ECLI:NL:GHARL:2023:9217

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof: 200.322.610

(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen: 398667)

arrest van 31 oktober 2023

in de zaak van

1.[appellant]

2. [appellante]

die beiden wonen in [woonplaats1]

die hoger beroep hebben ingesteld

en bij de rechtbank optraden als eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie

hierna samen: [appellanten]

advocaat: mr. S.M. van der Salm

tegen

Nunspeetse Onroerend Goed Maatschappij (N.O.M.) B.V.

die is gevestigd in Nunspeet

en bij de rechtbank optrad als gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie

hierna: NOM

advocaat: mr. M. Blok

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

Naar aanleiding van het arrest van 25 april 2023 heeft op 25 augustus 2023 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal, dat abusievelijk gedateerd is op 24 augustus 2023). Na de zitting is de zaak aangehouden omdat partijen wilden onderzoeken of een minnelijke oplossing mogelijk was. Dit is niet gelukt, waarna partijen het hof gevraagd hebben opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1.

[appellanten] zijn sinds 2007 eigenaar van een woning in [woonplaats1] , kadastraal bekend gemeente [de gemeente] , sectie E, perceel 1762 (hierna: perceel 1762). NOM is sinds 2020 eigenaar van het perceel met vakantiehuizen en voorzieningen, kadastraal bekend gemeente [de gemeente] , sectie E, nummer 1908 (hierna: perceel 1908). De percelen 1762 en 1908 grenzen aan elkaar. Volgens [appellanten] behoort een gedeelte van circa 3.000 m2, onderdeel van perceel 1908, bij hun tuin. Dit gedeelte wordt hierna aangeduid als ‘de Grond’. Volgens [appellanten] zijn zij eigenaar van de Grond omdat de Grond aan hen is overgedragen, dan wel omdat de Grond als gevolg van verjaring hun eigendom is geworden.

2.2.

[appellanten] hebben bij de rechtbank gevorderd (samengevat weergegeven):

een verklaring voor recht dat [appellanten] eigenaar zijn van de Grond;
NOM te gebieden de geplande werkzaamheden ten aanzien van de Grond te staken, op straffe van een dwangsom;
NOM te gebieden de erfafscheiding te herstellen, op straffe van een dwangsom;
NOM te gebieden om medewerking te verlenen aan inschrijving van de herstelde erfgrens, op straffe van een dwangsom;
NOM te veroordelen in de proceskosten.

2.3.

NOM heeft in (voorwaardelijke) reconventie gevorderd dat [appellanten] worden veroordeeld tot vergoeding van de door NOM geleden schade, welke schadevergoeding in nature moet worden uitgekeerd; namelijk door middel van het in eigendom overdragen van de Grond, dan wel door middel van het betalen van een bedrag van € 250.000,-, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.

2.4.

De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen. Aan behandeling van de voorwaardelijke reconventionele vordering is de rechtbank niet toegekomen. De bedoeling van het hoger beroep van [appellanten] is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen.

2.5.

Het hof gaat uit van de feiten zoals vermeld onder 2.1 tot en met 2.4 van het bestreden vonnis van 7 december 2022.

3.Het oordeel van het hof

3.1.

Het hof zal oordelen dat het hoger beroep niet slaagt. Het hof licht dit oordeel als volgt toe.

3.2.

De ligging van de percelen waar het in deze zaak om gaat, is zichtbaar op de kadastrale kaart die hieronder is opgenomen. Zichtbaar is perceel 1762 (eigendom van [appellanten] ). Ten zuiden daarvan ligt perceel 1908 (eigendom van NOM), dat zich ook uitstrekt over een gedeelte ten oosten van perceel 1762.

3.3.

[appellanten] hebben op pagina 6 van de inleidende dagvaarding een kaart ingevoegd, waarop [appellanten] de volgens hen bestaande feitelijke situatie hebben ingetekend. Het gearceerde gedeelte, met daarin een ‘A’, betreft de Grond:

Is de Grond overgedragen aan [appellanten] ?

3.4.

In hoger beroep hebben [appellanten] primair betoogd dat, toen zij in 2007 perceel 1762 kochten en geleverd kregen, ook de Grond aan hen is overgedragen. In de leveringsakte staat een omschrijving van het geleverde opgenomen, waarin staat vermeld dat “
bosgrond” wordt overgedragen. Dit duidt naar de mening van [appellanten] op de Grond, omdat de tuin van perceel 1762 voornamelijk uit gazon en terrassen bestaat. De Grond is daarom ook aan hen overgedragen, aldus [appellanten]

3.5.

Het hof volgt [appellanten] niet in dit standpunt. Om te beoordelen wat aan [appellanten] in 2007 is overgedragen, moet gekeken worden naar de leveringsakte. In de leveringsakte moet het over te dragen onroerend goed met voldoende bepaaldheid zijn omschreven. De vraag wat geleverd is, moet objectief uitgelegd worden. Het komt hierbij aan op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen zaak.^[1]Beslissend is de bedoeling van partijen zoals die blijkt uit de leveringsakte. Het moet immers voor derden, die afgaan op de openbare registers, duidelijk zijn wat aan wie geleverd is.

3.6.

In dit geval bestaat geen onduidelijkheid over wat geleverd is aan [appellanten] : de leveringsakte vermeldt dat is overgedragen: “
HET LANDHUIS(…) met garage, carport, erf, tuin, terrassen en bosgrond, plaatselijk bekend als [adres] te (…) [woonplaats1] , kadastraal bekend gemeente[de gemeente], sectieE, nummer1762, groottwee en dertig are tachtig centiare.” De leveringsakte sluit ook aan op de koopovereenkomst (de titel van overdracht), waarin is vermeld dat is verkocht “
de vrijstaande villa met ondergrond tuin en erf, staande en gelegen te [woonplaats1] aan de [adres] (…); kadastraal bekend gemeente [de gemeente] , sectie E, nummer 1762, groot 00.32.80 ha.” In de koopovereenkomst staat het woord ‘bosgrond’ niet vermeld. Anders dan [appellanten] betogen kan uit de vermelding van het woord ‘bosgrond’ in de leveringsakte niet worden aangenomen dat ook de Grond (met een oppervlakte van ca. 3.000 m2) aan hen is overgedragen, omdat het aankomt op de bedoeling van partijen zoals die blijkt uit de leveringsakte. Uit de leveringsakte volgt onomstotelijk dat alleen het kadastrale perceel 1762, groot 3.280 m2 is overgedragen. Er is geen enkel objectief aanknopingspunt in de akte van levering voor het standpunt dat ook een gedeelte van perceel 1908, ter grootte van ca. 3.000 m2 zou zijn overgedragen. Dat dit anders is dan [appellanten] voor ogen stond, is niet relevant. Evenmin is relevant dat, zoals [appellanten] stellen, de makelaar zou hebben gezegd dat de Grond inbegrepen was in de koop en dat de gevolmachtigde van de vervreemder daarvan mogelijk ook is uitgegaan. Gelet op het voorgaande zijn [appellanten] niet door overdracht eigenaar geworden van de Grond.

Zijn [appellanten] door verjaring eigenaar geworden van de Grond?

3.7.

[appellanten] beroepen zich er daarnaast op dat zij op grond van verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring eigenaar zijn geworden van de strook grond.

3.8.

Het spreekt voor zich dat de eigendom van een onroerende zaak - zoals een strook grond - niet zomaar van de een overgaat op de ander, alleen omdat er tijd verstrijkt. Daar is meer voor nodig. In de wet en in de rechtspraak is een aantal (vuist)regels bepaald waarmee kan worden uitgemaakt of eigendom door verjaring is overgegaan van de een naar de ander. In elk geval moet er sprake van zijn dat een ander dan de eigenaar de zaak in bezit heeft genomen. Verkrijgende verjaring van onroerende zaak betekent dat die ander de eigendom verkrijgt door dat bezit gedurende tien jaar voort te zetten. Daarbij moet die ander goede redenen hebben om te denken dat hij daartoe het recht heeft (goede trouw). Bevrijdende verjaring betekent dat die ander, die de zaak in bezit heeft genomen (of hij nu te goeder trouw is of niet) de eigendom krijgt omdat de oorspronkelijke eigenaar na verloop van twintig jaar zijn eigendom niet meer kan terugvorderen. In beide gevallen moet die ander, die de zaak in bezit heeft genomen, zich zodanig gedragen dat anderen daaruit moeten afleiden dat die ander vindt dat hij eigenaar is. Met andere woorden: er moet sprake zijn van bezitsdaden. Of er op die manier bezit is uitgeoefend moet per geval worden bekeken. Het gaat er verder niet om wat zich enkel in het hoofd van de betrokkenen heeft afgespeeld (dat is subjectief) maar om de feitelijke situatie en om wat er allemaal is gedaan en gebeurd. Dat wordt dan met de blik van buiten (dus objectief) uitgelegd: voor een buitenstaander moet uit het gedrag van de ander duidelijk zijn dat hij denkt de eigenaar te zijn.

3.9.

Het beroep van [appellanten] op bevrijdende verjaring (art. 3:105 in samenhang met art. 3:306 BW) slaagt niet. Voor een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring is, zoals het hof hiervoor heeft uiteengezet, vereist dat gedurende een termijn van twintig jaar een ander dan de rechthebbende bezitter is geweest van de Grond. Overmars was in de periode 2002-2007 eigenaar van zowel perceel 1762 als van perceel 1908 en hij was daarmee rechthebbende en bezitter van de Grond, hetgeen in de weg staat aan een beroep op verjaring. Een eventuele verjaringstermijn kan daarom pas zijn gaan lopen in 2007, toen [appellanten] de eigendom verwierven van perceel 1762. Omdat sindsdien nog geen twintig jaar zijn verstreken, gaat het beroep op bevrijdende verjaring niet op.

3.10.

Verondersteld dat er sprake is geweest van onafgebroken bezit van de Grond door [appellanten] gedurende tien jaar, dan slaagt het beroep op verkrijgende verjaring (art. 3:99 BW) evenmin, omdat naar het oordeel van het hof niet aan het vereiste van goede trouw, zoals genoemd in artikel 3:99 BW is voldaan. Het hof wil aannemen dat [appellanten] er altijd van uit zijn gegaan dat de gehele tuin, inclusief de Grond, tot het door hen gekochte behoorden. Dit betekent echter niet dat zij te goeder trouw zijn, in de zin zoals de wet dat bedoelt. Op grond van artikel 3:118 lid 1 BW is een bezitter te goeder trouw, wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijze als zodanig mocht beschouwen. Goede trouw wordt op grond van artikel 3:118 lid 3 BW vermoed aanwezig te zijn. Deze bepaling geeft een wettelijk vermoeden van goede trouw dat voor tegenbewijs vatbaar is. Daarbij gaat het niet om het ontzenuwen van dit wettelijk vermoeden maar om het leveren van bewijs van het tegendeel (MvT, Parl. Gesch. 3, p. 444).

3.11.

NOM heeft er in dit verband op gewezen dat uit artikel 20 van de koopovereenkomst blijkt dat [appellanten] een kadastrale kaart hebben ontvangen bij de koopovereenkomst en dat [appellanten] door ondertekening van de koopovereenkomst hebben verklaard deze kadastrale kaart te hebben ontvangen. Uit de kadastrale kaart blijkt duidelijk de vorm van het perceel (een soort van vierkant), en daarmee wisten [appellanten] dat het achterste deel (de Grond) niet tot het verkochte behoorde. Bovendien was aan de koopovereenkomst een door partijen gewaarmerkte situatieschets aangehecht, zo volgt uit pagina 1 van de koopovereenkomst. Ook hieruit was duidelijk af te leiden dat [appellanten] alleen perceel 1762 kochten, ter grootte van 3.280 m2. De omvang van het perceel waarvan [appellanten] claimen eigenaar te zijn, is ongeveer 6.280 m2 is. Dat verschil in oppervlakte had [appellanten] moeten nopen tot het doen van nader onderzoek, aldus NOM.

3.12.

[appellanten] hebben betwist dat aan de koopovereenkomst een situatieschets en kadastrale kaart was gehecht. Volgens [appellanten] hebben zij ten tijde van de koop de kadastrale kaart niet overhandigd gekregen en ook niet kunnen inzien. Tijdens de zitting in hoger beroep heeft de heer [appellant] verklaard dat hij niet zeker wist of er bij de koopovereenkomst een situatieschets zat en dat hij ook niet zeker wist of hij die ondertekend had, omdat het allemaal “
grote haast” had. Hij heeft geprobeerd via de (inmiddels overleden) notaris de koopovereenkomst met bijlagen op te vragen, maar dit is niet gelukt. Het had echter naar het oordeel van het hof wel op de weg van [appellanten] gelegen om deze betwisting verder te onderbouwen. De koopovereenkomst vermeldt immers uitdrukkelijk dat het om een door partijen gewaarmerkte situatieschets gaat die is “
aangehecht aan deze akte”. Artikel 20 van de koopovereenkomst vermeldt daarnaast dat als “
door koper gewaarmerkte bijlage” (onder meer) een kadastrale kaart is aangehecht en dat “
koper en verkoper (…) uitdrukkelijk (verklaren) dat zij van de inhoud van bovenstaande bijlagen voldoende kennis hebben genomen.” Tegen deze achtergrond hebben [appellanten] de stelling van NOM dat [appellanten] kennis hebben genomen van de kadastrale kaart en de situatieschets, onvoldoende gemotiveerd betwist. Gelet hierop neemt het hof als vaststaand aan dat zowel een kadastrale kaart als een door partijen gewaarmerkte situatieschets aan de koopovereenkomst gehecht was.

3.13.

De situatieschets en de kadastrale kaart hadden naar het oordeel van het hof [appellanten] moeten nopen tot het doen van nader onderzoek naar de omvang van het door hen gekochte perceel. Op de kadastrale kaart is namelijk duidelijk zichtbaar dat de perceelsgrens een ander verloop kende dan dat [appellanten] veronderstelden: perceel 1762 heeft een rechthoekige grens, zoals zichtbaar is op de kadastrale kaart (zie 3.2.), terwijl het perceel dat [appellanten] dachten te hebben gekocht een geheel andere vorm had (zie de kaart opgenomen onder 3.3.). Bovendien was ook op basis van de leveringsakte (en de kadastrale kaart) voor [appellanten] kenbaar, of had althans kenbaar moeten zijn, dat zij de Grond niet in eigendom zouden verkrijgen. NOM wijst er naar het oordeel van het hof namelijk terecht op dat het in de akte van levering genoemde oppervlakte van het te verkrijgen perceel grond aanleiding had moeten geven tot het verrichten van nader onderzoek bij [appellanten] Op grond van de leveringsakte is aan hen immers overgedragen 3.280 m2; terwijl [appellanten] aanspraak maken op ca. 3.000 m2 méér, namelijk ca. 6.280 m2. Het gaat hier niet om een overschrijding van enkele vierkante meters grond, maar om bijna een verdubbeling van het aantal vierkante meters. Dat de makelaar gezegd zou hebben dat de Grond tot het verkochte behoorde, maakt dit niet anders, evenmin als de stelling dat [appellanten] bij overdracht sleutels van trekhutten hebben gekregen die op de Grond stonden. Gelet op de hiervoor genoemde feiten en omstandigheden (de aangehechte situatieschets en kadastrale kaart en het aantal vierkante meters genoemd in de akte) had het op de weg van [appellanten] gelegen om onderzoek te doen naar de grootte van het door hen gekochte perceel. Nu zij dit hebben nagelaten, staat dit in de weg aan een geslaagd beroep op goede trouw. NOM hebben hiermee het bewijs van het ontbreken van goede trouw aan de zijde van [appellanten] geleverd. Het hof wijst er volledigheidshalve op dat - anders dan [appellanten] betogen - de loop van de grens van het perceel in combinatie met artikel 5:36 BW niet afdoet aan de constatering dat goede trouw ontbreekt. Dit betekent dat het beroep op verkrijgende verjaring niet slaagt.

3.14.

Door [appellanten] is geen bewijs aangeboden van feiten en omstandigheden die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Het hof gaat daarom voorbij aan het door hen gedane bewijsaanbod.

De conclusie

3.15.

Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellanten] in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof [appellanten] hoofdelijk tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[2]

3.16.

De proceskostenveroordeling in deze uitspraak kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

1. bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen van 7 december 2022;

2. veroordeelt [appellanten] hoofdelijk tot betaling van de volgende proceskosten van NOM:

€ 783,- aan griffierecht

€ 2.366,- aan salaris van de advocaat van NOM (2 procespunten x appeltarief II);

3. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

4. wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A. de Vrey, G.D. Hoekstra en P.L.R. Wefers Bettink

en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 31 oktober 2023.