Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
nummer BK-ARN 22/00891
uitspraakdatum:
12 september 2023
12 september 2023
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
Stichting [belanghebbende]te
[vestigingsplaats](hierna: belanghebbende)
[vestigingsplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 18 maart 2022, nummer LEE 20/2796, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Westerveld(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de
gemeente Westerveld(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres1] 22b te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2020, naar waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld op € 535.000. Tegelijk met deze beschikking is voor het jaar 2020 een aanslag onroerendezaakbelasting gebruiker niet-woning (hierna: OZBG) opgelegd van € 659,65.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde en de aanslag OZBG gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank).
1.4.
De Rechtbank heeft bij uitspraak van 18 maart 2022, het beroep ongegrond verklaard.
1.5.
Belanghebbende heeft op 27 april 2022 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof.
1.6.
De heffingsambtenaar heeft op 13 oktober 2022 een verweerschrift bij het Hof ingediend.
1.7.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 augustus 2023 te Leeuwarden. Namens belanghebbende zijn verschenen [naam1] van [naam2] BV, bijgestaan door taxateur [naam3] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam4] en taxateur [naam5] .
2.Feiten
2.1.
De WOZ-beschikking is met dagtekening 28 februari 2020 verzonden aan [naam6] . Dit betreft een locatie die behoort aan Stichting [naam7] te [vestigingsplaats] , evenals het op de WOZ-beschikking vermelde WOZ-object [adres2] 22b te [plaats1] . In september 2021 was Stichting [naam7] als verdwijnende rechtspersoon betrokken bij een fusie met Stichting [belanghebbende] . In deze uitspraak wordt daarom Stichting [belanghebbende] te [vestigingsplaats] als belanghebbende aangemerkt.
2.2.
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. De gemeente Westerveld is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is in 2006 gebouwd, heeft een vloeroppervlakte van 337 m2 en is gelegen op een perceel van 690 m2. In de onroerende zaak zijn een kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang gevestigd.
3.Geschil
3.1.
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
3.2.
Belanghebbende staat ook in hoger beroep een waarde voor van € 472.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 535.000.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Het Hof ziet geen reden af te wijken van het gezamenlijke standpunt van belanghebbende en de heffingsambtenaar dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) als bedoeld in artikel 17, lid 3, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ).
4.2.
Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde van € 535.000 niet te hoog is.
4.3.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport van [naam5] RT van 6 oktober 2022, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde is getaxeerd op € 538.000. Daarvoor is aansluiting gezocht bij de landelijke taxatiewijzer Onderwijs, archetype O186PL12 (kinderdagverblijf plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking, gebouwd na 2000). In de taxatiewijzer zijn de volgende kengetallen (per waardepeildatum 1 januari 2019) vermeld:
Onderverdeling
%-verdeling
Vervangingswaarde per m2
Levensduur
Restwaarde
minimum
gemiddeld
maximum
min
max
min
max
Ruwbouw
50%
€ 636
€ 707
€ 777
45
50
25%
30%
Afbouw
31%
€ 394
€ 438
€ 482
25
30
20%
25%
Installaties
19%
€ 242
€ 268
€ 295
15
20
15%
20%
Totaal
100%
€ 1.272
€ 1.413
€ 1.554
4.4.
In het taxatierapport van de heffingsambtenaar is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak als volgt berekend:
BVO
VVW
per m2
VVW
Totaal
Technische Afschrijving
Funct.
Afsch.
GVW
lv.d
rest. w
techn. afsch.
waarde na
techn. afs.
Leslokaal (bj 2006)
Ruwbouw (50%)
337 m²
€ 707
47 jr
27%
20,2%
-
Afbouw (31%)
337 m²
€ 438
27 jr
22%
37,6%
-
Installaties (19%)
337 m²
€ 268
17 jr
17%
59,9%
-
Totaal (excl. btw)
€ 1.413
Totaal (incl. btw)
€ 1.710
€ 576.179
€ 433.734
-
€ 433.734
Verharding (bj 2006)
50 m2
€ 85
€ 4.265
50 jr
26%
€ 3.156
-
€ 3.156
Berging (bj 2008)
24 m2
€ 890
€ 21.373
€ 18.526
-
€ 18.526
Grond
690 m²
€ 121
€ 83.490
Totaal
€ 538.906
4.5.
Bij voornoemde berekening is voor het leslokaal uitgegaan van de gemiddelde waarden zoals genoemd in de taxatiewijzer (totaal € 1.710 (incl. btw) per m2), waarna volgens de taxateur nog een correctie met 5% heeft plaatsgevonden omdat de vloeroppervlakte van 337 m2 kleiner is dan de standaardgrootte van 900 m2. Verder is voor de technische afschrijving uitgegaan van de gemiddelde levensduur en restwaarde.
4.6.
Belanghebbende heeft ter staving van de door haar voorgestane waarde een taxatierapport ingebracht van [naam3] en [naam8] van 22 september 2020, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde is getaxeerd op € 472.000. Daarvoor is aansluiting gezocht bij de landelijke taxatiewijzer Onderwijs, archetype O116PL12 (crèche plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking, gebouwd na 2000). De kengetallen daarvan zijn identiek aan de kengetallen die door de heffingsambtenaar zijn gebruikt (zie 4.3). Het enige verschil is dat voor crèches de standaardgrootte 600 m2 bedraagt, in plaats van 900 m2 voor kinderdagverblijven. Bij deze taxatie is evenals in de taxatie van de heffingsambtenaar, uitgegaan van de gemiddelde vervangingswaarden zoals genoemd in de taxatiewijzer, waarna een correctie met 8,1% heeft plaatsgevonden omdat de vloeroppervlakte van 337 m2 kleiner is dan de standaardgrootte van 600 m2. Verder is voor de technische afschrijving, evenals in de taxatie van de heffingsambtenaar, ook uitgegaan van de gemiddelde levensduur. In afwijking van de kengetallen is in belanghebbendes taxatie echter uitgegaan van restwaarden van de ruwbouw, afbouw en installaties van 10%. Daarover is in het taxatierapport het volgende opgemerkt: “Ondergetekenden kiezen voor een restwaarde op (deel)objectniveau ter hoogte van 10%.”
4.7.
Ter zitting is aan belanghebbende voorgehouden dat zij weliswaar uitgaat van een kleinere standaardgrootte dan de heffingsambtenaar – 600 m2 voor archetype ‘crèches’ versus 900 m2 voor archetype ‘kinderdagverblijf’ – maar niettemin dienaangaande een hoger correctiefactor hanteert (8,1% versus 5%). Gelet daarop heeft belanghebbende geen belang erbij om te bepleiten dat uitgegaan moet worden van archetype ‘crèches’, waarna zij dat betoog ter zitting ondubbelzinnig heeft laten vallen.
4.8.
De vraag die partijen in hoger beroep enkel nog verdeeld houdt, is of de heffingsambtenaar is uitgegaan van de juiste restwaarden. Belanghebbende heeft de restwaarden van de ruwbouw, afbouw en installaties geschat op 10%. Daarnaast zijn volgens belanghebbende de door de heffingsambtenaar aangedragen transacties niet bruikbaar voor het onderbouwen van de restwaarde, onder meer omdat over de kenmerken van deze objecten weinig tot vrijwel niets bekend is.
4.9.
Voor de vaststelling van de waarde nemen beide partijen de richtsnoeren van de Taxatiewijzer tot uitgangspunt. De partij die daarvan wil afwijken, draagt daarvan de bewijslast (vgl. HR 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, r.o. 2.4.2 en 2.4.3). Voor deze zaak betekent dit, anders dan belanghebbende betoogt, dat de heffingsambtenaar mag uitgaan van de (naar beneden afgeronde) gemiddelden van de restwaardes zoals opgenomen in de Taxatiewijzer. Belanghebbende heeft de door haar bepleite restwaarde van 10% – die beneden de minimale restwaarden (25%, 20% en 15%) van de Taxatiewijzer liggen – in het geheel niet onderbouwd zodat zij niet aan de op haar rustende bewijslast heeft voldaan om aannemelijk te maken dat aanleiding bestaat af te wijken van de richtsnoeren van de Taxatiewijzer, zodat haar stelling daarom faalt. De vraag of de door de heffingsambtenaar overgelegde marktgegevens kunnen dienen ter onderbouwing van de gehanteerde restwaarde, kan daarmee onbeantwoord blijven (vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 12 juli 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:5907).
4.10.
Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Dit brengt mee dat de waarde van de onroerende zaak van € 535.000 niet te hoog is vastgesteld.
Slotsom
4.11.
Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. P. van der Wal en
mr. T. Tanghe, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier. De beslissing is op
12 september 2023in het openbaar uitgesproken.
12 september 2023in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd te tekenen.De voorzitter,
(A.J.H. van Suilen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 14 september 2023.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.