Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.323.603/01
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 545850)
Arrest in kort geding van 17 oktober 2023
in de zaak van
1.[appellant] ,
2. [appellante],
die wonen in [woonplaats1] ,
die hoger beroep hebben ingesteld,
bij de rechtbank: gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten],
[appellanten],
advocaat: mr. P.G. Bekkers, die kantoor houdt in Tiel,
tegen
[geïntimeerde],
die woont in [woonplaats1] ,
geïntimeerde,
bij de rechtbank: eiseres,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
advocaat: mr. R.G. van Moll, die kantoor houdt te Amsterdam.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
[appellanten] hebben hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, op
11 november 2022 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 9 december 2022;
- de memorie van grieven van 7 maart 2023 (met producties);
- de memorie van antwoord van 4 april 2023 (met producties);
- het arrest van 9 mei 2023 waarbij een mondelinge behandeling is gelast;
- het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 7 september 2023 heeft plaatsgevonden. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben [appellanten] nog bij akte nieuwe producties in het geding gebracht.
1.2
Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
2.De kern van de zaak
Partijen zijn buren. [appellanten] hebben hun woning uitgebreid tot de zijgevel van [geïntimeerde] die, zonder toestemming van [geïntimeerde] , dienst doet als buitenmuur van de aanbouw. [geïntimeerde] verzet zich daar terecht tegen. [appellanten] moeten de onrechtmatige situatie ongedaan maken. Anders dan de voorzieningenrechter heeft bepaald, hoeven [appellanten] bij aanbouw geen meter afstand vanuit de zijgevel van [geïntimeerde] in acht te nemen. Het hof zal die beslissingen hierna toelichten, nadat eerst de van belang zijnde feiten zijn weergegeven.
3.De feiten
3.1
[appellanten] zijn eigenaar van het perceel aan de [adres1] 116 in [woonplaats1] , [geïntimeerde] is eigenaar van de naastgelegen percelen aan de [adres1] , nrs. 114, 114a en 114b. De percelen liggen in het centrum. [adres1] 114b is een smalle woning van ruim 100 jaar oud. De zijgevel van nr. 114b aan de zijde van nr. 116 bestaat bij de benedenverdieping uit een steens muur en bij de bovenverdieping uit een halfsteensmuur.
3.2
[geïntimeerde] heeft de woning aan de [adres1] 114b verhuurd aan haar dochter, [naam1] , en schoonzoon, [naam2] (hierna samen, in enkelvoud, te noemen: [naam1] ).
3.3
De aannemer van [appellanten] is op 15 augustus 2022 begonnen met de werkzaamheden voor het creëren van een aanbouw aan hun keuken. [appellanten] zelf waren toen met vakantie. De aanbouw loopt door tot aan de buitenmuur van nr. 114b, en sommige onderdelen van de aanbouw zijn aan die muur bevestigd. De constructie bestaat uit een houten skelet met daartegenaan steenwol, afgedekt met dampdichte folie. Daarop volgt direct de halfsteense zijgevel van nr. 114b.
3.4
Voor de bouw van de keuken hadden [appellanten] de desbetreffende strook grond in gebruik als plaatsje met een verhoogde border tegen de zijgevel van 114b.
3.5
Op een (kadastrale) kaart is de sitering van de keuken als volgt weergegeven
(in blauw):
3.6
Op 17 augustus 2022 heeft [naam1] in een gesprek met de aannemer van [appellanten] aangegeven dat zij bezwaar heeft tegen de aanbouw.
Op 24 augustus 2022 heeft [naam1] aan [appellanten] een WhatsApp gestuurd waarin stond:
“(…)We zijn zeer verbaasd en bezorgd over jullie aanbouw. Het is normaal als iemand een aanbouw wil maken die tegen of dicht tegen de erfgrens aanloopt contact opneemt met de buren om te overleggen wat de plannen zijn. Dit om vervelende verrassing zoals nu te voorkomen. Er is geen enkel overleg geweest. (…) Wij maken ons grote zorgen over geluidsoverlast en over het onderhoud aan onze muur. (…) De dingen die we nu constateren zijn dat er een fundering ligt tegen onze fundering aan met een laagje piepschuim ertussen. (…) Het is sowieso niet toegestaan dat er iets in of aan de muur bevestigd wordt zonder toestemming. De platen piepschuim en de pvc buis zijn dus zonder toestemming tegen de muur aangezet. (…)”
3.7
Op 25 augustus 2022 hebben [appellanten] aan [naam1] een WhatsApp gestuurd met daarin:
“(…)dank voor je heldere bericht, onze oprechte excuses voor de overlast en onduidelijkheid. Ik stel voor dat we samenkomen en door jullie vragen lopen, en als het ok is met onze aannemer erbij voor de technischere vragen. (…)”
3.8
Partijen hebben vervolgens op 27 augustus 2022 met elkaar gesproken over de aanbouw. In een whatsapp van 5 september 2022 berichtte [naam1] :
“(…) wij geven geen toestemming om dingen aan of in onze muur te bevestigen. Zoals eerder aangegeven zijn dit zaken die van te voren overlegd hadden moeten worden, dan hadden we dit meteen duidelijk kunnen maken. (…)”
3.9
[geïntimeerde] heeft vervolgens een advocaat ingeschakeld die [appellanten] heeft gesommeerd om de werkzaamheden te staken en veranderingen aan de muur ongedaan te maken.
Beide partijen hebben in de loop van het geschil deskundigenrapporten in het geding gebracht over mogelijke vocht- en geluidsoverlast als gevolg van de aanbouw.
3.1
Het ter plaatse geldende bestemmingsplan ‘centrum’ bepaalt in
artikel 15.2.2. lid b onder a: ”de afstand van aan- en uitbouwen en bijgebouwen tot perceelsgrenzen bedraagt
0 of ten minste 1 m.”
3.11
Het vonnis van de voorzieningenrechter is niet betekend. [geïntimeerde] heeft ermee ingestemd dat de keuken in afwachting van dit arrest (provisorisch) in gebruik is genomen. [appellanten] hebben het keukenblok geplaatst, maar een afzuigkap en tegels zijn niet aangebracht. Wel is de oorspronkelijke zijgevel van nr. 116 ter plaatse van de aanbouw verwijderd. De aanbouw beschikt over een lichtstraat met dakkoepels. Het dak is met kit (provisorisch) verbonden met de zijgevel van nr. 114b.
4.De uitspraak van de voorzieningenrechter
4.1
De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat [appellanten] onrechtmatig hebben aangebouwd aan de zijgevel van [geïntimeerde] en inbreuk maken op het eigendomsrecht van [geïntimeerde] en dat [geïntimeerde] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de wijze waarop de aanbouw is verricht tot (onrechtmatige) geluidsoverlast op nr. 114b leidt. De belangenafweging valt in het voordeel van [geïntimeerde] uit, waarbij van belang is dat zij het zicht op haar vrijstaande muur kwijtraakt, dat de woning door de aanbouw in waarde daalt en dat het woongenot van
Van Oudeweetering door de geluidsoverlast daalt.
4.2
De voorzieningenrechter heeft [appellanten] een bouwstop opgelegd en veroordeeld tot afbraak van de aanbouw – binnen een week – tot één meter van de erfgrens. Deze afstand heeft de voorzieningenrechter gemotiveerd aan de hand van het bestemmingsplan en vanuit het ‘ladderrecht’ (de verplichting van de nabuur om noodzakelijk onderhoud toe te staan) van artikel 5:56 BW. De voorzieningenrechter heeft aan de veroordeling een dwangsom van € 10.000,- per dag verbonden met een maximum van € 50.000,-. Ten slotte heeft de voorzieningenrechter [appellanten] veroordeeld tot betaling van de geliquideerde proceskosten.
5.Het oordeel van het hof
De vordering van [appellanten]
5.1
vorderen, onder aanvoering van zeven genummerde bezwaren (grieven) tegen het vonnis, dat het hof het vonnis van de voorzieningenrechter vernietigt en de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog afwijst. Het hof zal de grieven hierna thematisch behandelen.
Het spoedeisend belang
5.2
Evenals de voorzieningenrechter neemt het hof aan dat de vordering van [geïntimeerde] tot het ongedaan maken van de zonder haar toestemming geplaatste aanbouw aan de zijgevel van nr. 114b voldoende spoedeisend is.
Het plaatsen van de keukenaanbouw is onrechtmatig tegenover [geïntimeerde]
5.3
Anders dan [appellanten] stellen, oordeelt het hof dat de keukenaanbouw niet beschikt over een zelfstandige buitengevel. In de oorspronkelijke bouwplannen was die wel voorzien, maar bij de uitvoering is die gevel vervangen door een houtskeletconstructie met aan de zijde van nr. 114b steenwol afgedekt met een laag dampvrije folie. De zijgevel van nr. 114b doet daarbij dienst als de buitenwand en is nodig voor de afdichting van de keukenaanbouw. Daarmee wordt de zijgevel van nr. 114b een (deels) mandelige muur omdat de zijgevel van 114b ook deel wordt van de muurconstructie van de keukenaanbouw en daarmee valt onder de werking van artikel 5:62 lid 2 BW [1] . Dat ingeval nr. 114b zou worden afgebroken wellicht nog een dunne kunststofplaat op het perceel van 116 zou kunnen worden geplaatst om, binnen de perceelsgrens, de zijwand van de keukenaanbouw af te sluiten, doet aan de conclusie dat op dit moment sprake is van een mandelige zijgevel niet af. Het hof laat in het midden of daadwerkelijk ruimte resteert voor een dergelijke kunststof wandafwerking.
[geïntimeerde] heeft recht en belang om zich te verzetten tegen het mandelig worden van haar zijgevel.
5.4
Eveneens onrechtmatig is het boren in de zijgevel van 114b (zonder toestemming) en het bevestigen van onderdelen van de constructie van de zijwand aan die zijgevel.
5.5
Het enkel raken van de zijgevel als zodanig is niet onrechtmatig. Dat tempex tussen de vloer van de keukenaanbouw en de zijgevel is geplaatst dat tegen de zijgevel aankomt, is als zodanig dus niet onrechtmatig tegenover [geïntimeerde] . Datzelfde geldt als de keukenuitbouw was gebouwd zoals die oorspronkelijk was getekend, met een spouwmuur van kalkzandsteen. Als die wand de zijgevel had geraakt was dat op zich niet onrechtmatig geweest. Wel kan het raken van de zijgevel om andere redenen onrechtmatig zijn, bijvoorbeeld als starre constructieonderdelen van de keukenaanbouw de zijgevel raken waardoor geluiden vanuit de keukenaanbouw worden overgedragen naar nr. 114b in een mate dat van onrechtmatige hinder kan worden gesproken.
Onrechtmatige hinder
5.6
[appellanten] hebben bestreden dat de uitbouw als zodanig onaanvaardbare hinder oplevert voor [geïntimeerde] en [naam1] .
De twee voornaamste discussiepunten betreffen geluidsoverlast en vrees voor vochtdoorslag.
5.7
Het hof acht voldoende aannemelijk gemaakt door [geïntimeerde] dat [naam1] sinds de realisatie van de uitbouw meer last heeft van het doorklinken van leefgeluiden vanuit nr. 116 naar nr. 114b. Dat van hinder sprake is, maakt echter nog niet dat die hinder ook onrechtmatig is. Gelet op de eigen constructie van de zijgevel bestaande uit een (half)steens muur kunnen [geïntimeerde] (en [naam1] ) niet verlangen dat zij niets horen van wat op het buurperceel gebeurt. Voor zover zij zich heeft gekeerd tegen het doorbreken van de oorspronkelijke zijgevel van [appellanten] vanwege het doorklinken van leefgeluiden oordeelt het hof dat verzet niet terecht. Wel acht het hof voldoende aannemelijk dat de door [appellanten] toegepaste constructie van de zijwand voor meer geluidshinder in de woning van [naam1] leidt dan wat [naam1] zou moeten dulden. Dit komt omdat die zijwand onder meer via een – inmiddels buiten gebruik gestelde – afvoer direct contact maakt met de zijgevel van de woning van [geïntimeerde] / [naam1] door het niet merkbaar toepassen van geluidsisolatie door [appellanten] in de constructie van de zijwand.
5.8
Het tweede kernpunt betreft de vrees voor vochtoverlast. [geïntimeerde] vreest optrekkend vocht doordat de zijgevel niet langer op natuurlijke wijze van buiten afkomstig vocht kwijt kan raken. Dat op dit moment daadwerkelijk sprake is van vochtoverlast is echter gesteld noch gebleken. Het hof acht ook niet aangetoond dat enige verwachte vochtoverlast zodanig zou zijn dat om die reden in het geheel niet aansluitend gebouwd zou mogen worden. Wel moeten dan enige maatregelen getroffen worden, zoals ook de eigen deskundige van
[appellanten] heeft aangegeven. Dit betreft het aanbrengen van een ventilatiemogelijkheid en daaraanst mogelijk ook het aanbrengen van een deugdelijke coating op de zijgevel van de woning van [geïntimeerde] . In de huidige constructie is daar niet in voorzien.
5.9
Verder is van belang dat bij aansluitende bouw een voorziening wordt getroffen die voorkomt dat regenwater insijpelt. In de huidige constructie is een kitrand geplaatst. Partijen zijn het erover eens dat dit geen deugdelijke voorziening is. Het hof – dat hierna zal uitleggen dat aansluitende bouw op zich wel toelaatbaar is – is het met [appellanten] eens dat een loodslabbe, aangebracht in de zijgevel van de woning van [geïntimeerde] in beginsel de beste oplossing lijkt te zijn om insijpeling tegen te gaan. Als dit al technisch mogelijk is bij een halfsteensmuur, is die oplossing alleen mogelijk met toestemming van [geïntimeerde] . Daarbij is ook van belang of de loodslabbe zo kan worden aangebracht dat die geen geluiden geleidt. Als [geïntimeerde] die toestemming niet geeft, vormt een gewapende coating een alternatief, maar dat is wel onderhoudsgevoeliger. Die onderhoudsverplichting rust op [appellanten]
De in acht te nemen afstand tussen de aanbouw en de zijgevel van [geïntimeerde]
5.1
Het hof is het niet eens met het oordeel van de voorzieningenrechter dat op basis van artikel 5:56 BW [appellanten] een strook van een meter vanuit de zijgevel van [geïntimeerde] onbebouwd zouden moeten laten, opdat [appellanten] in voorkomende gevallen van die strook gebruik zouden kunnen maken voor het verrichten van onderhoud aan hun zijgevel.
Artikel 5:56 BW bevat de verplichting van de ene buur om (behoudens gewichtige redenen) toe te staan dat zijn erf tijdelijk wordt gebruikt voor onderhoudswerkzaamheden aan het erf van de andere buur. Dit artikel wordt ook wel aangeduid als het ladderrecht. Uit dit artikel volgt echter niet dat een eigenaar verplicht is om zijn erf zo in te richten dat de nabuur in staat is om, vanaf dat erf, alle voorkomende onderhoud aan diens eigen erf te verrichten. Artikel 5:56 BW houdt niet als het ware een erfdienstbaarheid in om een strook grond naast de zijgevel van het pand van de buurman onbebouwd te laten uitsluitend om mogelijk te maken dat daar een ladder kan worden geplaatst.
5.11
Het bestemmingsplan staat bouwen tegen de erfgrens (‘afstand 0’) toe voor beide percelen. Dat de aanbouw van [appellanten] om technische redenen niet tegen de erfgrens gerealiseerd kan worden (met inachtneming van wat het hof hiervoor onder 5.8 en 5.9 heeft overwogen) acht het hof niet aangetoond. De vraag of het bestemmingsplan voorschrijft dat de afstand tot de erfgrens hetzij 0 dan wel tenminste 1 meter moet bedragen ook geldt voor vergunningsvrije bouwwerken kan daarmee onbesproken blijven, evenals de vraag of de aanbouw voldoet aan de eisen voor een vergunningsvrij bouwwerk [2] . Voor zover partijen die discussie verder willen voeren – de gemeente heeft niet gereageerd op het handhavingsverzoek van [geïntimeerde] – dient dat in een bestuursrechtelijke procedure plaats te vinden.
5.12
Ook de overige argumenten die [geïntimeerde] op dit [geïntimeerde] heeft aangevoerd brengen niet mee dat [appellanten] gehouden zouden zijn een strook grond vrij te laten. Nr. 114b is thans geen volledig vrijstaande woning (aan de achterzijde is daar tegenaan gebouwd). [geïntimeerde] wenst dat nr. 114b visueel zoveel mogelijk een vrijstaande woning lijkt, omdat dit tot een hogere woningwaarde leidt. Los van de vraag of dat zo is – [appellanten] hebben gemotiveerd betwist dat de aanbouw tot een waardedaling van nr. 114b leidt – geldt dat de rechtsvoorganger van [geïntimeerde] er ooit voor heeft gekozen om zelf op de erfgrens te bouwen, met het risico dat de buurman hetzelfde zou gaan doen. Ook het verlies van het zicht op de muur – kennelijk vanaf de straatzijde, want vanaf het eigen perceel heeft [geïntimeerde] nooit uitzicht gehad op de zijgevel – legt op dit [geïntimeerde] geen gewicht in de schaal.
Geen misbruik van recht
5.13
Anders dan [appellanten] stellen levert het instellen van de vordering tot het ongedaan maken van de onrechtmatige toestand door [geïntimeerde] geen misbruik van recht op. [geïntimeerde] heeft een gerechtvaardigd belang om te voorkomen dat haar zijgevel mandelig wordt en om te voorkomen dat zij c.q. [naam1] onrechtmatige hinder vanuit de aanbouw ondervinden doordat deze niet over een deugdelijke eigen zijgevel beschikt. Het hof onderkent dat [appellanten] belang hebben bij hun keuken en nu al geruime tijd in een niet benijdenswaardige positie verkeren, maar dit hebben zij over zichzelf afgeroepen door de aanbouw zonder voorafgaand overleg met hun buren te construeren op de wijze waarop dit is gebeurd.
De verplichting tot afbraak
5.14
Uit het voorgaande volgt dat het hof oordeelt dat de zijwand van de aanbouw niet mag blijven en – ervan uitgaande dat [appellanten] hun aanbouw willen handhaven – moet worden vervangen door een deugdelijke zijgevel, die wel tegen de erfgrens gebouwd mag worden. Of dit in technische zin kan met instandlating van de rest van de aanbouw dienen
[appellanten] zelf te onderzoeken. Voorafgaande aan het plaatsen van de nieuwe zijgevel dient de zijgevel van [geïntimeerde] door [appellanten] zoveel mogelijk onderhoudsvrij te worden gemaakt (wat zij ook hebben aangeboden) en zij dienen voorzieningen te treffen die het optreden van vocht- en geluidsoverlast bij [geïntimeerde] tegengaan.
5.15
[appellanten] hebben minstens vanaf het moment waarop de voorzieningenrechter uitspraak heeft gedaan rekening kunnen houden met de verplichting tot aanpassing van hun aanbouw. Ter zitting bij het hof hebben zij ook meegedeeld hierover contact te hebben opgenomen met hun aannemer. Het hof ziet geen reden om de uitvoeringstermijn op zes maanden te stellen, zoals door hen is verzocht. Het hof zal wel enigszins aan hun bezwaren tegen de door de voorzieningenrechter gestelde termijn tegemoetkomen door de uitvoeringstermijn te stellen op drie maanden na het moment van betekening van dit arrest.
De slotsom
5.16
De grieven slagen slechts in beperkte mate. Het hof zal, ook om doelmatigheidsredenen, het vonnis van de voorzieningenrechter vernietigen, behalve de proceskostenveroordeling, die zal worden bekrachtigd. Opnieuw rechtdoende zal het hof [appellanten] veroordelen tot hetzij het verwijderen van de aanbouw voor zover deze een inbreuk maakt op het eigendomsrecht van [geïntimeerde] hetzij deze zo aan te passen dat de aanbouw beschikt over een volwaardige eigen zijgevel met voldoende waarborgen tegen geluidsoverlast en vochtproblemen in de woning nr. 114b, een en ander binnen een termijn van drie maanden na betekening van dit arrest en op straffe van verbeurte van een dwangsom gelijk aan wat de voorzieningenrechter had opgenomen.
De bouwstop is niet meer aan de orde, gelet op de regeling die partijen hebben getroffen over de provisorische afronding van de werkzaamheden aan de aanbouw.
5.17
Aangezien beide partijen in hoger beroep over en weer deels in het ongelijk zijn gesteld, ziet het hof aanleiding om de proceskosten te compenseren.
6.De beslissing
Het hof:
6.1
vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter te Lelystad van 11 november 2022, behalve de beslissing over de proceskosten die hierbij wordt bekrachtigd, en beslist in zoverre opnieuw rechtdoende, als volgt:
6.2
veroordeelt [appellanten] om, binnen drie maanden na betekening van dit arrest, de aanbouw aan hun woning te verwijderen, voor zover deze inbreuk maakt op het eigendomsrecht van [geïntimeerde] , dan wel deze zodanig aan te passen dat de aanbouw, zonder inbreuk te maken op het eigendomsrecht van [geïntimeerde] , beschikt over een volwaardige eigen zijgevel met als redelijkerwijs als voldoende te beschouwen waarborgen tegen onrechtmatige geluidsoverlast en vochtproblemen in de woning nr. 114b, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag met een maximum van € 50.000,-.
6.3
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
6.4
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;
6.5
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, J. Smit en M. Aksu, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 oktober 2023.