaat: mr. G.J. Hollema, die kantoor houdt in Almelo,
tegen
[geïntimeerde] Holding B.V.,
die is gevestigd in [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
bij de rechtbank: eiseres,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
advocaat: mr. J.B. Rijpkema, die kantoor houdt in Groningen.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
[appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis in kort geding dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, op 2 februari 2023 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 1 maart 2023;
- de mededeling van partijen dat zij geen prijs stellen op een mondelinge behandeling na aanbrengen;
- de memorie van grieven van 30 mei 2023;
- de memorie van antwoord van 27 juni 2023.
1.2.
Daarna heeft [appellant] het procesdossier aan het hof toegezonden en hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
1.3.
[appellant] huurt het woongedeelte van een boerderij in [woonplaats1] met een deel van de achterliggende bedrijfsruimte. De kernvraag is of de bedrijfsruimte onder het regiem van huur van woonruimte valt of dat daarop artikel 7:230a van toepassing is. Het hof is het met de kantonrechter eens dat de huurovereenkomst gesplitst kan worden. De huur van de bedrijfsruimte is opgezegd. Er is geen aanspraak gemaakt op ontruimingsbescherming. De kantonrechter heeft de gevorderde ontruiming terecht toegewezen. Het hof zal die beslissingen hierna motiveren, nadat eerst de relevante feiten zijn weergegeven.
3.De feiten
3.1
[appellant] heeft rond 1 juni 2016 het woongedeelte van de boerderij aan
[adres] te [woonplaats1] gehuurd van de familie [naam1] (de maatschap [naam2] ), eigenaar van de boerderij. Bij het woongedeelte hoort ook een garage. Partijen hebben een mondelinge huurovereenkomst gesloten.
3.2
Achter de boerderij liggen twee met elkaar verbonden schuren. De eerste schuur (verder: schuur A) is vanuit het woongedeelte toegankelijk. Die schuur is opgedeeld in zes aardappelvakken. De gesloten huurovereenkomst omvatte ook het gebruik van vier aardappelvakken en van een deel van het achtererf waarop [appellant] zeecontainers heeft geplaatst.
3.3
De huurprijs bij aanvang bedroeg € 1.316,67 per maand, inclusief een voorschot van € 100,- op de afrekening nutsvoorzieningen.
3.4
In een concept-huurcontract – dat niet door partijen is getekend – staat dat de boerderij voor [appellant] een tijdelijke oplossing is, om de tijd te overbruggen tussen de verkoop van zijn boerderij en de aankoop van een andere locatie. Verder staat daarin dat verhuurder de boerderij over enige jaren zelf wil gebruiken.
3.5
[appellant] heeft de boerderij betrokken met zijn ouders, zijn partner en zijn kind. De moeder van [appellant] is in 2020 overleden. In de aardappelvakken in de grote schuur had [appellant] zijn landbouwvoertuigen gestald.
3.6
Met ingang van 31 december 2020 heeft [appellant] de huur overgemaakt naar
[geïntimeerde] .
3.7
Schuur B is bij derden in gebruik (onder meer de carnavalsverenigingen de stichting Dance Reaction). Ook twee aardappelvakken in schuur B werden door [geïntimeerde] (c.q. de maatschap) en derden gebruikt.
3.8
Op 9 augustus 2022 heeft [appellant] belet dat [geïntimeerde] en een andere boer die daar stro wilde brengen schuur A kon betreden. De politie is eraan te pas gekomen om de toegang weer mogelijk te maken
3.9
Daarna heeft [appellant] de schuur van binnenuit afgesloten, de loopdeur in schuur A (die ook de toegang tot schuur B vormde) onklaar gemaakt, met als gevolg dat ook derden niet bij hun spullen in schuur B konden. Op 15 augustus 2022 kon de Stichting Dance Reaction haar vrachtwagen niet ophalen. Ook daarbij is de politie betrokken geweest.
3.1
[geïntimeerde] heeft [appellant] op 16 november 2022 verzocht om er voor zorg te dragen dat de carnavalsvereniging op 18 november 2022 haar wagen kon ophalen.
3.11
[appellant] heeft via zijn rechtsbijstandverzekering geantwoord dat het verlenen van toegang tot de schuur voor hem onwenselijk is. Wel wil hij zijn medewerking verlenen aan de carnavalsvereniging. Hij heeft vervolgens de wagen van de carnavalsvereniging op het erf geplaatst, waarover [geïntimeerde] zich weer heeft beklaagd.
3.12
Op 14 december 2022 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst van het gehuurde deel van schuur A en het achtergelegen erf opgezegd tegen 31 januari 2023.
3.13
Bij dagvaarding van 23 december 2022 - ook uitgebracht tegen de vader van [appellant] - heeft [geïntimeerde] de ontruiming gevorderd van schuur en achtererf. De kantonrechter heeft de ontruiming toegewezen bij vonnis van 2 februari 2023 met een ontruimingstermijn van 14 dagen. [appellant] is met zijn vader in de proceskosten veroordeeld.
3.14
Aan het vonnis is gevolg gegeven. [appellant] heeft de schuur en het achtererf ontruimd.
4.De beoordeling in hoger beroep
De vorderingen en de partijen in hoger beroep
4.1
[appellant] vecht de tegen hem uitgesproken veroordeling aan, onder aanvoering van acht bezwaren (grieven) tegen het vonnis. Hij vordert dat het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigt, de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog afwijst en de vorderingen van [appellant] alsnog toewijst.
Het hof zal hierna die grieven thematisch bespreken. Het hof heeft hiervoor zelfstandig de feiten vastgesteld. Daarmee zijn de beide grieven besproken die zien op feitenvaststelling.
4.2
Het hof stelt vast dat [appellant] bij de kantonrechter ook een vordering in reconventie had ingesteld. Deze vordering is afgewezen. Daartegen zijn geen grieven gericht, zodat het hof [appellant] niet-ontvankelijk zal verklaren voor zover het hoger beroep ook tegen het vonnis in reconventie is gericht.
4.3
Bij de kantonrechter is de naam van [geïntimeerde] onvolledig in de dagvaarding en ook in het vonnis opgenomen, namelijk uitsluitend [geïntimeerde] Holding BV. Duidelijk is dat
[geïntimeerde] is bedoeld. Het hof heeft daarom, overeenkomstig de melding van partijen, de partijaanduiding aangepast.
De ontvankelijkheidsverweren en het spoedeisend belang
4.4
[appellant] heeft aangevoerd dat [geïntimeerde] geen partij bij de huurovereenkomst is en dat de kantonrechter haar niet had mogen ontvangen in haar vordering. Dit verweer strandt. [geïntimeerde] heeft gesteld dat zij de opvolgend eigenaar van het verhuurde object is. Dat is niet bestreden. Niet in geschil is dat [appellant] vanaf januari 2021 aan haar de huur heeft overgemaakt. [geïntimeerde] is als opvolgend eigenaar van rechtswege ook opvolgende verhuurder [1] en kon de ontruimingsvordering instellen.
4.5
Ook [geïntimeerde] heeft tevergeefs een ontvankelijkheidsverweer gevoerd. Volgens haar zou [appellant] , na de ontruiming, geen belang meer bij zijn vordering in hoger beroep hebben en daarom niet-ontvankelijk moeten worden verklaard in zijn hoger beroep.
Dit verweer faalt alleen al op de grond dat [appellant] in de kosten van de procedure bij de kantonrechter is veroordeeld en die kostenveroordeling aanvecht. Daarmee is sprake van een voldoende procesbelang [2] . Anders dan [geïntimeerde] stelt leidt overigens het ontbreken van procesbelang niet tot niet-ontvankelijkheid, maar tot afwijzing van de vordering. [3]
4.6
Het hof moet wel, zo nodig ambtshalve, beoordelen of [geïntimeerde] nog spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Aangezien de ontruiming is uitgevoerd, is het de vraag of dat spoedeisend belang nog steeds aanwezig is. [4] Het hof oordeelt dat dit wel het geval is. Uit de procestukken van [appellant] blijkt dat hij zijn spullen weer in de schuur wil opslaan, terwijl uit de stellingen van [geïntimeerde] duidelijk volgt dat zij dit niet wil. De vordering omvat ook het ontruimd houden van de schuur. Het spoedeisend belang bij de vordering tot ontruiming was gelegen in de belemmering die [appellant] opwierp bij de bereikbaarheid van de niet aan haar verhuurde delen van de boerderij.
Het toepasselijke huurregiem
4.7
Bij de kantonrechter heeft [appellant] nog de stelling betrokken dat hij de gehele boerderij met beide schuren en erf had gehuurd. Die stelling heeft hij inmiddels verlaten. Nu stelt hij zich op het standpunt dat hij de woning met schuur A had gehuurd, met medegebruik van een deel van de daarin gelegen aardappelvakken door [geïntimeerde] .
4.8
[geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst gesplitst in een deel dat ziet op de woning en garage, op welk deel het huurregiem voor woonruime van toepassing is, en een huurovereenkomst voor schuur A en het achtererf, waarop artikel 7:230a BW van toepassing is. Volgens [appellant] kan dit niet, omdat schuur A vanuit de woning bereikbaar is, elektriciteitskabels voor de woonruimte door die schuur lopen en de cv-installatie en de afzuiging van de badkamer zich op de zolder van schuur A bevinden. Op het hele gehuurde is volgens hem het woonruimteregiem van toepassing.
4.9
Voor de beantwoording van de vraag of in een geval als hier, waarin partijen een gemengde huurovereenkomst hebben gesloten die betrekking heeft op zowel woonruimte als op bedrijfsruimte, splitsing van de overeenkomst mogelijk is in afzonderlijke huurovereenkomsten voor de verschillende categorieën ruimten, dient de rechter acht te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat laatstelijk van het gehuurde werd gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder. [5]
Beoordeeld moet dus worden of, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst over het gebruik van de zaak voor ogen stond, splitsing aan de hand van het feitelijk gebruik van de afzonderlijke ruimtes (bedrijfsruimte en woonruimte) mogelijk is.
4.1
Het hof oordeelt met de kantonrechter dat dit het geval is. Daarbij is doorslaggevend dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst al hebben bepaald dat de bedrijfsruimte achter de boerderij opgesplitst kon worden en aan verschillende partijen in gebruik kon worden gegeven. De gesloten huurovereenkomst voorzag niet in de huur van alle, met elkaar verbonden schuurruimte door [appellant] . Uit het door [appellant] overgelegde concept huurcontract volgt dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst niet voor ogen stond dat het gehuurde voor meerdere jaren door
[appellant] zou worden gehuurd. Dat als gevolg van het wettelijke systeem van huurbescherming voor woonruimte voor het woongedeelte sprake is van een ‘normaal’ huurcontract met de aan de huurder toekomende huurbescherming, maakt nog niet dat daarom ook voor de meegehuurde bedrijfsruimte dezelfde mate van bescherming zou moeten gelden. De keerzijde daarvan is dat problemen rond de huur van die bedrijfsruimte evenmin gevolgen hoeven te hebben voor de huur van de woonruimte. Dat de bedrijfsruimte ook vanuit de woonruimte bereikbaar is, staat aan splitsing niet in de weg. Die doorgang kan worden afgesloten of over het gebruik daarvan kunnen nadere afspraken worden gemaakt, bijvoorbeeld dat deze alleen gebruikt mag worden om de cv-installatie c.q. de ventilatie-unit te bereiken. Dat die op de zolder van schuur A zijn geplaatst, is daarmee evenmin een zwaarwegend argument tegen splitsing. Datzelfde geldt voor de aanwezigheid van kabels/leidingen in de bedrijfsruimte die ook naar de woonruimte lopen.
4.11
[appellant] wil begrijpelijkerwijs zijn (niet gebruikte) landbouwmachines liever dicht bij zijn woongedeelte opslaan in plaats van op afstand. Die wens is niet doorslaggevend voor het antwoord op de vraag of de huurovereenkomst al dan niet gesplitst kan worden. Splitsing van het gehuurde in het woongedeelte met garage - waarop het huurregiem voor woonruimte van toepassing is - en de gehuurde aardappelvakken en achtererf - waarop het regiem voor bedrijfshuur van toepassing is - oordeelt het hof mogelijk. Niet in geschil is dat het bedrijfsgedeelte – gebruikt voor opslag – niet onder artikel 7:290 BW Pro valt. Op de bedrijfshuur is daarmee artikel 7:230a BW van toepassing.
Geen ontruimingsbescherming verzocht
4.12
De huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte is opgezegd. Die opzegging is verder niet aangevochten, behalve met het argument dat splitsing niet mogelijk is. De wet biedt de huurder van artikel 7:230a-bedrijfsruimte daartoe ook geen mogelijkheden. Wel biedt de wetgever de huurder ontruimingsbescherming: de eerste twee maanden nadat de huur door opzegging is geëindigd, kan de verhuurder niet tot ontruiming overgaan en heeft de huurder aanspraak op voortgezet gebruik tegen een gebruiksvergoeding. Binnen die termijn kan de huurder om verlenging van de ontruimingsbescherming verzoeken. Vast staat dat [appellant] een dergelijk verzoek niet heeft ingediend. Met de opzegging van de huurovereenkomst tegen 31 januari 2023 is de huurovereenkomst voor het bedrijfsgedeelte geëindigd, en [appellant] heeft geen aanspraak meer op ontruimingsbescherming. De huurrelatie is daarmee tot een eind gekomen.
4.13
Vervolgens resteert de vraag of de kantonrechter [appellant] heeft mogen veroordelen om tot ontruiming over te gaan binnen de wettelijke termijn van twee maanden (de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a leden 1 en 3 BW). Het hof merkt daarbij nog op dat die termijn niet geldt bij een ontruimingsvordering die is gekoppeld aan een ontbinding van de huurovereenkomst, maar voor die weg heeft [geïntimeerde] uitdrukkelijk niet gekozen. De wettelijke ontruimingsbescherming is niet absoluut, maar de lat om een huurder die ontruimingsbescherming te ontzeggen ligt hoog, waarbij in de jurisprudentie is aangeknoopt bij derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid. [6]
4.14
[geïntimeerde] heeft geen toereikende gemotiveerd waarom de wettelijke ontruimingstermijn niet kon worden afgewacht en de motivering van de kantonrechter dat een verlengingsverzoek van de ontruimingstermijn waarschijnlijk niet zou worden toegewezen, is niet toereikend om de wettelijke ontruimingstermijn te doorkruisen. Waar in grief VII geklaagd wordt dat de kantonrechter de ontruiming niet bij wege van voorlopige voorziening had mogen toewijzen, is die grief terecht voorgedragen voor zover daarbij de termijn van twee maanden ontruimingsbescherming niet in acht is genomen. Het hof merkt daarbij nog wel op dat [appellant] niet het recht had om de andere huurders/gebruikers van de schuren de toegang te ontzeggen of te bepalen dat zij uitsluitend toegang kregen op zijn voorwaarden. Dat [appellant] daartoe – naar eigen zeggen – was geprovoceerd door pestgedrag vanuit ‘de entourage’ van [geïntimeerde] , die er ontevreden over was dat hij niet vrijwillig uit de boerderij wilde vertrekken, maakt dit niet anders. Of de gedragingen van [appellant] reden hadden kunnen zijn om hem een beroep op de wettelijke ontruimingsbescherming te ontzeggen dan wel hoogstens voor een (met een dwangsom versterkt) verbod tot het afsluiten van de deur, zoals [appellant] betoogt, kan verder in het midden blijven omdat [geïntimeerde] dat niet heeft gevorderd.
4.15
Grief VII slaagt ten dele, namelijk uitsluitend voor zover de kantonrechter in zijn vonnis [geïntimeerde] heeft veroordeeld tot ontruiming binnen de periode van twee maanden wettelijke ontruimingsbescherming.
De proceskostenveroordeling
4.16
Ook met inachtneming van het deels slagen van grief VII blijft [appellant] de in eerste aanleg overwegend in het ongelijk gestelde partij. De grief tegen de proceskostenveroordeling van de kantonrechter slaagt niet.
De slotsom
4.17
Het hoger beroep treft doel voor zover de kantonrechter [appellant] heeft veroordeeld om binnen de wettelijke termijn van ontruimingsbescherming tot ontruiming van de bedrijfsruimte over te gaan. Het hof zal, opnieuw rechtdoende, [appellant] veroordelen tot ontruiming na ommekomst van twee maanden na 31 januari 2023. Het vonnis zal voor het overige worden bekrachtigd.
Het hof zal [appellant] , als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van de procedure in hoger beroep veroordelen, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op het geheven griffierecht en op 1 punt naar tarief II van het liquidatietarief voor salaris van de advocaat. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [7]
5.De beslissing
Het hof:
5.1
Verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep, gericht tegen het vonnis van de kantonrechter te Groningen van 2 februari 2023 voor zover in reconventie gewezen;
5.2
vernietigt dat vonnis voor zover in conventie gewezen, uitsluitend voor zover het betreft de veroordeling onder 7.1;
5.3
bekrachtigt dat vonnis voor het overige en beslist, in zoverre opnieuw rechtdoende, als volgt:
7.1
veroordeelt [appellant] c.s. hoofdelijk om, binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis maar niet eerder dan twee maanden na 31 januari 2023, de schuur, deel uitmakende van de boerderij met erf staande en gelegen aan [adres] te [woonplaats1] , alsmede de op het achtererf bevindende zeecontainers te ontruimen en te verwijderen en ontruimd en verwijderd te houden;
5.4
veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :
- € 783,- aan griffierecht
- € 1.83,-,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (1 procespunten x appeltarief II)
5.5
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
5.6
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.7
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, M.W. Zandbergen en I. Tubben, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
7 november 2023